Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Балицкой Н.В.
при секретаре Толоконниковой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к Семёнову С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ПАО «Сбербанк России» (далее также – банк) обратилось в суд с иском к Семёнову С.А., мотивируя свои требования тем, что залогом принадлежащего ответчику имущества - 2\3 доли в трехкомнатной квартире, общей площадью 47,9 кв.м. кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> (далее также - квартира), обеспечено обязательство Стембливской О.В. по погашению кредита, выданного банком по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. Стембливская О.В. признана банкротом, в реестр требований кредиторов включено требование банка по указанному кредитному договору на сумму 3093467,23 руб. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит обратить взыскание на 2\3 в квартире, определив способ продажи – с публичных торгов, установив начальную продажную цену согласно отчету № №, приложенному к исковому заявлению, - 1796000 руб.

В судебном заседании третье лицо без самостоятельных требований - Стембливская О.В., не возражая в целом относительно иска, просила обратить взыскание на 2\3 доли в квартире исходя из действительной рыночной стоимости квартиры на основании судебного экспертного заключения, поскольку считала цену, предложенную банком, заниженной. Пояснила, что ее доля – 1\3 в квартире - уже реализована конкретным лицом по минимальной цене, указанные лица также намерены приобрести и 2\3 в квартире по низкой цене – с целью последующей перепродажи квартиры, как единого объекта.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены судом надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения третьего лица, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и Стембливской О.В. (далее - заемщик) был заключен кредитный договор № № о предоставлении заемщику кредита на приобретение строящегося жилья в размере 3192726,00 рублей на срок 180 месяцев с уплатой процентов в размере 9,10% годовых.

Для обеспечения исполнения заемщиком обязательств по данному кредитному договору предусмотрен залог объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Банк свои обязательства по предоставлению кредита исполнил, что подтверждается платежным поручением № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из Дополнительного соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, в данный кредитный договор были внесены изменения, согласно которым был установлен обеспечивающий кредит залог 1\3 и 2\3 долей в квартире, залогодатели соответственно - Стембливская О.В. и Семёнов С.А.

Основанием таких изменений послужило дополнительное соглашение к договору № № участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес> этап строительства от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Стембливской О.В.

Согласно выписке ЕГРН долевыми собственниками квартиры являются Стембливская О.В. (1\3) и Семёнов С.А. (2\3).

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № Стембливская О.В. признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, на момент рассмотрения дела согласно данным сайта «Арбитр.Карелия.ru» процедура банкротства не завершена.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ установлены требования банка к Стембливской О.В. по указанному кредитному договору на общую сумму 309346,23 руб. Указанные требования включены в реестр требований кредиторов, как обеспеченные залогом вышеуказанного имущества должника (1/3 доли).

В силу п. 1 ст. 213.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) отношения, связанные банкротством граждан и не урегулированные соответствующей главой (главой X «Банкротство граждан»), регулируются главами 1 - 111.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 глав XI Закона о банкротстве.

Согласно п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплат обязательных платежей должника считается наступившим.

Таким образом, срок исполнения обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ наступил.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом.

Согласно ст.ст. 334, 335, 337 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1). Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3).

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с требованиями ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее Федеральный закон №102-ФЗ), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Определяя начальную продажную цену спорного имущества, суд принимает во внимание позицию, изложенную в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которой размер стоимости доли устанавливается судом исходя из действительной стоимости объекта недвижимости на момент разрешения спора.

При этом суд учитывает, что квартира, в которой имеется доля ответчика, представляет собой вещь, не подлежащую разделу в натуре (ст. 133 ГК РФ), продажа долей в данной квартире по отдельности не исключает их приобретение одним лицом в целях установления права собственности на квартиру, как на единый объект. Высокая вероятность тому следует из объяснений третьего лица по делу Стембливской О.В., которая указала на интерес в приобретении спорной доли лица, уже приобретшего 1\3 в данной квартире, для последующей перепродажи квартиры в целом.

Таким образом, установление начальной цены доли исходя из рыночной стоимости именно доли искусственно уменьшило бы предполагаемый доход от ее приобретения и тем самым нарушило правомерные ожидания ответчика.

С учетом изложенного суд считает необходимым рассчитать начальную продажную цену как 2\3 от рыночной стоимости квартиры на дату рассмотрения дела.

В целях определения рыночной стоимости квартиры по настоящему делу проведена судебная экспертиза (заключение АНО «Центр судебных экспертиз «ПетроЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость квартиры составляет 5306000 руб.

Данное заключение сторонами не оспорено, выводы эксперта последовательны, основаны на указанной в заключении методике, поводов не доверять таким выводам у суда не имеется.

Учитывая, что с момента установления залоговых отношений с банком и определения продажной цены спорного имущества договором прошел длительный период времени, и установленная по согласованию сторон обязательства цена не является актуальной, суд руководствуется данными о рыночной стоимости квартиры, указанной в экспертном заключении, одновременно по приведенным выше основаниям отвергая отчет об оценке № №, представленный банком, так как в данном отчете оценена лишь доля, вне соотношения с общей стоимостью квартиры.

Таким образом, начальная продажная цена 2\3 доли в квартире составляет 2829867 руб. (5306000 руб.:3х2х80%).

В силу норм, приведенных выше, спорное имущество подлежит реализации на торгах.

Как следует из п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд РФ от 17.02.2011 № 10 требование об обращении взыскания на предмет залога является требованием имущественного характера, не подлежащим оценке, если оно предъявлено после предъявления требования об исполнении основного обязательства.

Поскольку, как было указано ранее, на момент обращения с настоящим иском, требование банк о взыскании кредитной задолженности было включено в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве, рассматриваемый иск является имущественным, но не подлежащим оценке. Следовательно, в силу ст. 98 ГПК РФ правило о пропорциональном распределении расходов применению не подлежит.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма. Израсходованная на оплату государственной пошлины, в полном объеме – 6000 руб.. Также в полном объеме с ответчика в пользу экспертной организации подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы – 20000 руб., на основании счета, выставленного АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт».

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество: 2\3 доли в трехкомнатной квартире, общей площадью 47,9 кв.м. кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>, находящиеся в собственности Семёнова С.А., определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 2829867 руб.

Взыскать с Семёнова С.А. в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Взыскать с Семёнова С. А. в пользу Автономной некоммерческой организации «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 20000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья Н.В. Балицкая

Мотивированное решение составлено 11.10.2021