Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Карпенко ФИО8 к Мороховской Р.И., администрации Кущёвского сельского поселения, администрации муниципального образования Кущёвский район о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

Карпенко О.В. обратился в суд с иском к Мороховской Р.И., администрации Кущёвского сельского поселения, администрации муниципального образования Кущёвский район о переводе прав и обязанностей по договору аренды. В обоснование своих доводов указывает на то, что является собственником здания гаража площадью № кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Указанное здание принадлежало дарителю - Карпенко Владимиру Алексеевичу, на основании договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ гада, удостоверенному нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес>ФИО7, в реестре за №. Указанное здание гаража располагается в границах земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - размещение гаража. В отношении указанного земельного участка имеется обременение на № лет виде аренды, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Мороховской Р.И. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по <адрес> району ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный №) от ДД.ММ.ГГГГ). Договор аренды № был заключен между Мороховской Р.И. и администрацией Кущёвского сельского округа. После заключения договора купли-продажи здания гаража ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ постановлением № Главы администрации Кущёвского сельского округа <адрес>, земельный участок у Мороховской Р.И. был изъят и предоставлен покупателю Карпенко В.А., сроком на № лет. ДД.ММ.ГГГГ администраций Кущёвского сельского поселения Кущёвского района <адрес> было подготовлено соглашение о расторжении договора аренды, однако Мороховская Р.И. его не подписала. Обратился с заявлением в администрацию муниципального образования Кущёвский район <адрес> с просьбой разобраться в сложившейся ситуации и предпринять меры к расторжению администрацией МО Кущёвский район договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Кущёвского сельского округа и Мороховской Р.И. и подать заявление в управление Росреестра о прекращении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в пользу Мороховской Р.И.. ДД.ММ.ГГГГ получен ответ, из которого следует, что муниципальное образование Кущёвский район направило в адрес Мороховской Р.И. экземпляры соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. В случае отказа Мороховской Р.И. подписать соглашение о расторжении договора аренды, либо не получения ответа на предложение о его расторжении, было рекомендовано обратиться в суд с иском о признании отсутствующим обременения правом аренды. Полагает, что с учетом характера спорных правоотношений, имеет право на единственный способ защиты - перевод прав и обязанностей по договору аренды, поскольку, не является стороной по договору аренды, не вправе требовать его расторжения как сделки. Мороховская Р.И. передала ему правоустанавливающий документ - договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка, заключенного на № лет, но отказалась передать мне права и обязанности по нему, либо расторгнуть договор, чтобы мог его заключить новый договор, как собственник здания гаража. На основании вышеизложенного, просил суд, внести в ЕГРН запись о прекращении обременения в виде аренды сроком на № лет, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка площадью № к.м. с кадастровым номером № категории земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - размещение гаража, в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированногофилиалом <адрес>вого учреждения юстиции по <адрес> району ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ. Внести в ЕГРН запись об обременении в виде аренды сроком на № лет в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в отношении земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение гаража, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Карпенко О.В. не явился, предоставив заявление о возможности рассмотрения дела в его отсутствие и удовлетворении заявленных требований.

Ответчик Мороховская Р.И. в судебное заседание также не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной.

Представители ответчиков – администрации Кущёвского сельского поселения, администрации муниципального образования Кущёвский район в судебное заседание не явились, предоставив заявление о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по <адрес> в судебное заседание не явилась, представив заявление о возможности рассмотрения дела в его отсутствие, указав на возможность вынесения решения на усмотрение суда.

В соответствии с положением ст. 167 ГПК РФ неявка сторон не препятствует рассмотрению иска в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных суду материалов дела следует, что истец Карпенко О.В. является собственником здания гаража площадью № кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №

Указанное здание принадлежало дарителю - Карпенко В.А., на основании договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ гада, удостоверенному нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес>ФИО7, в реестре за № и располагается в границах земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером № категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - размещение гаража (л.д. 16).

Из выписки ЕГРН следует, что в отношении указанного земельного участка имеется обременение на № лет в виде аренды, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Мороховской Р.И. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18,19), зарегистрированного филиалом <адрес>вого учреждения юстиции по <адрес> району ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный №) от ДД.ММ.ГГГГ), на основании договора аренды № заключенного между Мороховской Р.И., и администрацией Кущёвского сельского округа.

После заключения договора купли-продажи здания гаража ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ постановлением № Главы администрации <адрес> сельского округа <адрес> земельный участок у Мороховской Р.И. был изъят и предоставлен покупателю Карпенко В.А., сроком на № лет. ДД.ММ.ГГГГ администраций Кущёвского сельского поселения Кущёвского района <адрес> было подготовлено соглашение о расторжении договора аренды, однако Мороховская Р.И. его не подписала (л.д. 21,22).

На заявление истца в администрацию МО Кущёвский район о расторжении договора аренды № от - ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Кущевского сельского округа и Мороховской Р.И., подать заявление в управление Росреестра о прекращении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в пользу Мороховской Р.И., ДД.ММ.ГГГГ получен ответ, из которого следует, что муниципальное образование Кущёвский район направило в адрес Мороховской Р.И. экземпляры соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, но ответа не последовало.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О введении з действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального лона.

Положениями ст.35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицуоно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст.552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком t.s. тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее: согласно пункту 1 ст. 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе правасобственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при даже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества, его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно положениям ГК РФ права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.

Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п.1 и 2 ч.1 ст.387 ГК РФ, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств: 1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора; 2) по решению суда о переводе прав кредитора у гое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права обязанности по договору аренды другомулицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК РФ об уступке требования, или цессии (ст. ст. 382 - 390 ГК РФ), и о переводе долга, или делегации (ст. ст. 391, 392 ГК РФ). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров перенайма от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Передача права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды».

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК РФ расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя.

Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды участка. При аренде государственного или муниципального участкана срок более 5 лет передача прав по договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки «если договором аренды не предусмотрено иное» (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет такие права независимо от срока аренды (п. 4 ст. 30.2 ЗК РФ в ред. Закона оведении в действие Градостроительного кодекса РФ).

Из вышеизложенного следует, что ответчик Мороховская Р.И. передала Карпенко О.,В. правоустанавливающий документ - договор аренды № года спорного земельного участка, заключенного на 49 лет, но отказалась передать права и обязанности нему, либо расторгнуть договор, что лишает возможности истца заключить новый договор аренды земельного участка, как собственника здания гаража. При этом арендодатель не имеет возражений против перехода прав и обязанностей аренды спорного земельного участка истцу.

В связи с чем, суд приходит к выводу, о возможности удовлетворения заявленных требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Карпенко Р.И., – удовлетворить.

Внести в ЕГРН запись о прекращении обременения в виде аренды сроком на № лет, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - <данные изъяты>, в пользу Мороховской Р.И. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного филиалом <адрес>вого учреждения юстиции по Кущёвскому району ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ.

Внести в ЕГРН запись об обременении в виде аренды сроком на № лет в пользу Карпенко Р.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в отношении земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером №. категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - <данные изъяты>, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решения суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости на вышеуказанный объект.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кущёвский районный суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Кущёвского районного суда А.А. Лисовец

Решение не вступило в законную силу