Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гетманской Т.В. к администрации города Волгодонска, третьи лица Отделение по г.Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», ООО «Милана» о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и внесении изменений в технический паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Гетманская Т.В. обратилась в суд с иском к администрации г.Волгодонска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и внесении изменений в технический паспорт. В иске указала, что является собственником <адрес> в <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В указанной квартире была самовольно выполнена перепланировка, а именно: демонтаж дверного проема между лоджией и кухней (дверной порог выхода на лоджию не демонтирован) и утепление потолка, стен и пола лоджии. Несущие стены и вентиляционная шахта при этом затронуты не были, перепланировка не повлияла на несущую способность и не нарушила конструктивную схему здания и эксплуатационные удобства жилищных условий других квартир. В сентябре 2011 г. она устно обратилась в Комитет по градостроительству и архитектуре г.Волгодонска о согласовании самовольной перепланировки, где ей устно отказали, а в ноябре 2011 года истец обратилась в комитет по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес> с заявлением о согласовании самовольной перепланировки, после чего получила письменный отказ мотивированный тем, что для согласования перепланировки должно быть получено разрешение всех собственников многоквартирного дома. Однако, перепланировка квартиры не затронула общего имущества собственников многоквартирного дома. Просит сохранить <адрес> в <адрес> в перепланированном состоянии и обязать отделение по г.Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «РТИ-Федеральное БТИ» внести изменения в технический паспорт, указав общую площадь квартиры - 37,5 кв.м., в том числе жилая - 20 кв.м., подсобная - 17,5 кв.м.

Истец Гетманская Т.В., в судебном заседании поддержала исковые требования.

Представитель ответчика - администрации г. Волгодонска в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен.

Представитель третьего лица - отделение по г.Волгодонску и Волгодонскому району ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен. Из представленного отзыва следует, что переустройство и перепланировка выполнены истцом согласно разработанному проекту на сохранение произведенной перепланировки. Площадь балкона до перепланировки не входила в общую площадь квартиры и общую площадь дома в целом. При расчете долей в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, площадь балкона не учитывалась. При проведении перепланировки демонтирован оконно-дверной блок, и балкон был утеплен. В результате чего, площадь квартиры увеличилась на площадь балкона, несущие конструкции общего имущества не затрагивались. С увеличением общей площади квартиры, за счет присоединения балкона, увеличилась и общая площадь жилого дома в целом, а именно: до перепланировки доля <адрес> в <адрес> составляла 347/38859, после перепланировки доля стала составлять 375/38872. Регистрация долей общего имущества жилого <адрес> не проводилась в связи с отсутствием порядка оформления регистрации прав общего имущества в многоквартирных жилых домах. С учетом изложенного не возражают против требований о внесении изменений в технический паспорт, просят рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель третьего лица ООО «Милана» Козоброд А.А., действующий по доверенности от 28.01.2011 г. (л.д.35), указал, что против требований Гетманской Т.В. не возражает, поскольку управляющая компания в результате узаконения перепланировки и увеличения общей площади квартиры за счет балкона, с момента регистрации прав истца будет производить исчисления платежей исходя и увеличенной площади. Так, ранее площадь балкона была неотапливаемая, поэтому не включалась с расчет площади по отоплению - 34,7 кв.м.. Дополнил, что действия истца не изменили внешние параметры дома, изменения касаются лишь учета общей площади и площади конкретной квартиры.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Так, рассматриваемые правоотношения регулируются положениями главы 4 Жилищного кодекса РФ, СНиПами, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 N 170, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", Приказом от 14.02.2007 г. № 29 Министерства Юстиции РФ (зарегистрированном 06.03.2007 г. №9069) об утверждении Инструкции об особенностях внесения в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденного Министерством экономического развития и торговли РФ от 17.08.2006 N 244.

Статья 26 ЖК РФ предусматривает, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В процессе рассмотрения дела установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 07.04.2004 г. Гетманская Т.В. приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес> общей площадью 36,0 кв.м., жилой площадью 20 кв.м., балкон (лоджия) - 1,3 кв.м. (л.д. 6).

Право собственности зарегистрировано за Гетманской Т.В. в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).

В указанной квартире в настоящее время зарегистрированы Гетманская Т.В., № года рождения и ее <данные изъяты>

Пояснениями истца установлено, что в указанной квартире самовольно, без предварительного согласования с огранном местного самоуправления, как того требует ст.26 ЖК РФ, была произведена перепланировка с целью улучшения жилищных условий для создания удобства, а именно: демонтаж дверного проема между лоджией и кухней (дверной порог выхода на лоджию не демонтирован) и утепление потолка стен и пола лоджии. Перепланировка жилого помещения произведена за счет собственных средств.

Из материалов дела следует, что по заявке Гетманской Т.В. на основании заказа №-АС в сентябре 2011 г., был разработан проект на сохранение перепланировки квартиры (л.д.8). План выполнен в проектной организации ООО «БТИ». Из него следует, что перепланировка не влияет на несущую способность и не нарушает конструктивную схему здания. При этом, согласно плана, после перепланировки увеличилась подсобная площадь квартиры с 14,7 кв.м. до 17.5 кв.м., увеличилась общая площадь с 34,7 кв.м. до 37,5 кв.м. (л.д.7).

Из технического паспорта квартиры по адресу: <адрес> следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составляет 37,5 кв.м., жилая площадь квартиры составляет 20,0 кв.м., подсобная площадь - 17,5 кв.м. Изменение площади произошло в результате самовольной перепланировки (л.д. 64-67).

Распоряжением главного архитектора <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Гетманской Т.В. отказано в согласовании самовольной перепланировки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> соответствии с п. 1,2,3 ст.36 ЖК РФ (отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме) (л.д. 29).

При оценки обращения Гетманской Т.В. в органы местного самоуправления, судом учитывается, что в ст.ст. 26-28 Жилищного кодекса РФ прописаны полномочия органов местного самоуправления по согласованию перепланировки и переустройства квартир, но не прописаны действия относительно самовольной перепланировки. О самовольных перепланировках сказано в ст.29 Жилищного кодекса РФ, пункт 4 которой изложен выше.

Таким образом, Гетманской Т.В. избран правильный способ защиты.

Вместе с тем, суд учитывает пояснения третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация -БТИ», положения ст.36 ЖК РФ и приходит к выводу, что произведенной истцом перепланировкой не были затронуты права других собственников помещений жилого <адрес>, поскольку присоединенный балкон являлся частью квартиры Гетманской Т.В., был приобретен ею вместе с квартирой, предназначен для обслуживания только <адрес>, то есть, не является общим имуществом в многоквартирном доме. Тогда как, частью 3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ предусматривают, что согласие всех собственников помещений в доме необходимо при его реконструкции, когда происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а так же, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Судом так же изучались доводы представителя ответчика, изложенные в ходе предварительной подготовки дела о том, что в результате перепланировки, доля квартиры Гетманской Т.В. в общей площади жилого дома изменится.

Действительно, согласно сведений БТИ, доля квартиры Гетманской Т.В. будет составлять не 347, а 375 (показатель числителя доли), но, вместе с тем, увеличится и показатель общей площади жилого дома (знаменатель доли) с 38859 до 38872, так как произойдет увеличение и общей площади жилого дома (л.д.73).

Кроме того, судом учитывается, что регистрация долей общего имущества жилого <адрес> не проводилась. Минэкономразвития РФ, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 17 июня 2010 г. N 14-4731-ГЕ «О рассмотрении обращения» указали, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, предусмотренных ст.219 ГК РФ (вновь создаваемое недвижимое имущество), п.2 ст. 6, п.2 ст.13 Закона о регистрации (п.5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29).

Таким образом, сохранение перепланировки <адрес>, кроме регистрации изменений в технической документации на жилое помещение Гетманской Т.В., не повлечет изменений в регистрации прав других собственников квартир <адрес>.

Проанализировав все собранные по делу доказательства в их совокупности, судом достоверно установлено, что перепланировка квартиры Гетманской Т.В. произведена собственником квартиры, которая является так же законным представителем сына, проживающего с ней в данном жилом помещении. Согласно разработанному проекту на сохранение перепланировки, площадь балкона до перепланировки не входила в общую площадь квартиры и общую площадь дома в целом, поэтому, при расчете долей в общем имуществе многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, площадь балкона не учитывалась. При проведении перепланировки истцом демонтирован оконно-дверной блок, балкон утеплен, в результате чего площадь квартиры, а именно помещения кухни, увеличилась за счет площади балкона, при этом, несущие конструкции общего имущества дома не затронуты. С увеличением общей площади квартиры за счет присоединения балкона, увеличилась и общая площадь жилого дома. Доля квартиры Гетманской Т.В. изменится с 347/38859 на 375/38872. Регистрации долей общего имущества дома не производилась, то есть, указанные изменения будут носить технический характер, отражающийся в сведениях БТИ. Из материалов дела так же следует, что при проведении перепланировки отопительные приборы не были перенесены на лоджию, таким образом, положения п.п. 1.7.2, 4.2, 4.9 "Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N170, не нарушены. В соответствии с п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N47, не допускаются к использованию в качестве жилых помещений, помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Как установлено при рассмотрении требований Гетманской Т.В., лоджия, которая является помещением вспомогательного использования, что следует из положений ст.ст.15,16 ЖК РФ и п.7 Порядка оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденного Министерством экономического развития и торговли РФ от 17.08.2006 г. N 244, после перепланировки не стала использоваться в качестве жилой площади. В соответствии с п.2 ст.26 ЖК РФ, истцом представлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект специализированной организации о соответствии произведенной перепланировки строительным нормам и правилам, отражающего, что произведенное переоборудование не затронуло несущие конструкции дома, не повлияло на надежность и безопасность здания. Указанное подтвердили третьи лица участвующие в процессе: отделение по г.Волгодонску и Волгодонскому району ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в своем письменном отзыве и представитель ООО «Милана» (управляющая организация дома) в своих пояснениях. При самовольной перепланировке не произошло присоединение лоджии к жилому помещению, не произошло присоединение мест общего пользования.

Согласно представленным доказательствам, сохранение перепланировки не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, безопасности проживающих в квартире, доме граждан, таким образом, иск Гетманской Т.В. о сохранении самовольно перепланированного (переустроенного) жилого помещения и внесении изменений в техническую документацию квартиры, подлежит удовлетворению.

Решая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется ст.ст.88-98 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гетманской Т.В. к администрации города Волгодонска, третьи лица отделение по г.Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», ООО «Милана» о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и внесении изменений в технический паспорт, удовлетворить.

Сохранить в перепланированном состоянии <адрес> в <адрес>.

Отделению по г.Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» внести изменения в техническую документацию квартиры по адресу: <адрес>, увеличив общую площадь с 34,7 кв.м. до 37,5 кв.м., увеличив подсобную площадь с 14,7 кв.м. до 17,5 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение вынесено в совещательной комнате.