Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ленинске-Кузнецком гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Организация бизнеса и консалтинг» к ФИО1, ФИО2 о признании права ипотеки,

с участием представителя истца Б., действующего на основании доверенности от <дата> сроком действия 6 месяцев (л.д.199), ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО1 – Б., действующей на основании доверенности от <дата> сроком действия 3 года (л.д.171-172), представителя ответчика ФИО2 – Я., действующей на основании доверенности от <дата> сроком действия 3 года (л.д.184), представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Д., действующей на основании доверенности от <дата> сроком действия до <дата> (л.д.255),

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в Ленинск-Кузнецкий городской суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании права ипотеки в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу <адрес>.

Требования мотивированы тем, что <дата> между ООО «Мой Банк» и ООО «Г» был заключен кредитный договор № <номер> В обеспечение надлежащего исполнения кредитного договора между кредитором и ФИО1 заключен договор об ипотеке <номер> от <дата>, предметом которого являются следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью <номер> кв.м., нежилая часть здания, общей площадью <номер> кв.м., производственная часть здания общей площадью <номер> кв.м., производственное нежилое здание общей площадью <номер> кв.м., расположенные по адресу <адрес> Право ипотеки зарегистрировано <дата> в ЕГРИП. В соответствии с п.1.1 договора <номер> о переводе долга от <дата>, заключенного между первоначальным кредитором, ООО «Г» и ООО «К», первоначальный должник перевел свои обязательства, возникшие из кредитного договора на должника дополнительным соглашением <номер> от <дата>. Соответствующие изменения были внесены в договор залога. Ответчик ФИО1 согласился отвечать за нового должника. В связи с неисполнением должником обязательств по возврату кредитных средств, первоначальный кредитор обратился с иском в Арбитражный суд Кемеровской области. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от <дата> с должника в пользу первоначального кредитора взыскана задолженность в размере 10 674 130 руб. 79 коп. Первоначальный кредитор обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. Приказом Банка России от <дата><номер> у первоначального кредитора с <дата> была отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Решением Арбитражного суда г. Москвы от <дата> ООО «Мой Банк» признан несостоятельным, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, функции конкурсного управляющего были возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». Определением Арбитражного суда г.Москвы от <дата> конкурсное производство в отношении ООО «Мой Банк» завершено. Установленная судом в ходе конкурсного производства общая сумма задолженности первоначального кредитора перед кредиторами была погашена в размере 100% за счет денежных средств, представленных третьим лицом – частной компанией с ограниченной ответственностью «ФФФ Х» в порядке, установленном ст.189.93 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В силу ч.1 ст.387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона. Таким образом, права требования, принадлежащие первоначальному кредитору, перешли к лицу, исполнившему обязательства кредитной организации, что подтверждается определением Арбитражного суда г.Москвы от <дата>, которым разъяснено, что права требования первоначального кредитора в связи с погашением ЧКОО «ФФФ Х» требований кредиторов первоначального кредитора перешли к ЧКОО «ФФФ Х» на основании ст.189.93 Закона о банкротстве, а также указано, что ЧКОО «ФФФ Х» является правопреемником первоначального кредитора. Определением Арбитражного суда Кемеровской области от <дата> была произведена замена взыскателя – первоначального кредитора на ЧКОО «ФФФ Х». Ипотека прекращена на основании того, что кредитор ликвидирован, правопреемников нет. Однако, ФИО1 было известно о наличии правопреемника и, как следствие, сохранении ипотеки в отношении предметов залога. Так, <дата> ЧКОО «ФФФ Х» и ФИО1 подписали дополнительное соглашение в ранее заключенному кредитному договору от <дата>. В соответствии с указанным дополнительным соглашением ФИО1 подтвердил факт своей осведомленности о том, что все права требования перешли к ЧКОО «ФФФ Х» после завершения конкурсного производства в отношении первоначального кредитора. <дата> между ЧКОО «ФФФ Х» и ООО «Организация бизнеса и консалтинг» заключен договор уступки прав требования <номер>, в соответствии с которым ЧКОО «ФФФ Х» уступила, а ООО «Организация бизнеса и консалтинг» принял все права требования к должнику по кредитному договору, заключенному между первоначальным кредитором и должником, а также права требования, обеспечивающие исполнение основных обязательств, в частности, возникшие на основании договора об ипотеке (залог недвижимости) <номер> от <дата> и дополнительного соглашения <номер> от <дата> к договору об ипотеке, договоров поручительства от <дата> и дополнительных соглашений от <дата> к договорам поручительства от <дата> и другие, связанные с указанными требованиями, в том числе, право на неуплаченные проценты, а также неуплаченные срочные и повышенные проценты, штрафные санкции. О факте заключения договора уступки прав требования (цессии) ФИО1 был уведомлен надлежащим образом. Определением Арбитражного суда Кемеровской области от <дата> была проведена замена взыскателя ЧКОО «ФФФ Х» на ООО «Организация бизнеса и консалтинг». <дата> истец, обратившись к нотариусу, установил, что собственником объектов залога является ФИО2 Ссылаясь на ст.38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», истец указывает, что залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. В соответствии с п.9.1 договора залога определен срок действия договора залога – до полного и надлежащего исполнения обязательства заемщика по кредитному договору. Поскольку должником обязательства по кредитному договору до сих пор не исполнены, договор залога не прекращен, то есть до настоящего времени договор залога является действующим, а ипотека – сохраненной.

Представитель истца Б. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, основываясь на обстоятельствах и доводах, изложенных в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что о недобросовестности покупателя заложенного имущества свидетельствует заниженная цена сделки, а также отсутствие доказательств, что ФИО2 предпринял меры, чтобы получить информацию об отсутствии залога на покупаемое имущество. Кроме того, ФИО1 достоверно было известно о наличии правопреемника кредитора. Несмотря на данное обстоятельство, ответчик передал имущество в собственность третьего лица. При этом, право залога следует за объектами.

Ответчик ФИО1 и его представитель Б. исковые требования не признали в полном объеме, мотивируя тем, что истцом не представлены доказательства не только наличия у него права ипотеки, но и оснований возникновения такого права. Ответчик указывает, что одного факта погашения задолженности кредитной организации недостаточно для перехода спорного права требования к лицу, погасившему всю кредитную задолженность банка, поскольку п.18 ст.189.93 Закона о банкротстве обязывает в течение 30 рабочих дней с даты принятия определения о завершении конкурсного производства передать заявителю по акту приема-передачи все имевшиеся у кредитной организации имущество. Если переход отельных прав на имущество кредитной организации подлежит в силу закона государственной регистрации, регистрация такого перехода осуществляется на основании заявления заявителя, определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства и подписанного конкурсным управляющим акта приема-передачи имущества кредитной организации. Заявление кредитной организации для указанной регистрации не требуется. Таким образом, наличие ранее заключенного кредитного договора и договора ипотеки недостаточно для возникновения права ипотеки у лица, погасившего задолженность. Однако, право залога правопреемником ЧКОО «ФФФ Х» зарегистрировано не было. Вместе с тем, государственная регистрация является единственным доказательством наличие права. Ссылку истца на ст.38 Закона об ипотеке представитель ответчика считает необоснованной и не подлежащей применению в спорной ситуации, поскольку её применение возможно лишь при наличии зарегистрированного права залога. Однако, правопредшественник - ЧКОО «ФФФ Х» - такое право не зарегистрировал.

Кроме того, ответчик ФИО1 пояснил, что о наличии договора залога покупателю не сообщил, поскольку полагал, что право залога прекращено. Несмотря на то, что ему было известно о наличии правопреемника ООО «Мой Банк», учитывая, что он является поручителем и то обстоятельство, что правопреемник никаких действий по регистрации права залога не предпринимает, он сделал вывод об отсутствии заинтересованности кредитора в залоговом имуществе. Стоимость сделки ответчик объяснил наличием иных обязательств перед ФИО2, которые по устной договоренности были погашены реализацией спорного имущества.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – Я. исковые требования не признала, мотивируя тем, что <дата> ФИО2 были приобретены в собственность объекты недвижимости – земельный участок с расположенными на нем тремя нежилыми зданиями. В настоящее время объекты имеют адрес <адрес>. Договор заключен между ним и ФИО1 <дата> у ФИО2 возникло право собственности. На указанные объекты недвижимости. Ответчик считает себя добросовестным приобретателем, поскольку исполнил договор купли-продажи: денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано продавцом и принято покупателем. Осуществляя права владения земельным участком и нежилыми зданиями, ответчик <дата> заключил договор на выполнение комплекса межевых работ по уточнению границ земельного участка, <дата> обратился в Кемеровский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, <дата> заключил договор об охране объектов и о патрулировании территории, <дата> обратился в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» с заявлением о внесении в кадастровый учет изменений. Кроме того, с <дата> ответчик несет бремя содержания недвижимого имущества в полном объеме. На момент заключения договора купли-продажи от <дата> ответчик не знал и не мог знать о том, что недвижимое имущество находится в залоге, ФИО1 об этом не сообщил. Продавец передал все необходимые документы на объекты недвижимости. Отметки о залоге на указанных документах не было. В п.5 договора также указано, что какие-либо ограничения отсутствуют. Выписка из ЕГРП на приобретаемые объекты недвижимого имущества, предоставленная продавцом при заключении сделки не содержала записи об обременении. Кроме того, представитель ответчика ссылается на отсутствие государственной регистрации права ипотеки за ЧКОО «ФФФ Х» на момент заключения договора уступки прав требования.

Представитель третьего лица Д. заявила о необоснованности заявленных требований, по существу пояснив следующее: <дата> в Полысаевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области поступило заявление ФИО1 о прекращении ипотеки на объекты недвижимости – земельный участок и нежилые здания по адресу <адрес>. К заявлению была приложена выписка из ЕГРЮЛ от <дата>, выданная МРИ ФНС России № 2 по Кемеровской области, содержащая сведения о юридическом лице – ООО «Мой Банк». Согласно представленной выписке, а также сведениям, полученным в порядке межведомственного взаимодействия, <дата> ООО «Мой банк» ликвидировано на основании решения суда о признании его несостоятельным. Способ прекращения деятельности – государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. По сведениям Единого государственного реестра прав, <дата> был зарегистрирован договор об ипотеке от <дата><номер>, заключенный между ФИО1 и ООО «Мой банк» на сумму 10 000 000 руб. сроком с <дата> по <дата>. Предмет ипотеки обеспечивал исполнение обязательств ООО «Г» по кредитному договору от <дата><номер> Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке, касающиеся смены залогодержателя, не вносились. Заявление бывшего и нового залогодержателей о государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке, в порядке п.4 ст.19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» не поступало. На основании ст.25.1 Закона об ипотеке, п.4 ст.29 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <дата> было принято решение о прекращении ипотеки.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:

Согласно ч.1 ст.44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, как то указано в ч.2 ст.44 ГПК РФ, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

В силу п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с п.1 ст.384 ГК РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону (п.1 ст.388 ГК РФ).

Судом установлено, что <дата> между обществом с ограниченной ответственностью «Мой Банк» и ООО «Г» в лице ФИО1 заключен кредитный договор <номер> по условиям которого ООО «Мой Банк» принял на себя обязательство предоставить ООО «Г» кредит в сумме 10 000 000 руб. под 14,5 % годовых на срок по <дата>, а ООО «Г» обязалось возвратить сумму кредита и уплатить проценты за пользование им. Исполнение обязательств по договору, в том числе уплата начисленных процентов осуществляется частями в соответствии с графиком (п.3.1 договора).

<дата> к кредитному договору <номер> от <дата> заключено дополнительное соглашение между ООО «Мой Банк» и ООО «К», которым стороны подтвердили, что в результате перевода долга все обязательства, возникшие по кредитному договору <номер> от <дата> переходят к ООО «К».

В обеспечение обязательств по кредитному договору <номер> от <дата> между ООО «Мой Банк» и ФИО1 <дата> заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) <номер>, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от <дата>, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «К» в полном объеме, возникших из кредитного договора <номер> от <дата>, залогодатель (ФИО1) передает залогодержателю в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно: земельный участок общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>; часть здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес> Предмет залога по соглашению сторон установлен в обшей сумме 10 373 893 руб., в том числе: земельный участок общей площадью <номер> кв.м. – в размере 1 164 192 руб., часть здания, общей площадью <номер> кв.м. – 4 383 000 руб., нежилое здание, общей площадью <номер> кв.м. – 1 625 700 руб., нежилое здание, общей площадью <номер> кв.м. – 3 201 000 руб. Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, решением Арбитражного суда Кемеровской области от <дата> с ООО «К» в пользу ООО «Мой Банк» взыскана задолженность по кредитному договору <номер> от <дата>, а также судебные расходы в общей сумме 10 674 130 руб. 79 коп. (л.д.82-88). Решение вступило в законную силу (л.д.108-113).

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

<дата> ООО «Мой банк» признан несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.19-21).

Определением Арбитражного суда г.Москвы от <дата> по делу <номер> конкурсное производство в отношении ООО «Мой банк» завершено. Арбитражным судом установлено, что требования кредиторов погашены в размере 100%, в том числе, за счет денежных средств, представленных ЧКОО «ФФФ Х» в порядке, установленном ст.189.93 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д.30-31). Сведений о правопреемстве данное определение не содержит.

<дата> определением Арбитражного суда г.Москвы определение от <дата> разъяснено следующим образом: указать, что права требования ООО «Мой банк» в связи с погашением ЧКОО «ФФФ Х» требований кредиторов должника в размере 14 642 290 000 руб. перешли к ЧКОО «ФФФ Х» на основании ст.189.93 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Указать, что ЧКОО «ФФФ Х» является правопреемником ООО «Мой банк» (л.д.35-36).

<дата> по делу <номер> произведена процессуальная замена взыскателя – общества с ограниченной ответственностью «Мой банк» на частную компанию с ограниченной ответственностью «ФФФ Х» (л.д.32-34).

Указанные решения Арбитражного суда вступили в законную силу, информация о них имеется на сайте суда (л.д.223,224,225), данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

<дата> между ЧКОО «ФФФ Х» (цедент) и ООО «Организация бизнеса и консалтинг» (цессионарий) заключен договор уступки прав требования <номер>, в соответствии с которым ЧКОО «ФФФ Х» уступила, а ООО «Организация бизнеса и консалтинг» принял все права требования к должнику по кредитному договору, заключенному между первоначальным кредитором и должником, а также права требования, обеспечивающие исполнение основных обязательств, в частности, возникшие на основании договора об ипотеке (залог недвижимости) <номер> от <дата> и дополнительного соглашения <номер> от <дата> к договору об ипотеке, договоров поручительства от <дата> и дополнительных соглашений от <дата> к договорам поручительства от <дата> и другие, связанные с указанными требованиями, в том числе, право на неуплаченные проценты, а также неуплаченные срочные и повышенные проценты, штрафные санкции. Общая сумма требований на дату заключения договора составляет 10 674 130 руб. 79 коп. (л.д.48-52).

<дата> по делу <номер> произведена процессуальная замена взыскателя – частной компании с ограниченной ответственностью «ФФФ Х» на общество с ограниченной ответственностью «Организация бизнеса и консалтинг» (л.д.37-39).

О произведенном правопреемстве кредитора должник ФИО1 был уведомлен. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Судом не усмотрено противоречий закону заключенного договора уступки права требования.

Доводы ответчиков об отсутствии залога имущества за правопреемником ООО «Организация бизнеса и консалтинг» несостоятельны, поскольку отсутствие записи об ипотеке в ЕГРП не делает недействительными ни договор об ипотеке, ни определения суда о правопреемстве.

Таким образом, преемство ООО «Организация бизнеса и консалтинг», в том числе, в части требований, вытекающих из договора об ипотеке (залога недвижимости) <номер> от <дата> и дополнительного соглашения <номер> от <дата> к договору об ипотеке от <дата>, документально подтверждено.

Судом установлено, что <дата> ФИО1 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ипотеки на объекты недвижимости - земельный участок общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>; часть здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес> К заявлению приложена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от <дата><номер>, выданная МРИ ФНС России № 2 по Кемеровской области в отношении ООО «Мой Банк», из которой следует, что <дата> ООО «Мой банк» ликвидировано на основании решения суда о признании его несостоятельным. Способ прекращения деятельности – государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д.261). Данная информация была проверена в порядке межведомственного взаимодействия путем направления запроса в МРИ ФНС России № 2 по Кемеровской области, откуда предоставлены аналогичные сведения (л.д.260). Более того, на сегодняшний день информация о правопреемниках также не содержится в ЕГРЮЛ (выписка от <дата> – л.д.215-230).

В соответствии со ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст.25.1 Федерального закона «Об ипотеке» в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

В соответствии с указанными положениями закона Управлением Росреестра <дата> была погашена запись о залоге на земельный участок общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>; часть здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес> нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>

<дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>; части здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилого здания, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>; нежилого здания, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>. Цена сделки составила 1 000 000 руб. Право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (л.д.188-190). Обязанности по договору купли-продажи сторонами исполнены (расписка – л.д.187), договора договор не оспорен и недействительным не признан.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

На основании постановления администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа <номер> от <дата> земельному участку с кадастровым <номер>, имевшему ранее адрес <адрес> присвоен адрес <адрес>; части здания с кадастровым <номер>, ранее имевшей адрес <адрес>, присвоен адрес <адрес>; нежилому зданию с кадастровым <номер>, имевшему ранее адрес <адрес>, присвоен адрес <адрес>; нежилому зданию с кадастровым <номер>, имевшему ранее адрес <адрес>, присвоен адрес <адрес> (л.д.177).

Согласно п. 1 ст. 341 ГК РФ, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В силу п.1 ст.353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения закреплены в статье 38 ФЗ "Об ипотеке", согласно которой, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Вместе с тем, в силу п.п.2 п.1 ст.352 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения сделки купли-продажи между ФИО1 и ФИО2, залог прекращается, в том числе, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Как установлено ранее, заложенное имущество - земельный участок общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>; часть здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес> – приобретено ФИО2 возмездно. С <дата> ФИО2 пользуется и владеет указанным имуществом на правах собственника, о чем свидетельствуют факты обращений в администрацию Ленинск-Кузнецкого городского округа с заявлением о переименовании адресов объектов (л.д.177), в Ленинск-Кузнецкий городской суд с иском к ООО «С» об освобождении недвижимого имущества от имущества ответчика (л.д.239), в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка (л.д.249-254), факты заключения договоров по обслуживанию объектов: электроснабжения (л.д.240), охране (л.д.241-244, 245-246), на изготовление межевого плана (л.д.247).

При этом, суд приходит к выводу, что ФИО2 не знал и не должен был знать, что приобретенное им имущество является предметом залога.

Так, на <дата> – дату заключения договора купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о каком-либо обременении на объекты недвижимости - земельный участок общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес> кадастровый <номер>; часть здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес> нежилое здание, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес> – отсутствовала (погашена <дата>).

Согласно Гражданскому кодексу право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре; регистрации подлежит, в частности, ипотека (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом - является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что, в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (Постановления от 24.03.2015 г. N 5-П, от 26.05.2011 г. N 10-П, Определение от 24.09.2012 г. N 1589).

Действующее законодательство исходит из необходимости защиты добросовестных лиц, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. N 6-П).

Суд считает, что негативные последствия, вызванные наличием незарегистрированного залогодержателя, следует распределять с учетом правил о публичной достоверности записей государственного реестра об ипотеке и их общедоступности (статьи 7, 12 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), смысла положений пункта 7 статьи 20, статьи 45 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации, а в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Суд принимает во внимание недобросовестное поведение продавца – ФИО1, не информировавшего покупателя о наличии залога на спорное имущество. Однако, недобросовестность ФИО1 не имеет юридического значения при решении вопроса о добросовестности ФИО2

Вместе с тем, суд обращает внимание на поведение правопреемника ликвидированного юридического лица, способствовавшего созданию спорной ситуации.

В соответствии с п.4 ст.20 Закона об ипотеке государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей; для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены договор уступки прав и документ об уплате государственной пошлины.

Данное требование закона ни ЧКОО «ФФФ Х», ни ООО «Организация бизнеса и консалтинг» выполнено не было.

При совершении сделки по отчуждению отсутствовали сведения о наличии притязаний в отношении спорных объектов и наличии обременений. Отсутствовали сведения о наличии споров о правах в отношении приобретаемых объектов.

Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком ФИО2 в установленном законом порядке.

Доказательств обратного, в нарушение ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено.

Доводы представителя истца о заниженной стоимости сделки, что свидетельствует о недобросовестности ФИО2, суд не принимает во внимание, поскольку доказательств данному доводу истцом не представлено.

Исходя из положений статей 209, 420, 421, 424, 454, 572 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, стороны имеют возможность самостоятельно определять стоимость продаваемого имущества, кроме того, собственника свободен в распоряжении своим имуществом. Мотивы реализации имущества по цене ниже рыночной (доказательств данному обстоятельству суду не представлено), в данной ситуации юридического значения не имеют.

Залог имущества - земельного участка общей площадью <номер> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>; части здания, назначение нежилое, общей площадью <номер> кв.м., этажность 1,2, адрес: <адрес>; нежилого здания, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>; нежилого здания, назначение производственное, общей площадью <номер> кв.м., этажность 2, адрес<адрес>, возникшего на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) <номер> от <дата> следует считать прекращенным.

Оснований для восстановления права залога ООО «Организация бизнеса и консалтинг» на недвижимое имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости) <номер> от <дата>, заключенному между ООО «Мой Банк» и ФИО1 не имеется, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Определением суда от <дата> в обеспечение иска наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – земельного участка общей площадью <номер> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер>; нежилой части здания общей площадью <номер> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер>; производственной части здания общей площадью <номер> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер>; производственного нежилого здания общей площадью <номер> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер>.

Согласно ч.3 ст.144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Организация бизнеса и консалтинг» к ФИО1, ФИО2 о признании права ипотеки отказать в полном объеме.

В обеспечение иска сохранить запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – земельного участка общей площадью <номер> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер объекта <номер>; нежилой части здания общей площадью <номер> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер>; производственной части здания общей площадью <номер> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер>; производственного нежилого здания общей площадью <номер> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта <номер> - до вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 25 ноября 2016 года.

Судья: подпись

Верно.

Судья: И.С. Бычковская

Подлинник документа находится

в гражданском деле № 2-4793/2016

Ленинск-Кузнецкого городского суда

города Ленинска-Кузнецкого

Кемеровской области.