Гражданский кодекс часть 1

Новочеркасский городской суд в составе судьи Политко Ф.В., при секретаре Евлампиевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ФИО20, привлеченным в качестве ответчиков определением суда ТСЖ ФИО21, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании незаконным учреждения ТСЖ, об отмене регистрации ТСЖ, признании незаконным заключение договоров на строительство нежилых помещений, отмене регистрации этих помещений на правах личной собственности, о признании его права на общую долевую собственность в подвальных помещениях, истребовании из незаконного владения подвальных помещений,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Он является собственником квартиры в многоквартирном доме, построенном при долевом участии граждан. 19 октября 2007 года зарегистрировано его право собственности на кв. № по пер. Славянский, -а. После регистрации права он обратился с письменным запросом к председателю ТСЖ за разъяснением об учреждении ТСЖ « о порядке вступления в ТСЖ собственников квартир и о составе общей долевой собственности в доме и порядке ее использования.

Из ответа и представленных документов следует, что ТСЖ ФИО21 учреждено ООО ФИО20 и зарегистрировано им ЧЧ.ММ.ГГ. и этой же организацией был назначен председатель ТСЖ ФИО7 Учредительного собрания собственников жилья не было. Собственники квартир в доме автоматически включены застройщиком в члены ТСЖ без письменных заявлений. Перечень объектов общей долевой собственности, переданных застройщиком по окончании строительства дома, и регистрация общей долевой собственности в органах юстиции отсутствует. Подвальные помещения дома используются под офисы и личную собственность как собственников квартир в доме, так и граждан, не имеющих прав собственности на жилое помещение в этом доме. Документы на право собственности на нежилые помещения в подвале дома отсутствуют, за исключением копий свидетельств о регистрации права собственности ФИО4 на 182,4 кв.м подвала, которые он сдает в аренду застройщику ООО ФИО20, который, в свою очередь, и распределил ему эту площадь. Распределение площади подвалов в доме произведено застройщиком без проекта, по его личному усмотрению (протокол распределения от ЧЧ.ММ.ГГ. г.). Застройка подвалов дома производилась застройщиком на основании дополнительных договоров на строительство нежилых помещений. Часть площади (более 100 кв.м.) подвалов в доме «распределил» себе гендиректор застройщика С2.., не имеющий в собственности квартиру в этом доме. Решение собственников квартир в доме о порядке использования общей долевой собственности в части, касающейся использования подвалов, отсутствует. Проектом первой очереди дома по , застройка подвалов не предусмотрена. Подвал второй очереди дома по пер. также, используется застройщиком без какого-либо решения собственников жилья в доме.

В результате незаконных действий застройщика ООО ФИО20 в процессе строительства дома по подвалы дома, которые являются частью общей долевой собственности, перешли в личное пользование как собственников жилых помещение в доме, так и лиц, не имеющих в собственности квартиру в этом доме. Одному из граждан застройщик выделил более 180 кв.м. подвала, которые тот сдает в аренду тому самому застройщику, который и предоставил ему эти площади.

Распределение и застройка подвалов дома проводились на основании протокола составленного застройщиком и договоров, заключенных им с гражданами. В результате этого подвал дома, по закону являясь общей долевой собственностью, перешел в личное пользование граждан.

Поскольку решение общего собрания собственников о порядке использования общей долевой собственности не принималось, то распределение площади подвала и заключение договоров на его застройку является незаконным. Соответственно незаконной является и регистрация в личную собственность нежилых помещений в подвале дома по пер.

Нарушение установленного законом порядка использования общей долевой собственности является следствием незаконного учреждения ТСЖ и назначения застройщиком председателя, не заинтересованного в сохранении и преумножении общей долевой собственности и не выполняющего обязанности, предусмотренные пунктами 6 - 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ. Указанные действия нарушают его права на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, установленные ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Просил суд признать незаконным учреждение ТСЖ ФИО21 ООО ФИО20 и отменить его регистрацию в качестве юридического лица. Признать незаконным заключение договоров между ООО ФИО20 и гражданами на строительство нежилых помещений в подвалах дома по пер. и отменить регистрацию этих помещений на правах личной собственности. Признать его право наравне с другими собственниками квартир в доме по пер. на общую долевую собственность, в виде подвальных помещений, и пользование ею. Истребовать из незаконного владения личную собственность в подвалах граждан, не имеющих в собственности жилое помещение в этом доме и передать ее в общую долевую собственность собственников жилых помещений с соответствующей записью в реестр зарегистрированных прав. Истребовать из незаконного владения личную собственность в подвалах граждан, незаконно получивших от застройщика эту собственность и сдающих эту собственность на правах аренды третьим лицам, и передать ее в общую долевую собственность собственников жилых помещений с соответствующей записью в реестр зарегистрированных прав.

В судебном заседании ФИО1 на удовлетворении своего иска настаивал, уточнив его, просил суд передать ему одну из кладовок №№ 43,44,45,48, находящихся во владении С2. Дал пояснения, аналогичные тексту искового заявления. Дополнительно пояснил, что к собственникам, имеющим подвалы площадью в несколько квадратных метров, он претензий не имеет. Не имеет также претензий к ФИО6, потому что он приобрел подвальное помещение у С2. Квартиру он использует с ноябре 2005 года. Считает, что срок исковой давности необходимо считать с момента получения им свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.

ООО ФИО20 извещалось о месте и времени рассмотрения данного дела, однако представитель в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие.

Председатель ТСЖ ФИО21 ФИО7 исковые требования ФИО1 не признал, пояснив, что ТСЖ было учреждено застройщиком на основании действующего на тот момент закона. После этого он неоднократно переизбирался председателем жильцами дома, проводились общие собрания, на которых ФИО1 ни разу не присутствовал.

ФИО8 (согласно свидетельству о заключении брака ФИО9 после заключения брака присвоена фамилия ФИО10), ФИО3, ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали и пояснили, что подвальные помещения приобретены ими в собственность в установленном законом порядке. ФИО8 кроме того пояснил, что общим собранием жильцов дома в апреле 2006 года ему было разрешено строительство офиса в подвальных помещениях, что свидетельствует по его мнению о согласии жильцов с порядком использования подвальных помещений.

Представитель ФИО4 по доверенности ФИО11 (л.д. 181) исковые требования ФИО1 не признал и пояснил. Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Спорные подвальные помещения изначально проектировались как самостоятельные объекты гражданских прав и не были предназначены для общедомового использования. Просил применить срок исковой давности

ФИО2 надлежащим образом и своевременно извещался о месте и времени рассмотрения данного спора, однако в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира № № по пер. . Свидетельство о государственной регистрации права выдано ЧЧ.ММ.ГГ. (л.д.11). Решением от ЧЧ.ММ.ГГ. директора ООО ФИО20 на базе 40 квартирного жилого дома по пер. создано ТСЖ ФИО21. Председателем ТСЖ ФИО21 избран ФИО7 (л.д.80).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ответчикам принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в подвале 5-этажного дома по пер. (л.д.143-179).

Согласно закону «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент образования ТСЖ ФИО21 товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество (ст.48).

Таким образом, учреждение ТСЖ ФИО21 не противоречит закону. Кроме того, ФИО1 фактически ставит вопрос о ликвидации ТСЖ ФИО21. Согласно ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Согласно ч.2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано:

по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ФИО1 не представил суду доказательств наличия установленных указанной статьей условий, при которых ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда. Кроме того, судом установлено, что после учреждения ТСЖ ФИО21 в феврале 2005 года собственниками помещений неоднократно проводились общие собрания, переизбирался председатель ТСЖ. Даже, если предположить, что ТСЖ ФИО21 создано с нарушением закона, то данное нарушение не носит неустранимый характер, как того требует закон для ликвидации юридического лица по решению суда, поскольку собственники помещений на общем собрании могут решить вопрос о создании товарищества.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

Суду не представлено доказательств, что спорные подвальные помещения имеют инженерные коммуникации, иное оборудование. Председатель ТСЖ в судебном заседании утверждал об обратном.

Таким образом, на данные подвальные помещения не распространяется режим общей долевой собственности собственников квартир.

Других оснований для признания недействительными договоров на строительство нежилых помещений истцом не приводилось.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 4 Закона РФ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Право собственности на спорные подвальные помещения возникло у ответчиков в соответствии с указанным законом, на основании договоров о долевом участии в строительстве, зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем они не могут быть истребованы в соответствии со ст. 301, 305 ГК РФ (л.д. 186-285).

Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено судом выше, спорное имущество в настоящее время имеет собственников, и не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, право собственности на него ФИО1 может быть приобретено только в соответствии со ст. 218 ГК РФ.

Подлежит применению и срок исковой давности. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец в судебном заседании заявил, что квартиру он использует с ноября 2005 года. С иском обратился ЧЧ.ММ.ГГ.. 1-ЧЧ.ММ.ГГ. приходятся на рабочие дни. То есть, с момента начала использования квартиры истец должен был узнать о нарушении своих прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО ФИО20», привлеченным в качестве ответчиков определением суда ТСЖ ФИО21», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, об отмене регистрации ТСЖ ФИО21», отменен регистрации собственности в подвалах дома, о признании его права на общую долевую собственность в подвальных помещениях, истребовании из незаконного владения подвальных помещений полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в 10 дневный срок с момента вынесения в окончательной форме через Новочеркасский городской суд.

Судья: