Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора найма, взыскании платы за жилое помещение. В обосновании иска указав, что Дата изъята между ней и ООО ... заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого ООО ... обязуется в предусмотренный договором срок построить согласно проектно-технической документации многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ей квартиру Адрес изъят, во владение, а после полной оплаты – в собственность. В настоящий момент вышеуказанная квартира ею оплачена не в полном объеме, в связи с чем, находится во владении и пользовании.

Дата изъята между ней и ФИО2 заключен договор найма квартиры, согласно условиям которого, она передала ответчику и членам его семьи вышеуказанную квартиру, а ответчик обязался вносить плату за пользование жилым помещением в размере ... руб. за каждый месяц пользования квартирой. Условиями договора найма предусмотрен следующая порядок оплаты: при подписании договора ответчиком вносится плата за жилое помещение за 5 месяцев вперед, в дальнейшем плата выплачивается помесячно. Также договором предусмотрено, что полнота и своевременность расчета по арендной плате подтверждается соответствующими документами, а именно распиской в получении денежных средств. В соответствии с п. 2.1, договор заключен на срок с Дата изъята по Дата изъята Ни при подписании договора, как установлено его условиями, ни в течение последующих месяцев ответчиком денежных средств за пользование жилым помещением не вносилось. Дата изъята, в связи с неисполнением обязательств по договору, ответчику вручено требование о расторжении договора найма и выселении из квартиры в срок до Дата изъята Однако, данное требование со стороны ответчика оставлено без внимания. В связи с тем, что п. 6.2 договора найма жилого помещения установлено, что наниматель единовременно при подписании договора вносит плату за жилое помещение за 5 месяцев в размере ... руб. за месяц, что ответчиком не исполнено, общая сумма задолженности по договору на сентябрь 2013 года составляет ... руб. Кроме того, за период с Дата изъята по Дата изъята с ФИО2 за пользование чужими денежными средствами подлежит взысканию проценты в размере ... руб.

Просит расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенного Дата изъята с ФИО2 и взыскать с ответчика плату за пользование жилым помещением за период с Дата изъята по Дата изъята в сумме ... руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с Дата изъята по Дата изъята в сумме ... руб., расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, согласно заявлению просит дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивал. Пояснил, что при заключении договора аренды на квартиру Адрес изъят ФИО2 не передавал ФИО1 денежные средства, предусмотренные п. 6.1, 6.2 договора аренды. Доводы ответчика о том, что он не проживал в арендованной квартире не влияет на обязательства ФИО2 по уплате арендной платы, поскольку договор расторгнут не был, ключи ФИО2 от квартиры не возвращал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал в части взыскания платы за жилое помещение, процентов за пользование чужими денежными средствами. Пояснил, что арендная плата в сумме ... руб. им внесена в соответствии с условиями договора аренды жилого помещения в присутствии свидетелей, но расписка не оформлялась. Истец предоставила помещение не пригодное для проживания, в связи с чем, он не мог использовать квартиру по назначению. Имел намерение расторгнуть договора аренды жилого помещения, но поскольку квартиру отремонтировал, жил там до лета. Впоследствии съехал с квартиры, там осталась проживать его знакомая. После подписания договора выяснилось, что квартира в черновой отделке. Была договоренность с ФИО1 о том, что он производит ремонтные работы в квартире в счет арендной платы. В настоящее время квартира отремонтирована, нет только потолков. Ключи от квартиры ФИО1 не передавал.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании пояснила, что стороны при подписании договора согласовали его условия, в том числе размер, сроки и порядок внесения арендной платы. Согласно п. 6.2 ч. 6 договора при его подписании арендатор вносит арендную плату за 5 месяцев, что составляет ... руб. В дальнейшем арендная плата выплачивается арендодателю помесячно. Подписав договор, стороны подтверждают полноту и своевременность расчета по арендной плате за первые пять месяцев. В случае не внесения предоплаты за аренду жилого помещения договор вообще не был бы заключен. Кроме того, в п.п. 5.1.1. п. 5.1. ч. 5 договора указано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, последний возвращает полученные от арендатора денежные средства, преданные им в качестве предоплаты за аренду жилого помещения. Данные условия еще раз подтверждают, что арендодателем получена предоплата за аренду помещения при подписании договора. Само указание в договоре факта передачи денежных средств - достаточное доказательство их передачи. Наличие в договоре фразы, что деньги получены арендодателем, да еще и расписка с той же информацией будет свидетельствовать о двойственной оплате по данному договору. Считает, что расписка в получении денежных средств, при подписании договора является лишь дополнительным подтверждение передачи арендной платы. А вот уже при внесении последующих платежей являлась бы подтверждением полного и своевременного расчета по арендной плате. Передача денежных средств в размере ... руб. и осмотр помещения происходил в присутствии М., которая в последующем помогала делать ремонт ФИО2, так как по специальности является маляром-штукатуром. На момент подписания договора квартира находилась в состоянии не пригодном для проживания, так как она находится в черновой отделке. Стены и полы бетонные, нет ни обоев, ни напольного покрытия, санузел сделан частично, нет имущества, которое находится в помещении согласно п.п. 1.2. п. 1 договора. Акта-приема передачи жилого помещения между сторонами нет. В устной форме с истцом была договоренность о проведении ремонтных работ и только после этого использование квартиры для проживания. Все произведенные на ремонт затраты будут зачтены в счет арендной платы. При этом сроки, за которые он будет сделан, не обговаривались. Ремонт продвигался медленно, так как на его осуществление необходимы финансовые затраты и время. С мая ответчик приступил к ремонту. К концу июля им были выполнены следующие работы: облицовка стен декоративным камнем в коридоре в объеме 4м2, нанесение шпаклевки, грунтовки 50м2, укладка керамо-гранита 15м2, постелено ковровое покрытие, поклеены обои, предоставленные арендодателем. На строительные материалы им затрачено ... руб. ... коп., что подтверждается чеками. Фактически средств на покупку строительных материалов затрачено больше, но чеки не сохранились. После того как ремонт был сделан, Дата изъята стороны договорились встретиться, и истец вручила ФИО2 требование о расторжении Договора. Весь период действия договора он проживал по другому адресу, что может подтвердить его гражданская жена К. Так как в квартире он не проживал, арендную плату внес, сделал ремонт, необходимости в использовании помещения нет, то он сам желал расторгнуть договор. На устное требование вернуть арендную плату, возместить стоимость ремонта, истцом было отказано. Считает, что все обязательства по договору им исполнены надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Просит в части иска о взыскании платы за жилое помещение, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать с требованиями о расторжении договора найма жилого помещения от Дата изъята года, заключенного с ФИО1 согласен.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ устанавливают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В судебном заседании установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята г., заключенного между ФИО1 и ООО ... , квартира Адрес изъят находится во владении и пользовании ФИО1

Дата изъята между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма вышеуказанной квартиры.

Согласно условиям договора ФИО1 передала ответчику и членам его семьи в пользование квартиру по адресу Адрес изъят на период с Дата изъята до Дата изъята г., а ФИО2 принял обязательство своевременно производить оплату за аренду помещения.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Как следует из содержания искового заявления и пояснений представителя истца, ФИО2 обязательства по договору аренды в части уплаты арендной платы не выполнены до настоящего времени с момента заключения договора аренды.

Возражая против доводов истца, ФИО2 ссылается на то, что денежные средства при подписании договора в размере ... руб. были им ФИО1 переданы, договор найма был подписан, что также подтверждает передачу денег, в противном же случае договор не был бы подписан, также ссылается на то, что денежные средства были переданы им в присутствии свидетеля М.

Допрошенная в судебном заседании свидетель М. пояснила, что ею было подано объявление в Интернет о том, что она выполняет ремонтные работы, указан телефон ФИО2, с которым она знакома 4 года, они вместе работали и проживали. По ее объявлению позвонила ФИО1, предложила сделать ремонт в квартире, сказала, что после ремонта будет квартиру сдавать. Они договорились с ФИО1 о том, что сначала они сделают ремонт, а затем будут проживать в квартире, данный разговор состоялся в квартире. Она присутствовала при передаче денег ФИО2 и подписании договора в Дата изъята. Договор заключали ФИО1 и ФИО2. Какой был заключен договор между ФИО2 и ФИО1 она не знает. ФИО2 передал деньги в сумме ... руб. ФИО1, за какой срок ей не известно, деньги она не видела, возможно были купюры по 1000 руб. и 5000 руб. Уплаченная сумма ей известна со слов ФИО2, с его слов знает, что деньги передавались за аренду квартиры. Они должны были сделать ремонт в квартире на свои денежные средства. С апреля по июль 2013 года они делали ремонт в квартире: стены, коридор, в квартире они не проживали. Со стороны ФИО1 к ФИО2 претензий не было. Она не видела, когда ФИО1 передавала ключи ФИО2, но на момент ремонта у них были 2 экземпляра ключей от квартиры. Стройматериалы на ремонт квартиры они покупали на деньги ФИО2, общую сумму не знает. ФИО1 деньги в сумме ... руб. пересчитывала, в договоре есть пункт о том, что деньги переданы и получены. Расписки о передаче денег составлено не было. В квартире на ул. ... не проживали, сначала ФИО2 проживал на ул. ... , затем на ул. ... . Ремонт в квартире они делали для того, чтобы впоследствии там проживать. ФИО1 просила сделать ремонт, дизайн ей был не важен, лишь бы квартира была отремонтирована.

В силу ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В отсутствие письменных документов в подтверждение передачи денежных средств истцу по договору аренды в сумме ... руб. ответчик не вправе ссылаться на свидетельские показания, при отсутствии письменного доказательства передачи денежных средств.

Принимая во внимание, что допустимых доказательств, указывающих на передачу по договору найма денежных средств, ФИО2 не представлено, судом не могут быть приняты во внимание пояснения свидетеля М. относительно исполнения ответчиком обязательств по внесению при заключении договора аренды денежных средств в сумме ... руб.

Доводы ответчика о том, что он не проживал в спорной квартире, не влияют на квалификацию правоотношений, сложившиеся между сторонами и на обязательства сторон по договору найма жилого помещения. ФИО2 не обращался к ФИО1 с требованием о расторжении договора найма в связи с не использованием спорной квартиры, ключи от квартиры им были получены при заключении договора и до настоящего времени не возращены, что ответчиком подтверждено непосредственно в судебном заседании.

Доводы ответчика о том, что имела место устная договоренность с истцом о выполнении им ремонтных работы в квартире в счет арендной платы какими-либо доказательствами, отвечающими требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ либо условиями заключенного сторонами договора не подтверждаются.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком в нарушение условий договора найма не уплачена истцу арендная плата за период апрель- август 2013 года в сумме ... руб.

Согласно п. 6.1 договора ежемесячная плата за арендуемое помещение составляет ... руб. Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что при подписании договора арендатор вносит арендную плату за 5 месяцев, а в дальнейшем помесячно. Полнота и своевременность расчета по арендной плате подтверждается распиской в получении денежных средств.

Исходя из буквального толкования условий договора следует, что арендатор вносит арендную плату за пять месяцев при подписании договора, в подтверждении уплаты оформляется соответствующая расписка. При этом указание на произведенную выплату при подписании, договор не содержит. Так же отсутствуют условия, по которым договор является одновременно распиской в подтверждение условий об оплате.

Поскольку доказательств уплаты аренды ФИО2 за пользование квартирой не представлено, суд находит требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере ... руб. (5 мес. х ... руб.) обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в том числе, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Поскольку судом сделан вывод о том, что ФИО2 нарушены условия договора в части исполнения обязательства по внесению арендной платы за пользование квартирой, суд приходит к выводу, что допущенные ФИО2 нарушения условий договора аренды являются существенными и служат достаточным основанием для расторжения договора, ответчик не возражает против расторжения договора аренды, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о расторжении договора аренды жилого помещения от Дата изъята г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ размер процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Согласно указанию Банка России от 13.09.2012 г. № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России, на момент подачи иска, ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 8,25 % годовых.

Согласно представленному истцом расчету сумма процентов по договору от Дата изъята за период с Дата изъята по Дата изъята составляет ... руб. ( ... руб.*8,25%:360 дн.*149 дн.)

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен и признается судом обоснованным.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины в сумме ... руб.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенного Дата изъята между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 плату за пользование жилым помещением ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами ... руб., расходы по оплате госпошлины в размере ... руб. ... коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2013 года.

Судья Волкоморова Е.А.