Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Администрации города Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о взыскании выкупной стоимости жилого помещения и расходов, исковое заявление Администрации города Челябинска к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности и признании права муниципальной собственности, исковое заявление ПАО Сбербанк к ФИО2, ФИО1 о взыскании кредитной задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Советский районный суд города Челябинска с исковым заявлением к Администрации города Челябинска (далее также - Администрация), в котором просила признать недостоверной стоимость выкупу принадлежащей ей квартиры № № в доме № № по <адрес>, определенную в отчете ООО «АЙРАТ ТОРРЕС» от 22 августа 2017 года № 811/05 и определить указанную стоимость в размере 1 636 191 рублей.

Определением суда от 10 января 2018 года Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее также - Комитет) был привлечен к участию в деле в качестве соответчика (т.1 л.д. 28).

В процессе рассмотрения дела ФИО1 представила заявление о взыскании судебных в котором фактически уточнила заявленные требования, дополнив их требованиями о взыскании расходов на найм жилого помещения в сумме 240 000 рублей, а также судебных расходов оплату государственной пошлины, расходов на оплату независимой экспертизы выкупной стоимости, расходы на оплату экспертизы технического состояния дома (т.2 л.д. 8).

13 июня 2018 года в судебном заседании ФИО2 подал заявление о привлечении его к участию в деле в качестве соистца, так как он является сособственником спорного жилого помещения.

Протокольным определением от 13 июня 2018 года ФИО2 был привлечен к участию в деле в качестве соистца.

Требования ФИО1 и ФИО2 обоснованны тем, что им на праве собственности принадлежит квартира № № в доме № № по <адрес>. Многоквартирный дом, в котором расположена данная квартира, был признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок был изъят для муниципальных нужд. По заказу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска ООО «АЙРА ТОРРЕС» был подготовлен отчет о рыночной стоимости изымаемой квартиры истцов, которая, по их мнению, существенно ниже реальной выкупной стоимости. Кроме того, ФИО1 указывает на то, что в связи с тем, что в жилом помещении не возможно было проживать, она была вынуждена снять квартиру. Потраченные за аренду жилого помещения деньги также просит взыскать с ответчиков.

Администрация города Челябинска предъявила к ФИО1 и ФИО2 встречные исковые требования, в которых просила изъять для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру № № в доме № № по <адрес>; прекратить право собственности ФИО1 и ФИО2 на квартиру № № в доме № № по <адрес>; признать право собственности муниципального образования «город Челябинск» на квартиру № № в доме № № по <адрес>; признать ФИО1 и ФИО2 утратившими право пользования квартирой № 4 в доме № 15 по Свердловскому проспекту в городе Челябинске.

Данные требования Администрации обусловлены тем, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира истцов, признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок был изъят для муниципальных нужд, однако, между органом местного самоуправления и собственниками спорной квартиры не было достигнуто согласия по стоимости изымаемого жилого помещения. Поскольку во внесудебном порядке не было достигнуто соглашения по выкупу жилого помещения, то правовые последствия изъятия необходимо решить судебным актом.

Также в ходе рассмотрения спора с самостоятельными требованиями к ФИО1 и ФИО2 обратилось ПАО Сбербанк которыми просил взыскать солидарно задолженность по кредитному договору № № от 05 февраля 2013 года в размере 967 421 рубля 56 копеек за счет причитающейся выкупной стоимости жилого помещения путем перечисления денежных средств Администрацией города Челябинска на счет ПАО Сбербанк.

В обоснование данных требований ПАО Сбербанк сослалось на то, что с ФИО1 и ФИО2 05 февраля 2013 года был заключен кредитный договор № №, по условиям которого заемщикам были предоставлены денежные средства в размере 1 410 000 рублей на приобретение спорной квартиры. Приобретенная квартира находится в залоге у банка. В силу статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-Фз «Об ипотеке» залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В судебном заседании ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные ими требования в полном объеме.

Представитель Администрации и Комитета – ФИО3 поддержала требования Администрации, возражая против требований ФИО1 и ФИО2

Представитель ПАО Сбербанк ФИО4 поддержала заявленные банком требования.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

ФИО1 (ранее ФИО19) К.Ю., ФИО2 на основании договора купли-продажи от 05 февраля 2013 года принадлежит на праве общей совместной собственности квартира № № в доме № № по <адрес> (т.1 л.д.15-16, 49-54).

Указанная квартира была приобретена в том числе, за счет заемных средств, предоставленных ПАО Сбербанк, по кредитному договору от 05 февраля 2013 года в сумме 1 410 000 рублей, сроком на 180 месяцев (т.2 л.д. 64-72).

В силу закона данная квартира находится у банка в залоге, о чем в единый государственный реестр прав была внесена соответствующая запись.

На момент рассмотрения спора суммы невыплаченного займа составляла 967 421 рубля 56 копеек (т. 2 л.д.149-152).

25 ноября 2016 года ООО «ГАММА ПРОЕКТ» подготовило техническое заключение № 2311-16-ТЗ которым было установлено, что физический износ многоквартирного дома № № по <адрес> составил 71%, жилые помещения имеют значительную степень биологических и физических повреждений. В жилых помещениях не обеспечивается соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ. Проведение работ без выселения жильцов не безопасно доя проживающих. (т.2 л.д. 124-131).

09 декабря 2016 года комиссия приняла заключение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома № № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу (т.2 л.д. 119-122).

28 декабря 2016 года Администрация издала распоряжение № №, которым признала многоквартирный дом № № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д. 61).

10 июля 2017 года Администрация издала распоряжение № № об изъятии долей земельного участка и жилых помещений в доме № № по <адрес> для муниципальных нужд (т.1 л.д. 69).

Многоквартирный дом № № по <адрес> не включен в перечень аварийных многоквартирных домов города подлежащих расселению в рамках ведомственной целевой программы.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, связанных, в том числе, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, предусмотрен статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).По заказу Комитета ООО «АЙРА ТОРРЕС» была осуществлена оценка рыночной стоимости квартиры квартира № № в доме № № по <адрес>, которая составила 1 100 000 рублей (т.1 л.д. 81-82).

Данная стоимость была предусмотрена в предложенном Комитетом соглашении об изъятии квартиры истцов для муниципальных нужд (т.1 л.д. 79-80).

Данное соглашение истцы не подписали по причине не согласия с размером установленной выкупной стоимости.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения выкупной цены спорных жилых помещений судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Согласно заключению эксперта от 16 марта 2018 года общий размер выкупной цены квартиры № № в доме № № по <адрес>, составил 1 294 403 рублей (т.1 л.д. 104-152).

С учетом положений статей 244, 245 Гражданского кодекса РФ, а также согласия истцов на равенство долей в праве собственности на спорную квартиру суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Челябинска в пользу истцов выкупную стоимость в размере 647 201 рубля 50 копеек в пользу каждого (1 294 403 рублей / 2).

Пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ также определено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения).

01 сентября 2106 года между ФИО20 и ФИО1 был заключен договор найма двухкомнатной квартиры № № в доме № №в по <адрес> сроком по 01 июля 2017 года. Размер арендной платы составил 12 000 рублей ежемесячно (т. 2 л.д. 10-13).Оплата аренды за период с 01 сентября 2016 года по 01 июля 2017 года в сумме 132 000 рублей была произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в деле расписками (т.2 л.д. 14-24).

03 августа 2017 года между ФИО21 и ФИО1 был заключен договор найма квартиры № № в доме № № по улице <адрес> сроком по 03 июля 2018 года. Размер арендной платы составил 12 000 рублей ежемесячно (т.2 л.д. 26-29). Оплата аренды за период с 03 августа 2017 года по апрель 2018 года в сумме 108 000 рублей была произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в деле расписками (т.2 л.д. 34-42).

Указанную сумму ФИО1 просит взыскать в свою пользу как убытки, причиненные изъятием жилого помещения, поскольку, найм жилья был вынужденной мерой, так как проживать в спорной квартире не представлялось возможным по причине ее технического и санитарного состояния.

Суд соглашается с данной позицией, поскольку согласно имеющемуся в деле техническому заключению уже по состоянию на конец 2016 года дом находился в непригодном для проживания состоянии, что исключало возможным эксплуатацию квартиры по назначению. Определенная в заключение эксперта компенсация, связанная с временным пользованием жилым помещением в размере 46 428 рублей, обеспечит указанные расходы на будущее, то есть после вступления решения суда в законную силу, и не препятствует взысканию уже понесенных ФИО1 расходов.

Также в соответствии со статьями 98 Гражданского кодекса РФ суд полагает необходимым взыскать с Администрации в пользу ФИО1 расхода на оплату технической экспертизы многоквартирного дома в размере 7 500 рублей (т. 2 л.д. 48-49), расходы на оплату судебной экспертизы в размере 12 000 рублей (т.2 л.д. 25) и расходы на оплату услуг представителя в размере 2 000 рублей (т. 2 л.д. 50-51).

Поскольку решением суда в пользу истцов была взыскана выкупная стоимость жилого помещения, то для соблюдения баланса интересов сторон суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования Администрации.

Что касается требований Банка, то суд отмечает следующее.

Как уже отмечалось, у ФИО1 и ФИО2 имеется кредитное обязательство перед банком, обеспеченное залогом спорной квартиры.

Пунктом 2 статьи 36 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 41 вышеуказанного федерального закона предусмотрено, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

С учетом указных положений закона суд полагает необходимым взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № № от 05 февраля 2013 года в размере 967 421 рубля 56 копеек за счет причитающейся ФИО1, ФИО2 выкупной стоимости жилого помещения - квартиры № № в доме № № по <адрес>.

При этом, суд не находит правовых оснований для взыскания задолженности по кредиту напрямую с Администрации из денежных средств в счет компенсации выкупной стоимости, поскольку это приведет в перемене лиц в обязательстве.

Также в пользу Банка необходимо взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 963 рублей 49 копеек

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Челябинска в пользу ФИО1 выкупную стоимость за жилое помещение - квартира № № в доме № № по <адрес> в размере 887 201 рубль 50 копеек, судебные расходы в размере 21 500 рублей (12 000 рублей экспертиза, 7 500 рублей техническая экспертиза, 2 000 на представителя).

Взыскать с Администрации города Челябинска в пользу ФИО5 выкупную стоимость в размере 647 201 рубля 50 копеек.

Взыскание выкупной стоимости жилого помещения производить с учетом преимущественного права ПАО Сбербанк на удовлетворения требований о взыскании задолженности по кредитному договору № № от 05 февраля 2013 года в размере 967 421 рубля 56 копеек.

Исковое заявление Администрации города Челябинска удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру № № в доме № № по <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 и ФИО2 на квартиру № № в доме № № по <адрес>.

Признать право собственности муниципального образования «город Челябинск» на квартиру № № в доме № № по <адрес>.

Признать ФИО1 ФИО2 утратившими право пользования квартирой № № в доме № № по <адрес>.

Исковое заявление ПАО Сбербанк удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № № от 05 февраля 2013 года в размере 967 421 рубля 56 копеек за счет причитающейся ФИО1, ФИО2 выкупной стоимости жилого помещения - квартиры № № в доме № № по <адрес>.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 963 рублей 49 копеек.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через суд, принявший решение

Председательствующий п/п Волуйских И.И.

<данные изъяты>