Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Михеева В.А. к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, администрации города Твери об определении выкупной цены жилого помещения, а также по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора Сычковой Е.А. к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, администрации города Твери об определении выкупной цены жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Михеев В.А. обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Администрации города Твери, в котором просил суд признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки – двух смежных комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, установленной ООО АН «Дэкстер» и определить выкупную цену жилого помещения – двух смежных комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований Михеев В.А. указал, что ДД.ММ.ГГГГ он с семьей вселился к тете Сычковой Е.А., где их зарегистрировали в качестве членов семьи собственника комнаты в коммунальной квартире с ограниченными удобствами.

В 1981 году указанная квартира площадью 12,6 кв.м. в коммунальной квартире, расположенная по адресу: <адрес> была предоставлена Сычковой Е.А. по договору социального найма, которую она в 1999 году приватизировала.

Коммунальная квартира с ограниченными удобствами (отсутствует ванная, горячая вода) общей площадью 50,2 кв.м., жилой 38,7 кв.м. состоит из трех комнат площадью 12,6 кв.м. – изолированная и две смежные площадью 11,0 кв.м. и 15,1 кв.м., расположена на 1 этаже двухэтажного деревянного дома. Согласно справке Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ процент износа дома по состоянию на 1999 год составлял 57%.

Вскоре после их вселения в спорную квартиру освободились две смежные комнаты площадью 11,0 и 15,1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери был издан приказ № о продаже комнат в коммунальной квартире по адресу: <адрес>. Несмотря на то, что комнаты смежные, а потому являются единым объектом отчуждения, поскольку в силу закона они не могут быть реализованы раздельно, тем не менее, они внесены в реестр муниципальной собственности под разными кадастровыми номерами и поименованы как комната 1 и комната 2.

На основании приказа его тете Сычковой Е.А. с учетом состава семьи было предложено воспользоваться преимущественным правом покупки названных комнат общей площадью 15,1 кв.м. и 11,0 кв.м. по рыночной стоимости в размере <данные изъяты>. Рыночная стоимость, как указано в приказе, определена на основании отчета № выполненного независимым оценщиком ООО АН «Дэкстер», находящимся по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, на основании указанного отчета об оценке ООО АН «Дэкстер» стоимость 1 кв.м. указанных комнат составляет свыше <данные изъяты>, и это смежные комнаты в коммунальной квартире с ограниченными удобствами (отсутствует ванная, горячая вода) на первом этаже деревянного <адрес> года постройка с износом около 100%. Такая цена 1 кв.м. соответствует стоимости 1 кв.м. жилья в новых современных домах повышенной комфортности. Отчет об оценке был изготовлен на основании технического паспорта, выполненного в 2012 году некой коммерческой фирмой (не БТИ), в котором процент износа на дату составления составлял 57%, в то время, как этот же процент указан в техническом паспорте БТИ на дату 1999 год. В отчете об оценке цена за каждую комнату указана отдельно, а вместе она составляет <данные изъяты>. При этом в тексте нигде не указано, что оцениваются две смежные комнаты, цена за каждую из которых должна быть значительно ниже рыночной именно потому, что они смежные. Цена двух смежных комнат и цена двух раздельных комнат в сумме не могут составлять одну и ту же величину. При определении продажной цены использовался сравнительный метод определения ценовой политики. При этом в тексте отчета в качестве обоснования приводятся выдержки с сайтов о продаже недвижимости в Твери, где для сравнения берутся цены на комнаты в кирпичных домах со всеми удобствами. Такая оценка также недопустима, поскольку является необоснованной.

В результате внесения в приказ Департамента сведений о цене продаваемых объектов, не соответствующих действительной рыночной стоимости, ответчиком были созданы препятствия в реализации их семьи права преимущественной покупки в праве долевой собственности, а также нарушено право приобрести именно то имущество и именно по той цене, которая должна быть определена для данного объекта в соответствии с законом.

Не согласившись с такой оценкой освободившихся комнат, истец обратился к независимому оценщику в городское бюро оценки. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость освободившихся комнат составила <данные изъяты>, что в два раз ниже.

Поскольку семья истца по-прежнему желает воспользоваться преимущественным правом покупки спорных объектов недвижимости, а обращение к Департаменту в досудебном порядке не принесло желаемого для них результата, он обратился в суд с настоящим иском.

При подготовке дела к судебному разбирательству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО АН «Дэкстер».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству заявление Сычковой Е.А. к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Администрации города Твери, в котором она просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки – двух смежных комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, установленной ООО АН «Дэкстер» и определить выкупную цену жилого помещения – двух комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с чем Сычкова Е.А. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В обоснование самостоятельных требований к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Администрации города Твери, Сычкова Е.А. в заявлении указала, что в 1981 году комната площадью 12,6 кв.м. в коммунальной квартире, расположенная по адресу: <адрес> была предоставлена ей по договору социального найма, которую в 1999 году она приватизировала.

ДД.ММ.ГГГГ к ней вселился племянник с семьей и был зарегистрирован в качестве члена семьи собственника комнаты в коммунальной квартире с ограниченными удобствами.

Вскоре после их вселения в спорную квартиру освободились две смежные комнаты площадью 11,0 и 15,1 кв.м.

На основании приказа ей с учетом состава семьи было предложено воспользоваться преимущественным правом покупки названных комнат общей площадью 15,1 кв.м. и 11,0 кв.м. по рыночной стоимости в размере <данные изъяты>. Рыночная стоимость, как указано в приказе, определена на основании отчета №, выполненного независимым оценщиком ООО АН «Дэкстер». В отчете об оценке цена за каждую комнату указана отдельно, а вместе она составляет <данные изъяты>. При этом в тексте нигде не указано, что оцениваются две смежные комнаты, цена за каждую из которых должна быть значительно ниже рыночной именно потому, что они смежные. Цена двух смежных комнат и цена двух раздельных комнат в сумме не могут составлять одну и ту же величину. В результате внесения в приказ Департамента сведений о цене продаваемых объектов, не соответствующих действительной рыночной стоимости, ответчиком были созданы препятствия в реализации права преимущественной покупки в праве долевой собственности, а также нарушено право приобрести именно то имущество и именно по той цене, которая должна быть определена для данного объекта в соответствии с законом.

В судебном заседании истец Михеев В.А. требования своего искового заявления поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в нем.

В судебном заседании представитель ответчиков Краковская Е.М., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, заявленных Михеевым В.А., поскольку не является собственником комнаты в коммунальной квартире и не обладает преимущественным правом покупки. Не возражала против требований, заявленных Сычковой Е.А.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Сычкова Е.А. извещенная судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Требования Михеева В.А. и свои требования поддерживает в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Дэкстер», извещенное судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, представило в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заслушав Михеева В.А., представителя ответчиков Краковскую Е.М., действующую на основании доверенностей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В 1981 году комната площадью 12,6 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> была предоставлена Сычковой Е.А. по договору социального найма.

В 1999 году комнату площадью 12,6 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> Сычкова Е.А. приватизировала, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Как указано в иске, Михеев В.А. в 2009 году со всей семьей вселился к своей тете Сычковой Е.А. в комнату Сычковой Е.А.

В данной комнате Михеева В.А. с женой и дочерью зарегистрировали в качестве членов семьи собственника комнаты Сычковой Е.А. Данные обстоятельства подтверждены справкой паспортного стола ООО «УК Пролетарского района г.Твери» от ДД.ММ.ГГГГ года.

Коммунальная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> (с ограниченными удобствами) общей площадью 50,2 кв.м., жилой 38,7 кв.м. состоит из трех комнат: площадью 12,6 к.в.м. – изолированная и две смежные площадью 11,0 кв.м. и 15,1 кв.м.

Согласно пояснениям Михеева В.А. и Сычковой Е.А., вскоре после вселения Михеева В.А. в коммунальной квартире освободились две смежные комнаты площадью 11,0 кв.м. и 15,1 кв.м.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ субъектом права на комнату I, площадью 15,1 кв.м. и комнату II, площадью 11 кв.м., расположенных в коммунальной <адрес> является Муниципальное образование г.Тверь.

Порядок предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире определен правилами статьи 59 ЖК РФ.

В соответствии с ч.3 ст.59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, признанных малоимущими, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В соответствии с решением Тверской городской думы от 23.05.2000 года № 95 «О порядке продажи комнат в коммунальных квартирах по городу Твери» освободившаяся комната (комнаты) предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации. Граждане, занимающие комнаты в коммунальной квартире на условиях договора поднайма, права выкупа освободившейся комнаты не имеют.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери был издан приказ № о продаже комнат в коммунальной квартире по адресу: <адрес>

Согласно п.1 приказано продать комнату 1, общей площадью 15,1 кв.м., этаж 1, кадастровый номер №, комнату II, общей площадью 11,0 кв.м., этаж 1, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> гражданке Сычковой Е.А., имеющей преимущественное право покупки названных комнат, по рыночной стоимости в размере <данные изъяты>. Рыночная стоимость определена на основании отчета №, выполненного независимым оценщиком ООО АН «Дэкстер» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п.5,6 Решения Тверской городской думы от 23.05.2000 года № 95 «О порядке продажи комнат в коммунальных квартирах по городу Твери» продажа освободившихся комнат осуществляется Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери. Стоимость освободившихся (ейся) комнат (ы) определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Не согласившись с определенной рыночной стоимостью комнат, Михеев В.А. и Сычкова Е.А. обратились к независимому оценщику в городское бюро оценки.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость освободившихся комнат составила <данные изъяты>

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора Сычковой Е.А. для правильного рассмотрения дела, а также для определения действительной рыночной стоимости двух смежных комнат площадью 15,1 кв.м. и 11,0 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности» ФИО1

В соответствии с экспертным заключением № оц эксперта ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности» ФИО1, рыночная стоимость смежных комнат площадью 15,1 кв.м. и 11,0 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> на дату их оценки – ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

Оценивая заключение эксперта № оц, суд руководствуется правилами, закрепленными ст.25 Федерального закона от 31 мая 2001 г N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которыми в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Также суд принимает во внимание сведения об эксперте, указанных им в заключении: стаж экспертной работы 10 лет, и считает, что оснований сомневаться в правильности выводов, к которым пришел эксперт, у суда не имеется.

Экспертное заключение № оц от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует указанным выше требованиям закона, представитель ответчиков в судебном заседании его не оспаривал, истец и третье лицо с экспертизой согласились, оснований сомневаться в правильности выводов, к которым пришел эксперт, у суда не имеется, в связи с чем, при определении размера выкупной цены двух смежных комнат, площадью 15,1 кв.м. и 11,0 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, суд считает необходимым руководствоваться именно данным экспертным заключением. Таким образом, выкупная цена указанных комнат составляет <данные изъяты>.

В соответствии с п.6 ст.42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире имеют остальные собственники комнат в данной квартире.

Как следует из материалов дела, Михеев В.А. собственником комнаты в коммунальной <адрес> не является, а лишь прописан и проживает в комнате, которая принадлежит на праве собственности Сычковой Е.А., в связи с чем его исковые требования удовлетворению не подлежат.

Однако, поскольку третьим лицом Сычковой Е.А. также заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора, то учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что требования Сычковой Е.А. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Относительно заявленных требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, то данные требования не могут рассматриваться как самостоятельные требования, направленные на защиту нарушенного права, поскольку фактически направлены на установление в судебном порядке выкупной цены двух смежных комнат в жилом помещении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Михеева В.А. к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, администрации города Твери об определении выкупной цены жилого помещения отказать.

Исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора Сычковой Е.А. к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, администрации города Твери об определении выкупной цены жилого помещения удовлетворить.

Определить выкупную цену двух смежных комнат площадью 15,1 кв.м. и 11,0 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> размере 665 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Е.А.Степанова

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2014 года.