Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным и по встречному исковому заявлению администрации муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Пешский сельсовет» НАО (далее по тексту – Администрация), с учетом уточнений, о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В обоснование требований указала, что на основании договора коммерческого найма, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Администрацией она занимает жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>. Указанный договор заключен на срок 5 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора, однако письмом Администрации в удовлетворении данного заявления ей было отказано, в качестве причины отказа в продлении срока действия договора указано на окончание срока найма жилого помещения, а также что после освобождения ею данного жилого помещения оно будет использоваться по договору социального найма. С данным отказом она не согласна, полагает, что имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения. Кроме того ссылается, что Администрацией нарушен установленный ст. 684 ГК РФ порядок принятия решения об отказе в продлении договора, в связи с чем считает, что договор коммерческого найма жилого помещения является продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Администрация МО «Пешский сельсовет» НАО обратилась в суд к ФИО1 с встречным исковым заявлением о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, в обоснование которого указывает на окончание срока действия договора, а также на то обстоятельство, что спорное жилое помещение на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ включено в специализированный жилищный фонд МО «Пешский сельсовет», с отнесением жилого помещения к маневренному фонду жилых помещений специализированного жилищного фонда МО «Пешский сельсовет», в связи с чем договор коммерческого найма подлежит расторжению, а ответчик выселению из жилого помещения.

В процессе рассмотрения дела в качестве ответчика по встречному исковому заявлению привлечен ФИО2

В судебное заседание ФИО1 не явилась, извещена о времени и месте его проведения надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю.

Представитель истца ФИО3 первоначально заявленные требования с учетом их уточнений поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. С встречными требованиями не согласился, указывая на нарушение Администрацией процедуры уведомления истца об отказе от продления договора найма, предусмотренной ст. 684 ГК РФ.

Представители администрации МО «Пешский сельсовет» ФИО4, ФИО5 с первоначально заявленными требованиями не согласились, просили в их удовлетворении отказать. Не оспаривали, что при направлении ФИО1 уведомления об отказе продления договора была нарушена предусмотренная законом процедура. Указали, что отказ в продлении с истцом договора был вызван необходимостью исполнения решения Нарьян-Марскогго городского суда от 19.05.2020, которым на Администрацию возложена обязанность создать на территории муниципального образования маневренного фонда. Встречные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик по встречному исковому заявлению ФИО2 в судебное заседание не явился, согласно направленного заявления просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Представил отзыв, в котором указывает на не согласие со встречными требованиями.

По определению суда, дело рассмотрено при данной явке.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав заключение прокурора полагавшего необходимым в удовлетворении встречного искового заявления отказать, приходит к следующему.

Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п. 1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Судом установлено, что МО «Пешский сельсовет» является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ненецкий автономный округ, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 по договору коммерческого найма предоставлена спорная квартира.

На основании указанного постановления, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда №, по условиям которого наймодатель передал нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение, состоящее из трех комнат, расположенное по адресу: Ненецкий автономный округ, <адрес> (п. 1.1).

Совместно с нанимателем в жилое помещение были вселены: ФИО7 (сын); ФИО2 (отец ребенка).

В соответствии с п.1.2 договора, срок найма жилого помещения установлен на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов следует, что до истечения срока действия договора коммерческого найма жилого помещения, ФИО1 обратилась Администрацию с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, в котором просила продлить договор коммерческого найма спорного жилого помещения.

Письмом Администрации от ДД.ММ.ГГГГ истцу указано на отказ в продлении договора, а также на необходимость ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемое жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обралась к ответчику с заявлением, в котором просила дать пояснения о причинах отказа в продлении договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно ответу Администрации от ДД.ММ.ГГГГ, истцу разъяснено, что причиной отказа в продлении договора коммерческого найма является окончание срока его действия. Также указано, что после освобождения жилого помещения оно будет использоваться по договору социального найма.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора на новый срок.

В ответ на данное заявление, ответчик направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 требование об освобождении жилого помещения, расположенного по адресу: Ненецкий автономный округ, <адрес> течении трех дней со дня получения данного требования.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением и заявляя требование о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным на тех же условиях и на тот же срок, ФИО6 указывает на нарушение Администрацией предусмотренного законом порядка принятия решения об отказе от продления договора.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ФИО1 спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством и регулируются главой 35 ГК РФ.

Одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст.684 ГК РФ.

Положения ст. 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Аналогичные положения содержатся в Положении «О коммерческом найме жилых помещений муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа», утвержденного Решением Совета депутатов МО «Пешский сельсовет» от 29.09.2015 № 109, в соответствии с которым был заключен договор от 24.03.2021 № 4.

Так, п. 3.2 указанного Положения установлено, что наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если Наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения при отсутствии возражений со стороны Наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях (п.3.2).

В силу п. 6.2 Положения наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить Нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение не менее года.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п. 2 ст. 684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что письмо Администрации от ДД.ММ.ГГГГ, в котором истцу указано на отказ в продлении договора, а также на необходимость ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемое жилое помещение, направлено в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, то есть менее чем за 3 месяца до предстоящего прекращения срока действия договора коммерческого найма. Направленное в последующем требование от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении жилого помещения в течении трех дней со дня получения данного требования, также направлено без соблюдения установленного законом срока.

Кроме того, из смысла статьи 684 ГК РФ следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем.

При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть выселение только ради выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а исключительно при наличии существенных оснований к выселению.

Вместе с тем, из имеющегося в материалах дела уведомления не следует, что причина отказа от продления действия договора связана именно в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, как того требуют положения п. 2 ст. 684 ГК РФ.

Учитывая, что ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств подтверждающих направление ФИО1 предупреждения об отказе продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем в срок, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение занимается в настоящее время истцом на условиях договора коммерческого найма, и заключенный с ФИО1 договор найма не считается прекратившим действие в связи с истечением его срока по причине несоблюдения Администрацией процедуры прекращения договора найма, предусмотренной п. 2 ст. 684 ГК РФ, тогда как истец не отказалась от продления договора на новый срок, в связи с чем договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При таких обстоятельствах заявленные ФИО1 требования подлежат удовлетворению.

Разрешая встречное исковое заявление Администрации о расторжении договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ№ о выселении ФИО1 и членов ее семьи из жилого помещения, расположенного по адресу: Ненецкий автономный округ, <адрес>, суд исходит из следующего.

Статьей 687 ГК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

В соответствии с Положением «О коммерческом найме жилых помещений муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа» договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в следующих случаях: при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению; если Наниматель или граждане, постоянно проживающие с Нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей; если Наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение более шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п.6.3).

Согласно п. 6.4 Положения договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в случаях: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В силу п. 6.5 Положения наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений.

В случае расторжения или прекращения договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока договора Наниматель и граждане, постоянно проживающие с Нанимателем, должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (п.6.6).

Содержащийся во встречном исковом заявлении довод Администрации о том, что спорное жилое помещение на основании постановления от 10.12.2020 № 90 включено в специализированный жилищный фонд МО «Пешский сельсовет», с отнесением жилого помещения к маневренному фонду жилых помещений специализированного жилищного фонда МО «Пешский сельсовет», в связи с чем договор коммерческого найма подлежит расторжению, суд находит несостоятельным.

Так, исходя из содержания как ст. 687 ГК РФ, так и действующего на территории МО «Пешский сельсовет» Положения о коммерческом найме жилых помещений не следует о наличии такого основания для расторжения договора коммерческого найма как отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду.

Более того, постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (далее - Правила), которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду.

Пунктом 3 названных Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Тогда как на момент издания постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ спорное жилое помещение находилось в пользовании ФИО1 и членов ее семьи на основании действующего в указанный момент договора найма.

Иных оснований для расторжения договора найма Администрацией в качестве обоснования заявленных встречных требований не указано.

Поскольку Администрацией не представлено доказательств, как соблюдения предусмотренной процедуры, так и наличия перечисленных оснований для расторжения договора найма, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче данного иска в суд ФИО1 произведена уплата государственной пошлины в размере 300 руб., которая подлежит взысканию с Администрации в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным удовлетворить.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ№ жилого помещения по адресу: Ненецкий автономный округ, <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа и ФИО1, продленным на тех же условиях на тот же срок.

Взыскать с администрации муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Встречное исковое заявление администрации муниципального образования «Пешский сельсовет» Ненецкого автономного округа к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба, прокурором принесено апелляционное представление в суд Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Нарьян-Марский городской суд.

Председательствующий подпись Д.А.Яровицына

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2021 года