Гражданский кодекс часть 1

Истица обратилась в суд с настоящим иском к ООО «Донстрой», в обоснование заявленных требований указав на то, что ... между ФИО2 и ООО «Донстрой» был заключен договор о долевом участии в строительстве №ВП-18-184.

В дальнейшем между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования, в связи с чем все права по вышеназванному договору долевого участия перешли к истице.

Предметом указанного договора является трехкомнатная ..., общей площадью 88,1 кв.м., в том числе площадь лоджий балконов 3 кв.м. на 3 этаже МКД, расположенного по адресу: ....

Согласно разделу 3 договора долевого участия в строительстве стоимость квартиры составила 4 327 800 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 48 000 рублей.

После завершения строительства между ФИО1 и ООО «Донстрой» был подписан акт приеме-передачи, в соответствии с которым истице представлена квартира, площадью 89,4 кв.м. с учетом площади балконов 6,1 кв., с применением понижающего коэффициента К=1.

Истица указывает, что после подписания акта приеме-передачи ей было обнаружено, что ее права как участника долевого строительства нарушены, так как площадь переданной ей квартиры менее указанной в акте приема-передачи.

С целью определения площади квартиры истица обратилась в ООО «ГЕО-Дон». Изучив план обмера квартиры ФИО1 Обнаружила, что общая площадь объекта составила 86,6 кв.м., что на 4,3 кв.м. меньше площади указанной в договоре долевого участия в строительстве №ВП-18-184 от ... и на 2, 5 кв.м. меньше площади, указанной в техпаспорте МУПТИ И ОН и акте приема передачи квартиры. При этом площадь кухни составляет 13,5 кв.м., что на 3,5 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором и на 2,8 кв.м. меньше площади, указанной МУПТИ И ОН и акте приема передачи квартиры.

Полагая, что разница площадей является нарушением условий договора, истица обратилась в ООО «Донстрой» с претензионным требованием о возмещении разницы между стоимостью фактической площади квартиры и площадью указанной в акте приема-передачи, а также компенсации морального вреда. Однако ответчик отказал ФИО1 в удовлетворении указанных требований, в связи с тем, что перерасчет площади квартиры согласно п. 3.2. договора производится только в том случае, если разница фактической площади от определенной МУПТИ И ОН составляет 3%. Так как, в рассматриваемой ситуации разница между проектной площадью и фактической менее 3 кв.м., то оснований для перерасчета не имеется.

Истец считает, что со стороны ответчика имеет место нарушение условий Договора в части определения цены, а также нарушение ее прав как потребителя, которые ответчиком добровольно не устранены. Данные условия нарушают требования действующего закона, являются ничтожными. Разница в стоимости квартиры по расчету истицы составляет 206 400 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 48 000 рублей и разницы площади на 4,3 кв.м.

Также, по мнению истицы, существенным нарушением условий договора является разница площадей помещения кухни, которая была заявлена 17 кв.м., но по завершению строительства по факту оказалась на 3,5 кв.м. меньше.

На основании вышеизложенного истица просила суд взыскать с ответчика в пользу ФИО1 излишне уплаченные по договору долевого участия №ВП-18-184 от ... денежные средства в размере 206 400 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35 642рубля 46 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, а также штраф в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы.

В дальнейшем истица уточнила ранее заявленные исковые требования в части излишне уплаченной суммы, и просила суд взыскать в ее пользу денежные средства в размере 126 891 рубль 41 копейку. В оставшейся части ранее заявленные исковые требования оставлены истицей без изменения.

Истица ФИО1, в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом. В суд представлено заявление с просьбой рассмотреть настоящее дело в ее отсутствие. В отношении не явившегося истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от ..., в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования с учетом уточнений, поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от ..., в судебное заседание явилась, доводы иска не признала по основаниям указанным в отзыве. Дополнительно пояснила, что истица искажает обстоятельства дела, так с претензией к ответчику она обратилась спустя 1,3 года, в то время как в указанный период она могла произвести ремонт или переустройство квартиры, что могло привести к изменению площади. С учетом выводов судебной экспертизы разница площадей составляет 2,2 кв.м., что не превышает допустимого отклонения и следовательно не имеется оснований для перерасчета стоимости.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, доводы ответной стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.

В судебном заседании установлено, что ... между ФИО5 и ООО «Донстрой» был заключен договор о долевом участии в строительстве №ВП-18-184 (л.д. 8-14).

Согласно п.1.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный жилой ... подземной стоянкой по адресу: ..., бывший аэродром ДОСААФ в ...), на земельном участке площадью 26 972 кв.м., с кадастровым номером 61:44:00 00 00:1080 и передать указанный в п. 4.1 договора объект долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в настоящем договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в Объекте недвижимости завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 4.1 Договора объект долевого строительства в Объекте недвижимости представляет собой 3 комнатную ..., общей площадью 88,1 кв.м., в том числе жилой 47,9 кв.м., площадь лоджий балконов 3 кв.м. с учетом понижающего коэффициента на 3 этаже объекта завершенного строительством.

Согласно п. 3.1 договора для приобретения права требовать от Застройщика передачи объекта долевого строительства, завершенном строительством, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику денежную сумму в размере 4 372 800 рублей (Цена договора) путем внесения наличных денежных средств в кассу Застройщика или перечислением денежных средств на его расчетный счет.

В соответствии с п.3.2 договора цена договора, указанная в п.3.1 рассчитывается исходя из величины фактической общей площади объекта долевого строительства в Объекте недвижимости – 91,1 кв.м.( п.п 4.1 – 4.4 настоящего Договора) с учетом площадей холодных помещений (лоджий, балконов) 6,0 кв.м. с К=1, т.е. 100% и стоимости одного метра квадратного исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства, выраженной сумой 48 000 рублей (л.д. 8,об.).

Согласно п. 4.4 Договора указанная в п.3.2 настоящего договора проектная площадь объекта долевого строительства в Объекте недвижимости может отличаться от площади по данным МУПТИ и ОН с учетом площади балконов и лоджий, но не более чем на 3 (три) процента как в большую, так и в меньшую сторону. Если разница между размером площади квартиры, указанной в п.3.2 договора и площадью по данным МУПТИ и ОН с учетом площадей лоджий и балконов с К=1, т.е. 100%, составляет более 3%, заинтересованной стороне в 30-ти дневный срок с момента обращения производиться перерасчет и выплата по излишне оплаченным или недостаточным квадратным метрам на разницу, превышающую 3% как в большую так и в меньшую сторону. Перерасчет суммы инвестирования по договору производиться согласно методике расчета, установленной договором (л.д. 9).

Из материалов дела следует, что свои обязательства ФИО2 в части оплаты объекта выполнил полностью, уплатив ответчику в счет стоимости квартиры денежную сумму в размере 4 372 800 рублей, что сторонами по делу не оспаривалось.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. На основании п. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Судом также установлено, что ... между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования, согласно условиям которого, все права по вышеназванному договору долевого участия №ВП-18-184 от ... перешли к истице.

Как следует из пояснения сторон, после завершения строительства между ФИО1 и ООО «Донстрой» ... был подписан акт приеме-передачи, в соответствии с которым истице представлена квартира, площадью 89,4 кв.м. с учетом площади балконов 6,1 кв., с применением понижающего коэффициента К=1 (л.д. 32).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истица указывает, что после подписания акта приема-передачи она обнаружила, что ее права как участника долевого строительства нарушены, так как площадь переданной ей квартиры менее той площади, которая указана в акте приема-передачи.

Данное обстоятельство подтверждается техническим планом помещения, составленным ООО «ГЕО-Дон», согласно которому общая площадь объекта составила 86,6 кв.м., что на 4,3 кв.м. меньше площади указанной в договоре долевого участия в строительстве №ВП-18-184 от ... и на 2, 5 кв.м. меньше площади, указанной МУПТИ и ОН и акте приема передачи квартиры. При этом площадь кухни составляет 13,5 кв.м., что на 3,5 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором и на 2,8 кв.м. меньше площади, указанной МУПТИ И ОН и акте приема передачи квартиры.

По мнению истицы, разница площадей является существенной, нарушает условия договора, а также ее права как потребителя, в связи с чем, излишне уплаченная сумма подлежит возврату.

Как следует из материалов дела, в связи с наличием расхождений в фактической площади с проектной истица обратилась в ООО «Донстрой» с претензионным требованием о возмещении разницы между стоимостью фактической площади квартиры и площадью указанной в акте приема-передачи, а также компенсации морального вреда. Вместе с тем, в добровольном порядке ответчик требования ФИО1 не удовлетворил, сославшись на п. 3.2. договора, согласно которому перерасчет площади квартиры производится только в том случае, если разница фактической площади от определенной МУПТИ И ОН составляет 3%. Однако в рассматриваемой ситуации разница между проектной площадью и фактической менее 3 кв.м., и оснований для перерасчета не имеется.

Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от ... N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 4).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п. 9).

Исходя из п. 2 ст. 2 указанного Закона, объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства – ..., с проектной площадью 88,10 кв.м., 91,10 (К=1) кв. м. Согласно плану общая площадь квартиры составляет 88,10 кв. м, в том числе жилой 47,90 кв.м., площадь кухни 17 кв.м., площадь прихожей 14,40 кв.м., площадь санузла 1,8 кв.м., площадь ванной 4,00 кв.м, площадь гостиной 18,80 кв.м., площадь спальни 15,70 кв.м., площадь спальни 13,40 кв.м., площадь лоджий балконов 6 кв.м. с учетом понижающего коэффициента (л.д. 16).

Согласно п. 1 ст. 5 указанного Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Сторонами в договоре согласованы условия относительно определения стоимости объекта, исходя из величины фактической общей площади объекта долевого строительства в Объекте недвижимости – 91,1 кв.м.( п.п 4.1 – 4.4 настоящего Договора) с учетом площадей холодных помещений (лоджий, балконов) 6,00 кв.м. с К=1, т.е. 100% и стоимости одного метра квадратного исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства, выраженной сумой 48 000 рублей.

При этом в п. 3.3. договора указано, что приведенная методика исчисления площади завершенного строительством объекта долевого строительства не служит основанием для пересмотра, перерасчета и изменения цены договора, исчисленной в соответствии с п. 3.2, 3.2 Договора.

Согласно положениям п. 2 ст. 5 указанного Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 4.4. договора, заключенного между истцом и ответчиком предусмотрен порядок перерасчета суммы инвестирования, в случае изменения площади объекта как в большую, так и меньшую сторону.

Мотивируя заявленные требования, истица ссылается на неправомерность п. 3.1,3.2,3.3,3.4,4.4, договора в части расчета общей площади помещения, что ставит стороны в неравное положение. Застройщиком неверно произведен расчет с нарушениями действующего закона, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости квартиры, в связи с существенным расхождением площадей. ... квартиры, переданной истице меньше заявленной в договоре и меньше площади, определенной МУПТИ и ОН, по мнению истицы, образовалась переплата в размере 206 400 рублей.

Возражая против удовлетворения требований истицы, ответчик указывает, что разница площадей не превышает допустимого отклонения 3%, предусмотренного договором, и, следовательно, не имеется оснований для перерасчета стоимости. Кроме этого, истица обратилась к ответчику по вопросу перерасчета спустя почти 1,5 года после передачи ей квартиры, и за этот период могла произвести строительные и ремонтные работы, в результате которых, могла изменится площадь объекта.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истица была ознакомлена с условиями договора долевого участия в строительстве, в добровольном порядке подписала акт приема-передачи квартиры. Никаких претензий в части площади квартиры или ее качества со стороны ФИО1 на момент подписания акта приема-передачи не имелось. Помимо этого, при заключении договора, стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений понижающего коэффициента 1 и исходили из того, что создаваемые при строительстве вспомогательные помещения являются лоджией (балконом), подлежат оплате с применением этого коэффициента..

Поскольку вопрос о фактической стоимости квартиры оказался спорным, в рамках настоящего дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ». Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: какова общая площадь ... в ..., с указание площадей комнат, имеются ли расхождения площади указанной квартиры и ее комнат, указанных в договоре долевого участия в строительстве №ВП-18-184 от ..., акте приема-передачи от ..., техническом паспорте МУПТИ и ОН; в случае наличия разницы в площади квартиры и ее отдельных комнат, указать разницу площади в процентном соотношении с площадью квартиры, переданной по акту и площадью установленной в настоящее время.

Согласно заключению эксперта №-НС от ... общая площадь ... в ... составляет 83 кв.м., в том числе площадь кухни 16,1 кв.м., площадь коридора 14,40 кв.м., площадь санузла 1,7 кв.м., площадь ванной 3,8 кв.м, площадь жилой комнаты №,6 кв.м., площадь жилой комнаты №,3 кв.м., площадь жилой комнаты №,1 кв.м., площадь балкона 5,9 кв.м. Экспертом определено, что фактическая площадь указанной ..., рассчитанная по результатам проведенных замеров на 2,1 кв.м. меньше общей площади указанной в договоре долевого участия в строительстве №ВП-18-184 от ..., и на 0,2 кв.м. меньше площади, указанной в акте приема-передачи от ... и техническом паспорте МУПТИ и ОН на 2016 год. При этом экспертом определено, что фактическая площадь ... составляет 83 кв.м., что на 0,2 меньше общей площади квартиры, указанной в акте приема-передачи от ....

Исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного разбирательства исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов, на что указано в п.п. 13, 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ... «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции».

Так, суд признает заключение эксперта, выполненное ООО НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-НС от ..., допустимым и достоверным доказательством, поскольку указанное исследование проводилось на основании методического руководства для судебных экспертов, нормативных документов, выводы указанного исследования научно обоснованы, мотивированы, соответствуют другим имеющимся в деле доказательствам.

С учетом указанного суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность выводов экспертного заключения, поскольку указанное заключение получило оценку в совокупности с иными имеющимися по делу доказательствами. Ответчиками по делу заключение не опровергнуто, в связи с чем, суд находит возможным положить указанное выше заключение в основу принимаемого решения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве, сторонами предусмотрен принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением понижающего коэффициента К=1 для балкона и исходили из того, что создаваемые при строительстве два вспомогательных помещения подлежат оплате с применением этого коэффициента. Дополнительных соглашений к договору об изменении указанных условий сторонами не заключалось.

Согласно условиям договора долевого участия в строительстве от ... площадь квартиры составляет 91,1 кв.м., в связи с чем допустимое отклонение от параметров площади квартиры в данном случае составит 2, 73 кв.м., т. е. 91,1 кв.м.х3%. С учетом выводов судебной экспертизы отклонение составит 2,2 кв.м. или 0,2%. Фактическое отклонение площади по данным МУПТИ и ОН составит 1,7 кв.м. Таким образом, судом установлено, что фактическое отклонение площади квартиры не превышает допустимого отклонения, установленного сторонами в договоре, в связи с чем не имеется оснований для перерасчета стоимости квартиры.

С учетом изложенного, заключая договор долевого участия в строительстве от ... стороны определили, что цена квартиры определяется из расчета стоимости 1 кв.м жилья 48 000 рублей и общей площади жилого помещения, включающей в себя сумму общей площади квартиры и площади балкона с коэффициентом 1. На момент заключения основного договора купли-продажи квартиры её полная стоимость была оплачена в полном размере, при этом со стоимостью квартиры как ФИО2, так и ФИО1 были согласны и не оспаривали ее. При таких обстоятельствах оснований утверждать о нарушении норм Закона «О защите прав потребителей» и прав истицы как потребителя не имеется, и следовательно требования истицы о взыскании в ее пользу излишне уплаченной суммы не подлежат удовлетворению.

Поскольку судом не установлено нарушений прав истца как потребителя, то, следовательно, требования о компенсации морального вреда и взыскании в пользу истца штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителя» не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Донстрой» о защите прав потребителей отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2018 года.

Судья