Гражданский кодекс часть 1

Хорошевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Яблокова Е.А. с участием старшего помощника Хорошевского районного прокурора Анташкевича С.О., при секретаре судебного заседания Поповой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4828/2015 по иску АО «НЦЛСК «Астрофизика» к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещении, выселении, встречному исковому заявлению ФИО2 к АО «НЦЛСК «Астрофизика» о признании договора найма продленным на ранее согласованных условиях,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «НЦЛСК «Астрофизика» обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованием о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения – квартиры <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что между ФГУП «НПО Астрофизика» и ФИО2, был заключен договор найма жилого помещения в общежитии № от 00.00.0000. Данное жилое помещение на момент заключения договора было передано истцу на праве хозяйственного ведения, возникшего на основании распоряжения <данные изъяты> от 00.00.0000№ и зарегистрированного в установленном порядке 00.00.0000 Жилое помещение передано ответчику по акту от 00.00.0000

На момент предоставления жилого помещения стороны состояли в трудовых отношениях. Срок действия договора при его заключении был определен соглашением сторон на время работы нанимателя (ФИО2) в ОАО «НЦЛСК «Астрофизика».

В ходе реорганизации предприятия – истца, спорное жилое помещение было закреплено за АО «НЦЛСК» Астрофизика» на праве собственности, на основании распоряжения <данные изъяты> от 00.00.0000№, зарегистрировано в установленном порядке 00.00.0000

Между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 00.00.0000, установившего срок договора найма – 00.00.0000.

В целях взыскания задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, выселения ответчика после прекращения с ним трудовых отношений, истец обращался в Хорошевский районный суд г. Москвы с иском о выселении, взыскании неосновательного обогащения, Решением Хорошевского районного суда от 00.00.0000 в удовлетворении заявленных требований было отказано, решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 00.00.0000 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения, судебным актом установлена действительность дополнительного соглашения к договору найма, определено, что к возникшим правоотношениям сторон не могут быть применены положения ЖК РФ, регулирующие отношения в сфере использования служебного жилого фонда, правоотношения сторон подлежат урегулированию по правилам главы 35 ГК РФ.

Ввиду выявления обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, истец неоднократно направлял в адрес ответчика проекты договора найма жилого помещения, а также уведомления об истечении срока договора найма в целях выполнения требований ст. 684 ГК РФ, письмами от 00.00.0000, от 00.00.0000 г. Ответчиком была в адрес истца было направлено предложение заключить договор на иных условиях, расцененный как новая оферта, поскольку изложенные в ней условия неприемлемы для истца, стороны не согласовали условия нового договора найма, о чем было сообщено истцу письмом от 00.00.0000 Истец считает, что в связи с изложенным, договор пользования жилым помещением в <адрес>, с изменениями к нему, прекратил свое действие 00.00.0000, в связи с чем ответчик обязан освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета. О необходимости освобождения жилого помещения истец проинформировал ответчика письмами от 00.00.0000, от 00.00.0000, однако ответчик жилое помещение не освобождает, продолжает в нем проживать, также в помещении находятся личные вещи ответчика, в связи с чем, принимая во внимание то, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, истец просил признать ФИО2, утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселить ее из квартиры по адресу <адрес> без предоставления иного жилого помещения.

Ответчиком ФИО2 в ходе судебного разбирательства подано встречное исковое заявление о признании договора найма продленным на ранее согласованных условиях, принятого к производству суда, мотивированное тем, что законодательство содержит императивное требование о заблаговременном извещении стороны по договору найма о намерении расторгнуть договор, требования закона истцом выполнены не были, в то время как характер правоотношений сторон определен вступившим в законную силу решением суда, в связи с чем договор найма должен быть продлен на ранее согласованных сторонами условиях.

Представитель истца ФИО3, в судебное заседание явились на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске и дополнениям к нему, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать по изложенным в возражениях на иск основаниям.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по изложенным в возражениях на иск основаниям, полагала, что действия истца представляют собой злоупотреблением правом, просила в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Помощник прокурора в судебное заседание не явился, извещен.

Дело рассмотрено судом при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, статья 675 ГК РФ.

Статья 683 устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, статья 684 ГК РФ.

В соответствии со статьей 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

В силу ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, между ФГУП «НПО Астрофизика» и ФИО2, был заключен договор найма жилого помещения в общежитии № от 00.00.0000 (л.д 8-10). Жилое помещение передано ответчику по акту от 00.00.0000 (л.д 12).

На момент предоставления жилого помещения стороны состояли в трудовых отношениях. Срок действия договора был определен ч. 3 п. 18 договора, согласно которому договор прекращается в связи с истечением срока трудового договора. Приказом от 00.00.0000. ФИО2 была уволена с 00.00.0000.

Данное жилое помещение на момент заключения договора было передано истцу на праве хозяйственного ведения, возникшего на основании распоряжения <данные изъяты> от 00.00.0000№ и зарегистрированного в установленном порядке 00.00.0000 (л.д 14).

Между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 00.00.0000, установившего срок договора найма – два года, по 00.00.0000 включительно (л.д 11).

Решением Хорошевского районного суда от 00.00.0000 в удовлетворении требований истца о признании ФИО2 утратившей право пользования спорным жилым помещением и ее выселении было отказано (л.д 31-41), решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 00.00.0000 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения (л.д 71-75).

Вышеуказанными судебными актом установлено, что На дату перехода к ОАО «НЦЛСК «Астрофизика» права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, ФИО2 являлась <данные изъяты>.

<данные изъяты> ОАО «НЦЛСК «Астрофизика» ФИО1 подписал с ФИО2 00.00.0000 дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от 00.00.0000, согласно которому срок найма жилого помещения был продлен на 00.00.0000 года, пункт 3 дополнительного соглашения. (л.д. 58).

Ответчик ОАО «НЦЛСК «Астрофизика» в судебном заседании не представило доказательств, что дополнительное соглашение от 00.00.0000 к договору найма жилого помещения от 00.00.0000 было заключено генеральным директором общества с превышением полномочий, предусмотренных Уставом Общества и действующим законодательством.

Поскольку указанное жилое помещение ОАО «НЦЛСК «Астрофизика» было отнесено к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, в судебном заседании не установлено.

После перехода права собственности на квартиру ОАО «НЦЛСК «Астрофизика» договор найма жилого помещения подлежит регулированию нормами главы 35 ГК РФ.

Доказательств, которые бы свидетельствовали о нарушении истцом требований норм главы 35 ГК РФ не установлено, общество добровольно заключило договор найма жилого помещения на срок по 00.00.0000. и обязано соблюдать условия заключенного договора, поэтому оснований для выселения ФИО2 не имеется.

В силу ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановление по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, действительность дополнительного соглашения к договору найма, а также то, что к возникшим правоотношениям сторон не могут быть применены положения ЖК РФ, регулирующие отношения в сфере использования служебного жилого фонда, правоотношения сторон подлежат урегулированию по правилам главы 35 ГК РФ, определены вступившим в законную силу судебным решением, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Представитель истца в обоснование заявленных требований пояснил, что истцом добросовестно выполнены требования абз. 2 ст. 684 ГК РФ, а именно за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения истец предлагал ФИО2 заключить договор на иных условиях, в подтверждение чего представил письма от 00.00.0000№ (л.д 23), письмо от 00.00.0000 (л.д 21), копию конверта с уведомлением о невозможности вручения в связи с истечением срока хранения (л.д 22). Как следует из материалов дела, на данные уведомления ФИО2 был направлен ответ, полученный истцом 00.00.0000, 00.00.0000, согласно которому предложенная АО «НЦЛСК «Астрофизика» оферта не может быть акцептована ФИО2, ввиду несоответствия ее требованиям закона (л.д 18-19), однако ответчик не отказывается от обсуждения и согласования условий договора найма. Поскольку условия заключения нового договора согласованы сторонами не были, истцом в адрес ФИО2 были направлены уведомления от 00.00.0000, от 00.00.0000 о прекращении действия договора найма, незаключении нового договора ввиду недостижения соглашения по всем его существенным условиям, и, как следствие незаконности ее проживания в спорной квартире, в связи с чем предложили ответчику сдать жилое помещение по акту сдачи – приемки, освободить его от личных вещей, оплатить предоставленные коммунальные услуги и плату за наем (л.д 16-17).

Ответчик ФИО2, возражая против заявленных истцом требований и настаивая на удовлетворении встречного иска, в судебном заседании пояснила, что императивное требование закона, предусмотренное абз.2 ст. 684 ГК РФ о направлении уведомления об истечении срока действия договора найма и предложении заключить договор на новых условиях в установленный срок направлено не было, что подтверждено материалами дела и не оспаривается истцом, довод о незначительном пропуске срока направления уведомления, представляет собой злоупотребление правом, поскольку истец является организацией, наймодателем, то есть по сравнению с ответчиком занимает доминирующее положение, установленный указанной нормой срок является пресекательным, и не может быть изменен соглашением сторон, продлен, либо восстановлен, незначительность пропуска срока не может быть признана уважительным доводом, заслуживающим внимание при разрешении вопроса о выполнении наймодателем данного требования закона, в связи с чем договор найма должен быть продлен на ранее согласованных сторонами условиях. Возникший преддоговорной спор, не разрешенный к дате истечения договора, не может быть принят как обстоятельство, свидетельствующее о выполнении истцом требований закона, поскольку наличие преддоговорного спора не является допустимым основанием пропуска предусмотренного ст. 684 ГК РФ срока, заявленные истцом требования представляют собой злоупотребление правом в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ в их защите должно быть отказано. Ответчик ФИО2 добросовестно выполняет обязанности нанимателя жилого помещения, что подтверждается содержащимися в материалах дела счетами, квитанциями (л.д 75-82), продолжает проживать и пользоваться спорным помещением, в связи с чем договор найма должен быть продлен на тех же условиях, что и ранее заключенный.

В силу ст. 56 ГК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Изучив представленные в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

К доводам истца о том, что требования абзаца 2 статьи 684 ГК РФ были им своевременно исполнены, суд относится критически, поскольку договор найма, заключенный между сторонами, с учетом дополнительного соглашения действовал до 00.00.0000, следовательно, уведомление, предусмотренное законом должно было быть направлено до 00.00.0000, однако первое уведомление истцом было направлено 00.00.0000. В связи с чем доводы ответчика суд считает заслуживающими внимания, поскольку они основаны на законе, последовательны и подтверждены материалами дела. Незначительность пропуска срока направления уведомления не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку предусмотренный нормой закона специальный срок по своей правовой природе является пресекательным, возможности его продления, изменения, восстановления не предусмотрено. Дополнительное соглашение к договору найма, установившее новый срок, является действительным, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда. В предусмотренном законом порядке в рамках гражданского судопроизводства данный документ истцом не оспаривался, действия единоличного исполнительного органа, заключившего дополнительное соглашение, также не оспаривались. ФИО2 проживает в спорном жилом помещении, пользуется им в соответствии с назначением, хранит в нем личные вещи, оплачивает коммунальные платежи, то есть выполняет обязанности нанимателя по договору, в связи с чем встречное исковое заявление подлежит удовлетворению, поскольку в силу указанной ранее правовой нормы, в случае, если наймодатель не выполнил этой обязанности (по направлению предложения о заключении договора), а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Суд не принимает доводы истца о необоснованности заявленных ответчиком встречных требований ввиду изменения правового статуса организации – истца, расторжения трудовых отношений между сторонами, несоответствия договора найма предъявляемым к нему требованиям, поскольку данные доводы опровергаются имеющим преюдициальное значение для настоящего спора решением суда, довод о наличии преддоговорного спора, не разрешенного в предусмотренном законом порядке, повлекшем пропуск срока для направления уведомления нанимателю жилого помещения не основан на законе, ввиду наличия специальной нормы, подлежащей применению в возникшем споре преимущественно перед общей нормой.

В силу ст. 98 ГПК РФ, в пользу ФИО2 с АО НЦЛСК «Астрофизика» подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная за рассмотрение дела судом, в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АО «НЦЛСК « «Астрофизика» к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворить. Признать договор № от 00.00.0000 в редакции от 00.00.0000 найма жилого помещения – <адрес>, заключенный между ОАО «НЦЛСК «Астрофизика» и ФИО2, продленным на согласованных в нем сторонами условиях на срок до 00.00.0000.

Взыскать с АО «НЦЛСК «Астрофизика» в пользу ФИО2 Расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Хорошевский районный суд города Москвы в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Яблоков