Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ФИО10 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО11 в лице конкурсного управляющего ФИО7 обратилось в суд с иском к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. В обосновании требований указывает, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО12 введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. В соответствии с договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ индивидуального жилого дома, общей площадью 134,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. <адрес> сумма договора составляла 3 976 000 рублей. Согласно п. 1.8 Договора окончательная площадь объекта долевого строительства уточняется после проведения первичной технической инвентаризации сотрудниками БТИ. Если по результатам замеров фактическая площадь увеличится или уменьшится более чем на 5% от площади, зафиксированной в Приложении №, то конечная общая площадь объекта долевого строительства подлежит пересчету вместе с финансовой составляющей из расчета цены за квадратный метр с последующей доплатой дольщиком. Площадь по договору составляла 134,4 кв.м., а после ввода в эксплуатацию – 242,8 кв.м., разница составляет 108,4 кв.м., сумма подлежащая доплате составляет: 108,4 кв.м. х 25 583, 33 руб. = 3 206 832, 97 руб. Согласно представленному техническому плану общая площадь переданного имущества составляет 242,8 кв.м., что более, чем на 5% от площади, зафиксированной в договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о перечислении 3 206 832,97 руб. на расчётный счёт конкурсного производства № однако денежные средства на расчётный счет не поступили. Просит взыскать с ФИО2 в пользу №» 3 206 832 руб. 97 коп. по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований, просит удовлетворить их в полном объеме. Считает, что фактическая площадь здания увеличилась более, чем на 5% от первоначальной площади, что по условиям договора влечет увеличение цены договора.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не известно.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований, по основаниям, указанным в письменных возражениях. Ссылается на то, что проект предполагал строительство дома в 2 этажа, никаких дополнительных соглашений по увеличению площади здания и его цены не заключалось, в техническом паспорте указана площадь, которая не превышает 5% от площади по проекту. В доме нет подвального помещения, то пространство, которое, по мнению истца, увеличивает площадь дома, является техническим подпольем и не учитывается в фактической площади дома.

Представитель третьего лица администрации городского поселения <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил, каких либо ходатайств не поступило.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Частями 1 и 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент заключения договора, установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 - «Застройщик», в лице генерального директора ФИО9 с одной стороны и ФИО2 (далее «Дольщик»), действующего с другой стороны, был заключен договор №/М24 участия в долевом строительстве жилья (л.д. 65-72).

По условиям договора Застройщик за счет привлечения средств Дольщика осуществляет строительство объекта долевого строительства: «<данные изъяты>ФИО6», расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью № кв.м., с кадастровым №, находящемся в аренде, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ по согласованному проекту с вводом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.2 Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект, указанный в п. 1.1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать индивидуальный жилой дом, указанный в Приложении № к настоящему Договору Дольщику, который в свою очередь обязуется оплатить обусловленную Договором сумму, указанную в п.1.5 и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, указанного в п. 1.1 Договора и заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. или приватизировать.

В силу п. 1.4 Договора, в случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного срока направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении условий настоящего Договора. Изменение условий, установленных в п. 1.8 и п. 2.1.2 Договора производится путем заключения Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору.

Пунктом 1.5. Договора установлено, что цена представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства объекта долевого строительства и составляет 3 976 000 рублей, НДС не облагается. Оплата цены Договора может производиться денежными средствами, либо любым не запрещенным действующим законодательством РФ способом. Цена Договора является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в п. 1.8. Цена Договора состоит из двух составных частей. Первая часть: сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства, которая составляет 90% цены договора. Вторая часть: сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика, которая составляет 10% цены договора. Денежные средства первой части цены договора предназначены для строительства индивидуального жилого дома в следующих целях: на возмещение затрат по подготовке проектной документации; выполнение инженерных изысканий для строительства индивидуального жилого дома, на строительство систем инженерно-технического обеспечения; на возмещение затрат за подключение (технологическое присоединение) индивидуального жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения; на возмещение затрат по выполнению работ по благоустройству застроенной территории, на которой вводится в эксплуатацию жилой дом; на строительство указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого дома и на возмещение прочих затрат, связанных со строительством. Денежные средства второй части предназначены на оплату услуг Застройщика по организации строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию. Услуги Застройщика включают: выбор исполнителей (подрядчиков), заключение с ними договоров на проектирование, строительно-монтажные, отделочные работы, работы по подключению к инженерным сетям и выполнение прочих работ, связанным со строительством; выполнение надзорных функций за строительством; оформление и регистрация документации, ведение расчетов и прочие услуги.

Стороны признают, что в случае, если Фактические затраты на строительство Объекта превысят сумму денежных средств, внесенных Дольщиком, возникшая разница по сумме превышения будет погашаться за счет средств Застройщика и являться его убытком.

Стороны признают, что в случае, если фактические затраты на строительство не превысят сумму денежных средств, внесенных Дольщиком, возникшая разница (экономия) не подлежит возврату Дольщику и является оплатой услуг Застройщика по организации строительства Объекта.

Факт оказания услуг Застройщиком подтверждается Актом приема-передачи Объекта долевого строительства, подписываемым Сторонами после ввода дома в эксплуатацию.

Из пункта 1.6 следует, что денежные средства перечисляются на расчетный счет Застройщика в нижеперечисленные сроки: 3 976 000 рублей - подлежат оплате Дольщиком за счет собственных средств, в течение пяти банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Застройщик передает по Акту приема - передачи для последующего оформления в собственность Дольщику объект долевого строительства, указанный в Приложении № к настоящему Договору. Расходы по оформлению объекта долевого строительства в собственность несет Дольщик.

<адрес> объекта долевого строительства уточняется после проведения первичной технической инвентаризации сотрудниками БТИ. Если по результатам замеров фактическая площадь увеличится или уменьшится более чем на 5% от площади, зафиксированной в Приложении №, то конечная общая площадь объекта долевого строительства подлежит пересчету вместе с финансовой составляющей из расчета цены за квадратный метр по п. 1.5 настоящего Договора, с последующей либо доплатой Дольщиком, либо возвратом денежных средств Застройщиком (п.1.8 Договора).

В соответствии с п. 3.1. Стороны имеют право изменить условия настоящего договора путем подписания дополнительного соглашения к нему.

В Приложении № к Договору представлен план индивидуального жилого дома, в частности схематичный план первого и второго этажей. Также, приведена характеристика жилого дома, согласно которой он состоит из 3-х спален, тамбура, прихожей-коридора, гостевой комнаты (кабинета), топочной, кухни-столовой, санузла, гостиной, коридора, ванной, кладовой. <адрес> индивидуального жилого дома – 134,4 кв.м., с высотой потолков 2,7 м. Внешние стены – силикатный блок, утеплитель, облицовочный кирпич. Перекрытие первого этажа сборно-монолитный железобетон. Перекрытие второго этажа – листами ЦСП по деревянным балкам. Металлочерепичная кровля.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения <адрес> выдано разрешение на строительство № жилого дома в жилом комплексе <данные изъяты> в <адрес>, <адрес>. <адрес> строения – № куб.м., количество этажей – 2, площадь застройки – №).

Как следует из представленной документации, по заказу <данные изъяты> была произведена корректировка проекта, выполненная <данные изъяты> в 2016 году, по которой, в числе прочего, в проект здания добавлен подвал (л.д. 112-125). После чего, постановлением Главы администрации городского поселения <адрес> муниципального района <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в части площади жилого дома – вместо 134,4 кв.м. постановлено считать площадь 240 кв.м., количество этажей стало – 3, в том числе подземный -1, а объем застройки изменился с 399,44 куб. м. на 1045 куб. м. (л.д. 111).

ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО14 кадастровым инженером был подготовлен технический план здания, из которого следует, что с учетом вышеназванных корректировок, площадь жилого дома стала составлять 242,8 кв.м. и состоит из подвала и двух этажей (л.д. 99-107).

После этого, ДД.ММ.ГГГГ комиссией администрации городского поселения <адрес> составлен акт осмотра объекта капитального строительства на предмет ввода в эксплуатацию, из которого следует, что общая площадь жилого дома составляет 242,8 кв.м., состоит из 3 этажей, из них подвальных -№

На основании данного обследования и вышеуказанного технического плана администрацией городского поселения <адрес>ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с фактической общей площадью №

Согласно представленному истцом техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ площадь рассматриваемого жилого дома составляет 141,8 кв.м. и состоит из двух этажей, с указанием того, что площадь жилого дома уменьшилась в результате вычета площади подвала, который фактически является техническим подпольем для произведения и обслуживания коммуникаций №

ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> был составлен технический паспорт на жилой <адрес><адрес><адрес>, из которого следует, что общая площадь жилого дома составляет 140,2 кв.м., число надземных этажей – 2, подземные этажи отсутствуют (л.д. №

Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных – 0 (л.д. 78-79).

Из представленной выписки из ЕГРН на земельный участок, следует, что данный дом находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №, то есть участка, указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ№

Решением Арбитражного суда <адрес> от №<данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО7 (л.№

Исходя из своих полномочий и обязанностей, установленных ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ и положений вышеназванного Договора долевого участия, Конкурсный управляющий ФИО7 направил в адрес ФИО2 претензию с просьбой погасить задолженность в размере 3 206 832 руб. 97 коп., образовавшуюся в результате увеличения площади жилого дома на № кв.м. (л.№). Ответа на претензию не последовало, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Анализируя собранные по делу доказательства, с учетом приведенных положений законодательства и Договора, а также ст. 56 ГПК РФ суд приходит к следующему.

Условия, установленные в п. 1.8 Договора, влияют на предмет Договора, поскольку позволяют изменять площадь объекта долевого строительства, указанного в п.1.1 Договора и Приложении № к Договору, а также цену Договора, которая по соглашению сторон установлена в фиксированном размере и состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика. По первоначальному проекту, согласованному сторонами, предметом Договора являлся двухэтажный жилой дом, без подвала, общей площадью 134,4 кв.м. Основанием для требования о взыскании дополнительной суммы на основании п. 1.8 Договора послужило то, что застройщик увеличил площадь жилого дома, путем внесения корректировки в проектную документацию сведений о дополнительном подземном этаже в виде подвала. Вместе с тем, изменение в одностороннем порядке цены договора и характеристик его предмета, в условиях отсутствия письменных дополнительных соглашений, противоречит как самому договору, в частности п. 1.4, с учетом положений п. 3.1 Договора, согласно которому изменение условий, установленных в п. 1.8. производятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения к Договору, так и ч.2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действующей на момент подписания договора, из которой следует, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Поскольку суду не представлено доказательств заключения дополнительных письменных соглашений между сторонами по вышеуказанным вопросам, взыскание с ответчика суммы в размере и по основаниям, указанным истцом нарушит принцип, установленный ст. 10 ГК РФ о не допустимости злоупотребления правом стороной гражданских правоотношений.

Кроме того, следует отметить, что согласно п. 1.8 Договора окончательная площадь объекта долевого строительства уточняется после проведения первичной технической инвентаризации сотрудниками БТИ. Доказательств заключения по этому поводу каких-либо дополнительных соглашений суду не представлено. В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, выданным МУП «Центральное Межрайонное БТИ», его общая площадь составляет 140,2 кв.м., что не выходит за установленный предел в 5% от согласованной площади. При этом, представленные технические планы здания во внимание не принимаются, поскольку договором определен именно вышеуказанный порядок определения окончательной площади объекта, а наличие технического плана, в силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является необходимым условием для кадастрового учета и регистрации права собственности, в том числе в случае изменения характеристик объекта. То есть, истцом не доказан и сам факт увеличения фактической площади жилого дома в указанном им размере, с учетом представленных сведений из ЕГРН.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО15 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, суммы в размере 3 206 832 руб. 97 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с № к ФИО2 о взыскании задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, суммы в размере 3 206 832 рублей 97 копеек, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Краснослободский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ф.А. Новиков

Справка: решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Ф.А. Новиков