Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г. Чебоксары о признании арендатором земельного участка в силу закона,

установил:

ФИО2 обратилась в суд к Администрации г.Чебоксары о признании арендатором земельного участка в силу закона. Исковые требования мотивированы тем, что договором купли-продажи от дата ФИО3 продал, а ФИО2 приобрела объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: адрес. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке общей площадью ------, был предоставлен в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома на основании договора аренды земельного участка ----- от дата года, заключенного между Администрацией г.Чебоксары и ФИО3 на срок до дата года.

Истец ФИО4 обращалась с заявлением в Администрацию г.Чебоксары по переоформлению договора аренды земельного участка дата (вх. -----), на что был получен ответ о том, что не предоставляется возможным переоформление договора, так как требуется проведение торгов. Ответ мотивирован тем, что в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до дата года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

ФИО2 и ФИО3 совместно обращались с заявлением в Администрацию г.Чебоксары о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка ----- новому собственнику объекта незавершенного строительства, так как ФИО2 является правопреемником Договора аренды вследствие установления принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, согласно которому все связанные с земельными участками объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков.

На их обращение Администрацией г.Чебоксары был предоставлен ответ о том, что право ФИО3 на аренду земельного участка подлежит прекращению.

В настоящее время ФИО2 осуществляет строительство индивидуального жилого дома с вложением значительных денежных средств, привлечением подрядных организаций, главные конструктивные элементы дома возведены.

В случае получения права аренды земельного участка в результате проведения торгов другим лицом будут нарушены права ФИО2 на право завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект.

В соответствии со ст. 271, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение закреплено и в ст. 35 ЗК РФ.

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Право собственности на такие вещи, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В пунктах постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующим земельным участком в силу закона и независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. С указанного момента покупатель вправе требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, в данном случае с момента перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства у продавца прекращается, а у покупателя возникает право аренды земельного участка, занятого этим объектом в силу закона и сохраняется право требования заключения договора аренды земельного участка.

На основании п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не выделят каких-либо существенных особенностей порядка регистрации сделок с объектами незавершенного строительства.

Из содержания п.3 ст.25 Земельного кодекса РФ следует, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса, а именно: исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Истица отмечает, что после направления ФИО2 в адрес Администрации г.Чебоксары ряда писем с требованием о заключении с ней договора аренды по истечении срока, установленного Договором аренды земельного участка ----- от дата года, Администрация г.Чебоксары не произвела действий, установленных п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

При заключении договора купли-продажи незавершенного строительства от дата года, разрешения Администрации не требовалось, земельный участок переходит к новому собственнику на тех же правах, что и пользовался прежний собственник ФИО3 Невозможно владеть земельным участком без правового статуса, следовательно, ФИО2 также владеет земельным участком на праве аренды в силу закона и к ней переходят права и обязанности арендатора.

Если земельный участок был предоставлен в аренду ФИО3 без проведения торгов, то в отношении нового правопреемника в силу закона, заключение договора аренды также подлежит заключению без проведения торгов.

Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары признано право аренды земельного участка за ФИО3 без проведения торгов, ФИО2 стала арендатором в силу закона, следовательно, договор аренды в отношении ФИО2 должен быть заключен без проведения торгов.

Истица считает, что наличие на земельном участке, объекта незавершенного строительства является препятствием для предоставления данного земельного участка в аренду в пользу третьих лиц.

Проведение торгов за право аренды земельного участка ущемит права собственника незавершенного строительства на право владения, пользования и распоряжения своей собственностью, установленного ст. 209 ГК РФ.

Истица ФИО2 просит суд признать ее в силу закона арендатором земельного участка с кадастровым ------ с момента государственной регистрации дата Договора купли-продажи от дата объекта незавершенного строительства - жилого дома, площадью застройки ------, расположенного по адресу: адрес без проведения торгов;

обязать Администрацию г. Чебоксары заключить с ФИО2 Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ----- по истечении срока аренды земельного участка, установленного Договором ----- от дата со сроком аренды на ------, то есть на период с дата по дата без проведения торгов.

Истица ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель истицы - адвокат Громова С.А. в ходе судебного заседания поддержала уточненные исковые требования в редакции от дата и вновь привела их суду.

Представитель Администрации г.Чебоксары ФИО1 не признала заявленные исковые требования, мотивируя тем, что право собственности истицы на объект незавершенного строительство зарегистрирован после дата, в связи с чем, вопрос о передаче земельного участка, расположенного по адресу: адрес, истице в аренду может быть разрешен лишь после проведения торгов. Считает, что положение п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» является по отношению к общим положениям нормы ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ специальной нормой и в данном случае подлежит применению специальная норма. Просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований

Третье лицо ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЧР, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР – Чувашии, МКУ «Земельное управление» извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что истица ФИО2 приобрела право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом с площадью застройки ------, расположенный по адресу: адрес, дата, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включена запись о регистрации за -----.

Право собственности на данный незавершенный строительством объект ФИО2 приобрела на основании договора купли-продажи от дата, в соответствии с которым ФИО3 продал, а ФИО2 купила данный объект недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке общей площадью ------, с разрешенным использованием: ------ по адресу: адрес.

Данный земельный участок на основании договора аренды ----- от дата, заключенного между Администрацией г.Чебоксары и ФИО3, был предоставлен в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, расположенного в адрес на период с дата до дата года.

Судом установлено, что действие договора аренды ----- от дата, заключенного между Администрацией г.Чебоксары и ФИО3, прекращено на основании постановления Главы администрации г.Чебоксары ФИО5 ----- от дата.

Как следует из материалов дела, истица ФИО2 неоднократно обращалась в адрес Администрации г.Чебоксары по вопросу оформления договора аренды земельного участка с ней. На ее обращения администрацией г.Чебоксары в дата были даны ответы о том, что заключить с ней договор аренды земельного участка не представляется возможным без проведения торгов, так как в соответствии с п.21.ст.3 Федерального закона от 25.10.2011г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до дата года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Действительно, в соответствии с пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Учитывая то, что ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировала после дата - дата, то в силу прямого указания вышеназванного Закона, заявитель вправе приобрести спорный земельный участок в аренду после проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Следовательно, без проведения торгов администрацией г.Чебоксары с ФИО2 договор аренды на земельный участок с кадастровым ----- заключен быть не может.

Истица в своих заявлениях ссылается на то обстоятельство, что в соответствии с требованиями ст. ст. 271, 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако следует учесть тот факт, что объект незавершенного строительства к категории зданий, строений, сооружений, о которых идет речь в правовых нормах указанных в ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, не относится.

В данном случае положение абз.2 п.1 ст.36 ЗК РФ об исключительном праве граждан на приобретение права аренды земельных участков к объектам незавершенного строительства неприменимы, поскольку в отличие от зданий, строений и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Оснований для вывода о том, что здание, строение, сооружение, о которых идет речь в ст. 35, ст.36 ЗК РФ и недвижимая вещь, понятие которой содержится в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, являются тождественными понятиями - не имеется.

Понятие недвижимой вещи, указанная в ч.1 ст.130 ГК РФ является более широким понятием и включает в себя здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

Таким образом, отсутствуют законные основания для отнесения всех недвижимых вещей к категории объектов, собственники которых могут требовать преимущественного права аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 36 ЗК РФ. Следовательно, положения п. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 36 ЗК РФ к данному спорному правоотношению не применимы.

Суд считает, что в данном случае подлежит применению специальная норма, указанная в пункте 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации г. Чебоксары о признании ее в силу закона арендатором земельного участка с кадастровым ------ с момента государственной регистрации дата Договора купли-продажи от дата объекта незавершенного строительства - жилого дома, площадью застройки ------, расположенного по адресу: адрес без проведения торгов;

о возложении на Администрацию г. Чебоксары обязанности заключить с ФИО2 Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ------ по истечении срока аренды земельного участка, установленного Договором ----- от дата со сроком аренды на ------, то есть на период с дата по дата без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд города Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2014 года.

Судья Н.И.Филиппова