Гражданский кодекс часть 1

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Бескровной О.А., при помощнике ФИО1, с участием представителя истца, одновременно действующего в интересах ответчика УМС г. Владивостока по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Владивостока к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, ФИО3 ФИО4 о признании права отсутствующим, исключении сведений, признании права собственности (третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю),

установил:

администрация г. Владивостока обратилась в суд с данным иском, указав, что Управлением муниципальной собственности администрации г. Владивостока и <...> (инвестор) заключен договор № ИП-16/2002 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности - здания, расположенного по адресу: <адрес> 14.05.2003 между Управлением и инвестором заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым продлена продолжительность первого этапа реализации проекта до 14.11.2003. Согласно условиям дополнительного соглашения от 10.12.2003, стороны пришли к соглашению о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с готовностью 8 %, расположенный по адресу: г. <адрес> в долях: инвестору - 9/10 (90 %); Управлению - 1/10 (10 %). 08.01.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи: № о государственной регистрации права собственности <...> на 9/10 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства; № № о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Владивосток на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Также истец указывает, что после прекращения деятельности <...> и исключении юридического лица из сведений ЕГРЮЛ, в ЕГРН по настоящее время значится запись о государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект недвижимого имущества в виде 9/10 доли в праве общей долевой собственности. На дату внесения записи акционерами (учредителями) Общества являлись ФИО4 и ФИО3 Поскольку наличие в ЕГРН записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности <...> на спорный объект незавершенного строительства нарушает права и законные интересы муниципального образования г. Владивосток, а Общество ликвидировано, ответчиками по делу являются учредители юридического лица, у которых возникли соответствующие права на получение имущества, оставшегося после ликвидации <...>

Поскольку государственная регистрация права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 8 %, расположенного по адресу: <адрес> осуществлена на основании разрешения на строительство, выданного на подготовительный период по реконструкции, при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок и технического паспорта, администрация г.Владивостока считает, что регистрация права общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства осуществлена неправомерно, просит признать отсутствующим право собственности <...> на 9/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 8%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> признать отсутствующим право собственности муниципального образования город Владивосток на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 8%, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> исключить из ЕГРН сведения о государственном кадастровом учете объекта незавершенного строительства, готовностью 8%, с кадастровым номером № расположенный по адресу: г. <адрес> признать право собственности муниципального образования г. Владивосток на объект (лит. А, жилой дом), разрушенный в результате физического износа, сохранностью 36% (условный номер: №), расположенный по адресу: № о чем внести в ЕГРН запись о государственной регистрации права.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, указанным в иске, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что поскольку права на имущество ликвидированного юридического лица в силу закона переходят к учредителям, то иск подан в суд общей юрисдикции с соблюдением правил подсудности и в течение срока исковой давности.

Представитель ответчика Управления муниципальной собственности г.Владивостока представил заявление о признании иска.

Признание иска Управлением муниципальной собственности г. Владивостока судом не принимается, поскольку данный спор затрагивает права и интересы других лиц.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Приморскому краю не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил возражения, в которых просил рассмотреть дело в свое отсутствие с учетом доводов, изложенных в возражениях на исковое заявление.

Ответчики ФИО3, ФИО4, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела, об уважительности причин отсутствия суд не уведомили.

Суд, с учетом мнения представителя истца, действующего одновременно в интересах ответчика УМС г. Владивостока, полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Исследовав материалы дела, доказательства, представленные суду в их совокупности, заслушав пояснения представителя истца, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Управлением муниципальной собственности администрации г. Владивостока заключен инвестиционный договор с <...> № ИП-16/2002 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности - здания, расположенного по адресу: <адрес>

08.01.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи: № № о государственной регистрации права собственности <...> на 9/10 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства; № № о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Владивосток на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства.

По условиям инвестиционного договора от 14.05.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2003) вкладом УМС города Владивостока является руинированный двухэтажный жилой дом, сохранностью 36 %, расположенный по адресу: <адрес>, а вкладом инвестора - денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы в здании.

Согласно пункту 3.2 вышеуказанного Договора к обязанностям инвестора относится обеспечение финансирования проекта в полном объеме, разработка и согласование с УМС г. Владивосток всего пакета проектно-сметной документации по объекту, выполнение всего комплекса работ по застройке, пуско-наладочных работ в полном объеме, обеспечение ввода объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами.

Согласно пунктам 5.1, 5.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2003 с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект является долевой собственностью сторон.

Раздел общей долевой собственности производится в натуре: инвестору - не более 9/10 (не более 90 %) введенных площадей, а Управлению - не менее 1/10 (10 %) введенных площадей.

В соответствии с пунктом 5.4. Договора оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнении обязательств по настоящему договору.

При этом пунктом 5.5 Договора предусмотрена возможность государственной регистрации права общей долевой собственности сторон на незавершенный строительством объект с определением долей согласно п. 5.2 настоящего Договора в случае остановки второго этапа (прекращение проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ) по соглашению сторон.

В силу пункта 4.2 Договора, началом второго этапа реализации инвестиционного проекта считается день получения разрешения на строительство.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, заключение соглашения о государственной регистрации права общей долевой собственности сторон на незавершенный строительством объект по условиям инвестиционного договора, возможно было только после получения разрешения на строительство.

В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик должен представить в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган определенный пакет документов, включающий в себя, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также градостроительный план земельного участка.

Однако, в нарушение положений п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, <...> было выдано разрешение от 27.10.2003 № 124/03 на строительство: на подготовительный период по реконструкции здания по <адрес>, при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Кроме того, правовая природа инвестиционного договора от 14.05.2002 и всех последующих дополнительных соглашений тождественна правовой природе правоотношений, регулируемых правилами главы 55 ГК РФ, что следует из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Согласно данным разъяснениям в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором, либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего право на названный земельный участок.

Поскольку <...> права на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> оформлены не были, а работы по реконструкции Объекта инвестиционной деятельности не проводились, дополнительное соглашение от 10.12.2003 о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, является ничтожным, а государственная регистрация права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 8 %, по адресу: <адрес>, незаконной.

Таким образом, разрешение от 27.10.2003 № 124/03 на строительство: на подготовительный период по реконструкции здания по <адрес> выдано неправомерно.

Как следует из материалов дела, 10.12.2003 года между УМС города Владивостока и <...> было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого стороны пришли к соглашению о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект- здание, расположенное по адресу: <адрес> в долях: инвестору 9/10 (90 %), УМС города Владивостока 1/10 (10 %).

На момент заключения вышеуказанного дополнительного соглашения от 10.12.2003 действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вышеуказанные нормативные правовые акты не содержали норм, регулирующих специальный порядок регистрации прав на объекты долевой собственности, реконструированных на основании договоров об инвестиционной деятельности.

Таким образом, дополнительное соглашение от 10.12.2003, целью которого являлось отчуждение государственного имущества в частную собственность с нарушениями порядка и правил, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», является ничтожной сделкой, которая не влечет правовых последствий независимо от волеизъявления собственника имущества в лице соответствующего органа на совершение этой сделки.

В силу ст.25 Федерального закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент регистрации права на спорный объект) регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как установлено судом, государственная регистрация права общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства осуществлена на основании разрешения на строительство, выданного с нарушением требований действующего законодательства, при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, такая регистрация является незаконной.

По вышеназванным причинам спорный объект не может выступать, как объект гражданских правоотношений.

Суд соглашается с доводами истца о том, что сам по себе факт регистрации права собственности в отсутствие какого бы то ни было документа, подтверждающего факт проведения реконструкции, является неправомерным. Ответчиками в материалы дела не представлены документы, подтверждающие факт проведения работ по Договору.

В то же время истцом представлены доказательства, подтверждающие, что с момента заключения инвестиционного договора 14.05.2002 до настоящего времени каких-либо работ по реконструкции здания не проводилось, здание находится в неудовлетворительном состоянии, его сохранность составляет 36 %.

Так, согласно акту осмотра муниципального имущества от 09.07.2019 № 66, объект недвижимости в отношении которого заключен договор на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности – здания, расположенного по адресу: <адрес> от 14.05.2002 № ИП-16/2002 и в отношении которого зарегистрировано право общей долевой собственности <...>» (доля в праве 9/10, запись о регистрации права от 08.01.2004 №) и муниципального образования г. Владивосток (доля в праве 1/10, запись о регистрации права от 08.01.2004 № №) как на объект незавершенного строительства, готовностью 8 %, фактически представляет собой нежилое руинированное здание, которое частично имеет фундамент – бутовый ленточный, частично стены – кирпичные. Передний фасад здания находится в разрушенном состоянии, торцевые части здания практически отсутствуют, задний фасад здания отсутствует полностью.

Таким образом, в результате осмотра, установлено, что здание является руинированным объектом недвижимости, признаки строительных работ отсутствуют. Указанное здание никем не используется, что в свою очередь свидетельствует о том, что инвестор не приступал к реализации инвестиционного проекта. Следовательно, с даты инвентаризации 21.02.2002 на указанном объекте какие-либо работы по реконструкции не проводились.

Следовательно, такой объект права, как объект незавершенного строительства, готовностью 8 %, расположенный по адресу: г<адрес>, отсутствует. Инвестор инвестиционного проект не реализовал, денежные средства на реализацию данного проекта не вложил.

Оценивая представленные доказательства по делу, суд приходит к выводу, что правовых оснований для перехода права собственности на спорный объект к ответчикам по инвестиционному договору № ИП-16/2002 не возникло. Регистрация права на спорный объект, произведена незаконно.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 09.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, исковые требования о признании отсутствующим права общей долевой собственности <...> муниципального образования город Владивосток на объект незавершенного строительства готовностью 8%, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.

Права учредителей на имущество <...> производны от прав самого Общества на данное имущество. Поскольку право собственности на спорное имущество у <...>» не возникло, то и у учредителей право на получение спорного имущества, отсутствует.

Нарушенное право муниципального образование города Владивостока подлежит восстановлению путем признания за ним права собственности на весь спорный объект с внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации г. Владивостока к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, ФИО3, ФИО4 о признании права отсутствующим, исключении сведений, признании права собственности (третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю), удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности <...> на 9/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 8%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования гоод Владивосток на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 8%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете объекта незавершенного строительства, готовностью 8%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать право собственности муниципального образования город Владивосток на объект (лит. А, жилой дом), разрушенный в результате физического износа, сохранностью 36% (условный номер: №), расположенный по адресу: г. <адрес>, о чем внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья О.А. Бескровная