Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО7 о признании недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного производства, признании недействительным брачного договора, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании за ФИО1 права на долю в праве общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО3, ФИО7 о признании сделки недействительной на том основании, что в августе 2012 года между ним и ответчиком ФИО8 И, А. был заключен предварительный договор. По условиям договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка из земель сельско-хозяйственного назначения площадью 12,81 га (пашня), расположенный в <Адрес> по которому продавцом должен был выступить ФИО5, а покупателем — ФИО1, цена основного договора составила 300 000 (Триста тысяч) рублей. Данная сумма была оплачена истцом в момент подписания договора в полном размере, а у ответчика возникла встречная обязанность по заключению основного договора и передаче в собственность истца приобретенного имущества. Поскольку ответчику ФИО5 на тот момент принадлежала доля в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым <Номер>, предмет основного договора (участок, выделенный в счет земельной доли) не был создан, условиями предварительного договора также была определена обязанность ФИО5 подготовить необходимые документы для заключения основного договора: провести необходимые кадастровые работы, поставить выделенный участок на кадастровый учет и зарегистрировать свои права в Едином государственном реестре недвижимости. В феврале 2013 года с целью оформления указанных документов ФИО5 выдал доверенность на имя П.Л., которая от его имени сформировала участок площадью 18,18 га (пропорциональный его доле в выделенном участке), права на участок зарегистрированы за ФИО5 в апреле 2015 года. Для продажи истцу предназначалась только доля пашни в раз-мере 12,81 га. Тогда же, представитель ФИО5 заключила с истцом договор аренды в отношении выделенного участка. Истец указал, что с этого момента каких-либо препятствий к оформлению основного договора купли-продажи по закону не было.

Однако, в дальнейшем ФИО5 от заключения основного договора купли-продажи всячески уклонялся под разными предлогами: не мог получить согласия своей супруги на продажу участка, ссылался на постоянную занятость, но обещал исполнить свои обязательства.

В октябре 2018 года истцу стало известно, что ответчик ФИО5 продал сначала 1/2 долю в указанном участке ФИО3, а затем ему же еще 1/2 долю. Впоследствии, в 2018 году, земельный участок перешел в собственность ФИО7 на основании брачного договора. Действия ответчика, направленные на продажу своего имущества, при наличии неисполненных обязательств по заключенному ранее договору, свидетельствуют о злоупотреблении им своими правами, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд для оспаривания заключенных сделок. Истец указывает, что данные сделки нарушают его имущественные права, недействительны в силу совместного применения статьи 10 и статьи 168 ГК РФ. В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и вместо требований, вытекающих из статьи 429 ГК РФ о понуждении ответчика ФИО5 заключить основной договор купли-продажи, заявил требования, вытекающие из статьи 218 ГК РФ о признании за ним права собственности на имущество, приобретенное по договору купли-продажи. С учетом уточненных исковых требований истец просил суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохзяйственного производства от 23.12.2015 года с кадастровым <Номер>, заключенный между ФИО5 и ФИО3, сделка зарегистрирована в ЕГРН 09.08.2016 года.

2. Признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного производства от 23.06.2015 года с кадастровым <Номер>, заключенный между ФИО5 и ФИО3, сделка зарегистрирована в ЕГРН 23.09.2016 года.

3. Признать недействительным брачный договор от 04.06.2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО7 в части передачи права собственности на земельный участок с кадастровым <Номер>, сделка зарегистрирована в ЕГРН 07.06.2018 года.

4. Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись <Номер> от 07.06.2018 года о зарегистрированном праве собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым <Номер>

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости право ФИО5 на долю в общей долевой собственноси в размере 53678/181788 на земельный участок с кадастровым <Номер>.

5. Признать за ФИО1 право на долю в праве общей долевой собственности в размере 128100/181788 на земельный участок с кадастровым <Номер>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования, дали пояснения, аналогичные изложенному.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, просил суд рас-смотреть дело без его участия, предоставил в суд письменное объяснение относительно заявленных исковых требований, в которых подтвердил факт заключения между ним и истцом предварительного договора купли-продажи. Указал, что предметом сделки являлся земельный участок площадью 12,81 га (пашня), который он должен был создать в будущем путем выдела в счет земельных долей из участка с кадастровым <Номер>. Подготовку необходимых документов ФИО5 поручил П.Л., выдав для этого доверенность. Как указал ФИО9 не выполнила его поручения, образованный участок не соответствует условиям предварительного договора, вместо 12,81 га. выделили 18,18 га, а также без его поручения заключила от его имени договор аренды на образованный участок. Поскольку ФИО1 никаких мер к заключению основного договора не предпринимал, выделил и взял в аренду иной участок, ФИО5 посчитал, что ФИО1 утратил интерес к заключению договора купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО4, который возражал против удовлетворения иска.

Возражения представителей ответчиков мотивированы следующим. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен до 29.08.2015 года. В установленный срок основной договор не заключен по вине истца ФИО1, поэтому 29.08.2018 года истек срок исковой давности. Указали, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передачи покупателю в будущем, что разъяснил Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». По мнению ответчиков, у истца, как у арендатора спорного участка, отсутствует преимущественное право на приобретение доли в данном участке. Ответчики полагают, что заключение договора аренды в период действия предварительного договора свидетельствует о том, что истец был намерен получить право аренды, а не право собственности в отношении выделенного участка. Также представители ответчики полагают, что оспариваемыми сделками какие-либо права ФИО1 не нарушены.

Ответчица ФИО7 в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Против удовлетворения иска возражала.

Свидетель П.И. в судебном заседании показал, что в октябре 2018г. ему позвонил ФИО1 и сказал, что ФИО8 перепродал землю, которую ранее продал им. Он позвонил ФИО8, тот сказал, что он может выплатить компенсацию. Он с ФИО1 пользовались землей с 2013г. по октябрь 2018г.

ФИО10 в судебном заседании показали, что, как индивидуальные предприниматели работают с ФИО1 В их присутствии ФИО1 задавал вопрос ФИО8, когда они поедут оформлять землю, на что тот ответил, что ему некогда, он занят.

Свидетель К.Р. суду показала, что её сын ФИО5 продал ФИО1 два пая общей площадь. 12,12 га. ФИО1 покупал только пашню, пастбища не покупал. Сын давал доверенность жене ФИО1, которая проводила межевание. После межевания оказалось не 12,12 га., а 18.18 га., после чего сын отозвал доверенность.

Выслушав истца, его представителя, представителей ответчиков, заслушав свидетельские показания, исследовав материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 9 августа 2012 года истец и ответчик ФИО5 заключили договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, при этом продавцом должен был выступить ФИО5, а покупателем ФИО1 Предметом основного договора стороны определили объект недвижимости, земельный участок площадью 12,81 га, который продавец К.А. обязался создать в будущем путем выдела в счет своей земельной доли в размере 1818/14544 (18,18)га, из участка с кадастровым <Номер>, расположенного в <Адрес> (пункты 2, 11 договора). Стороны определили цену основного договора - 300 000 рублей. Согласно пункту 9 договора расчеты по основному договору осуществляются наличными деньгами в момент подписания предварительного договора, продавец получил 300 000 рублей в момент подписания предварительного договора.

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в течение трех лет с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком ФИО5 из договора от 09.08.2019 года возникли обязательственные отношения, условия которых определены договором.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров (статья 307.1 Гражданского кодекса РФ)

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено правило об исполнении обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключая предварительный договор купли-продажи стороны приняли на себя взаимные обязательства: К.А., являясь участником общей долевой собственности обязался в счет принадлежащей ему доли создать в будущем, в срок до 1 мая 2013 года, объект недвижимости — отдельный земельный участок и за плату передать его в собственность ФИО1; в свою очередь ФИО1, являясь покупателем передаваемого имущества, обязался оплатить обусловленную договором цену в момент подписания договора еще до создания приобретаемого имущества.

Судом установлено, что покупатель ФИО1 свои обязательства по заключенной сделке исполнил надлежащим образом в установленный договором срок. Ответчик К.А. не представил в суд доказательств исполнения своих обязательств по договору надлежащим образом в установленный срок. Из пояснений ответчика следует, что он поручил выполнение принятых на себя обязательств третьему лицу - П.Л., выдав доверенность с соответствующими полномочиями.

Как следует из содержания доверенности, удостоверенной нотариусом Лабинского нотариального округа Краснодарского края А.Е., 5 февраля 2013 года, ФИО5 выдал доверенность спустя шесть месяцев с момента заключения предварительного договора и получения от покупателя обусловленной договором денежной суммы. Ответчик поручил П.Л. управлять и распоряжаться 1818/14544 долями в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым <Номер>, для чего уполномочил ее выделить земельный участок в счет указанных долей, согласовать его местоположение с совладельцами, провести межевание, поставить его на государственный кадастровый учет, получить необходимые документы о зарегистрированных правах, заключить договор аренды, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению выделенный земельный участок. Срок полномочий - три года, до 05.02.2016 года.

Материалами дела: (фотокопии документов из гражданского дела, находящегося в производстве Лабинского районного суда по иску К.О. к ФИО1 о расторжении договора аренды) подтвержден факт досрочной отмены К.А. указанной доверенности. Судом установлено, что доверенность отменена 27.04.2015г., в период действия предварительного договора.

Судом также установлено, что П.Л. поручение ФИО5 исполнила. Кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается факт создания объекта недвижимости 18 марта 2015 года, на кадастровый учет поставлен участок площадью 187888 кв.м (18,18 га), что соответствует размеру доли ФИО5 и поручению ФИО5, на распоряжение 1818/14544 долями. Данный участок выделен из участка с кадастровым <Номер> (предыдущий кадастровый номер). Участок был зарегистрирован на праве собственности за ФИО5 6 апреля 2015 года. Данный факт ответчиками не оспаривался.

Учитывая изложенное, суд критически относится к доводам ответчиков о том, что П.Л., действуя в рамках поручения ФИО5, подготовила документы ненадлежащим образом, а именно, выделила участок площадью большей, чем обусловлено предварительным договором, а также заключила на выделенный участок от имени ФИО5 договор аренды, поскольку ФИО5 уполномочил П.Л. на совершение указанных действий от его имени выданной доверенностью, понимая смысл и значение доверенности и ее юридические последствия, что отражено нотариусом в тексте доверенности и собственноручно подписано К.И.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что именно ФИО5, действуя недобросовестно, уклонялся от заключения основного договора, поскольку материалами дела (предварительным договором, объяснениями сторон и свидетельскими показаниями) подтвержден факт исполнения ФИО1 своих обязательств покупателя по договору (оплата товара), факт получения денег не оспаривается К.А. Суд также считает установленным факт ненадлежащего исполнения в установленный договором срок обязанности продавца по созданию обусловленного договором имущества, что выразилось в неисполнение своих обязательств в обусловленный договором срок лично, несвоевременно выданной доверенности на имя П.Л., в отмене выданной доверенности в период действия предварительного договора в апреле 2015 года и не уведомлении доверенного лица об отмене доверенности.

С момента государственной регистрации права собственности ФИО5 (6 апреля 2015 года) на земельный участок с кадастровым <Номер> объективных, независящих от него препятствий для заключения основного договора купли-продажи и передачи оплаченного имущества в собственность ФИО1 не имелось. Тот факт, что участок был создан большей площадью, чем обусловлено предварительным договором (18,18 га вместо 12,81 га) также не являлся препятствием для заключения договора купли-продажи, поскольку ФИО5, действуя добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны, и оказывая необходимое содействие для достижения цели заключенного договора, имел возможность передать покупателю долю в данном участке в размере, пропорциональном проданной площади пашни — 12,81 га.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о недобросовестности действий ФИО5 при исполнении обязательств продавца по договору от 09.08.2012 года, злоупотреблении им своими правами, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно абзацу 3 пункту 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», если между сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имуществ до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную его часть такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате; правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

С учетом данных разъяснений суд, квалифицирует заключенный предварительный договор от 09.08.2012 года как договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем с условиями предварительной оплаты. В связи с чем, правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к возникшим правоотношением не применяются.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельско-хозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен про-извести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Судом установлено, что земельный участок фактически передан продавцом во владение истца еще в 2015 году и данное обстоятельство ответчиками не оспаривалось.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возникновении у истца права на долю в размере 12,81 га (пашня) в общей собственности на земельный участок с кадастровым <Номер> на основании договора от 09.08.2012 года.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). При этом законом установлено исключение из данного правила: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной.

Судом установлено, что ответчик ФИО5, получив документы, подтверждающие его права на выделенный участок, в период действия предварительного договора, отменил ранее выданную доверенность на имя П.Л., не направив об этом соответствующее уведомление своему представителю. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО5, взявший на себя обязательства передать недвижимость в собственность одному покупателю, продал имущество другому покупателю, нарушая свои обязательства перед первым покупателем, то есть заведомо имел намерение распорядиться имуществом, которое в момент совершения оспариваемых сделок уже было продано истцу ФИО1

Пункт 1 Постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дает разъяснения по вопросам добросовестного поведения участников гражданских правоотношений. Прежде всего, Пленум ВС РФ указал, что законы, содержащие нормы гражданского права, толкуются в системной взаимосвязи с принципом добросовестности участников гражданского оборота (п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ). Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добро-совестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Разъяснения раскрывают добросовестность через должное поведение, т.е. такое, на которое другая сторона вправе рассчитывать (например, полное и достоверное информирование контрагента об обстоятельствах, имеющих значение для складывающихся право-отношений).

Если недобросовестное поведение стороны будет установлено и доказано, суд имеет право полностью или частично отказать ей в защите принадлежащего ей права или применить иные меры защиты другой стороны от недобросовестного поведения, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Поскольку оспариваемые договоры купли-продажи от 23.12.2015 года и от 23.08.2016 года, нарушают имущественные права истца (статья 209 ГК РФ), не являющегося стороной оспариваемых сделок, ответчик ФИО5, заключая договоры допустил явное злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), данные договоры являются ничтожными сделками на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, как несоответствующие закону и нарушающие интересы третьего лица. Ничтожные сделки не порождают правовых последствий и недействительны с момента их заключения. С учетом изложенного, ничтожные договоры купли-продажи не порождают права собственности покупателя ФИО3 на спорные участки, и как следствие, ФИО3 не вправе был распоряжаться передаваемым по брачному договору спорным участком, что также влечет недействительность брачного договора в части.

Суд не может согласиться с доводами ответчиков о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, который должен исчисляться с 9 августа 2015 года, по следующим основаниям.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от <Дата> года по делу <Номер> года отменено решение Лабинского районного суда от 23 января 2019 года по данному делу, иск передан в суд первой инстанции на новое рассмотрение. Отменяя ранее вынесенный по данному делу судебный акт, Краснодарский краевой суд указал следующее: вывод суда о пропуске срока исковой давности по оспариваемым сделкам является ошибочным. Оспариваемые сделки заключены в декабре 2015 года, в августе 2016 года и июне 2018 года, судом указано, что срок должен исчисляться с 9 августа 2015 года, то есть еще до заключения указанных сделок. Учитывая, что истец обратил в суд в октябре 2018 года срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании их недействительными и применении последствий их недействительности не про-пущен. Вывод вышестоящего суда по данному делу является обязательным для суда при повторном рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО7 о признании сделки недействительной удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохзяйственного производства от 23.12.2015 года с кадастровым <Номер>, заключенный между ФИО5 и ФИО3, сделка зарегистрирована в ЕГРН 09.08.2016 года.

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного производства от 23.06.2015 года с кадастровым <Номер>, заключенный между ФИО5 и ФИО3, сделка зарегистрирована в ЕГРН 23.09.2016 года.

Признать недействительным брачный договор от 04.06.2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО7 в части передачи права собственности на земельный участок с кадастровым <Номер> сделка зарегистрирована в ЕГРН 07.06.2018 года.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

Признать за ФИО1 право на долю в размере 128100/181788 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <Номер>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Лабинский районный суд в течение месяца.

Судья