Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании материального ущерба,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, с учетом уточнений, обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании материального ущерба. Требования мотивированы тем, что 14.07.2015 между истцом и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего истцу. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 27.07.2015. Согласно пункту 4.1 договора срок найма устанавливается на 5 лет с момента подписания передаточного акта. 01.11.2019 ФИО2 приехала за ним домой, не объяснив причину, привезла его в подъезд и в присутствии двух свидетелей объявила: «Я съехала с квартиры и передала ключи», вопросы по поводу оплаты были проигнорированы. Когда истец открыл дверь квартиры, то обнаружил отсутствие в квартире: унитаза, раковины, бойлера. 07.11.2019 истец получил уведомление, которое по неизвестным причинам, ФИО2 обозначила, как акт приема-передачи жилого помещения. Поскольку такая форма акта приема-передачи не предусмотрена законом, он ждал, когда ФИО2 придет составлять и подписывать акт и он, в свою очередь, потребует возврата своего имущества, вывезенного ею. Со стороны ответчика так и не последовало никаких действий. Данное имущество было приобретено ФИО5 в соответствии с договором найма. Согласно условиям договора произведенные неотделимые улучшения квартиры являются собственностью наймодателя и при возврате квартиры остаются у него. 19.12.2019 истец был вынужден подать заявление в полицию по факту хищения его имущества из квартиры. За период с 01.07.2015 по 31.07.2018 за ФИО4 образовалась задолженность по коммунальным услугам в размере 5376 рублей 62 копеек за сданную внаем квартиру. Ответчик на требования истца не желала добровольно внести указанную задолженность. Таким образом, ФИО2 нарушила условия договора найма жилого помещения, причинила ущерб на сумму 236105 рублей 14 копеек, которые сложились из 17900 рублей, из них: оплата стоимости унитаза в размере 4200 рублей, раковины - 5150 рублей, водонагревателя - 7900 рублей, а также из суммы задолженности по оплате за период с 15.07.2015 по 31.07.2018 за отопление в размере 123200 рублей 71 копейки, за содержание жилья в размере 23274 рублей 21 копейки, за ОДПУ ХВС в размере 21 рубля 53 копеек, платы за пользование жилым помещением за 7 месяцев с ноября 2019 по май 2020 в размере 28000 рублей, оплаты коммунальных услуг за квартиру за период с 01.11.2019 по 31.05.2020 в размере 37163 рублей, пени за нарушение срока передачи имущества в размере 5820 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением сроков перечисления платы за пользование помещением в размере 726 рублей 14 копеек. Истец просит расторгнуть договор найма жилого помещения от 14.07.2015, заключенный между ФИО4 и ФИО2, взыскать с ответчика в пользу ФИО4 ущерб, причиненный неуплатой за отопление и содержание жилья за период с 14.07.2015 по 31.07.2018 в размере 146496 рублей 45 копеек, плату за пользование помещением и имуществом за период с 01.11.2019 по 31.05.2020 в размере 28000 рублей, ущерб, причиненный неуплатой коммунальных услуг за период с 01.11.2019 по 31.05.2020 в размере 37163 рублей, стоимость неотделимых улучшений в размере 17900 рублей, пени за нарушение сроков передачи имущества в размере 5820 рублей, проценты за нарушение сроков передачи имущества в размере 726 рублей 14 копеек.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте проведения заседания извещен надлежащим образом. От него в суд поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 поддерживает исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему. Дополнительно пояснила, что договор найма жилого помещения считается не расторгнутым, поэтому просят расторгнуть его. Условиями договора на ответчицу возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги в полном объеме, но она оплачивала только электроэнергию, подачу воды и водоотведение, чего сама не отрицает. Полностью она стала оплачивать коммунальные услуги только с июля 2018 года, поэтому требования о возмещения ущерба, связанного с неоплатой коммунальных услуг, а именно, за отопление и содержание жилья в размере 146496 рублей 45 копеек, они заявляют за период от начала действия договора (14.07.2015) до 31.07.2018 (дата составления приложения к договору). Эта сумма определена по сводной ведомости начислений и оплаты, предоставленной МУП «УК ЖКХ г.Ужура», за период с июня 2015 года по июль 2018 года. Поскольку ответчица не передала квартиру истцу в установленном порядке, и договор считается нерасторгнутым до настоящего времени, за период с 01.11.2019 (когда истица перестала выполнять свои обязательства по договору) и до 31.05.2020 (эту дату определил сам истец, решив ею ограничить свои требования) истец просит взыскать в свою пользу плату за пользование помещением в размере 28000 рублей, и ущерб, причиненный неоплатой расходов на коммунальные услуги, в размере 37163 рублей. Также истец просит взыскать в свою пользу за нарушение сроков передачи имущества пени в размере 5820 рублей и проценты в размере 726 рублей 14 копеек, расчет пени и процентов приложен к заявлению об уточнении требований. Кроме того, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать ущерб, причиненный действиями ФИО6, которая вывезла из квартиры бойлер, мойку, унитаз, поскольку это имущество - неотделимые улучшения, которые, по условиям договора с ФИО4, она должна была оставить в его квартире. Размер ущерба определен исходя из стоимости имущества, приобретенного позже ФИО4 в эту квартиру: унитаза компакт Воротынск «Версия по цене 4200 рублей, мойки Тритон «Эко» по цене 5150 рублей, водонагревательного накопителя THERMEX по цене 7900 рублей, стоимость подтверждается заказом покупателя от 18.12.2019.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что при заключении договора они с ФИО4 условились, что она производит ремонт, оплачивает услуги за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, а он оплачивает остальные коммунальные услуги. На тот момент она не придала значения тому, как изложены в этой части условия договора, думала, как договорились, так и в договоре указано. В момент сдачи ей квартиры в ней было невозможно проживать, двери и окна были разбиты, висели электрические кабели, в туалете была дыра, унитаз треснут, водоотведение перекрыто, груды мусора. Она заменила дверь, окна, линолеумом, залила полы бетонным раствором, наклеила плитку, кафель. Электрического водонагревателя в квартире не было, она установила свой. Унитазом пользовалась тем, который и был в квартире, смыв осуществляли ведром. Также у нее был свой кухонный гарнитур со встроенной мойкой. Когда она сделала ремонт в квартире, ФИО4 стал требовать, чтобы она полностью оплачивала коммунальные услуги или съезжала с квартиры. Она не могла на тот момент поменять квартиру, согласилась на все его условия. ФИО4 собственноручно составил приложение к договору, где указал, что она обязуется полностью оплачивать счета-квитанции и арендную плату в размере 4000 рублей без индексации. Они оба подписали это приложение к договору от 24.06.2018, и она с того момента стала полностью оплачивать все коммунальные услуги и продолжала платить за аренду ФИО4. С октября 2019 года она была готова расторгнуть договор найма жилого помещения, так как нашла более подходящее жилье, в связи с чем 01.11.2019 приехала к ФИО4 домой и сообщила, что хочет сдать ему квартиру. Приехав вместе в квартиру ФИО4, она передала ему в присутствии свидетелей-соседей ключи от квартиры. В момент передачи квартиры ФИО4 никаких претензий не имел. Она вывезла из квартиры только свое имущество, включая кухонный гарнитур со встроенной мойкой, и водонагреватель. А унитаз оставался тот же, какой был на момент найма ею квартиры, другой не устанавливался. Позже она, как обещала истцу, оплатила коммунальные услуги за октябрь 2019 года, никакой задолженности по коммунальным платежам на эту дату не было. С 01.11.2019 года она квартирой ФИО4 не пользовалась. Доказательств тому, что обременение в виде аренды не позволяло истцу пользоваться квартирой, не предоставлено. Доступ в принадлежащую ему квартиру истец имел, и в период действия обременения - 30.06.2020, совершил сделку продажи этой квартиры. Поэтому требования о взыскании с нее коммунальных расходов за период с ноября 2019 по май 2020 года не основаны на законе. Задолженность за отопление и содержание жилья в период времени с 15.07.2015 по 31.07.2018 не подтверждена документально, на 01.11.2019 задолженности по платежам за коммунальные услуги, электричество, капитальный ремонт и вывоз ТБО отсутствуют, что документально подтверждено. Доказательств тому, что задолженность за коммунальные услуги была, и что она возникла по вине ответчика, истом не предоставлено. В случае удовлетворения требований истца просит применить срок исковой давности с началом его исчисления с момента подачи заявления об увеличении исковых требований 18.08.2020.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании суду пояснил, что согласно акту передачи квартира сдана ФИО6 в ограниченно годном состоянии, ФИО6 привела жилое помещение в пригодное для проживания состояние за свой счет. ФИО4 не понравился ремонт, поскольку был не такой дорогостоящий, как он рассчитывал. Истец сам уклонился от регистрации расторжения договора в МФЦ.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 678 ГК РФ определено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно статье 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствие со статьей 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено, что с 23.06.2014 по 02.07.2020 ФИО4 на праве собственности принадлежала квартира, общей площадью 40,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.06.2014 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 02.07.2020.

14.07.2015 между ФИО4 и ФИО2 заключен нотариально удостоверенный договор найма данного жилого помещения на срок 5 лет с момента подписания передаточного акта, плата за пользованием помещением и имуществом составляет 4000 рублей ежемесячно не позднее 18 числа текущего месяца путем перечисления на счет арендодателя и подлежит ежегодной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным в соответствии с постановлением Госкомстата России от 25.03.2002 №23. Наниматель обязуется нести расходы, связанные с эксплуатацией имущества, а именно: за пользование холодной водой и электроэнергией, в соответствии с показаниями приборов учета (пункт 2.2.6); своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам (пункт 2.2.7). Также в обязанности нанимателя входят: поддерживать в исправном состоянии помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность (пункт 2.2.3); производить капитальный и текущий ремонт занимаемого помещения. Под капитальным ремонтом стороны подразумевают: замену и (или) восстановление строительных конструкций квартиры или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 2.2.5); нести расходы, связанные с эксплуатацией имущества; при расторжении договора наниматель обязуется освободить в установленные сроки и сдать по акту возврата нанимателю в исправном состоянии помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по оплате помещения и коммунальных услуг (пункт 2.2.8); наниматель обязан нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральными законами (пункт 2.2.9).

Наймодатель, в свою очередь, в том числе, вправе требовать внесения платы за помещение и коммунальные услуги (пункт 2.3.1) и обязан принять в установленные законом сроки помещение у нанимателя по акту возврата помещения после расторжения договора (пункт 2.4.2).

Произведенные неотделимые улучшения имущества являются собственностью наймодателя и при возврате имущества наймодателю остаются у последнего. Стоимость их не подлежит возмещению (пункт 6.1).

Как следует из пункта 2.1.2 договора, наниматель вправе расторгнуть в любое время договор, письменно предупредив об этом наймодателя за 30 дней. В течение 3 дней с момента прекращения договора наниматель обязан вернуть наймодателю имущество по акту возврата (пункт 7.1) и за свой счет подготовить имущество к возврату наймодателя, включая составление акта возврата (пункт 7.2). Если наниматель нарушил срок возврата имущества, определенный пунктом 7.1. договора, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование помещением за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения (пункт 7.3).

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.1). За нарушение сроков перечисления платы за пользование помещением, установленных пунктом 5.2 договора, наймодатель вправе потребовать от нанимателя процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.2). За нарушение сроков передачи имущества сторона, чьи интересы ущемлены таким нарушением, вправе потребовать от стороны, допустившей просрочку, уплаты пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки (пункт 8.4). Взыскание неустойки не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательства в натуре (пункт 8.4).

14.07.2015 сторонами составлен акт передачи помещения, в соответствии с которым ФИО2 приняла квартиру, оборудованную холодным водоснабжением, канализацией, отоплением, электроосвещением. Каких-либо предметов домашней обстановки и обихода, принадлежащих наймодателю и переданных нанимателю, не имеется. Техническое состояние жилого помещения - ограниченно пригодное для проживания (требуется капитальный ремонт). В соответствии с условиями договора найма наниматель обязуется произвести необходимый капитальный ремонт, претензий к наймодателю по техническому состоянию квартиры не имеет.

24.06.2018 ФИО4 и ФИО2 подписано соглашение, указанное как приложение к договору от 14.07.2015, согласно которому ФИО2 обязуется оплачивать счета-квитанции кассово-расчетного центра ЖКХ в полном объеме и арендную плату в размере 4000 рублей в месяц на прежний расчетный счет. В соглашении указано, что от прежних условий по договору они отказываются.

01.11.2019 ФИО2 направила в адрес ФИО4 уведомление о расторжении договора с просьбой считать данное уведомление актом возврата имущества.

В этот же день ответчица передала истцу ключи от квартиры и фактически выехала из жилого помещения. Данный факт подтвержден сторонами в суде.

По заявлению ФИО4 от 19.12.2019 в Отдел МВД России по Ужурскому району, в котором он указывает, что при сдаче квартиры ФИО2 тайно вывезла его имущество: унитаз, раковину, бойлер, которые являются неотделимым имуществом квартиры, причинив ему ущерб на сумму 17900 рублей, проведена проверка, по результатам которой признаков какого-либо преступления не установлено, ФИО4 рекомендовано обратиться в суд в гражданском порядке.

28.12.2019 представителем истца в адрес ФИО2 направлено уведомление с предложением расторгнуть договор найма, сдать помещение по акту возврата в исправном состоянии, санитарно-техническое и иное оборудование, а также погасить задолженность по оплате помещения и коммунальных услуг, включая январь 2020 года, которое оставлено без реагирования.

30.06.2020 ФИО4 продал квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Допрошенная в качестве свидетеля Ц.Н.Н. суду показала, что проживает в квартире, расположенной по соседству с квартирой, принадлежавшей ФИО4. Ранее в данной квартире проживала ФИО6, которая 01.11.2019 выехала из квартиры. Когда ответчик вселилась в квартиру, она произвела в ней ремонт. До этого квартира находилась в разрушенном состоянии, окна вывались, унитаз был разбит, обои оборваны, покрытие на полу изорвано, радиаторы черные. ФИО6 навела в квартире порядок, вставила два пластиковых окна, входную дверь. 01.11.2019 ФИО6 привезла ФИО4, в ее присутствии и еще одной соседки отдала ему ключи. Затем ФИО6 уехала, позже из квартиры вышел ФИО4, высказал свое довольство хорошим состоянием квартиры. При выселении ФИО6 забрала свой бойлер.

Изложенные обстоятельства дела и представленные суду доказательства сторонами не оспариваются.

Рассматривая исковое требование истца о расторжении договора найма жилого помещения от 14.07.2015 года, заключенного между истцом и ответчиком, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Судом установлено, что ответчица воспользовалась правом, предоставленным ей, как нанимателю жилого помещения, статьей 687 ГК РФ и пунктом 2.1.2 рассматриваемого договора, на расторжение договора найма в любое время, поскольку 01.11.2019 освободила занимаемую квартиру истца, отдала при свидетелях наймодателю ключи от квартиры, направила ему уведомление, из которого явствует, что она расторгает договор найма, готова к снятию ограничения с квартиры, и просит считать уведомление актом возврата имущества. Истец указанные факты не оспаривает.

Однако, ответчицей нарушена её обязанность, установленная статьей 687 ГК РФ, письменно предупредить наймодателя за три месяца о предстоящем расторжении договора.

При этом суд учитывает, что условие договора найма (пункт 2.1.2), которое предусматривает обязанность нанимателя предупредить наймодателя о предстоящем расторжении договора за 30 дней, не соответствует императивной норме, установленной статьей 687 ГК РФ, которая не предоставляет возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки, поэтому неприменимо к спорным правоотношениям.

Принимая во внимание совокупность указанных обстоятельств, суд исходит из того, что ФИО2 свои обязанности по уведомлению ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения выполнила возможными для него способами, ФИО4 01.11.2019 однозначно был информирован о намерении ответчика расторгнуть договор, в тот же день убедился в освобождении квартиры нанимателем. Нотариально удостоверенным договором купли-продажи от 30.06.2020 ФИО4 распорядился принадлежавшей ему квартирой, как следует из текста договора, без каких-либо обременений.

Согласно требованиям пункта 1 статьи 687 ГК РФ спорный договор найма жилого помещения считается расторгнутым с 01.02.2020. Оснований для его расторжения судом не имеется.

То обстоятельство, что отсутствует акт приема передачи квартиры от ФИО2 ФИО4, не свидетельствует об обоснованности требований о взыскании платы за найм и коммунальные услуги за весь истребуемый период, поскольку о выезде ответчицы истцу было известно, он находился в квартире и убедился в выселении ответчицы, то есть имел возможность использовать квартиру по своему усмотрению.

Таким образом, плата за найм жилого помещения должна быть произведена ответчицей за период с 01.11.2019 по 31.01.2020, размер задолженности составит 12000 рублей (4000 рублей х 3 месяца).

В этой связи исковое требование в части взыскания оплаты за пользование помещением и имуществом за период с 01.11.2019 по 31.05.2020 в размере 28000 рублей подлежит частичному удовлетворению: за период с 01.11.2019 по 31.01.2020 в размере 12000 рублей.

В соответствие со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Договором найма жилого помещения от 14.07.2015 предусмотрено, что за нарушение сроков перечисления платы за пользование помещением, установленных пунктом 5.2 договора (пункт 5.2 - плата за пользование помещением и имуществом вносится ежемесячно не позднее 18 числа текущего месяца путем зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя), наймодатель вправе потребовать от нанимателя процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.2).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ответчица оплату за пользование помещением за период с 01.11.2019 по 31.01.2020 не вносила, тогда как договор считается расторгнутым с 01.02.2020, следовательно, с неё подлежит взысканию проценты на сумму долга в соответствие со статьей 395 ГК РФ.

Согласно расчету, предоставленному стороной истца, сумма процентов за указанный период составляет 288 рублей 82 копейки, и эта сумма подлежит взысканию. Соответственно, исковое требование о взыскании процентов с ответчицы в пользу истца за нарушение сроков перечисления платы за жилое помещение подлежит частичному удовлетворению.

Относительно искового требования о взыскании ущерба, причиненного неуплатой за коммунальные услуги за период с 01.11.2019 по 31.05.2020 суд приходит к следующим выводам.

Согласно условиям договора наниматель оплачивает коммунальные услуги (пункты 2.2.6, 2.2.7). Истец же заявил требование о взыскании с ответчицы платы по счетам-квитанциям, в которые включены коммунальные и жилищные услуги, что не соответствует условиям договора.

Статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Частью 2 этой статьи определено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. В силу части 4 данной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Из указанного понятия коммунальных услуг суд исходит при разрешении дела. То есть, из расчета должны быть исключены суммы, не связанные с оплатой коммунальных услуг. Кроме того, период взыскания определяется сроком действия договора найма - с 01.11.2019 по 01.02.2020.

При таких обстоятельствах подлежит взысканию сумма 16 864 рубля 18 копеек, определенная следующим образом: за ноябрь 2019 года 6719,41 рубль + за декабрь 2019 года 5134,16 рублей + за январь 2020 года 5010,61 рубль.

Требования истца о взыскании с ответчицы в свою пользу задолженности по оплате за пользование помещением и коммунальными услугами до расторжения договора найма, процентов за нарушение сроков перечисления платы за жилое помещение являются правомерными и позволят компенсировать истцу убытки, вызванные досрочным расторжением договора без предварительного уведомления нанимателем, так как истец был лишен возможности получить доход, на который он рассчитывал, заключая договор найма.

Подлежит частичному удовлетворению исковое требование о взыскании с ответчицы 146496 рублей 45 копеек в качестве возмещения ущерба, причиненного неуплатой за отопление и содержание жилья за период с 14.07.2015 по 31.07.2018.

В этой части суд также принимает во внимание, что договором найма на ответчицу возложена обязанность по оплате лишь коммунальных услуг (пункты 2.2.6 и 2.2.7), к которым плата за содержание жилья и за ОДПУ ХВС не относится (часть 4 статьи 154 ЖК РФ) и взыскана быть не может.

Кроме того, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства заявлено о применении судом срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

По смыслу статей 199, 200 ГК РФ увеличение истцом размера исковых требований до принятия судом решения не изменяет наступивший в связи с предъявлением иска в установленном порядке момент, с которого исковая давность перестает течь.

При исчислении сроков исковой давности по требованиям, связанным со взысканием просроченной задолженности, предусматривающей исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности, который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Поскольку в соответствии с условиями договора ответчик обязалась оплачивать коммунальные услуги в установленном порядке, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ). По смыслу статей 199, 200 ГК РФ увеличение истцом размера исковых требований до принятия судом решения не изменяет наступивший в связи с предъявлением иска в установленном порядке момент, с которого исковая давность перестает течь. Вместе с тем, если судом принято заявление об увеличении иска в отношении задолженности за периоды, которые при обращении с первоначальным требованием не заявлялись, то срок исковой давности по измененным требованиям перестает течь с даты заявления таких требований, а не с даты предъявления первоначального иска.

Истец обратился в суд с настоящим иском 16.03.2020, указывая в числе исковых требований, в том числе, взыскание задолженности за коммунальные услуги в размере 5376,62 рублей за период с 15.07.2015 по 31.07.2018, заявлением от 18.08.2020, принятым судом, увеличил требования, в том числе сумму задолженности за тот же период - с 15.07.2015 по 31.07.2018, до 146496,45 рублей.

Руководствуясь вышеизложенными разъяснениями, суд не находит оснований для исчисления начала срока исковой давности с даты заявления истцом об увеличении требований, как просит ответчица, поскольку период, указанный в первоначальном иске, не изменился при увеличении исковых требований.

Срок исковой давности для предъявления требований о взыскании с ответчицы задолженности по оплате коммунальных услуг за период с октября 2015 года по февраль 2017 года пропущен.

С учетом сводной ведомости начислений МУП «УК ЖКХ г. Ужура» от 01.09.2020 за период с марта 2017 года по июль 2018 года с ФИО2 подлежит взысканию задолженность по оплате за отопление в размере 64011 рублей 23 копейки.

Доводы стороны ответчицы о том, что при заключении договора стороны условились, что она оплачивает лишь расходы по оплате электроэнергии, подаче воды и водоотведения, что она и делала в полном объеме, не могут быть приняты во внимание, поскольку суд, на основании статьи 431 ГК РФ исходит из буквального толкования условий договора при его исполнении, а пункты 2.2.6 и 2.2.7 подписанного сторонами договора найма возлагают обязанность по оплате коммунальных услуг на нанимателя в полном объеме, без каких либо изъятий. Пункт договора согласуется с положениями статьи 678 ГК РФ, в соответствие с которой наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

При этом договор также возлагает на нанимателя обязанности по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта квартиры (пункт 2.2.5 договора), что не противоречит положениям статьи 681 ГК РФ о том, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения; капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Согласно условиям подписанного ответчицей договора найма она взяла на себя обязательства как по оплате коммунальных расходов в полном объеме, так и по текущему, и капитальному ремонтам квартиры. Следовательно, выполнение ремонтных работ в квартире истца также не освобождает её от обязанности оплачивать в полном объеме коммунальные услуги.

Представленное сторонами соглашение, подписанное 24.06.2018 года, определяет договоренности сторон на будущее время, и не исключает обязанности ответчицы возместить расходы ФИО4 по оплате коммунальных услуг за прошлое время.

Доводы ответчицы о том, что на момент возвращения квартиры наймодателю никакой задолженности по оплате коммунальных услуг не было, что подтверждается представленными ею квитанцией за октябрь 2019 года и кассовыми чеками, не опровергают обоснованность исковых требований ФИО4 в этой части, поскольку фактическая оплата им расходов за коммунальные услуги организации ЖКХ не освобождает ФИО2 от исполнения взятых на себя обязанностей по оплате коммунальных услуг в полном объеме и от возмещения истцу произведенных им расходов по оплате коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, под которыми понимаются, в частности, расходы, которые это лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчицей не представлены доказательства оплаты ею по договору найма коммунальных услуг по отоплению, эти платежи производил ФИО4, что ответчица также признала.

Исковые требования о взыскании в пользу истца суммы в размере 17900 рублей в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО2 при выезде из квартиры ФИО4 забрала с собой приобретенный ею электрический водонагреватель, а также встроенную в принадлежащий ей кухонный гарнитур мойку.

По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

Истцом не представлено доказательств тому, что бытовой водонагреватель, приобретенный ответчицей для своих нужд, является неотделимым улучшением принадлежащей ему квартиры, и что последствием демонтажа водонагревателя его квартире причинены повреждения, которые не являются незначительными.

Нельзя признать неотделимым улучшением квартиры истца наличие мойки в кухонном гарнитуре ответчицы, который она также забрала, поскольку мойка относится к санитарно-техническому оборудованию, в данном случае, неотделимому от гарнитура ответчицы.

Доказательств тому, что ответчицей был демонтирован унитаз, находившийся в квартире истца, также не представлено. Ответчица и свидетель Ц.Н.Н. пояснили, что на момент заключения договора найма находившийся в квартире унитаз был разбит, но, как поясняет ответчица, она им пользовалась до момента сдачи квартиры владельцу, другой унитаз она не устанавливала. Истцом эти сведения не опровергнуты.

Истец также не представил доказательств тому, что на ответчице лежала обязанность оборудовать его квартиру водонагревателем, мойкой и унитазом за её счет. Как следует из пункта 2.2.3 договора, наниматель обязана поддерживать в исправном состоянии помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность.

Ссылка в исковом заявлении о том, что данное имущество было приобретено ФИО5 в соответствии с договором найма, противоречит его условиям.

Судом установлено, что истцом самостоятельно по своей инициативе приобретены унитаз, раковина и водонагреватель. Оборудование санитарно-техническими и бытовыми приборами являются отделимыми улучшениями, не влияют на эксплуатацию конструкций квартиры, и, соответственно, поступают в собственность того, кто их приобрел. Доказательств, подтверждающих неосновательное обогащение ФИО2, а также, что имущество истца находится в незаконном владении ответчика, суду не представлено.

При таких обстоятельствах требования истца о возмещении ответчицей его расходов на приобретение в его квартиру водонагревателя, мойки и унитаза не основаны на законе.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчицы в его пользу пени за нарушение срока передачи имущества.

Судом установлено, что ФИО2 договор найма расторгнут и жилое помещение фактически освобождено досрочно. Истцом не представлены суду доказательства нарушения ответчиком сроков передачи истцу имущества. В связи с этим отсутствуют основания для взыскания с нее пени за нарушение сроков передачи имущества в размере 5820 рублей.

Всего, таким образом, в пользу ФИО4 и ФИО2 подлежит взысканию 93164 рубля 23 копейки (плата за найм жилого помещения в размере 12000 рублей + проценты за нарушение сроков перечисления платы за жилое помещение в размере 288 рублей 82 копейки + коммунальные услуги за период с 01.11.2019 по 31.01.2020 в размере 16 864 рубля 18 копеек + задолженность по оплате за отопление в размере 64011 рублей 23 копейки).

В остальной части исковых требований надлежит отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного кодекса.

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, подлежит зачислению в бюджет муниципального района.

Поскольку требования истца носят имущественный характер, размер государственной пошлины определяется по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 339.19 Налогового кодекса Российской Федерации, и зависит от цены иска.

Суд принимает во внимание, что истцом ФИО4 оплачена государственная пошлина в размере 1801 рубля, что подтверждается квитанцией от 11.03.2020.

Исходя из того, что истцом в ходе судебного разбирательства увеличены исковые требования до 236105 рублей 14 копеек, а исковые требования удовлетворены частично, в размере 93164 рубля 23 копейки, суд считает, что судебные расходы подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям, увеличению также подлежит и размер государственной пошлины до 5561 рубля 05 копеек.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать государственную пошлину в размере 2168 рублей 81 копейка (в размере 39% от заявленной суммы), с истца подлежит взысканию недоплаченная им государственная пошлина в размере 1591 рубля 24 копеек (5561 рубль 05 копеек - (2168 рублей 81 копейка +1801 рубля)).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 плату за найм жилого помещения за период с 01.11.2019 по 31.01.2020 в размере 12000 рублей, проценты за нарушение сроков перечисления платы за жилое помещение в размере 288 рублей 82 копейки, задолженность по коммунальным расходам за период 01.11.2019 по 31.01.2020 в размере в размере 16 864 рубля 18 копеек, задолженность по оплате за отопление в размере 64011 рублей 23 копейки, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2168 рублей 81 копейки, а всего 95333 рубля 04 копейки.

Взыскать с ФИО4 государственную пошлину в размере 1591 рубля 24 копеек в бюджет муниципального образования Ужурский район Красноярского края.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Ужурский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Макарова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ