Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области к ФИО1 об изъятии путем выкупа земельных участков, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности на земельные участки,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация МО «Гусевский городской округ» Калининградской области обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии путем выкупа земельных участков, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности на земельные участки.

В обоснование иска указано, что постановлением администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области от 09 августа 2016 года № 1080 утвержден проект планировки и проект межевания территории центральной части г. Гусева Калининградской области в целях реконструкции улично-дорожной сети.

Проектом предусмотрены мероприятия по устройству бокового подъезда с правым поворотом с площади в сторону проспекта Ленина, для обеспечения которого необходимо изъятие земельного участка КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Также проектом предусмотрена транспортная стоянка, расположенная в юго-восточной части территории, и дополнительный подъезд с устройством парковочных мест, соединяющий ул. Правобережную с пр. Ленина, для устройства которых необходимо изъятие земельного участка КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Собственником указанных земельных участков является ответчик ФИО1

На основании постановлений администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области от 21 сентября 2016 года № № 1287и 1288 земельные участки КН <...> площадью <данные изъяты> кв.м., и КН <...> площадью <данные изъяты> кв.м. изъяты для муниципальных нужд.

30 декабря 2016 года ФИО1 направлены соглашения об изъятии земельных участков, с предложением выкупной стоимости в размере 2 792 000 руб. за земельный участок КН <...> площадью <данные изъяты> кв.м., и 653 000 руб. за земельный участок КН <...> площадью <данные изъяты> кв.м.

Выкупная стоимость определена на основании отчета ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» № Н-2219-2016 от 10.11.2016.

Соглашения получены ФИО1 31 января 2017 года и по истечение 90 дней, не были подписаны ответчиком и представлены.

Срок для принудительного изъятия наступил 02 мая 2017 года (с 01 февраля 2017 года по 01 мая 2017 года – 90 дней). Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок.

Истец просил изъять у ФИО1 для муниципальных нужд земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, по выкупной цене 2 792 000 руб.и земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, по выкупной цене 653 000 руб.,прекратив право собственности ответчика на земельные участки, и признать право муниципальной собственности на указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области ФИО2 исковые требования уточнил, с учетом заключения эксперта №56/02-2018 от 28 февраля 2019 года ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», просил изъять у ответчика земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м. по выкупной цене 6 349 200 руб., земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м. по выкупной цене 1 679 600 руб., без учета установленных этим заключением размера убытков, в том числе упущенной выгоды, поскольку спорные земельные участки ответчиком фактически не использовались.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела уведомлена надлежащим образом.

Представитель ответчика – ФИО3, действующий на основании письменной доверенности, исковые требования не признал. Указал, что согласно заявленных требований изъятие спорных земельных участков обусловлено мероприятиями по устройству бокового подъезда и устройства парковочных мест. Вместе с тем истец ссылается на положения ст.49 ЗК РФ, в соответствии с которыми изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется по основаниям, связанным со строительством и реконструкцией автомобильных дорог местного значения.

До установления уполномоченным органом границ полосы отвода автомобильной дороги, и (или) устройству парковочных мест, невозможно определить площадь, подлежащей изъятию части земельного участка либо самого земельного участка.

Доказательств выполнения администрацией подготовительных мероприятий, в том числе подготовки документации по планировке территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с градостроительными нормативами, требованиями технических регламентов, не представлено.

На основании приказа № 351 от 21.12.2018 Агентства по архитектуре и перспективному развитию Калининградской области администрации муниципального образования только поручена подготовка документации по планировке территории центральной части в городе Гусеве Калининградской области. Соответственно, на день подачи иска реальной проектной документации у истца не существовало.

Также администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области известно о намерении собственника земельных участков реализовать инвестиционный проект по строительству многофункционального комплекса включающего офисные, торговые и гостиничные объекты. Одним из обязательных элементов строительства было благоустройство территории земельных участковпринадлежащих истцу и прилегающих, включающее строительство инфраструктуры общего пользования. Реализация этого инвестиционного проекта полностью соответствовала градостроительной концепции по формированию архитектурного облика и развитию центра города Гусева.

Для указанных целей по заказу истца был разработан проект «Многофункциональный комплекс, включающий культурную, торговую, офисную и гостиничную функции и элементы благоустройства по адресу <адрес>», являющийся частью градостроительного комплекса (архитектурно-градостроительного ансамбля), состоящего из нежилой застройки и нескольких площадей, основной из которых должна была стать центральная площадь города Гусева.

13 марта 2019 года в Интернет издании РуГрад.еу опубликована статья «Элитное жилье на федеральный грант» со ссылкой на официальное издание города Гусева (газету «За доблестный труд») о том, что на земельных участках, принадлежащих на праве собственности ответчику, планируется строительство сцены и летнего амфитеатра. Эти элементы благоустройства площади предусматривались в инвестиционном проекте, и вопреки утверждениям в указанной статье никакого строительства жилья либо использования бюджетных средств ответчиком и его партнерами-инвесторами не планировалось.

Таким образом, противоречивая информация и правовая позиция истца о целях и основаниях изъятия участков, отсутствие проекта по благоустройству площади свидетельствуют о том, что в администрации муниципального образования не имеется обоснований о цели изъятия спорных земельных участков.

До настоящего времени истцом не урегулированы правовые вопросы, связанные с изъятием (использованием) земельных участков и объектов недвижимости на центральной площади, принадлежащих другим собственникам и используемых Русской православной церковью.

Кроме этого, размер выкупной цены за спорные земельные участки, предлагаемый истцом 6 349 200 руб. и 1 679 600 руб., не соответствует заключению эксперта №56/02-2018 ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», поскольку не учитывает компенсацию убытков (упущенной выгоды), причиненных ответчику.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ)

Согласно ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, по основаниям, связанным, в том числе, со строительством, реконструкцией автомобильных дорог местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В соответствии со п. 3 ст. 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. (ст. 56.6 ЗК РФ)

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО1 является собственником земельных участков:

- КН <...>, площадью <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство административного здания;

- КН <...>, площадью 4 <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство административного здания.

Постановлением администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области № 1080 от 09 августа 2016 года утверждены «Проект планировки территории центральной части в г. Гусеве, Калининградская область, (территория площадью 2,7 га)» и «Проект межевания территории центральной части в г. Гусеве, Калининградская область, (территория площадью 2,7 га)», связанные с реконструкцией улично-дорожной сети, в соответствии с которыми на земельном участке КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м. предусмотрено устройство бокового подъезда с правым поворотом с площади в сторону проспекта Ленина, а на земельном участке КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., предусмотрено устройство транспортной стоянки, расположенной в юго-восточной части территории, и дополнительного подъезда с устройством парковочных мест, соединяющего улицу Правобережную с проспектом Ленина.

На основании постановлений администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области от 21 сентября 2016 года № 1287 и №1289 органом местного самоуправления приняты решения об изъятии спорных земельных участков для указанных муниципальных нужд.

Из содержания исследованных материалов следует и сторонами по делу не оспаривается, что администрацией МО «Гусевский городской округ» Калининградской области соблюдена предусмотренная законом процедура, предшествующая изъятию имущества для муниципальных нужд, что подтверждается сведениями о направлении ФИО1 соответствующих соглашений об изъятии земельных участков.

В этой связи доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для изъятия спорных земельных участков для муниципальных нужд суд признает несостоятельными.

В силу ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению.

При этом, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным п. 2 ст. 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По смыслу ст. 282 ГК РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Первоначально администрацией МО «Гусевский городской округ» заявлено требование об изъятии у ФИО1 путем выкупа земельного участка КН <...> площадью <данные изъяты> кв.м. за 2 792 000 руб., земельного участка КН <...> площадью <данные изъяты> кв.м. за 653 000 руб. Выкупная стоимость определена на основании отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза» по состоянию на10 ноября 2016 года.

С размером выкупной стоимости недвижимого имущества ответчик был не согласен, в связи с чем по ходатайству сторон судом назначено проведение соответствующей судебной экспертизы в ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка».

Согласно заключения эксперта №56/02-2018 от 28 февраля 2019 года ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка» по состоянию на 12 февраля 2018 года выкупная стоимость земельного участка КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, а также размер убытков, в том числе упущенная выгода, причиненных ФИО1 в связи с изъятием этого имущества для муниципальных нужд, составляет 17 298 700 руб., из них: выкупная стоимость земельного участка - 6 349 200 руб., размер убытков, в том числе, упущенная выгода – 10 949 500 руб.;

выкупная стоимость земельного участка КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, а также размер убытков, в том числе упущенная выгода, причиненных ФИО1 в связи с изъятием этого имущества для муниципальных нужд, составляет 4 083 100 руб., из них: выкупная стоимость земельного участка –1 679 600 руб., размер убытков, в том числе, упущенная выгода – 2 403 500 руб.

Выводы, изложенные в данном заключении эксперта, сторонами не оспариваются.

Определяя окончательный размер выкупной стоимости за изымаемые земельные участки, подлежащий взысканию в пользу ответчика, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу закона упущенной выгодой является не полученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса, лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 393ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В силу статьи 393 ГК РФ применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления данного лица.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход.

Согласно представленных доказательств спорные земельные участки были приобретены ФИО1 на основании договора купли-продажи <...> от 24 октября 2008 года, заключенного с администрацией МО «Гусевский городской округ» по итогам аукциона по продаже муниципального имущества, за 2 100 000 руб.

Разрешенный вид использования земельных участков - под строительство административных зданий.

Вместе с тем, как на момент приобретения земельных участков, так и в настоящее время каких-либо объектов капитального строительства, в том числе административных зданий, на них возведено не было. Ответчик, фактически более 10 лет никак не используя земельные участки в соответствии с их назначением, только осуществлял владение этим недвижимым имуществом.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 планировала реализацию инвестиционного проекта в соответствии с градостроительной концепцией по формированию архитектурного облика и развитию центра города Гусева, суд находит несостоятельными, поскольку доказательств того, что ответчиком принимались реальные меры к реализации такого проекта, не имеется.

Представленный стороной ответчика проект «Многофункциональный комплекс, включающий культурную, торговую, офисную и гостиничную функции и элементы благоустройства по адресу <адрес><адрес>», является только архитектурной концепцией, составлен в 2013 году и с администрацией МО «Гусевский городской округ» согласован не был.

Поэтому, принимая во внимание указанные обстоятельства, суд находит возможным установить сумму выкупа изымаемых земельных участков в соответствии с заключением эксперта №56/02-2018 от 28 февраля 2019 года ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», но без учета определенных данной экспертизой размеров убытков и упущенной выгоды, то есть за земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, - 6 349 200 руб., за земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, - 1 679 600 руб.

Суд полагает, что с учетом соотношения частных и публичных и интересов, такая выкупная цена за изымаемое имущество будет являться справедливой.

Таким образом, разрешая спор по существу и оценив установленные по делу обстоятельства в совокупности с положениями действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области подлежат удовлетворению.

В соответствие со ст. 98 ГПК РФ в пользу ФИО1 с администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области за счет средств казны МО «Гусевский городской округ» Калининградской области подлежат расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 20 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Изъять для муниципальных нужд муниципального образования «Гусевский городской округ» Калининградской области земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, и земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>.

Установить сумму выкупа земельного участка КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, в размере 6 349 200 руб.

Установить сумму выкупа земельного участка КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, в размере 1 679 600 руб.

Установить следующие условия выкупа:

- возмещение стоимости изымаемых земельных участков выплачивается ФИО1 администрацией МО «Гусевский городской округ» Калининградской области за счет средств казны МО «Гусевский городской округ» Калининградской области в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

- ФИО1 обязана освободить земельные участки от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение трех рабочих дней после получения возмещения стоимости изымаемого имущества.

После выплаты администрацией МО «Гусевский городской округ» Калининградской области указанной выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, и земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, признав право муниципальной собственности МО «Гусевский городской округ» Калининградской области на земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, и земельный участок КН <...>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>.

Взыскать с администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области за счет средств казны МО «Гусевский городской округ» Калининградской области в пользу ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 20000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гусевский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2019 года.

Судья Д.В. Колотилин