Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «ЖЭУ-27» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖЭУ-27» обратилось в суд с исковым заявлением (с учетом дополнений и уточнений к исковому заявлению) к ФИО1 о признании решения, принятого на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, проведенного в очно-заочной форме, оформленного протоколом № 3 от 08 сентября 2020г., в части пунктов 5 и 6.

В обоснование заявленных требований указано, что собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес>, путем проведения общего собрания изменены тарифы за содержание и текущий ремонт общего имущества в сторону уменьшения до 20 руб. Управление домом осуществляется управляющей компанией ООО «ЖЭУ-27». Истец считает, что произвольное изменение тарифов на содержание и ремонт приведет к ухудшению состояния дома. Кроме того, на управляющую компанию возложена обязанность заключить договоры аренды со всеми интернет провайдерами. При этом в протоколе не указаны перечень организаций и стоимость арендной платы, по которой необходимо заключить договоры аренды. Ответчик ФИО1 в соответствии с протоколом собрания являются инициаторами проведения общего собрания. (том 1 л.д. 5-7, том 1 л.д. 186).

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в редакции уточненного искового заявления, содержащего требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома только в части.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, возражала по заявленным требованиям.

Представитель Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (часть 2).

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения (часть 4).

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме помимо других сведений должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание (часть 5).

Как следует из материалов дела, собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес> проведено собрание в очно-заочной форме, оформленное протоколом № 3 от 08 сентября 2020г.– том 1 л.д. 12-16.

Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования от 08 сентября 2020г. следует, что инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являлась ФИО1 – собственник доли жилого помещения <адрес>.

Очная часть собрания состоялась 07 сентября 2020г., заочная часть собрания состоялась 08 сентября 2020г.

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Кворум на собрании сторонами не оспаривался.

Истцом оспаривался п. 5 протокола, который содержал решение об установлении размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 20 руб. с квадратного метра площади сроком на 5 лет.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой <адрес> в г. Челябинске находится в управлении ООО «ЖЭУ-27» на основании протокола общего собрания помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> от 31 марта 2015г. (том 1 л.д. 17-18) и договора управления многоквартирным домом от 01 апреля 2015г. (том 1 л.д. 19-21).

Согласно п. 3.1.1 договора оказание услуг и выполнение работ по договору осуществляется управляющей организацией в объеме согласно перечня работ по его содержанию, оформленному в Приложении № 2 к договору.

Согласно п. 6.1.1 цена договора устанавливается в размере стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, определяемой в п. 6.1.2., а также стоимости иных работ, услуг, которые составляют предмет договора.

В соответствии с п. 6.1.2. индексация стоимости работ осуществляется:

1) в случае изменения размера платы, утвержденного органом местного самоуправления для нанимателей, - со дня вступления в силу таких изменений. При этом индексация стоимостей отдельных видов работ, услуг осуществляется пропорционального величине соотношения нового размера платы для нанимателей к предшествующему.

2) в случае, если собственниками в течение календарного года (в том числе на 01 января следующего) размер платы для нанимателей не изменялся или изменялся в размере меньшем, чем 7,8%, то Управляющая организация вправе с 01 января следующего календарного года индексировать стоимости работ, услуг, но не выше чем на 7,8%.

Материалами дела подтверждается, что действительно управляющей организацией выставлялась оплата за содержание и текущий ремонт дома в размере согласно тарифов, утвержденных органами местного самоуправления.

Данный факт сторонами не оспаривается.

Так в соответствии с Решением Челябинской городской Думы от 19 ноября 2019г. № 4/5 «О плате за содержание жилого помещения в городе Челябинске» плата за содержание и ремонт без газового оборудования была определена в размере 22,94 руб. (многоквартирные дома, оборудованные одним лифтом в подъезде, без мусоропровода. (том 1 л.д. 23 и том 2 л.д. 17-25).

Как следует из объяснений сторон подтверждается данными технического паспорта, <адрес> оборудован лифтом, без газового оборудования. Как следует из объяснений сторон мусоропроводы заварены.

В свою очередь собственники <адрес>, путем проведения общего собрания изменяют тариф за содержание и текущий ремонт общего имущества до 20 руб.

Как следует из объяснений ответчика, данных в ходе разбирательства по делу, единственным основанием для уменьшения тарифов явился тот факт, что управляющая организация некачественно оказывала услуги. То есть инициатор собрания указала на изменение тарифов как на меру ответственности к управляющей компании.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что действительно в период первого полугодия 2020г. имели место факты некачественного оказания услуг по содержанию и ремонту со стороны управляющей компании (акт – том 1 л.д. 60).

Представитель истца в судебном заседании указывает на то, что размер платы, установленный собственниками помещений многоквартирного дома, является экономически необоснованным, не покрывает расходов управляющей компании на содержание общего имущества, данные действия приведут к тому, что управляющая организация не сможет должным образом содержать дом в исправном состоянии, состояние дома ухудшится.

С данными выводами суд соглашается.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее, чем один год.

При этом, как следует из части 1 указанной статьи плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро -, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

В соответствии с п. 31 указанных Правил при определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Таким образом, одним из принципов образования платы за содержание и ремонт общего имущества является экономическая обоснованность, являющаяся основой предложения управляющей организации.

Решением собрания собственников многоквартирного дома установлен иной размер оплаты. При этом экономическое обоснование на дату голосования отсутствовало.

Из пояснений ответчика следует, что уменьшение тарифа связано с ненадлежащим оказанием услуг управляющей компанией: коммунальные услуги представляются несвоевременно, содержание имущества и ремонт производятся некачественно, часть услуг не оказывается. Таким образом, уменьшение тарифа в данном случае используется собственниками как штрафная санкция за ненадлежащее исполнение договора управление за прошлое время.

Ответчик лишь в процессе разбирательства по делу начала предпринимать меру по составлению экономического обоснования тарифа (том 1 л.д. 130-132).

Такие действия нельзя признать соответствующими закону. Из указанных положений нормативных актов следует что, плата за содержание и ремонт жилья должны позволять управляющей компании исполнять договор управления надлежащим образом. Произвольное уменьшение тарифа приводит к невозможности исполнения договора управления, неполноценному содержанию и ремонту общего имущества, а, следовательно, приведению его в непригодное состояние, не оказанию услуг, предусмотренных договором управления. Законодательством предусмотрены иные способы воздействия на управляющую компанию, оказывающую услуги ненадлежащего качества.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Данные Правила устанавливают возможность перерасчета на основании составленных актов об оказании услуг ненадлежащего качества.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, законодательно установлены способы защиты прав собственников помещений в случае нарушения управляющей компании обязанностей предусмотренных договором управления. При этом установление экономически необоснованного тарифа по оплате услуг управляющей компании заведомо приводит к невозможности качественного и своевременного оказания таких услуг. Собственники помещений многоквартирного дома не лишены возможности воспользоваться одним из установленных способов защиты права.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) (п. 10).

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Отказ управляющей компании от оказания таких услуг и выполнения работ невозможен. Следовательно, собственники помещений обязаны предусмотреть оплату таких услуг и работ.

При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводами ответчика о том, что собственники помещений установили тариф на оплату услуг и ремонт помещений МКД позволяющий надлежащим образом содержать и ремонтировать общее имущество.

Экономическое обоснование к тарифу в размере 20 руб. у инициатора собрания отсутствовало.

Суд приходит к выводу, что какое-либо обоснование установленного собранием тарифа, позволяющего сделать вывод о возможности обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и разумности при установлении тарифа, отсутствует.

Таким образом, голосование по повестке дня установления размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 20 руб., не соответствует требованиям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ и поэтому нельзя признать законным.

Исходя из фактических обстоятельств дела принятие размера оплаты в размере 20 руб. /кв. м. незаконно в связи с его несоответствием требованиям закона, регулирующего принципы содержания многоквартирного дома.

Кроме этого, по пункту 6 протокола оспариваемого собрания собственники решили обязать ООО ЖЭУ-27» заключить договоры аренды со всеми интернет провайдерами. При этом в протоколе не указаны перечень организаций и стоимость арендной платы, по которой необходимо заключить договоры аренды.

Согласно ч. 3 ст. 607, Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, оспариваемый пункт протокола не содержит условий об объекте, в отношении которого следует, заключить договор аренды.

Кроме этого если речь идет о многоквартирном доме еще ряд условий являются существенными в силу закона для договоров аренды некоторых видов имущества. Например, для договоров аренды зданий таким условием является размер арендной платы. Стоимость арендной платы для интернет провайдеров не установлена. В этой связи управляющая компания лишена возможности заключить договор аренды в соответствии с требованиями закона.

Кроме этого, представитель ответчика заявил, что требовать от управляющей компании заключения договора аренды с интернет провайдерами невозможно, поскольку заключение договора – это право стороны, а не обязанность. Истец привел сведения, что ряд интернет провайдеров отказались заключать договоры аренды. В этой ситуации истец может только выйти с требованиями о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом.

В силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с п. 104 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).

Согласно п. 106 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Таким образом, следует признать недействительным решение, принятое на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, проведенного в очно-заочного форме, оформленное пунктом 5 и 6 протокола № 3 от 08 сентября 2020г., как нарушающая требования закона или иного правового акта.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным решение, принятое на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, проведенного в очно-заочного форме, оформленное пунктом 5 и 6 протокола № 3 от 08 сентября 2020г.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Левинская