Гражданский кодекс часть 1

17 марта 2022 года гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» к ФИО2 о взыскании пени, расторжении договора аренды недвижимого имущества, освобождении и передаче имущества,

установил:

Изначально КУМИ администрации МО ГО «Воркута» обратился с иском, в обоснование которого указал, что 06.11.2018 между ним и ответчиком ФИО2 заключен договор ... аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Арендованное ответчиком помещение принадлежит МО ГО «Воркута». Договор заключен на срок с 11.03.2018 по 10.03.2023. По условиям договора арендатор должен ежемесячно производить плату за использование помещения. Однако за период с 01.05.2021 по 31.07.2021 ответчик арендную плату не вносила, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 9046,11 руб. Договором также предусмотрена неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств. По состоянию на 11.01.2022 сумма пени составляет 1576,97 руб. 10.09.2021 Комитет направил в адрес арендатора претензию о необходимости внесения арендной платы с предложением расторгнуть договор. Поскольку ответчик ФИО2 на претензию не отреагировала, истец просил взыскать с нее задолженность по договору аренды за период с 01.05.2021 по 31.07.2021 в сумме 9046,11 руб., пени за период с 11.06.2021 по 11.01.2022 – 1576,97 руб., а также пени за каждый день просрочки, начиная с 12.01.2022 по день фактического исполнения обязательства. Кроме того, истец просил: расторгнуть договор аренды; обязать ответчика освободить и передать истцу арендуемое помещение; взыскать с ответчика неустойку в размере 1000 руб. за каждый день с даты вступления решения суда в законную силу по дату фактического исполнения обязательства по освобождению и возврату имущества.

Впоследствии, в связи с произведенной 29.12.2021 ответчиком оплатой задолженности по договору аренды и частичной оплатой начисленных пени, Комитет уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ФИО2 пени за период с 11.06.2021 по 29.12.2021 в сумме 1022,21 руб., расторгнуть договор аренды, а также обязать ответчика освободить и передать истцу арендуемое помещение.

Истец КУМИ администрации МО ГО «Воркута» надлежащим образом извещен о дне, времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Ответчик ФИО2 извещена надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явилась, направив в суд для представления своих интересов представителя.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО1 исковые требования не признал. Сообщил, что по состоянию на 11.01.2022 (на дату подачи иска) задолженность по арендной плате отсутствовала полностью, так как 29.12.2021 была произведена её оплата. Также ответчиком были оплачены пени на сумму 437,17 руб. по претензии №02-501. Кроме того, представитель ответчика отметил, что 20.02.2022 была произведена оплата аренды за первый квартал 2022 года. На основании указанного представитель ответчика просил отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме, поскольку расторжение договора аренды за неуплату арендной платы возможно только как крайняя мера.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 11:16:1704003:2658 – подвал, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 1575,5 кв.м., является собственностью МО ГО «Воркута».

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

<дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Воркута» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор ... аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование встроенное нежилое помещение – подвал, номер на поэтажном плане 36, часть помещений 5, 11, 12, 20, 31, 32, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 72,1 кв.м., для целей размещения склада (п.1.1 договора). Срок договора аренды определён с 11.03.2018 по 10.03.2023 (п.1.2 договора). При этом передача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на него (п.1.3 договора).

Правоотношения сторон, сложившиеся при заключении договора аренды, урегулированы главой 34 Гражданского кодекса РФ (Аренда).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании ч.4 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3.1 договора определено: за использование помещения арендатор обязан уплатить арендную плату – 3956,30 руб. в месяц в срок до 10 числа месяца, следующего за текущим.

Неиспользование имущества арендатором до расторжения договора не может служить основанием для отказа от уплаты арендной платы (п.3.4 договора).

Как сообщил истец, задолженность по арендной плате ответчика за период с 01.05.2021 по 31.07.2021 составляла 9046,11 руб. При этом погашена эта задолженность только 29.12.2021.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, нарушение срока внесения арендных платежей и их размера признается ненадлежащим выполнением условий договора аренды.

В первоначально поданном иске было заявлено требование о взыскании с ответчика арендной платы, однако, учитывая погашение долга ответчиком, указанное требование Комитет не поддержал, представив в суд заявление об уменьшении требований.

При этом истец просил взыскать неустойку за нарушение обязательства по внесению арендной платы за период с 11.06.2021 по дату фактического исполнения обязательства.

Частью 1 ст.329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч.1 ст.330 ГК РФ).

В данном случае договором аренды от 06.11.2018 №312 определена неустойка (пени) в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки (п.4.2 договора).

По расчёту истца, сумма пени по состоянию на 11.01.2022 (дату подачи первоначального иска) составила 1576,97 руб.

В связи с оплатой долга по арендной плате 29.12.2021 в уточненном иске Комитет просил взыскать пени в сумме 1022,21 руб. (разница между размером пени, рассчитанным по состоянию на 29.12.2021, и оплаченными пени по претензии №02-501 от 07.09.2021 (1459,38руб. – 437,17 руб. = 1022,21 руб.).

Суд находит уточненный расчёт истца верным и признает законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование Комитета о взыскании с ответчика пени в сумме 1022,21 руб. за период с 11.06.2021 по 29.12.2021.

Также, обращаясь с первоначальным иском и впоследствии его уточнив, Комитет просил о расторжении договора аренды ... от 06.11.2018.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующего.

В силу п.4.3 договора аренды он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае, если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Такое условие договора соответствует положениям п.3 ст.619 ГК РФ.

Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате пени (п.4.5 договора).

Судом установлено, что арендатор ФИО2 не внесла арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. То есть имеется предусмотренное договором основание для досрочного расторжения договора.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

10.09.2021 в адрес ФИО2 была направлена претензия №02-501 от КУМИ администрации МО ГО «Воркута» о необходимости в десятидневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате, а также предложено расторгнуть договор аренды.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на неполучении ответчиком указанного требования. Однако данный довод судом проверен и признан несостоятельным, так как по сведениям с сайта Почты России, находящимся в открытом доступе, отправление с ШПИ ... (претензия №02-501) вручено адресату 21.09.2021.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора относительно расторжения кредитного договора истцом соблюден.

В то же время, из искового заявления, пояснений самого представителя ответчика и из представленных им платежных документов следует, что в 10-тидневный срок со дня получения претензии требования об оплате образовавшегося долга не исполнены.

Как разъяснено в п.23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Верховный Суд РФ в своем Определении от 26.08.2016 года по делу №309-ЭС16-10089 указал, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Ранее уже указано, что претензия была получена арендатором 21.09.2021, а задолженность по арендной плате, в том числе за период с 01.05.2021 по 31.07.2021, погашена только 29.12.2021, что нельзя признать разумным сроком.

При этом, учитывая погашение долга 29.12.2021, принимая во внимание выходные и праздничные дни с 31.12.2021 по 09.01.2022 включительно, а также время, необходимое для проведения банковских операций, суд полагает, что Комитет предъявил иск в разумные сроки после уплаты долга (20.01.2022).

В таком положении, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды со дня вступления решения суда в законную силу.

Принимая решение об удовлетворении данного требования, суд учитывает, что два периода по оплате арендной платы составляют два календарных месяца, и ответчиком (до дня фактической оплаты – 29.12.2021) допущена просрочка по арендной плате по семи арендным платежам, в то время как действующее законодательство связывает возможность досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворения требования о расторжении договора аренды, в обоснование указав, что ранее Воркутинский городской суд уже рассматривал требование истца о расторжении с ответчиком иного договора аренды и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения такого требования, поскольку в том случае суд посчитал досрочное расторжение договора крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств.

Данный довод не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку принятие судом решения в рамках иных спорных правоотношений, вызванных недобросовестным поведением ответчика, не относится к рассматриваемому вопросу.

КУМИ администрации МО ГО «Воркута» также заявил требование об освобождении и передаче (возврате) ему арендованного ответчиком помещения.

В силу п.4.6 договора аренды он считается исполненным в полном объеме после возврата арендуемого имущества по акту приема-передачи и производства всех расчетов между сторонами.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Положениями ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку ранее суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды (со дня вступления судебного решения в законную силу), после его расторжения у ФИО2 отсутствуют законные основания для пользования спорным помещением.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Значит, после прекращения арендных отношений ФИО2 по правилам ст. 622 ГК РФ должна возвратить арендованное имущество, передав его по акту приема-передачи, как предусмотрено п. 4.6 договора. Исходя из целей аренды подвала (для размещения склада), учитывая предусмотренную ст.622 ГК РФ обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, суд полагает подлежащим удовлетворению требование об освобождении помещения и передаче его истцу.

Согласно ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учётом положений ст.333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 700 руб. (400 руб. по требованиям имущественного характера, исходя из цены иска 1022,21 руб. + 300 руб. по неимущественному требованию об освобождении и передаче помещения). Суд обращает внимание, что в данном случае требование о взыскании задолженности взаимосвязано с требованием о расторжении договора, оба требования взаимосвязаны, основаны на применении последствий нарушения условий договора. Поэтому требование о расторжении договора не могло рассматриваться как самостоятельное требование неимущественного характера, поэтому не подлежит дополнительной оплате государственной пошлиной.

На основании ст.ст. 61.1, 61.2 БК РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, зачисляется в бюджеты муниципальных районов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» к ФИО2 о взыскании пени, расторжении договора аренды недвижимого имущества, освобождении и передаче имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 06.11.2018 ..., заключенный между арендодателем - Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» и арендатором – ФИО2.

Обязать ФИО2 освободить и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» по акту приёма-передачи встроенное нежилое помещение – подвал, номер на поэтажном плане 36, часть помещений 5, 11, 12, 20, 31, 32, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 72,1 кв.м.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды от 06.11.2018, исчисленные по состоянию на 29.12.2021, в сумме 1022 (одна тысяча двадцать два) руб. 21 коп.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования городского округа «Воркута» государственную пошлину в размере 700 (семьсот) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 18.03.2022.

Судья У.Н. Боричева