Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СМУ «Краснодар», АО «Россельхозбанк» в лице Краснодарского регионального филиала о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СМУ «Краснодар», АО «Россельхозбанк», в котором просит зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> на 8 этаже общей площадью 143,2 кв.м., расположенной по адресу: г.Краснодар, <адрес>, зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру, признать отсутствующим залог вышеуказанной квартиры, погасить запись о государственной регистрации залога на квартиру, взыскать с ООО «СМУ «Краснодар» неустойку за просрочку передачи <адрес> руб., неустойку за просрочку по устранению недостатков товара в размере 6 615 840 руб., компенсацию морального вреда 1000 000 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в размере 50%.

В обоснование иска указала, что согласно договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СМУ "Краснодар" обязался передать истице <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: г. Краснодар, <адрес>, принадлежащую ответчику на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-3090-в от ДД.ММ.ГГГГ. Истица полностью оплатила договорную стоимость приобретаемой квартиры в размере 10 024 000 руб., т.е. полностью исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что квартира находится в залоге у банка и продавец гарантирует прекратить залог до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом согласно п. 4.1. стороны обязаны в течение 90 рабочих дней с момента подписания указанного договора подать необходимые документы в регистрационный орган по вопросу о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

С учетом этих положений, ответчик был обязан обеспечить снятие обременений и совместно с покупателем обратиться за государственной регистрацией договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение указанных положений, ответчик уклоняется от регистрации договора купли - продажи. Неоднократные обращения к нему о необходимости произвести регистрацию сделки ответчик игнорирует. Претензия истицы отставлена СМУ без ответа. Для защиты нарушенного права ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. Полагая, что залог на квартиру отсутствует в связи с отсутствием (прекращением) обеспеченного залогом обязательства, но сохранение записи об обременении нарушает ее права, истица просит признать отсутствующим залог на спорную квартиру и погасить соответствующую запись о регистрации залога. Также просит зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, заключенный между ООО "СМУ "Краснодар" и ФИО1, а также зарегистрировать переход на истицу права собственности на спорную квартиру. Полагая, что ответчиком нарушены ее права как потребителя, истица просит взыскать с ответчика ООО "СМУ "Краснодар" неустойку за просрочку передачи оплаченной квартиры, неустойку за просрочку по устранению недостатков товара, компенсацию морального вреда, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнила заявленные требования в части признании отсутствующим залога спорной квартиры и просит признать отсутствующими залоги, возникшие на основании договоров ипотеки №.1/4 от ДД.ММ.ГГГГ, №.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ, № GR 160300/0003-7.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ и погасить соответствующие записи о государственной регистрации залогов на спорную квартиру. В остальной части исковые требования оставила без изменений.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «СМУ «Краснодар» в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил и не просил об отложении слушания дела, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ч.4 ст.167 ГПК РФ. В ранее представленном отзыве против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что оговор купли-продажи между истицей и СМУ отвечает признакам предварительного договора купли-продажи с определенными отлагательными условиями по оформлению сделки, которые не наступили. Указывает, что спорная квартира находится в залоге у банка, о чем истица знала, что подтверждается пунктом 1.2. договора. Согласие залогодержателя на продажу спорной квартиры не было получено, в силу чего сделка купли- продажи является ничтожной. Полагает, что к возникшим между СМУ и истицей правоотношениям не может быть применен "Закон РФ "О защите прав потребителей" в силу ничтожности сделки. Признает факт получения от истицы оплаты за спорную квартиру, но считает полученные денежные средства неосновательным обогащением, подлежащим возврату истице (ст. 1102 ГК РФ) с уплатой процентов за пользование денежными средствами (ст. 1107, 395 ГК РФ).

Представитель ответчика Краснодарского регионального Филиала АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО4 против удовлетворения иска возражала в части признания залога отсутствующим, ссылаясь, что спорная квартира на основании договора ипотеки № GR160300/0376-7.1/2, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, является предметом залога, обеспечивающего выполнение ООО "СМУ "Краснодар" обязательств по договору № об открытии кредитной линии, для финансирования затрат, связанных с исполнением обязательств по контракту № (30/16) Согласно п.1.2, договора залога распоряжение заложенным имуществом без предварительного письменного согласия залогодержателя (банка) не допускается, однако залогодатель (ООО "СМУ "Краснодар") в банк с вопросом о снятии обременения с квартиры не обращался. При разрешении исковых требований в остальной части полагалась на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав и огласив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "СМУ "Краснодар" заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), по условиям которого ответчик (продавец) обязался передать истице <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: г. Краснодар, <адрес>, принадлежащую ответчику на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-3090-в от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №АА880607, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Истица полностью оплатила договорную стоимость приобретаемой квартиры в размере 10 024 000 (десять миллионов двадцать четыре тысячи руб.), что подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истица полностью исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом согласно п. 4.1. стороны обязаны в течение 90 рабочих дней с момента подписания указанного договора подать необходимые документы в регистрационный орган по вопросу о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

До настоящего времени обязательства ответчиком ООО «СМУ «Краснодар» перед истцом не исполнены, государственная регистрация договора купли-продажи не осуществлена.

Направленные в адрес ответчика претензии ФИО1 об исполнении принятых по договору обязательств оставлены без удовлетворения.

Согласно выписки из ЕГРН в отношении спорной квартиры следует, что она обременена залогом в пользу АО "Россельхозбанк" на основании договоров ипотеки №.1/4 от ДД.ММ.ГГГГ, №.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ, № GR 160300/0003-7.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, указанным Кодексом и другими законами.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ по своей правовой природе поручительство и залог относятся к способам обеспечения исполнения обязательств, имеющим дополнительный (акцессорный) характер по отношению к обеспечиваемому (основному) обязательству, и следующим судьбе последнего (п.2 и п.З ст. 329 ГК РФ) (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-В11-11 и др.). Залогом может быть обеспечено только действительное требование, только конкретное обязательство, которое вытекает из договора займа, в том числе банковской ссуды, купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и других договоров. В том случае, когда обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает право удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества, право залога отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N9 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Данная норма является специальной по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ и подлежит применению в настоящем споре в части требований о залоге недвижимого имущества.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем. При этом залог в отношении будущих обязательств возникает с момента возникновения таких обязательств.

Кроме того, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а не с момента погашения регистрационной записи о залоге.

Исходя из вышеизложенного, государственная регистрация ипотеки (ст. 339.1. ГК РФ) в отношении будущего обязательства сама по себе не влечет возникновение залога до возникновения такого основного обязательства. Иное толкование означало бы возможность существования залога при отсутствии основного обязательства, что противоречит основным принципам обеспечения исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ).

Договоры ипотеки, копии которых предоставлены ответчиками, также содержат указание на то, что право залога по будущим обязательствам возникает с момента возникновения основного обязательства (п.3.5 договоров).

В силу приведенных норм и положений договоров ипотеки, существование регистрационной записи о залоге само по себе не означает возникновение, существование или сохранение залоговых прав без основного обязательства. В отсутствие такого основного обязательства сохранение записи о государственной регистрации залога является неправомерным.

В определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ указано, что норма части первой статьи 12 ГПК РФ, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

С учетом приведенных норм обязанность по доказыванию возникновения, существования или сохранения основного обязательства, которое было бы обеспечено залогом, лежит на ответчиках по делам о защите прав потребителей. Кроме того, только ответчики располагают такими доказательствами, истец не имеет возможности получить соответствующие доказательства. Однако, ответчики соответствующих доказательств в обоснование своей позиции не предоставили.

Согласно ч.2 ст.71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Спорная квартира обременена ипотекой на основании договора №.1/2, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ и обеспечивающего исполнение ООО "СМУ "Краснодар" обязательств по договору № об открытии кредитной линии, для финансирования затрат, связанных с исполнением обязательств по контракту № (30/16). Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства того, чтобы спорная квартира была обременена ипотекой по договору с таким номером и датой регистрации.

Договор банка с номером 160300/0376-7.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела не ответчиками предоставлен, иные собранные по делу доказательства не подтверждают существование такого договора.

Кроме того, в материалы дела не предоставлен договор об открытии кредитной линии между АО «Россельхозбанк» и ООО "СМУ "Краснодар". ООО "СМУ "Краснодар" не представлены доказательств и не указано, что общество является заёмщиком АО «Россельхозбанк» и участвует в исполнении контракта № (30/16) и, соответственно, мог финансироваться банком по данному целевому назначению.

Представленные ответчиком ООО «СМУ Краснодар» копии договоров ипотеки №.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ, №.1/4 от ДД.ММ.ГГГГ и №.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ не заверены надлежащим образом, не имеют подписи и печати лиц, заверивших их, содержат только штамп "верно" и печать юридического лица (ООО «ССМУ Краснодар»), которое не может иметь подлинники заверенных договоров согласно п.7.2 этих договоров, так как не является их стороной, и, соответственно, не вправе заверять их копии.

Таким образом, ответчиками не представлены суду надлежащим образом заверенные копии документов в обоснование своих возражений против заявленных требований, а предоставленные ответчиками документы также не подтверждают обоснованность и состоятельность их возражений, так как не подтверждают возникновение и существование основного обязательства.

Из представленных копий договоров следует, что договоры ипотеки заключены в целях обеспечения договоров об открытии кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из текста указанных договоров, кредитор открывает заемщику кредитную линию с установленным лимитом, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

Выдача кредита производится частями (траншами) в пределах установленного лимита при выполнении определенных условий, зависящих от воли заемщика и кредитора, в частности: направления письменного распоряжения заемщика с приложением предусмотренных договором документов, заключения дополнительных соглашений в отношении каждого транша, уплаты комиссии за выдачу транша, страхования предмета залога ит.д.

Кроме того, выдача очередного транша возможна только при условии, что на дату предоставления транша будет обеспечено соответствие определенным показателям финансовой устойчивости: необходимое значение показателя "краткосрочный долг / выручка", наличие остатка поступлений по действующим на момент выдачи транша контрактам заемщика с третьими лицами, превышающими сумму ссудной задолженности (в 1,5 раза по договору от ДД.ММ.ГГГГ и в 2 раза по договору от ДД.ММ.ГГГГ), отсутствие по группе компаний заемщика просроченных обязательств, неисполненных распоряжений или арестов по всем открытым счетам и т.д.

В силу ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Таким образом, из буквального содержания указанных договоров следует, что стороны предусмотрели возможность в будущем получения кредитором займа в пределах установленного лимита при условии соблюдения дополнительных условий как субъективного характера, так объективного характера, относительно которых неизвестно, наступят они или не наступят (ст. 157 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. При таких обстоятельствах право залога, обеспечивающего обязательство заемщика, возникает с момента получения заемщиком денег от кредитора.

В силу п. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно ст. 70 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Представленные копии договоров об открытии кредитной линии не могут служить доказательствами возникновения обязательств ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" по указанным договорам. Ответчик ООО "СМУ "Краснодар" не предоставил доказательств направления заемщиком письменного распоряжения заемщика с приложением предусмотренных договором документов, заключения дополнительных соглашений в отношении каждого транша, уплаты комиссии за выдачу транша, страхования предмета залога и т.д. и, в конечном итоге, факта получения заемщиком денег от кредитора.

Ответчик АО "Россельхозбанк" в ходе судебного разбирательства не подтвердил факт возникновения залога в обеспечение обязательств по договору об открытии кредитной линии N 160300/0146 от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчик АО "Россельхозбанк" указал, что залог обеспечивает исполнение заемщиком обязательств по другому договору об открытии кредитной линии № от 10.08.2016г., что обязательства ООО "СМУ "Краснодар" по данному кредитному договору не исполнены. При этом банк никаких доказательств ни факта, ни момента получения заемщиком денежных средств не предоставил. При этом в силу п.1.5, договора срок предоставления кредита заемщику (при соблюдении последним условий договора) - до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Таким образом, основное обязательство могло возникнуть после продажи спорной квартиры истице, либо не возникнуть вовсе.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что ответчики, ссылаясь на существование залога на момент продажи спорной квартиры истице, каких-либо доказательств в подтверждение этого довода в нарушение требований ст.56 ГПК РФ предоставили.

Судом установлено, что на спорную квартиру также зарегистрировано обременение ипотекой на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № GR 160300/0003-7.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору банк обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ выдать банковскую гарантию исполнения третьим лицом (заемщиком, ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар") обязательств по Контракту № (30/16) на выполнение работ по организации строительства объекта «Школа на 1200 мест по <адрес> в <адрес> Республики Коми», заключенному на основании протокола N9 0№-1 рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе (ЭА-718) от ДД.ММ.ГГГГ, на основании п. 25 ч. 1 ст. 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N9 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» между заказчиком и ГКУ РК «Служба единого заказчика Республики Коми».

Таким образом, договор об ипотеке (залоге недвижимости) № GR 160300/0003-7.1/2 от 19.08.2016г также обеспечивал будущее обязательство по предоставлению банковской гарантии. Соответственно, залог на спорную квартиру по указанному договору также мог возникнуть не ранее момента вступления в силу банковской гарантии.

Ответчики, ссылаясь на существование залога на момент продажи спорной квартиры истице, доказательств в подтверждение своих доводов суду не предоставили. При этом истцом представлены доказательства отсутствия залога на момент заключения договора купли-продажи ввиду отсутствия основного обязательства.

Согласно статье 45 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон № 44-ФЗ) банковская гарантия, выданная банком участнику закупки в качестве обеспечения заявки на участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя) или в качестве обеспечения исполнения контракта должна быть включена в реестр банковских гарантий, ведение и размещение которого осуществляется в единой информационной системе в сфере закупок.

Истцом в материалы дела предоставлены распечатки с сайта единой информационной системы в сфере закупок zakupki.gov.ru по Контракту № (30/16) на выполнение работ по организации строительства объекта «Школа на 1200 мест по <адрес> в <адрес> Республики Коми», заключенному на основании протокола N9 0№-1 рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе (ЭА-718) от ДД.ММ.ГГГГ, на основании п.25 ч.1 ст.93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» между ООО "Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» (ООО «ССМУ «Краснодар» и ГКУ РК «Служба единого заказчика Республики Коми».

Из предоставленных материалов следует, что подрядчиком ООО "ССМУ "Краснодар" в обеспечение исполнения указанного государственного контракта ДД.ММ.ГГГГ была предоставлена банковская гарантия ООО КБ "Центрально-Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о предоставленной банковской гарантии, а также копия банковской гарантии подписаны усиленной электронной цифровой подписью ответчика и Федерального казначейства ДД.ММ.ГГГГ и в тот же день данная гарантия внесена в реестр банковских гарантий под номером 0CD2№ (0CD№).

Факт выдачи банковской гарантии ООО КБ "Центрально-Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-205834/2016.

В силу ст. 373 ГК РФ независимая гарантия вступает в силу с момента ее отправки (передачи) гарантом, если в гарантии не предусмотрено иное.

Как следует из п.11 данной гарантии №/БГ-2604, она вступает в силу со дня ее выдачи и действует по ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Согласно п.15 банковской гарантии АО "Россельхозбанк" № GR160300/0003 от ДД.ММ.ГГГГ (внесена в реестр банковских гарантий под номером 08№ (0802№)) настоящая банковская гарантия вступает в силу с даты ее выдачи, но не ранее даты, следующей за датой прекращения гарантий, выданных третьими лицами (гарантами) в обеспечение исполнения обязательств по контракту, и действуют по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Исходя из буквального содержания банковской гарантии АО "Россельхозбанк" № GR160300/0003 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что указанная гарантия вступает в силу только после прекращения ранее выданной гарантии ООО КБ "Центрально-Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям сайта единой информационной системе в сфере закупок zakupki.gov.ru ранее выданная банковская гарантия ООО КБ "Центрально-Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ является действующей. При этом как следует из опубликованных сведений о контракте № (30/16) от ДД.ММ.ГГГГ обязательства ООО "СМУ "Краснодар" были обеспечены банковской гарантией ООО КБ "Центрально-Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о том, что обязательства ООО "СМУ "Краснодар" по контракту № (30/16) обеспечены банковской гарантией АО "Россельхозбанк" № GR160300/0003 от ДД.ММ.ГГГГ были обнародованы только ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанных доказательств следует, что в настоящее время обязательства по ООО "СМУ "Краснодар" по контракту № (30/16) обеспечены банковской гарантией ООО КБ "Центрально-Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ. При этом банковская гарантия АО "Россельхозбанк" № GR160300/0003 от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего момента не вступила в силу и вступит в силу субсидиарно после прекращения ранее выданной гарантии ООО КБ "Центрально- Европейский Банк" №/БГ-2604 от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что основное обязательство по предоставлению банковской гарантии на момент заключение договора купли-продажи спорной квартиры не возникло. Следовательно, залог в отношении спорной квартиры на указанный момент также не возник.

АО "Россельхозбанк" также не ссылался на то, что залог обеспечивает обязательства по предоставлению банковской гарантии. Данное обстоятельство суд расценивает как подтверждение отсутствия права залога по договору ипотеки № GR 160300/0003-7.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому признание отсутствующим залога по <адрес> по договору ипотеки № GR 160300/0003- 7.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ не может нарушать права залогодержателя АО «Россельхозбанк», ни тем более залогодателя ООО СМУ «Краснодар».

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «СМУ «Краснодар» продал спорную квартиру по рыночной цене, без каких-либо скидок, обусловленных наличием залогового обременения, передал квартиру указанным договором с момента его подписания, т.е. еще до регистрации перехода права собственности.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент заключения договора купли - продажи спорной квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО "СМУ "Краснодар" исходил из отсутствия реального материально-правового основания для возникновения залога квартиры.

Судом также учитывается, что в п.1.2, договора купли-продажи спорной квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО "СМУ "Краснодар" сообщил покупателю, что квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, не является предметом спора. Соответствующее положение договора суд оценивает, как заверение продавца о наличии государственной регистрации залога в обеспечение будущего, но не возникшего к моменту заключения договора купли-продажи обязательства. Иное толкование означало бы, что продавец допустил обман потребителя и завладел его денежными средствами, заведомо не имея возможности предоставить встречное исполнение.

Ссылки банка о том, что ООО "СМУ "Краснодар" не обращался с вопросом о снятии обременения со спорной квартиры, суд не может признать состоятельными. В силу закона отчуждение заложенного имущества не требует снятия залога и возможно при согласии залогодержателя. При этом материалы дела не подтверждают, что банк не знал, не мог и не должен был знать об отчуждении спорной квартиры или не одобрил ее продажу.

Как следует из материалов дела, истец с ДД.ММ.ГГГГ приступила к ремонту данной квартиры и провела работы на сумму более 5 миллионов рублей, в том числе такие, осуществление которых невозможно было бы скрыть, так как их выполнение сопряжено со значительным шумом (демонтаж стяжки, пробивка штроб, замена окон и т.д.). Соответственно, имея предусмотренную законом и договором обязанность по осуществлению контроля, а также ввиду очевидной открытости выполненных истицей ремонтных работ, залогодатель и залогодержатель не могли не знать о выполнении такого ремонта. Однако, ни ООО "СМУ "Краснодар", ни АО "Россельхозбанк" проведению истицей ремонта не препятствовали, никакого интереса к данному объекту не проявляли. Данное поведение ответчиков судом оценивается как подтверждение отсутствия права залога на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии доказательств существования залога в отношении спорной квартиры на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО "СМУ "Краснодар".

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится указание на то, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку иск о признании обременения отсутствующим относится к негаторному требованию, правом на подачу в соответствии со ст. 304, 305 ГК РФ такого иска обладает также законный владелец имущества, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N9 308-ЭС15-15218 по делу № А32-25579/2014).

Исходя из изложенного, суд считает, что исковые требования в части признания ипотеки (залога недвижимости) в отношении спорной квартиры отсутствующей и погашения записи о регистрации ипотеки, подлежат удовлетворению.

Так как ввиду отсутствия основного обязательства залог спорной квартиры не возник, данное имущество могло быть отчуждено ответчиком. Согласно п.2 ст. 3 право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, поэтому с момента отчуждения имущества продавец утрачивает право передавать такое имущество в залог. Соответственно, возникновение у продавца каких-либо обязательств, которые он до отчуждения имущества планировал обеспечивать его залогом, не влечет никаких последствий ни для покупателя, ни для приобретенного им имущества.

Кроме того в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (ст. 42 Закона об ипотеке). Соответственно, отсутствие у залогодателя (продавца) права собственности на предмет залога (ранее отчужденное им имущество) влечет прекращение залога в силу закона.

В силу статья 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N9 10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Продавец не вправе ссылаться на незаключенность такого договора (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№), а также не вправе не исполнять такой договор (п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Кодекса).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п.3.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор имеет силу передаточного акта, квартира передается покупателю без составления дополнительных документов. ДД.ММ.ГГГГ квартира передана покупателю, которая ей открыто владеет и с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет в ней ремонт, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в надлежащей форме, является действительным, стал обязательным для сторон и был исполнен сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности является основанием для удовлетворения исковых требований истицы о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании п.З ст. 551 ГК РФ.

В связи с изложенным суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, заключенный между ООО "СМУ "Краснодар" и ФИО1 и о государственной регистрации перехода на ФИО1 права собственности на <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

При этом в действиях ответчиков суд усматривает признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).

Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Ответчики не предоставили доказательств существования основного обязательства и, как следствие, возникновение залога спорного имущества на момент его продажи. В отсутствие основного обязательства СМУ реализовал спорное имущество по рыночной цене и передал его покупателю с заверениями об отсутствии прав третьих лиц, арестов и споров. Требование ответчиком о сохранении залога в отсутствие доказательств существования основного обязательства само по себе является злоупотреблением правом.

Действия продавца, который реализовал спорное имущество по рыночной цене, а впоследствии получил представление от банка под залог уже реализованной им квартиры, рассматривается судом как злоупотребление правом, намерение возложить на добросовестного приобретателя бремя залогодателя и, соответственно, риск последствий неисполнения соответствующих обязательств перед банком.

Банк не предоставил доказательств возникновения основного обязательства, его размера, момента возникновения, объема погашенного обязательства. Соответственно, банк не доказал возникновение у него права залога до момента продажи спорной квартиры истице. Таким образом, банк не доказал наличие у него достойного правовой защиты интереса в сохранении залога спорной квартиры.

Кроме того, заведомо зная о том, что залог обеспечивает будущее обязательство, относительно которого не известно, возникнет оно или нет, в какой момент и в каком объеме, банк не осуществил надлежащего контроля за составом залоговой массы на момент возникновения основного обязательства (п.2 ст. 343 ГК РФ), не реализовал свое право на замену залога, уменьшение или отказ от предоставления кредита (ст. 821 ГК РФ), досрочное требование кредита при утрате заемщиком обеспечения (ст. 813 ГК РФ).

С учетом конкретных обстоятельств дела, суд не может согласиться с доводами ответчика ООО "СМУ "Краснодар" о том, что истица при должной осмотрительности и осторожности могла предвидеть все риски, связанные с приобретением заложенного имущества. Соответствующие доводы не могут быть применены по спорам о защите прав потребителей, так как в силу п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ предполагается, что у потребителя отсутствуют специальные познания, а продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товаре, обеспечивающую возможность компетентного выбора.

Запрет на отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя является диспозитивным и может быть отменен договором об ипотеке (п.1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Ответчик ООО "СМУ "Краснодар" не предоставил доказательства того, что он предупредил потребителя об условиях заключенного им с третьим лицом (банком) договора. Также ответчик не предоставил доказательств возникновения основного обязательства, которое бы могло обеспечиваться залогом, а также доказательства осведомленности потребителя о наличии такого обязательства. В настоящем случае продавец заверил покупателя, что имущество свободно от прав третьих лиц.

В отсутствие доказательств наличия основного обязательства, диспозитивной возможности отчуждения спорного имущества без согласия залогодателя, а также исходя из предположения (презумпции) о добросовестности продавца, покупатель положился на заверения продавца об отсутствии прав третьих лиц на приобретаемое им недвижимое имущество.

В такой ситуации потребитель ФИО1, которая положилась на заверение продавца об отсутствии прав третьих лиц, приобрела квартиру по рыночной цене, открыто владела и пользовалась квартирой, а также осуществляла неотделимые улучшения приобретенного недвижимого имущества, признается судом добросовестным приобретателем.

В силу п.70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N2 25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В этой связи суд не может согласиться с доводами ответчика ООО "СМУ "Краснодар" о ничтожности сделки по продаже истице спорной квартиры. Кроме того, заявление о недействительности сделки по мотиву нарушения запрета на отчуждение заложенного имущества может сделать только залогодержатель (банк) (ст. 39 Закона об ипотеке), а он соответствующего заявления не сделал, соответствующий довод не указал.

Несостоятельны доводы ООО "СМУ "Краснодар" о том, что данный договор отвечает признакам предварительного договора купли-продажи с определенными отлагательными условиями, по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком ООО «СМУ «Краснодар», что оплата спорной квартиры получена в полном объеме. При этом данным договором спорная квартира передана покупателю с момента его подписания. Таким образом, данный договор не является предварительным, а является договором купли-продажи с условием об отсрочке государственной регистрации договора.

В силу прямого указания п.3 ст. 341 ГК РФ с момента заключения договора залога по будущему обязательству и до момента возникновения основного обязательства правоотношения существуют только между сторонами договора о залоге - залогодателя и залогодержателя. Следовательно, вопрос о последствиях продажи недвижимого имущества в момент, когда в отношении него была зарегистрирована ипотека, но основное обязательство не возникло, относится к вопросу о надлежащем исполнении двусторонних обязательств залогодателя и залогодержателя и не может быть предметом настоящего спора с покупателем квартиры. В такой ситуации банк, полагающий свои права нарушенными, вправе предъявить соответствующие требования к продавцу спорного имущества, с которым его связывают двусторонние обязательственные отношения, но не вправе претендовать на залог имущества, которое было отчуждено в пользу добросовестного приобретателя до возникновения основного обязательства. Иное толкование означало бы предоставление судебной защиты не существующего права банка, что противоречит основным положениям гражданского и процессуального законодательства (ст. 12 ГК РФ, ст. 2 ГПК РФ).

Согласно п.4.1, договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес> стороны обязуются в течение 90 рабочих дней с момента подписания указанного договора подать необходимые документы в регистрационный орган по вопросу о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Таким образом, продавец был обязан исполнить свои обязательства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком ООО "СМУ "Краснодар", что обязательства по договору не исполнены продавцом на момент рассмотрения дела.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

С учетом изложенного суд полагает доказанным факт нарушения прав потребителя, факт просрочки исполнения продавцом обязанности по регистрации предварительно оплаченной квартиры, а также факт передачи квартиры с недостатками, под которыми суд понимает в настоящем случае наличие зарегистрированного залогового обременения.

Оценив представленные суду доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд полагает исковые требования ФИО1 в части обязанности зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на спорную квартиру за ФИО1 признании отсутствующим залога и погашении регистрационных записей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В части исковых требований ФИО1 о взыскании о взыскании неустоек, возмещения морального вреда и штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, суд не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратилась в ООО «СМУ» Краснодар» с претензией об исполнении обязательств и выплате денежных средств, которая датирована ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18), направлена ответчику посредством курьерской службы 10.04.2017г. (.<адрес>). А в суд с данным исковым заявлением ФИО1 обратилась 11.04.2017г., в связи с чем, полагать, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, оснований не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска оплачена госпошлина в размере 5000 рублей по требованиям материального характера и 300 рублей по требованиям, не подлежащим оценке. С учетом частичного удовлетворения заявленных требований взысканию с ООО "СМУ "Краснодар" в пользу истца подлежат расходы по уплате госпошлины в сумме 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СМУ «Краснодар», АО «Россельхозбанк» в лице Краснодарского регионального филиала о защите прав потребителей удовлетворить в части.

Признать отсутствующей ипотеку <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, на основании договора ипотеки №.1/4 от ДД.ММ.ГГГГ, погасив запись о государственной регистрации ипотеки N° № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать отсутствующей ипотеку квартиры N° 83 на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, на основании договора ипотеки №.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ, погасив запись о государственной регистрации ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать отсутствующей ипотеку <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, на основании договора ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ, погасив запись о государственной регистрации ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.

Зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, заключенный между ООО "СМУ "Краснодар" и ФИО1.

Зарегистрировать переход права собственности <адрес> на 8-м этаже общей площадью 143,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, к ФИО1.

Взыскать с ООО «СМУ «Краснодар» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г.Краснодара.

Председательствующий: