Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращении права собственности ответчика, регистрации права собственности за истцом,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращении права собственности ответчика, регистрации права собственности за истцом. Исковые требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес> Однако, как указывает истец, покупатель ФИО3 в нарушение условий договора не передал ему денежные средства в счет оплаты стоимости здания и земельного участка, в связи, с чем между сторонами не был подписан акт приема-передачи. Кроме того, расходы по оплате коммунальных платежей за эксплуатацию здания продолжает нести истец. Таким образом, поскольку продавец не подтверждает передачу ему денежных средств по договору, отсутствуют надлежащие доказательства передачи здания и земельного участка во владение покупателя, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора. Истец, со ссылкой на нормы ГК РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, прекратить права собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>, признать и зарегистрировать права ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. ФИО1 дополнительно пояснил, что также причиной для обращения с иском о расторжении договора купли-продажи послужило выставление требования налоговым органом об уплате налога с суммы, полученной от продажи указанного недвижимого имущества.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 исковые требования не признал, в иске просил отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ИФНС по г. Чебоксары ФИО5 в удовлетворении исковых требований также просил отказать.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель третьего лица ФИО6 – ФИО7 в удовлетворении исковых требований просила отказать.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ФИО8, ФИО9, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки суду неизвестны.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктов 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договоров, предусматривающим, что стороны таких договоров должны действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Так судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (заимодавец) и ФИО8 (заемщик) был заключен договор процентного займа, согласно которому заимодавец передал заемщику взаем денежные средства в размере 1 000 000 рублей, а заемщик обязался возвратить заимодавцу сумму займа в срок и в порядке, установленные договором. За пользование суммой займа заемщик обязался уплатить заимодавцу ежемесячно проценты по ставке 5% в месяц (п.1.2 договора).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика ФИО8 по возврату суммы займа, залогодатель ФИО1, приходившийся ФИО8 супругом, предоставил в залог недвижимое имущество – нежилое здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>, что подтверждается договором залога от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на нежилое здание и ипотеки на земельный участок.

В последующем между ФИО6 (заимодавец) и ФИО8 (заемщик) неоднократно заключались дополнительные соглашения, которыми вносились изменения в п. 1.1 договора процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и увеличивались сумма выданного займа с 1 000 000 до 6 500 000 руб. и размер уплачиваемых процентов с 5 % в месяц до 8% в месяц, что сторонами не оспаривается.

В связи с неисполнением ФИО8 обязательств по возврату суммы займа, ФИО6 направил и адрес заемщика ФИО8 и залогодателя ФИО1 претензии с требованием возвратить сумму займа по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 500 000 руб. и уплатить проценты в размере 1 265 000 рублей (л.д.48-50).

Во исполнение обязательств по договору процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес> (л.д.11-14).

Цена объекта установлена сторонами в размере 5 300 000 рублей, при этом стоимость нежилого здания составила 4 500 000 рублей, стоимость земельного участка 800 000 рублей (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора, покупатель ФИО3 произвел оплату стоимости недвижимого имущества до подписания договора, обязательства по оплате выполнены в полном объеме, продавец претензий к покупателю не имеет.

Как следует из пояснений представителей ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО6 денежные средства от продажи заложенного имущества по соглашению сторон были направлены на погашение задолженности ФИО8 перед ФИО6 по договору процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время задолженность ФИО8 по договору процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ погашена за счет реализации заложенного имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3 была произведена в установленном договором порядке.

Кроме того, Управлением Росреестра по Чувашской Республике в материалы дела была также представлена копия передаточного акта объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, оригинал которого находится в регистрационном деле. Свою подпись в указанном акте истец ФИО1 не оспаривал, с ходатайством о назначении почерковедческой экспертизы в суд не обращался. Следовательно, довод истца о том, что между сторонами передаточный акт не подписывался, опровергается материалами дела.

Таким образом, судом установлен факт заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества и наличие действительных намерений сторон, истца на отчуждение имущества и получение денежных средств, ответчика - приобретение недвижимого имущества в собственность, а также факт надлежащей оплаты имущества в соответствии с условиями договора.

Судом также произведена оценка добросовестности действий истца в соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, который в течение года не предъявлял к ответчику требований оплаты по договору, указывая при этом в договоре и передаточном акте на то, что покупатель произвел оплату, продавец претензий не имеет; а также суд учитывает избранный истцом способ защиты права, который в связи с неполучением денежных средств за проданное имущество с требованием произвести оплату по договору к ответчику не обращался.

С учетом всех обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, в связи, с чем суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ФИО3, регистрации права собственности за ФИО1, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Кузнецова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Решение04.02.2022