Гражданский кодекс часть 1

Люберецкий городской суд Московской области в составе: судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Савченко В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РусСтройГарант» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве в части, взыскании неосновательного обогащения, морального вреда, расходов на представителя, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными требованиями, указав в их обоснование, что ДД.ММ.ГГ он и ООО «РусСтройГарант» заключили договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с условиями Договора ООО «РусСтройГарант» обязалось построить жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Истцу квартиру №, а истец обязался уплатить ответчику цену этого Договора и принять квартиру.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора его цена составляет 4 523 295 рублей.

Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора проектная площадь данной квартиры, площадь вспомогательных помещений, составляет <...> кв.м., фактически же после окончания строительства площадь данной квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, составила <...>, то есть на <...> кв.м. меньше.

В соответствии с пунктом 4.4 Договора в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, расчеты между сторонами договора не производятся.

В соответствии со ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

По мнению истца, пункт 4.4 Договора противоречит данной норме закона, так как лишает истца, являющегося потребителем, права на соразмерное уменьшение цены Договора.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора цена 1 кв.м. общей площади квартиры составляет 80 500 рублей, таким образом, истец имеет право требовать от ответчика уменьшения цены Договора на 119945 рублей (56,19 м2 - 54,70 м2) х 80 500 рублей.

ДД.ММ.ГГ Истец направил Ответчику письменную претензию, в которой потребовал вернуть ему данные денежные средства, но Ответчик добровольно требования истца не исполнил.

Ответчик, по мнению истца не имеет законных оснований для удержания 119 945 рублей, уплаченных ему истцом сверх той суммы, которую должен был заплатить истец по договору с учетом снижения цены договора из-за того, что фактическая площадь квартиры оказалась меньше проектной.

Действия ответчика причинили истцу моральный вред, поскольку истец с одной стороны был лишен возможности получить такое жилище, на которое он рассчитывал, а с другой - не получил никакой компенсации за это.

Кроме того, истец полагает, что неправомерными действиями ответчика, ему причинен моральный ущерб, который истец оценивает в размере 50000 рублей и просит взыскать их с ответчика.

Кроме того, истец полагает, что п. 9.2. договора, устанавливающий подсудность споров по настоящему в порядке и месте, установленным правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг», недействительными, поскольку они противоречат п.2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Истец просит взыскать с ответчика неосновательно полученные денежные средства в размере 119945 рублей, признать п.4.4 и 9.2 договора недействительными, взыскать 50000 рублей в счет компенсации морального вреда, расходы на представителя 25000 рублей, штраф за нудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «РуСтройГарант» возражал против иска по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ).

Пунктом 2, 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Пунктом 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «РусСтройГарант» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора его цена составляет 4 523 295 рублей.

Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 4.4 Договора в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в в техническом описании дома, с учетом балконов и лоджий, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация» (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2 договора, после окончания строительства жилого дома, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный средств застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.1 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

В статье 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1); с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Принимая во внимание указанное выше, суд полагает, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).

Предусмотренная в статье 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ допустимость изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади, является основанием для расторжения в судебном порядке договора по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при этом не позволяет не производить компенсацию денежных средств за излишне уплаченную площадь помещения, в случае если по окончании строительства при вводе объекта в эксплуатацию будет установлено уменьшение проектной площади в ходе строительства объекта (размер площади по договору долевого строительства).Суд установил, что согласно п.4.1 договора полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства составляет 80500 рублей, а в спорном пункте названного договора отсутствует возможность изменения цены договора при изменении площади помещения в сторону уменьшения, но при этом предусмотрена доплата дольщиком при увеличении общей площади, что противоречит требованиям, предусмотренным ч. 2, 3 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона "О защите прав потребителей", ухудшают положение участника долевого строительства как потребителя, более того, заведомо навязывают потребителю дискриминационные условия договора.

Из содержания договора видно, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, является отступлениями от условий договора; предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади квартиры в сторону ее уменьшения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, п.4.4 договора № ЛКГ-10-9-11-4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ в части, устанавливающей, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами не производятся, является ничтожным, т.к. противоречит требованиям закона.

В соответствии со ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке;…

В связи с тем, что оспариваемый пункт договора является ничтожным, а истцом оплачена стоимость квартиры, рассчитанная из 56,19 кв.м., тогда как получена квартира площадью 54,7 кв.м., т.е. на 1,49 кв.м. меньше, то с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 119945 рублей (80500*1,49).

Доводы ответчика о том, что истцом рассчитана площадь квартиры без учета фактической площади лоджии, т.к. ответчиком применен понижающий коэффициент для лоджии 0,5 и площадь лоджии фактическая составляет 3,4 кв.м., а не 1,7, судом отклоняются, поскольку ст.5 ФЗ РФ № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, площадь квартиры в договоре должна быть указана с учетом понижающего коэффициента.

Согласно экспликации технического плана квартиры с учетом понижающего коэффициента составляет 1,7 кв.м.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Данная норма допускает компенсацию морального вреда в случаях совершения действий, нарушающих личные неимущественные права граждан, либо в случаях, специально предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Судом установлено, что ответчик нарушил права потребителя, включив в договор, условия, которые являются ничтожными и нарушающие права потребителя, и принимая во внимание степень физических и нравственных страданий истца, суд полагает взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование.

Истец ДД.ММ.ГГ направил ответчику претензию о возврате денежных средств, которая получена последним ДД.ММ.ГГ, а в суд истец обратился ДД.ММ.ГГ, т.е. до истечения разумного срока, установленного ст. 314 ГК РФ на удовлетворение требования потребителя, а также срока, установленного ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно представленному истцом договору на оказание услуг по представлению интересов в суде от ДД.ММ.ГГ и расписки расходы на оплату юридических услуг представителя составляют 25000 рублей.

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в счет возмещения расходов за оказание юридических услуг, в разумных пределах 20000 рублей, полагая данную сумму соответствующей объему оказанных услуг.

В удовлетворении иска в части, превышающей размер взысканных судом сумм, а также в признании недействительным п.9.2 договора № ЛКГ-10-10-2-6 от ДД.ММ.ГГ – отказать по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с положениями ст. 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В пункте 9.2 договора стороны застройщик и истец договорились о подсудности спора, указав, что любой спор, связанным с исполнением сторонами обязательств по договору, подлежат рассмотрению в Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг».

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что руководствуясь принципом диспозитивности гражданского процесса, стороны, воспользовавшись правом выбора между несколькими судами, определили подсудность для всех дел, связанных с исполнением договора. Волеизъявление истцом на заключение договора подтверждается его подписью в договоре. Доказательств того, что договор был заключен сторонами вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях. Доказательств, что потребитель не имел возможности внести изменения в условия договора, был лишен возможности повлиять на его содержание, истцом также представлено.

Включение в данный договор условия о рассмотрении споров в Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг» само по себе не противоречит гражданско-процессуальному законодательству, действовавшему в период заключения договора, является формой реализации права выбора подсудности, и не ущемляет установленного законом права на судебную защиту.

Истцу в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» и в соответствии с п. 7 ст. 29 ГПК РФ, предоставлено право выбора на обращение в суд по месту своего жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

В таком праве истцу не отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «РусСтройГарант» – удовлетворить частично.

Признать недействительным п.4.4 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ в части, устанавливающей, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 119945 рублей, моральный вред 5000 рублей, расходы на представителя 20000 рублей.

В удовлетворении требований в части признания п. 9.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ недействительным, взыскания штрафа, а также судебных расходов и морального вреда в большем размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в месячный срок со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Неграмотнов