Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии г. Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департаменту финансов мэрии г. Ярославля о признании недействительным правового акта органа местного самоуправления, торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

установил :

Постановлением мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком» было определено продать на аукционе здание бытового обслуживания в разрушенном состоянии, назначение: нежилое, 3-этажное, общей площадью 498, 4 кв.м., инв. №, литер ..., находящееся по адресу: <адрес>, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, общей площадью 1 799 кв.м.. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. Начальная цена: 13 286 000 рублей. Форма подача предложений о цене – открытая, в ходе проведения торгов.

Настоящее постановление опубликовано ДД.ММ.ГГГГ в газете НАЗВАНИЕ № (1581).

Аукцион по продаже указанного объекта: здание бытового обслуживания в разрушенном состоянии, нежилое, 3-этажное, общей площадью 498, 4 кв.м., инв. №, литер ..., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый №, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, общей площадью 1 799 кв.м., кадастровый №, состоялся ДД.ММ.ГГГГ.

Данный аукцион признан состоявшимся (протокол об итогах проведения аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №), победителем аукциона признан гражданин ФИО1.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №.

До проведения аукциона ФИО1 в соответствии с условиями аукциона был перечислен задаток в сумме 1 328 600 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

По итогам аукциона платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продавцу была дополнительно перечислена оставшаяся сумма по договору купли-продажи в размере 11 957 400 рублей. Таким образом, общая сумма перечисленных ФИО1 денежных средств за приобретенное по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество составила 13 286 000 рублей.

При этом, за осуществление указанных денежных переводов с ФИО1 была удержана банковская комиссия на общую сумму 5 000 рублей.

После заключения ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и уплаты по данному договору продажной цены, ФИО1 стало известно, что приобретенный им объект является вновь выявленным объектом культурного наследия <данные изъяты>, входящим в «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>», подлежащим государственной охране.

Между тем, участвуя в аукционе и заключая соответствующий договор купли-продажи недвижимого имущества ФИО1 имел намерение приобрести объект недвижимости: здание бытового обслуживания в разрушенном состоянии, назначение: нежилое, 3-этажное, общей площадью 498, 4 кв.м., инв. №, литер ..., находящееся по адресу: <адрес>, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, общей площадью 1 799 кв.м., не обремененный обязательствами по его охране.

Отмечая, что обстоятельство, связанное с наличием у приобретенного им объекта недвижимости статуса вновь выявленного объекта культурного наследия, являлось существенным для правильного формирования воли покупателя на приобретение данного объекта, а отсутствие соответствующей информации повлекло приобретение им имущества не пригодного для использования в соответствии с целями его приобретения, ФИО1 обратился в суд с иском к мэрии г. Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля о признании недействительным правового акта органа местного самоуправления, торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования ФИО1 сформулированы следующим образом:

- Признать недействительным постановление мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком».

- Признать недействительным аукцион по реализации ДД.ММ.ГГГГ здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, нежилое, 3-этажное, общей площадью 498, 4 кв.м., инв. №, литер ..., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый №, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, общей площадью 1 799 кв.м., кадастровый №.

- Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ФИО1, и применить последствия недействительности указанной сделки, обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля возвратить ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 13 286 000 рублей.

- Взыскать с ответчиков в пользу истца в счет возмещения материального вреда – 5 000 рублей, компенсации расходов по уплате государственной пошлины – 800 рублей.

Впоследствии исковые требования в части признания недействительным постановления мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № были уточнены и сформулированы в следующей редакции:

- Признать недействительным постановление мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком» в части отсутствия в нем указания на обременение приватизируемого объекта условиями охранного обязательства вновь выявленного объекта культурного наследия <данные изъяты>, входящего в «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>».

С учетом характера рассматриваемого спора судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент финансов мэрии г. Ярославля.

В судебное заседание ФИО1 не явился, доверив представление своих интересов суде ФИО2 и ФИО3, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представители истца: ФИО2 и ФИО3, действующие на основании доверенностей, исковые требования ФИО1, с учетом их уточнения, поддержали, сославшись на доводы, приведенные в обоснование иска в исковом заявлении.

Представитель ответчиков: мэрии г. Ярославля и Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля – ФИО4, действующая на основании доверенностей, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала, указав, что приобретенный истцом объект недвижимости был отнесен к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) регионального значения постановлением Правительства ОБЛАСТЬ № от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованным ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, указанная информация об объекте аукциона на момент его проведения (ДД.ММ.ГГГГ) продавцу известна не была. Таким образом, информация об объекте торгов, изложенная в постановлении мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком», и аукционной документации являлась полной и достоверной. Пояснила, что получателем денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КУМИ мэрии г. Ярославля, действующим от имени города Ярославля, и ФИО1 являлся Департамент финансов мэрии г. Ярославля.

Департамент финансов мэрии г. Ярославля, привлеченный к участию в деле в качестве соответчика, явку своего представителя в суд не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен.

Департамент культуры Ярославской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, просил рассматривать настоящий спор в отсутствие своего представителя, оставив вынесение решения по данному спору на усмотрение суда.

В связи с чем, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассматривает настоящее гражданское дело при имеющейся явке сторон.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 и удовлетворяет их ввиду следующего.

В силу ст. 178 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. В данном случае существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд отмечает, что информация о наличии у объекта недвижимости статуса вновь выявленного объекта культурного наследия являлась существенной для покупателя при выставлении данного объекта на продажу, поскольку наличие соответствующего статуса у объекта недвижимости влечет возникновение у его собственника дополнительных (по сравнению с собственниками объектов недвижимости, не отнесенных к объектам культурного наследия) обязанностей по охране данного объекта, ограничивает права собственника по свободному пользованию указанным объектом.

Как следует из доводов истца, при наличии у него информации о том, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, является вновь выявленным объектом культурного наследия, в связи с чем, подлежит государственной охране, он не стал бы его покупать.

Вместе с тем, охранное обязательство собственника на объект культурного наследия «Комплекс жилых зданий <данные изъяты> <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное Департаментом культуры Ярославской области с КУМИ мэрии г. Ярославля, действовавшим от имени собственника - города Ярославля, содержало информацию о том, что здание, расположенное по адресу: <адрес> является выявленным объектом культурного наследия, подлежит сохранению и содержанию в соответствии с условиями охранного обязательства.

Таким образом, располагая достоверной информацией о наличии у выставляемого на продажу объекта недвижимости ограничений пользования, обусловленных отнесением его к категории выявленного объекта культурного наследия, продавец (КУМИ мэрии г. Ярославля, действующий от имени собственника – города Ярославля) не довел указанную информацию до покупателя (ФИО1),что влечет признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО1, по основаниям ст. 178 ГК РФ.Кроме того, суд полагает, что со стороны ответчиков (мэрии г. Ярославля и КУМИ мэрии г.Ярославля) при решении вопроса о продаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком было допущено нарушение законодательства об охране объектов культурного наследия и законодательства о приватизации.

Так, согласно информации Департамента культуры Ярославской области (л.д. 36), здание, расположенное по адресу: <адрес> приобрело статус вновь выявленного объекта культурного наследия «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ. Письмом за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент культуры Ярославской области уведомил об этом мэрию г. Ярославля.

На основании п. 8 ст. 18 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 73-ФЗ, выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 33 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий....

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ с мэрией г. Ярославля было заключено охранное обязательство собственника на объект культурного наследия.

Впоследствии постановлением Правительства ОБЛАСТЬ «Об отнесении к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) регионального значения и о внесении изменения в постановление АДМИНИСТРАЦИЯ от ДД.ММ.ГГГГ №» от ДД.ММ.ГГГГ № указанному объекту культурного наследия присвоена категория объекта культурного наследия регионального значения.

В соответствии со ст. 29 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию

Условия охранных обязательств определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) - уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территориях которых находятся данные объекты.

Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры).

Вместе с тем, постановление мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком», явившееся основанием для приватизации данного объекта, не содержало указания на обременение приватизируемого объекта условиями охранного обязательства вновь выявленного объекта культурного наследия <данные изъяты>, входящего в «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>».

В силу положений главы 25 ГК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что данными решениями или действиями было допущено нарушение его прав и свобод (ч. 1 ст. 254 ГК РФ).

На основании ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права, либо свободы гражданина не были нарушены (ч. 4 ст. 258 ГПК РФ).

Судом установлена незаконность постановления мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком» в части отсутствия в нем указания на обременение приватизируемого объекта условиями охранного обязательства вновь выявленного объекта культурного наследия <данные изъяты>, входящего в «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>».

Между тем, указанное обстоятельство являлось для ФИО1 существенным, обусловило его участие в приватизации объекта, непригодного для использования в планируемых заявителем целях, повлекло отвлечение на покупку данного объекта крупной денежной суммы.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу положений п. 2 ст. 14 настоящего Федерального закона № 178-ФЗ в решении об условиях приватизации федерального имущества должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать объект приватизации (характеристика имущества), иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Отсутствие в аукционной документации об объекте приватизации информации об обременении приватизируемого объекта условиями охранного обязательства вновь выявленного объекта культурного наследия <данные изъяты>, входящего в «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>» свидетельствует о несоблюдении продавцом вышеприведенных положений законодательства о приватизации.

В связи с чем, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 о признании недействительными проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов по реализации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, нежилое, 3-этажное, общей площадью 498, 4 кв.м., инв. №, литер ..., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый №, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, общей площадью 1 799 кв.м., кадастровый №.

В соответствии с ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом установленных судом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела допущенных при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ нарушений положений ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» суд приходит к выводу о ничтожности данной сделки (второе основание для признания сделки недействительной наряду со ст. 178 ГК РФ).

При этом, суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки независимо от того, что ее незаконные условия (выставление на приватизацию объекта культурного наследия, не обремененного условиями охранного обязательства) непосредственно права истца не затрагивают.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст.167 ГК РФ).

Поскольку получателем денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ мэрии г. Ярославля (действовавшим от имени собственника – г. Ярославль) и ФИО1, являлся Департамент финансов мэрии г. Ярославля, также действовавший от имени собственника имущества, суд, применяя последствия недействительности указанной сделки, возлагает возвратить обязанность по возврату ФИО1 уплаченных по договору денежных средств в сумме 13 286 000 рублей на Департамент финансов мэрии г. Ярославля.

На основании положений абз. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ обязанность по компенсации ФИО1 убытков, связанных с уплатой банковской комиссии в сумме 5 000 рублей, удержанной при перечислении им платежей по договору купли-продажи, суд возлагает на Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 800 рублей. Указанные судебные расходы подлежат компенсации истцу за счет ответчиков: мэрии г. Ярославля и Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля в равных долях, пропорционально удовлетворенным в отношении них исковых требований ФИО1.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным постановление мэра ГОРОД от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком» в части отсутствия в нем указания на обременение приватизируемого объекта условиями охранного обязательства вновь выявленного объекта культурного наследия <данные изъяты>, входящего в «Комплекс жилых зданий <данные изъяты>».

Признать недействительными проведенные ДД.ММ.ГГГГ торги по реализации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, нежилое, 3-этажное, общей площадью 498, 4 кв.м., инв. №, литер ..., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый №, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бытового обслуживания в разрушенном состоянии, общей площадью 1 799 кв.м., кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ФИО1, и применить последствия недействительности указанной сделки, обязав Департамент финансов мэрии г. Ярославля возвратить ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 13 286 000 рублей.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля в пользу ФИО1 в счет возмещения причиненных ему убытков 5 000 рублей, компенсации расходов по оплате государственной пошлины – 400 рублей.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу ФИО1 в счет компенсации расходов по оплате государственной пошлины – 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья А.В. Мухин