Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Управляющая компания "Парковая" об обязании исполнять условия договора, произвести перерасчет по начислениям за услуги по содержанию встроенной автостоянки и выполнить действия по уточнению договора,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Парковая" об обязании исполнять условия договора, произвести перерасчет по начислениям за услуги по содержанию встроенной автостоянки и выполнить действия по уточнению договора.

Свои требования мотивировал тем, что им в 2013г., как собственником машино-места № (по кадастровому учету 35-Н) встроенной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>, просп. Космонавтов, <адрес>, корпус. З. был заключен договор с ООО «Жилищная управляющая компания» на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки.

В соответствии с приложением № договора была установлена оплата исходя из следующих затрат:

Текущий ремонт (руб. за кв. м),

Обслуживание АНПЗ (руб. за м/м).

Диспетчерская служба (руб. за кв. м),

Воздушное отопление, вентиляция (по факту. кВт за кв. м),

Электроэнергия МОП (по факту, кВт за кв. м),

ХВС (по факту, куб. м),

Водоотведение поверхностного стока (по факту, куб. м).

Управленческие расходы (руб. за кв. м).

В 2015 году ООО «Жилищная управляющая компания» предложила переподписать договор, в связи с тем. что в первоначальном договоре были указаны услуги диспетчерской службы, но так как по состоянию на 2015 год Центр долевого строительства реализовал небольшую часть из имеющихся машино-мест, то содержать диспетчерскую службу во встроенной автостоянке для управляющей компании было экономически не выгодно (в официальных ответах было сказано, что в 2013 году по недосмотру собственникам мащино-мест во встроенной автостоянке был для подписания выдан не тот договор - письмо ООО «Жилищная управляющая компания» от 17.09.2014г. исх. 183И).

В 2015 году он подписал новый договор. При этом перечень услуг остался прежним, что подтверждают квитанции, направляемые в его адрес управляющей компанией с февраля 2015 года.

За март 2021г. им была получена квитанция, в который перечень услуг изменился: он стал больше, а сумма платежей увеличилась.

ДД.ММ.ГГГГг. он обратился в ООО «УК Парковая» (в 2018 году ООО «Жилищная управляющая компания» сменила свое название на ООО «УК Парковая») через ГИС ЖКХ (обращение 78-2021-8966) в котором указал, что присланная квитанция не соответствует условиям договора. ДД.ММ.ГГГГг. поступил ответ из управляющей компании, в котором сообщалось, что перечень платежей и тарифы в квитанции за март 2021г. соответствуют решению общего собрания собственников помещений <адрес>, корп.З по просп. Космонавтов, которое управляющая компания провела в октябре 2020 - январе 2021 и решения которого были оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также указал, что в 2019 году. ООО «УК Парковая» инициировала общее собрание собственников машино-мест встроенной автостоянки <адрес> по просп. Космонавтов, которое проводилось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в форме очно- заочного голосования. В соответствии с повесткой дня. предлагалось принять новую редакцию договора по управлению, содержанию, техническому обслуживанию подземной автостоянки. В приложении № к бюллетеню к голосованию приведены действующий размер платы за содержание встроенной автостоянки (с 2013 года) и предложение для утверждения на общем собрании: предлагалось изменить перечень услуг и тарифы на них.

Как следует из протокола № внеочередного общего собрания собственников машино-мест встроенной автостоянки по адресу: <адрес>, просп. Космонавтов, <адрес>, корп.З от ДД.ММ.ГГГГг.. собрание не было правомочно принимать решения по повестке дня собрания по причине отсутствия кворума. Соответственно, он считает, что оставались действующими ранее заключенные договоры управляющей компанией и собственниками машино-мест, в том числе, перечень услуг, которые собственники машино-мест обязаны оплачивать.

Исходя из квитанций, присылаемых ежемесячно управляющей компанией, по машино-месту № с 2013 и до 2019 год. и информации, указанной в приложении № к бюллетеню для голосования, в 2019 году управляющая компания признавала перечень услуг, которые были установлены в 2013 году при заключении договоров на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки.

Не добившись в 2019г. законного решения собственников машино-мест встроенной автостоянки об изменении договора, перечня услуг и тарифов на них. управляющая компания в одностороннем порядке изменила условия договора, сославшись на решение общего собрания собственников помещений МКД.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонне изменение условий договора на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки выразившееся в изменении управляющей компанией перечня услуг и тарифов является неправомерным.

У него как у собственника машино-места, с ООО «УК Парковая» заключен только договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки.

Указывает, что машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально- определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Машино-место не является помещением. их собственники в соответствии с действующим жилищным законодательством не могут принимать участие в общих собраниях собственников помещений многоквартирною дома и их решения не могут распространяться на отношения между собственниками машино-мест и управляющей компанией, тем более их решения не могут изменять условия договора на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки. На собственников машино-мест не распространяются требования ст.39 ЖК РФ.

В феврале 2022 году им было приобретено еще одно машино-место: № (по кадастровому учету 74-11). ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки с ООО «УК Парковая», при этом в договоре отсутствовало приложение с тарифами на содержание встроенной автостоянки. Исходя из ранее установленных правоотношений между собственниками машино-мест и управляющей компании, перечень услуг должен был соответствовать тому перечню, который был установлен в 2013 году.

Однако, за март 2022 года, в квитанции значились услуги и тарифы на них, которые управляющая компания в одностороннем порядке ввела для собственников машино-мест с марта 2021г.

Начиная, с марта 2021 года по машино-месту № и с марта 2022г. по машино-месту № он стал самостоятельно производить расчет платы за них, исходя из действующих тарифов на февраль 2021 года. Соответствующие уведомления ежемесячно направлялись в адрес управляющей компании.

По состоянию на октябрь 2022 года по данным бухгалтерии ООО «УК Парковая» но машино-месту № образовался долг в размере 4449.74 руб. и пени в размере 633,73 руб., по машино-месту №,50 руб. и 55,22 руб.

Истец просил: признать незаконным изменение в марте 2021 года перечня услуг и тарифов при оплате услуг для машино-мест во встроенной автостоянке <адрес> по проси. <данные изъяты>, обязать управляющую компанию производить начисления в квитанциях по машино-местам в соответствии с перечнем услуг, установленных в 2013 году. обязать управляющую компанию произвести перерасчет за услуги за машино-места № и 29 с марта 2021 года и марта 2022 года соответственно, аннулировав задолженность и пени; обязать управляющую компанию договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки но адресу: <адрес>, прос. <данные изъяты><адрес>. корп.З дополнить приложением с тарифами на обслуживание встроенной автостоянки с перечнем услуг по состоянию на 2013 год.

В обоснование своих доводов ФИО1 суду представил в копиях: Договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки от ДД.ММ.ГГГГг., Письмо ООО «Жилищная управляющая компания» от 17.09.2014г. исх. 183И и Договор № на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки от ДД.ММ.ГГГГг., Договор № на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о проведении собрания собственников машино-мест подземной автостоянки, квитанции по машино-месту № и машино-месту № (т.1 л.д.41-66, 107-117,162-171).

Впоследствии, ФИО1 неоднократно уточнял исковые требования.

В окончательной редакции (т.1 л.д.179-182), с учетом увеличения суммы задолженности и пени по состоянию на сентябрь 2023 года, как указывает истец, по данным бухгалтерии ответчика по машино-месту № образовался долг в размере 6939,07 рублей и пени в сумме 2050,06 руб., по машино-месту №, 11 руб. и пени - 833,90 руб, просит:

- признать незаконным изменения в марте 2021 года ООО «УК Парковая» перечня услуг по взиманию платы за обслуживание паркинга: произведены начисления за услуги, сбор и вывоз ТБО, содержание придомовой территории, управление МКД, обслуживание лифтов, обслуживание ОПУ, содержание МКД, текущий ремонт, обслуживание АППЗ, обслуживание ПЗУ и видео, диспетчеризация, вместо начисления за услуги: содержание паркинга, вентилиция, АППЗ, управление паркингом, РЦ.

- обязать производить начисления в квитанциях по машино-местам в соответствии с перечнем услуг установленных в 2013 году и тарифам по состоянию на февраль 2021 года: содержание паркинга 13,63 рублей за кв.м., вентиляция, АППЗ 0,99 руб. за кв.м., управление паркингом 12,85 руб. за кв.м., электроэнергия на СОИ (день по факту), электроэнергия СОИ (ночь по факту), отопление (по факту), водоотведение поверхностного стока, услуги РФ 21,58 руб. с м.м.

- обязать управляющую компанию произвести перерасчет за услуги за машино-место № с марта 2021 года по сентябрь 2023 года, за машино - места № с марта 2022 года по сентябоь 2023 года, аннулировав задолженность и пени,

- обязать управлющую компанию дополнить договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки по адресу: <адрес> Космонавтов <адрес> кор. 3 приложением с тарифами на обслуживание встроенной автостоянки с перечнем услуг по состоянию на 2013 год и тарифами по состоянию на февраль 2021 года: содержание паркинга 13,63 рублей за кв.м., вентиляция, АППЗ 0,99 руб. за кв.м., управление паркингом 12,85 руб. за кв.м., электроэнергия на СОИ (день по факту), электроэнергия СОИ (ночь по факту), отопление (по факту), водоотведение поверхностного стока, услуги РФ 21,58 руб. с м.м.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме по указанным в заявлении доводам.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала, поддержала представленные на иск возражения.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом суд исходит исходит из следующего.

Как установлено судом, подтверждается материалами дела и не отрицается сторонами, что ФИО1 является собственником двух машино-мест, расположенных по адресу: Санкт-Петербург пр-кт <данные изъяты>, <адрес> кор. 3 – машиноместо № (согласно выписке из ЕГРН вид объекта недвижимости - помещение, кадастровый №, адрес объекта Санкт-Петербург, <адрес> кор. 3 литера А пом. 35-Н, вид права собственность, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ) и машино-место № (кадастровый № местоположение объекта Санкт-Петербург, <адрес> кор. 3 литера А пом. 74-Н, тип этажа, на котором расположено помещение – подвал, вид права собственность право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимости ДКП-ЮГ-18-0009П 2022-02-18) т.1 л.д. 118-122.

Имеется договор №на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ и договор № на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> кор. 3 по <адрес> (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) утверждена стоимость работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, перечень таких работ и услуг (приложение № к протоколу). (т.1 л.д.172-175).

ФИО1 ссылается на отсутствие обязанности по внесению платы за машиноместа, которыми он владеет, в связи с незаконностью начислений за ЖКУ по содержанию таких машиномест, в договоре управления заключенном с собственником, указаны одни тарифы, однако впоследствии решением общего собрания собственников помещений в МКД были приняты другие тарифы за ЖКУ, что послужило обращением в суд, с требованием о признании незаконными таких начислений, обязании произвести перерасчет, обязании управляющей организации дополнить договор приложением с тарифами.

Вопреки доводам истца, внесение изменений в договор на управление и эксплуатацию встроенной автостоянки в одностороннем порядке не производилось, так как законом предусмотрено, что размер платы утверждается решением общего собрания собственников помещений МКД по предложенным управляющей компанией тарифам.

Начисление платы за ЖКУ собственникам машино-мест производится таким же способом, как и собственникам квартир.

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание имущества в этом доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч.2 ст. 39 ЖК РФ).

При начислении и оплате доля определяется площадью помещения и совокупной площадью помещений, находящихся в собственности. Иными слова начисления платы за ЖКУ берется площадь помещения (машино-места), которая находится в собственности.

В составе платы за помещение собственник также обязан оплачивать коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (п.1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном: доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате pacxoдов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, с учетом правила, установленного ч.3 ст. 169 ЖК РФ (взносы на капитальный pемонт общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией. Следовательно, при выборе способа управления домом посредством управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома избранной управляющей организации.

В части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, наличие в договоре управления, заключенным с собственником помещения тарифов, отличных установленных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме согласно Протокола № года внеочередною общего собрания собственников машино-мест встроенной автостоянки по адресу: <адрес> кор. 3 не может свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов истца и являться основанием для осуществления перерасчета.

Отсутствие заключенного договора на управление и техническую эксплуатацию не освобождает собственника машино-места от обязанности оплачивать счета за ЖКУ согласно тарифам, принятым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Отсутствие заключенного между сторонами договора с тарифами, принятыми на общем собрании собственников согласно Протоколу № года от ДД.ММ.ГГГГ на управление многоквартирного дома, не может быть принято во внимание, так как из положений ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, не следует, что возникновение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги связано с заключением договора между собственником помещения и обслуживающей организацией.

Отсутствие такого договора не освобождает собственника помещения от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием, эксплуатацией дома, а также от оплаты коммунальных услуг, которыми он фактически пользуется.

В отношении доводов истца об обязании ответчика внести дополнения в договор управления, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ о свободе договора - понуждение к заключению договора не допускается, на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемых надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В виду недостижения сторонами согласия на заключение такого договора, не подлежат удовлетворению требования истца в части обязания управляющей компании дополнить договор приложением с тарифами на 2013 год.

Согласно п. 2 постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Многоквартирный дом- совокупность помещений различного целевого назначения. В техническом паспорте на дом (т.1 л.д.186-191) содержится информация о гараже, в состав которого включены помещения 27-Н-96-Н, подземная автостоянка – это неотъемлемая часть многоквартирного дома. Помещение паркинга является частью единого объекта капитального строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> Космонавтов <адрес> кор. 3

Машино-места как объекты, расположенные в нежилом здании - парковочном сооружении (паркинге), объединены конструктивно с жилым зданием. подземный гараж (машино-место в таком гараже) является помещением многоквартирного дома, поэтому собственник такого машино-места должен заключить с управляющей компанией договор управления, отвечающий требованиям п. 3 ст. 162 ЖК РФ, а не договор управления машино-местом и содержания общего имущества в паркинге. При этом целевое назначение нежилого помещения (машино-места или иного помещения) не имеет правового значения для решения вопроса о заключении договора управления.

Согласно п.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3)порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> кор. 3 по <адрес> (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) истцом не было обжаловано.

При таких обстоятельствах, следует отказать в удовлетворении иска о признании незаконным изменения в марте 2021 года перечня услуг по взиманию платы за обслуживание паркинга, обязании производить начисления в квитанциях по машино-местам в соответствии с перечнем услуг, установленных в 2013 году и тарифам по состоянию на февраль 2021 года, произвести перерасчет за услуги за машино-место № с марта 2021 года по сентябрь 2023 года, за машино - места № с марта 2022 года по сентябрь 2023 года, аннулировав задолженность и пени, обязании дополнить договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки по адресу: <адрес> Космонавтов <адрес> кор. 3 приложением с тарифами на обслуживание встроенной автостоянки с перечнем услуг по состоянию на 2013 год и тарифами по состоянию на февраль 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт <данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и <адрес>) к ООО "Управляющая компания "Парковая" (ИНН <***>) о признании незаконным изменения в марте 2021 года перечня услуг по взиманию платы за обслуживание паркинга, обязании производить начисления в квитанциях по машино-местам в соответствии с перечнем услуг, установленных в 2013 году и тарифам по состоянию на февраль 2021 года, произвести перерасчет за услуги за машино-место № с марта 2021 года по сентябрь 2023 года, за машино - места № с марта 2022 года по сентябрь 2023 года, аннулировав задолженность и пени, обязании дополнить договор на содержание и техническую эксплуатацию встроенной автостоянки по адресу: <адрес> Космонавтов <адрес> кор. 3 приложением с тарифами на обслуживание встроенной автостоянки с перечнем услуг по состоянию на 2013 год и тарифами по состоянию на февраль 2021 года- отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Бурыкина