Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихомирова С.Б., действующего от имени и в интересах Тихомировой Г.В., к ООО «Технология» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания, а также по встречному иску ООО «Технология» к Тихомировой Г.В. об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением арендодателем обязательств по договору аренды,

у с т а н о в и л :

Тихомиров С.Б., действующий на основании доверенности от 03 апреля 2011 года от имени и в интересах Тихомировой Г.В., обратился в суд с иском к ООО «Технология» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания.

В обоснование указал, что 25 июня 2010 года между ИП Тихомировым С.Б. и ООО «Технология» заключен договор аренды нежилого здания - магазина «...», расположенного по адресу: ..., д. .... 13.11.2010 на основании договора об уступке права требования произошла уступка права требования арендной платы по вышеуказанному договору Тихомировой Г.В. В настоящее время ООО «Технология» не оплачены счета по договору аренды(арендная плата): № от 25.01.2013 на сумму 30000 рублей, № от 01.03.2013 на сумму 30000 рублей, № от 01.04.2013 на сумму 30000 руб., № от 29.04.2013 на сумму 30000 руб., № от 30.05.2013 на сумму 30000 руб., а всего на сумму 150 000 рублей. Размер пени в связи с нарушением сроков уплаты арендной платы на основании п. 4.2 Договора по состоянию на 02.07.2013 составил 61 800 руб. 12 марта 2013 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении задолженности, которая была оставлена без ответа. С учетом увеличения исковых требований просит взыскать с ООО «Технология» в пользу Тихомировой Г.В. задолженность по договору аренды в размере 211 800 рублей (150 000 рублей + 61 800 рублей), расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины.

ООО «Технология» к Тихомировой Г.В. предъявлен встречный иск об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением арендодателем обязательств по договору аренды.

В обоснование указано, что в результате неисполнения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта, ООО «Технология» со средины января 2013 года лишилось возможности использовать арендуемое имущество по своему целевому назначению. В связи с чем, на основании абз. 5 п. 1 ст. 616 ГК РФ просит уменьшить арендную плату за период с 01.02.2013 по 30.06.2013 на 135 000 руб.

В судебное заседание Тихомирова Г.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения уведомлена надлежащим образом.

Представители Тихомировой Г.В. - Четвериков Д.С. и Тихомиров С.Б. исковые требования по первоначальному иску поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали. В судебном заседании сослались на доводы, изложенные в исковом заявлении, обратив внимание суда на то, что оснований для уменьшения арендной платы не имеется, поскольку о недостатках передаваемого имущества ООО «Технология» было поставлено в известность перед заключением договора аренды. ООО «Технология» использовало здание по своему назначению для осуществления торговой деятельности, наибольшую прибыль магазин «...» давал в летний период.

Представители ООО «Технология» Реутова Н.Ю. и Тихомирова Н.А. возражали против удовлетворения первоначального иска, подержав в полном объеме встречный иск. Указав, что ООО «Технология» по вине арендодателя было лишено возможности использовать здание магазина «...» по назначению. Арендная плата по договору аренды не уплачивалась, поскольку ООО «Технология» перестало получать встречное удовлетворение по договору. Невозможность использования здания в качестве магазина, связана с аварийным состоянием систем отопления, водоснабжения и канализации. Устранение недостатков в функционировании данных систем относится к капитальному ремонту, обязанность по проведению которого лежит на арендодателе. Вопрос о необходимости проведения капительного ремонта неоднократно ставился перед истцом, несмотря на это, каких-либо действий по приведению здания в нормальное состояние не предпринималось. Заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств по уплате арендной платы.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В судебном заседании установлено, что 25 июня 2010 года между ИП Тихомировым С.Б. и ООО «Технология» заключен договор аренды нежилого здания - магазина «...», расположенного по адресу: ..., д... (далее по тексту -Договор).

На основании соглашения об отступном от 12.10.2010 собственником арендованного имущества, а, следовательно, и стороной договора аренды с 28 октября 2010 года стала Тихомирова Г.В. (пп.23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу п. 1.2 Договора предметом договора аренды является деревянное нежилое здание с условным номером №, которое имеет печное отопление и электроосвещение, что подтверждается техническим паспортом, выданным МУП «...» .... Системы отопления от собственного котла, водоснабжения и канализации здания находятся в аварийном состоянии и являются недействующими.

Из акта приема-передачи следует, что здание магазина «...» было передано ООО «Технология» 01.07.2010 в полном соответствии с условиями Договора (п.1.2) с недействующими системами отопления от собственного котла, водоснабжения и канализации, находящимися в аварийном состоянии. Акт приема-передачи имущества был подписан 01.07.2010 директором ООО «Технология» Тихомировой Н.А., от которой каких-либо замечаний и возражений не поступило.

Таким образом, о перечисленных недостатках передаваемого в аренду имущества ООО «Технология» было поставлено в известность арендодателем при заключении договора аренды.

Доводы представителей ООО «Технология» о том, что в результате неисполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор лишился возможности использовать объект недвижимости по своему целевому назначению, во внимание судом приняты быть не могут.

Из объяснений представителей ООО «Технология», претензионных писем, адресованных ИП Тихомирову С.Б. и Тихомировой Г.В. (от 03.12.2012, от 20.02.2013, от 15.03.2013) и акта от 25.01.2013 ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в ...» следует, что невозможность использования здания в качестве продовольственного магазина связана с аварийным состоянием систем канализации, отопления и водоснабжения.

О данных недостатках арендованного имущества арендатор был поставлен в известность в момент заключения договора, решение о его заключении было принято ООО «Технология» добровольно, в связи с чем в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества и не может нести ответственность за возникшие вследствие этого последствия.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В судебном заседании установлено, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, ООО «Технология» еще до заключения договора аренды было осведомлено о свойствах и состоянии передаваемого в аренду помещения и согласилось на принятие в пользование именно такого имущества.

Материалами дела подтверждается, что магазин «...», расположенный в арендуемом ООО «Технология» здании, осуществлял свою деятельность до 17.01.2013. Следовательно, до указанной даты арендуемое имущество использовалось ООО «Технология» по своему целевому назначению.

Из смысла ст. ст. 612, 614, 616 ГК РФ следует, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

Указанный вывод, вопреки доводам представителей ответчиков, подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А19-14395/09, Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1, Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2010 по делу N А14-19146/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6 и т.д.).

При таких обстоятельствах исковые требования Тихомировой Г.В. о взыскании задолженности по договору аренды подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Договора арендатор выплачивает арендную плату арендодателю в размере 30 000 руб. за каждый месяц аренды. Арендная плата вносится арендатором до 10 числа текущего месяца. Согласно п.4.2 Договора в случае просрочки арендатором оплаты арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету задолженность по арендной плате с февраля по июнь 2013 года составляет 150 000 тыс. руб., при этом размер неустойки, исчисленной на основании п. 4.2 Договора, по состоянию на 02.07.2013 составляет 61 800 руб.

Правильность произведенного расчета ООО «Технология» не оспаривается, вместе с тем суд находит обоснованным ходатайство представителя ООО «Технология» Реутовой Н.Ю. о явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушенного обязательства. В связи с чем суд находит возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу арендодателя, до 20 000 руб.

Требования Тихомировой Г.В. о взыскании судебных расходов по оплате оказанных юридических услуг в сумме 5 000 руб. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Тихомирова Г.В. действительно понесла какие-либо судебные расходы по оплате услуг представителя, суду не представлено.

Так, договор на оказание юридических услуг от 07.03.2013, заключенный между ИП Четвериковым Д.С. и Тихомировым С.Б., а также квитанция к приходному кассовому ордеру от 07.03.2013 № об оплате ООО «...» ИП Ч.Д.. - 5 000 руб. - надлежащими доказательствами несения расходов по оплате услуг представителя не являются.

Согласно ст. 98 ГПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ООО «Технология» пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Разрешая требования встречного иска ООО «Технология» об уменьшении размера арендной платы в связи с неисполнением обязательств по Договору, связанных с проведением капитального ремонта здания магазина «...», суд приходит к выводу, что основания для его удовлетворения отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Согласно п. 2.1.2 Договора арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещения.

В силу п. 1.2 Договора, а также акта приема-передачи от 01.07.2010 арендатору было передано в аренду деревянное нежилое здание (в д. ...) с системами отопления от собственного котла, водоснабжения и канализации, которые находились в аварийном состоянии и являлись недействующими.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По своей сути капитальный ремонт предполагает возмещение физического и функционального (морального) износа объекта аренды до такого состояния, которое было оговорено и существовало на момент передачи имущества в аренду.

Требования ООО «Технология», адресованные Тихомирову С.Б. и Тихомировой Г.В., были направлены не на восстановление физического и функционального состояния арендованного имущества, в котором оно находилось в момент передачи в аренду, а на его улучшение.

Вместе с тем, из характера и содержания сложившихся договорных отношений следует, что обязанность по устранению недостатков арендуемого имущества, которые были оговорены арендодателем перед заключением договора, не может быть возложена на последнего в силу п.2 ст. 612 ГК РФ. Не предусматривает такую обязанность и заключенный между сторонами Договор аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Технология» в пользу Тихомировой Г.В. сумму долга по договору аренды 170 000 (сто семьдесят тысяч) руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 268 (четыре тысячи двести шестьдесят восемь) руб. 46 коп.

В удовлетворении встречного иска ООО «Технология» к Тихомировой Г.В. об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением арендодателем обязательств по договору аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Великоустюгский райсуд в течение месяца.

Судья-Е.Г. ФИО1