Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Богомоловой А.Е. к Никоновой Е.В. о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Богомолова А.Е. обратилась в суд с иском к Никоновой Е.В. о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указала, что на сайте «Авито» ей понравился дом, расположенный по адресу:, продавцом которого было указано агентство недвижимости «Крона».

Вместе с представителем собственника Никоновой М.В. истец осмотрела дом и его территорию (земельный участок), обсудила все условия покупки, после чего сообщила о своем решении его приобрести, способе и условиях приобретения: часть денежных средств у нее имелась, часть в ипотеку с использованием материнского капитала. Однако оформить документы у агента не получилось и истцу пришлось обратиться в другое агентство ООО «Новый 21 Век», где истцу полностью помогли оформить и подготовить сделку, обговаривая каждый шаг с продавцом и агентом агентства недвижимости «Крона». Они подписали предварительный договор купли-продажи, подготовили все документы необходимые для сделки в банке, оформили нотариальное согласие супруга на приобретение недвижимости, произвели оценку недвижимого имущества, истец оплатила страховку, получила одобрение банка.

На 30.11.2021 ПАО Сбербанк пригласило все стороны для совершения сделки. Однако ответчик с представителем агентства в указанное время не пришли. ПАО Сбербанк перенесло сделку на 03.12.2021, уведомив все стороны, однако и в это время сторона продавца на сделку не явилась.

Представитель агентства пояснила, что продавец не пойдет на сделку пока истец не оплатит агенту его услуги. Истец попросила выписать ей счет-чек, в котором указать виды услуг и их стоимость, но ей было отказано.

Истец считает, что действия представителя агентства Звержевич А.В. не корректными. Отговаривать продавца от сделки по своим личным амбициям неэтично и не профессионально. Истец неоднократно обращалась к продавцу, его представителю, представителю агентства недвижимости с просьбой мирного решения вопроса, однако на контакт ни одна из сторон не идет.

Подготавливаясь к сделке, истец понесла расходы на оплату экспертного заключения, страхового договора для банка, а также нотариальные услуги, банковские услуги.

30.11.2021 на сайте «Авито» было размещено объявление о продаже покупаемого истцом дома и земельного участка этим же агентством.

Согласно п.п. 1.1 заключенного предварительного договора купли-продажи (далее по тексту также предварительный договор), стороны обязались в срок не позднее 15.12.2021 на условиях, изложенных в заключенном предварительном договоре, заключить договор купли-продажи дома с земельным участком по указанному выше адресу местонахождения и отличительным характеристикам.

В соответствии с п. 8 предварительного договора купли-продажи, цена дома с земельным участком по основному договору купли-продажи составляет 1.070.000 руб. 00 коп., согласно п. 9 предварительного договора истец, как покупатель внесла обеспечительный платеж в размере 10000 руб. 00 коп. в момент подписания предварительного договора купли-продажи, в связи с чем, в соответствии с п. 12 предварительного договора, у сторон возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи.

В исковом заявлении истец просит суд обязать Никонову Е.В. заключить договор купли-продажи дома с земельным участком, расположенным по адресу:, с Богомоловой А.Е., на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 25.10.2021.

В настоящем судебном заседании истец по делу Богомолова А.Е. заявленные исковые требования поддержала в полном объему по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик по делу Никонова Е.В. в настоящее судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика по делу Никоновой Е.В. по ордеру адвокат Богомолова Е.В. в настоящем судебном заседании возражала относительно удовлетворения судом искового заявления истца, просила суд отказать истцу в удовлетворении искового заявления в связи с его необоснованностью, заявила ходатайство об отмене принятых по делу обеспечительных мер в случае принятия судом решения об отказе в удовлетворении искового заявления истца.

Третьи лица по делу Никонова М.В., Звержевич А.В. в настоящем судебном заседании полагали исковое заявление истца необоснованным и не подлежащим удовлетворению судом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании имеющихся по делу доказательств судом установлено, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:, принадлежит на праве единоличной собственности ответчику по делу Никоновой Е.В.

Третье лицо по делу Никонова М.В., являющая матерью ответчика по делу Никоновой Е.В. и истец по делу Богомолова А.Е., после осмотра жилого дома и земельного участка, в устной форме согласовали условия продажи указанных объектов недвижимости, а именно, определили цену продажи в размере 1.070.000 руб. 00 коп. и срок продажи – 15.12.2021.

Изначально Никонова М.В. была согласна на продажу принадлежащих ее дочери жилого дома и земельного участка с возможностью расчета при участии кредитных (ипотечных) средств с первоначальным взносом не менее 15% от стоимости объекта. Позднее 11.11.2021 собственник объекта недвижимости выдала соответствующую доверенность, удостоверенную нотариально, своей матери Никоновой М.В.

В данном случае предварительный договор купли-продажи соглашение о задатке от 25.10.2021 (л.д. 7) по форме и содержанию не соответствует требованиям, предъявляемым к его оформлению действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Так, в предварительном договоре отсутствует условие о порядке оплаты цены по договору.

Кроме того, на момент составления предварительного договора о продаже объекта недвижимости, лицо, подписавшее этот договор, Никонова М.В. не обладала правом подписания предварительного договора купли-продажи на спорный объект недвижимости, в связи с чем, данный предварительный договор является недействительным.

В соответствии с положениями правил заключения предварительного договора, установленными ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ГК РФ), а также положениями ст. 550 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

В данном случае, оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствуют основания возложения на ответчика по делу Никоновой Е.В. обязанности заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора поскольку, в данном случае, в предварительно договоре сторонами не согласовано существенное условие о предмете основного договора, а именно, в нем не указаны уникальные характеристики двух продаваемых объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, их кадастровые номера, площадь земельного участка. Несогласованность хотя бы одного из существенных условий предварительного договора влечет признание его незаключенным.

Также, согласно пункту 2 статьи 434.1 ГК РФ, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Отказом от заключения договора, по смыслу указанной нормы закона, могут признаваться как формальный отказ, так и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, а также предложение контрагенту таких условий, которые он объективно не мог принять, в том числе, ввиду их явной невыгодности или противоречивости.

Истец в иске указывает, что между сторонами были совершены все договоренности, а именно о том, что объект недвижимости приобретается одновременно с помощью кредитных средств банка и использования средств материнского капитала.

Вместе с тем, какой-либо договоренности, как с собственником, так и с представителем собственника о том, что купля-продажа объекта недвижимости может быть совершена без первоначального взноса с использованием кредитных средств и одновременно с использованием средств материнского капитала, не имелось.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

В такой ситуации, заявляя иск о понуждении к заключению основного договора, на истце лежит обязанность по предоставлению суду доказательств подтверждающих следующие обстоятельства: имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами, результат такого взаимодействия сторон, а именно, была ли достигнута договоренность сторон о порядке расчетов по основному договору купли-продажи объекта недвижимости, в частности с использованием средств материнского капитала, так как текст основного договора не предусматривает такого порядка расчета.

Поскольку какого-либо согласия или договоренности сторон о заключении договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала не было, то поведение стороны ответчика, не согласившейся на такие условия договора, в данном случае является добросовестным. Использование средств материнского капитала в данной сделке с учетом поведения истца, которая неоднократно указывала на техническое состояние жилого дома, требующего ремонта и иные возможные скрытые недостатки, могло повлечь расторжение договора в будущем либо получение от лиц контролирующих сделку (Пенсионный фонд Российской Федерации) отказ в одобрении сделки. Следовательно, ответчик действовала разумно и осмотрительно, не полагалась на заверения стороны сделки, исходя из поведения контрагента.

Вместе с тем, поведение стороны истца, инициировавшей заключение основного договора на отличных условиях и настаивавшей на этом, не может быть расценено как добросовестное, так как оно не могло способствовать заключению основного договора в установленный предварительным договором срок. Покупатель, направив проект договора купли-продажи и получив отказ продавца на заключение договора на измененных условиях, намеренно пошла на регистрацию сделки, при этом не желая пойти на переговоры с продавцом и изменить условия, регламентирующие порядок оплаты – (без рассрочки) которые были оговорены при подписании предварительного договора 25.10.2021.

В дальнейшем, истец, получив письмо от продавца о наличии желания заключить договор купли-продажи без рассрочки, обратилась в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 10.12.2021 года, тогда как срок для заключения основного договора купли-продажи и указанный в предварительном договоре к моменту обращения в суд с настоящим иском (15.12.2021) не истек.

При таких обстоятельствах, оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении искового заявления истца по делу Богомоловой А.Е. к ответчику по делу Никоновой Е.А. о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома истцу следует отказать в полном объеме в связи с его необоснованностью.

Представителем ответчика в настоящем судебном заседании заявлено ходатайство об отмене обеспечительных мер.

В силу требований ч.ч. 1, 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ГПК РФ) обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Судом установлено, что в рамках гражданского дела определением Бийского городского суда Алтайского края от 14.12.2021 были приняты меры по обеспечению иска: наложен арест и запрет на совершение регистрационных действий на жилой дом, расположенный по адресу: Россия,, кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый №, принадлежащие на праве собственности Никоновой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке края, проживающей по адресу: .

Поскольку судом в удовлетворении иска отказано, то ходатайство представителя ответчика Никоновой Е.В. по ордеру адвоката Богомоловой Е.В. об отмене обеспечительных мер подлежат удовлетворению судом.

По вступлению настоящего решения суда в законную силу подлежат отмене обеспечительные меры, наложенные определением Бийского городского суда Алтайского края от 14.12.2021, а именно, подлежат снятию арест и запрет на совершение регистрационных действий на жилой дом, расположенный по адресу: , кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый №, принадлежащие на праве собственности Никоновой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке края, проживающей по адресу: .

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 144, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Богомоловой А.Е. к Никоновой НЕ.В. отказать в полном объеме.

Ходатайство представителя ФИО11Е.В. Богомоловой Е.В. об отмене обеспечительных мер удовлетворить.

По вступлению настоящего решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Бийского городского суда Алтайского края от 14.12.2021. Снять арест и запрет на совершение регистрационных действий на жилой дом, расположенный по адресу: кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: Россия,, кадастровый №, принадлежащие на праве собственности Никоновой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке , проживающей по адресу: .

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий Матвеев А.В.