Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ФИО1 к ФИО1 о признании договора аренды, соглашения о пролонгации договора аренды недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что ДД.ММ.ГГ.. ответчик заключил с ней договор аренды нежилых помещений, согласно которому ФИО1 арендовал у нее для использования в качестве продуктового магазина принадлежащие ей нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <.........>. Помещения были переданы ответчику в надлежащем техническом состоянии. На основании соглашения от ДД.ММ.ГГ.. договор аренды был пролонгирован. Ответчик обязался своевременно и в установленный в договоре срок вносить арендную плату – ежемесячно уплачивать арендодателю <данные изъяты> руб. не позднее <данные изъяты> числа месяца, за который начислен платеж. Однако, в нарушение условий договора, ответчик не внес арендную плату за период с ДД.ММ.ГГ.., задолженность по арендной плате составляет <данные изъяты> руб. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ. в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме <данные изъяты> руб.

ФИО1 обратился в суд с встречным иском к ФИО1 о признании договора аренды, соглашения о пролонгации договора аренды недействительными, указав, что договор аренды нежилых помещений с ФИО1 он не заключал и не подписывал, об его существовании ему известно не было до момента подачи искового заявления в суд. В договоре аренды указано на то, что арендодатель ФИО1 и арендатор ФИО1 заключили договор от ДД.ММ.ГГ.., тогда как подписан спорный договор аренды нежилых помещений был его представителем ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.. Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГ. он передал ФИО1 полномочия на представления его интересов как индивидуального предпринимателя, но не как физического лица. В доверенности определены пределы полномочий, которые исключают право подписывать от имени физического лица ФИО1 договор аренды. Полагает, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения лицо, заключившее данный договор от его имени, не имело на то полномочий, следовательно, сделка совершена при отсутствии его волеизъявления. Распоряжений ФИО1 на заключение данного договора он не давал. Кроме того, указал на отсутствие необходимости в заключении данного договора аренды, так как нежилые помещения уже находились в его пользовании с ДД.ММ.ГГ. на основании и на условиях предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между ним и ФИО1ДД.ММ.ГГ.., который по состоянию на ДД.ММ.ГГ.. расторгнут не был. С момента заключения предварительного договора купли-продажи и до момента заключения основного договора купли-продажи, срок заключения которого определен не позднее ДД.ММ.ГГ.. покупатель принимает на себя обязательства о полной ответственности за сохранность приобретаемого имущества и оплате коммунальных платежей и расходов на содержание данного имущества. Обязательства по внесению платежей по арендной плате за пользование имуществом предварительный договор купли-продажи не предусматривал. Поскольку в срок, определенный предварительным договором основной договор купли-продажи помещений не был заключен, то обязательства между сторонами прекращены. Помещения освобождены и переданы собственнику. Полагал, что ФИО1, подписывая договор аренды нежилых помещений с ФИО1, действовала сознательно. Ей было известно об отсутствии полномочий у ФИО1 на заключение от имени ФИО1 договора аренды нежилых помещений, так как доверенность была указана в договоре аренды, с её содержанием ФИО1 имела возможность ознакомиться. ФИО1 не уведомила его о заключении ФИО1 договора аренды нежилых помещений. Просит признать договор аренды нежилых помещений по адресу: <.........>, соглашение о пролонгации данного договора аренды от ДД.ММ.ГГ.., недействительными.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд пояснения к исковому заявлению, указав, что договор аренды нежилых помещений был подписан представителем ФИО1 – ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности. Данной доверенностью ответчик ФИО1 как гражданин РФ и как индивидуальный предприниматель уполномочил ФИО1 подписывать договоры и совершать сделки, регистрировать права аренды на любые объекты. Доводы ответчика о том, что договор аренды нежилых помещений заключен ФИО1 от имени физического лица, а доверенностью он уполномочивал ФИО1 быть его представителем как предприниматель, а не как физическое лицо, находит несостоятельными, так как из текста доверенности следует, что доверенность выдана ФИО1 как гражданином РФ, то есть физическим лицом и как индивидуальным предпринимателем. Кроме того, из договора аренды нежилых помещений следует, что помещения предоставляются ответчику в аренду в целях ведения именно предпринимательской деятельности – для его использования в качестве продуктового магазина. Индивидуальный предприниматель является физическим лицом. На момент подписания договора аренды спорные помещения уже были переданы истцом ответчику в надлежащем техническом состоянии. Соглашением от ДД.ММ.ГГ.. договор аренды был пролонгирован сторонами до момента полной оплаты ответчиком истцу суммы в размере <данные изъяты> руб. по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа, заключенному сторонами ДД.ММ.ГГ. До настоящего времени ответчик не передал нежилые помещения истцу. Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО1 в судебном заседании увеличил исковые требования, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ. за период с ДД.ММ.ГГ.. включительно в сумме <данные изъяты> руб., ссылаясь на доводы, изложенные в иске, пояснил, что договор аренды нежилых помещений был подписан ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной ФИО1, в которой имеются полномочия на заключение договора аренды. Соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от <данные изъяты>. также было подписано ФИО1 на основании доверенности. Договор аренды нежилых помещений был заключен между сторонами, так как по предварительному договору купли-продажи ФИО1 в установленный срок не уплатил денежные средства в счет стоимости приобретаемого имущества. Арендную плату оплачивала директор магазина наличными денежными средствами. Основной договор купли-продажи нежилых помещений не был заключен, поскольку ФИО1 не вносил платежи в счет оплаты помещений, согласно графику, установленному предварительным договором купли-продажи. В связи с тем, что ответчик продолжал использовать нежилые помещения, между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений, который действует до момента оплаты ФИО1 всей стоимости нежилых помещений. Вместе с тем, нежилые помещения до настоящего времени ФИО1 переданы не были, ключ не возвращен. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме. Встречные исковые требования не признал, так как представитель ФИО1 – ФИО1 действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной ИП ФИО1, который использовал нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, в предпринимательских целях. Полагал, что договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.., соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. были заключены лицом, имеющим полномочия на их подписание и заключение. Просит отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО1 исковые требования не признала, пояснила, что нежилые помещения были переданы ответчику на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.. Доверенность от ДД.ММ.ГГ.. ИП ФИО1 была выдана ФИО1 на представление его интересов и совершение сделок от имени индивидуального предпринимателя, но не от имени физического лица. О заключении с ФИО1 договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.ФИО1 не знал, полномочий на его заключение ФИО1 никогда не давал. Арендная плата ФИО1 по договору аренды не вносилась. Необходимость в заключении договора аренды нежилых помещений отсутствовала. Ответчик использовал нежилые помещения под магазин в период времени с ДД.ММ.ГГ.. на основании предварительного договора купли-продажи, затем магазин был закрыт. ФИО1 сообщал по телефону ФИО1 о прекращении торговой деятельности и об освобождении помещения. Спорные помещения были освобождены, ключи переданы ФИО1 Акт приема – передачи нежилых помещений составлен не был. ФИО1 заключил с ФИО1 договор аренды нежилых помещений без отсутствия полномочий на его заключение и подписание. Просит отказать ФИО1 в удовлетворении иска, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на вышеизложенные доводы.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснила, что работала у ФИО1 директором магазина, расположенного по адресу: <.........>. Она, по указанию ФИО1, ежемесячно оплачивала ФИО1 арендную плату с ДД.ММ.ГГ.. в размере <данные изъяты> руб., о чем составлялись расписки. Денежные средства для оплаты арендных платежей она брала из кассы. ФИО1 планировал приобрести помещения, в которых находился магазин, позже он оставил свое оборудование и уехал, она самостоятельно возвращала поставщикам оборудование. ФИО1 оставил ключ и уехал, указав на необходимость передачи его ФИО1 Ключ от помещения она так и не передала, поскольку ФИО1 отказывалась его принять.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что по поручению ФИО1 занимался открытием магазина в <.........> края и подбором персонала. Ему известно, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, оплата которых должна происходить с течение шести месяцев. Он не помнит о заключении с ФИО1 спорного договора аренды и соглашения о пролонгации, однако подпись на данных документах принадлежит ему. Он не поручал директору магазина ФИО1 оплачивать арендные платежи. От магазина был один комплект ключей. В <данные изъяты>. он передал ключ ФИО1, которая их приняла в присутствии супруга. О том, как ключи отказались у ФИО1, ему не известно.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что ФИО1 является его женой. Ключ от нежилого помещения передан не был. В <данные изъяты>. помещение арендатором не было освобождено. Помещение не передано до настоящего времени. ФИО1 выплачивала ФИО1 арендную плату на основании расходных кассовых ордеров, в которых имеется подпись ФИО1

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что ИП ФИО1 является его работодателем. В <данные изъяты>. из магазина, расположенного по адресу: <.........>, было вывезено торговое оборудование, ФИО1 закрыл магазин и передал ключи мужу ФИО1 Обстоятельство того, что ключ от нежилых помещений находится у бывшего директора магазина ФИО1, ему не известно.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснила, что знакома с ФИО1 На интернет –сайте <данные изъяты>. имелось объявление о продаже нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <.........>.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу требований ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ.. между ФИО1, именуемой в дальнейшем арендодатель и ФИО1, действующим на основании доверенности серии <.........>3 от ДД.ММ.ГГ. от имени ФИО1, именуемого в дальнейшем арендатором, был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование (аренду) следующее недвижимое имущество: нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: <.........>.

ДД.ММ.ГГ. между истцом и ФИО1 на основании указанной доверенности, от имени ФИО1 было заключено соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.1 данного соглашения стороны пролонгируют (продляют) срок действия договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.

Стороны согласились определить срок аренды указанных помещений – до момента полной оплаты ФИО1 суммы в размере <данные изъяты> руб. по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа, заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГ. в пользу ФИО1

Как следует из пояснений представителя ФИО1 – ФИО1 о существовании договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ. и соглашения о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.ФИО1 известно не было, полномочий на заключение договора аренды нежилых помещений ФИО1 от имени ФИО1, не имел.

В соответствии с ч.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Из ч.3 указанной статьи следует, что сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

При этом под прямым последующим одобрением сделки могут пониматься письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).

При оценке обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Согласно п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Из содержания доверенности серии <.........>3, удостоверенной нотариусом Находкинского нотариального округа ФИО1, от ДД.ММ.ГГ.. следует, что ФИО1, зарегистрированный в ИНФС по <.........> края в качестве индивидуального предпринимателя, доверил ФИО1, в том числе, совершать все разрешенные законом сделки от имени индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем, заключенный ФИО1 на основании доверенности от имени ФИО1 спорный договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. и соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от 01.03.2015г. не заверены надлежащим образом, отсутствует печать индивидуального предпринимателя.

Также в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО1 ознакомлен с данными договорами и выразил свою волю на его заключение и продление от своего имени. В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 - ФИО1 пояснила, что ФИО1 не было известно о заключенных ФИО1 договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. и соглашения о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ..

Факт наличия доверенности от имени индивидуального предпринимателя не свидетельствует о представлении ФИО1 интересов ФИО1 как физического лица.

Пояснения свидетеля ФИО1, которая состояла с ФИО1 в трудовых отношениях, о наличии договора аренды нежилых помещений и оплаты ею арендных платежей суд не принимает во внимание, поскольку указанный свидетель ранее обращалась в суд с иском к ФИО1 об установлении трудовых отношений, возложении обязанности по внесению записей в трудовую книжку, взыскании задолженности по заработной плате, то есть является заинтересованным лицом.

Копии расходных кассовых ордеров о внесении арендных платежей по договору аренды нежилых помещений суд находит недостоверными доказательствами, которые не подтверждают факт заключения спорного договора аренды, поскольку указанные расходные кассовые ордера подписаны ФИО1, подписи ФИО1 не имеется. Более того, в судебном заседании не были представлены подлинники указанных расходных кассовых ордеров, данные ордера не заверены ненадлежащим образом. Кроме того, из пояснений представителя ФИО1 – ФИО1 следует, что ФИО1 не поручал ФИО1 передавать истцу денежные средства в качестве арендных платежей.

Вместе с тем из смысла договора аренды следует, что для его заключения необходима передача имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Как следует из п. 4.1 договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. стороны подтверждают, что предмет настоящего договора на момент его подписания уже передан арендатору в рамках подписания предварительного договора купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГ..

Как следует из п.3 предварительного договора купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГ.., заключенного между ФИО1 и ФИО1, отчуждаемое недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон в <данные изъяты> руб. По соглашению сторон основной договор купли-продажи указанного имущества должен быть заключен и зарегистрирован не позднее ДД.ММ.ГГ..

Пунктом 4 данного договора предусмотрено, что при подписании настоящего договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Указанная сумма является авансом. Оставшаяся часть суммы в размере <данные изъяты> руб. будет передана продавцу покупателем в срок до <данные изъяты>., часть суммы в размере <данные изъяты> руб. будет передана продавцу покупателем через 6 месяцев после подписания настоящего предварительного договора в срок ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.5 предварительного договора купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГ.. по соглашению сторон указанные нежилые помещения предаются продавцом покупателю во владение и пользование после передачи продавцу покупателем денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., то есть после подписания настоящего предварительного договора, который одномоментно является передаточным актом.

Таким образом, спорные нежилые помещения уже были переданы во владение и пользование ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, которым установлен график оплаты стоимости данных помещений. Сведений о том, что ФИО1 в период пользования и владением спорными нежилыми помещениями помимо внесения оплаты стоимости должен уплачивать арендные платежи, предварительный договор от ДД.ММ.ГГ.. не содержит. Оснований для заключения договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. у ФИО1 не имелось.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ. и соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. были заключены ФИО1 без соответствующих полномочий.

Из пункта 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (п.1 и 2 ст. 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (аб.2 п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Поскольку договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. и соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. заключены без наличия полномочий на его заключение и отсутствует последующее одобрение сделок, суд полагает исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений удовлетворению не подлежат, встреченные исковые требования о признании договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. и соглашения о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. недействительными суд находит в соответствии с положениями ст. 182 ГК РФ подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО1 о признании договора аренды, соглашения о пролонгации договора аренды недействительными – удовлетворить.

Признать договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. и соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ.. недействительными

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <.........>вой суд через Находкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Иващенко