Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором в редакции уточненных требований просит признать за ним право собственности на долю в размере 80/111 (120 кв.м) в праве общедолевой собственности на нежилое помещение № 1 "Подсобная", общей площадью 166,5 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, долю в размере 400/8363 общедолевой собственности на дом, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а также долю в размере 50800/1062101 в общедолевой собственности на земельный участок, площадью 635 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>; в резолютивной части решения указать, что "решение является основанием для государственной регистрации права собственности".

В обоснование иска указывает, что 29.04.2012 г. между ФИО1 (Далее - истец, соинвестор) и ФИО2 (далее -ответчик, инвестор) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в жилом доме, строящемся не земельном участке по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадь участка 635 кв.м, кадастровый №.

Оплата по договору в размере 6000000 рублей произведена в полном объеме, что подтверждается расписками.

Соглашением от 30.01.2013 расторгнут предварительный договор купли-продажи в связи с заключением договора об инвестировании строительства жилого дома.

Согласно п.2 Соглашения, денежные средства в размере 6000000 рублей, переданные по предварительному договору купли-продажи от 29.04.2012 зачисляются в счет оплаты по договору инвестирования строительства.

30.01.2013 г. между истцом и ответчиком был заключен договор инвестирования строительства жилого дома (далее - договор инвестирования).

В соответствии с условиями настоящего договора инвестор (ответчик) привлекает Соинвестора (истца) к участию в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома; Соинвестор, в соответствии с условиями договора осуществляет инвестирование собственных средств в строительство объекта, а также соответствующих затрат, связанных с благоустройством придомовой территории и мест общего пользования.

Согласно п.1.3.2 Договора инвестирования, доля Соинвестора эквивалентна площади 100 кв.м, в виде нежилого помещения первого этажа, согласно план-схеме расположения нежилого помещения, подписанному обеими сторонами, и являющимся приложением к указанному договору.

В соответствии с п.2.1.3 Инвестор принял на себя обязательство включить Соинвестора в итоговые протоколы распределения долей в праве на общее имущество.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06.06.2013 г. стороны договорились об изменении площади объекта инвестирования, которая составила 120 кв.м, в связи с чем План-схема расположения нежилого помещения была изменена и снова подписана сторонами.

В соответствии с указанным соглашением, соинвестор произвел доплату инвестиционного взноса в размере 1200000 рублей, что подтверждается распиской от 06.06.2013.

Кроме того, согласно п.3 указанного дополнительного соглашения, Инвестор передал, а соинвестор принял нежилое помещение первого этажа площадью 120 кв.м состоящее из части помещения № (в копии технического паспорта здания - помещение № первого этажа "Подсобная"), общей площадью 166,5 кв.м указанного жилого дома.

Заказать изготовление технических документов самостоятельно истец не может, т.к. согласно п.3 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 26.11.2015 г. №, не имеет на это действие полномочий.

12.06.2017 ответчиком получено заявление о предоставлении документов от 20.05.2016. В нарушение договора инвестирования, ответчик уклоняется от передачи пакета документов, необходимого для государственной регистрации за истцом нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 25.05.2015 по делу № за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости - жилой дом общей площадью 2508,9 кв.м, в том числе жилой площадью 2031 кв.м, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Как следует из выписки из ЕГРН от 25.06.2018, право собственности на жилой дом ответчиком не зарегистрировано.

Тем самым, ответчик уклоняется от исполнения обязанностей, установленных пунктами 2.1.4, 2.1.5 Договора инвестирования, согласно которых Инвестор обеспечивает условия для регистрации права собственности на Объект, передает Соинвестору весь необходимый пакет документов для регистрации права собственности Соинвестора на объект инвестирования.

Согласно ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Согласно ст.252 ГК РФ, при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несмотря на то, что стороны определили долю истца, невозможно прийти к соглашению о выделе в натуре во внесудебном порядке, поскольку ответчик не зарегистрировал свое право собственности.

Исходя из п.5 ст.1 ЗК РФ, о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, при наступлении права на долю жилого дома должно наступить право на соответствующую долю земельного участка, на котором расположен этот жилой дом.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая, что обязательства по инвестированию строительства и передаче жилого помещения в собственность в силу ст.328 ГК РФ носят встречный характер, истец, выполнив свои обязательства по заключенному договору инвестирования, вправе требовать признания права собственности на построенное по данному договору жилое помещение.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, способами, установленными Кодексом и иными законам, в частности, путем признания права.

В соответствии со статьями 8, 218 ГК РФ, права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании п.1 ст.218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 как третье лицо с самостоятельными требованиями.

В обоснование указывает, что им и ФИО2 были совершили действия, направленные на установление гражданских прав и обязанностей.

В ноябре 2010 г. ФИО2 взял на себя обязанность построить объект недвижимости и оформить право собственности ФИО3 на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на жилой дом, представляющую собой часть нежилого помещения № "Подсобная", общей площадью 166,5 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома, кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, а также на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на земельный участок, площадью 635 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>.

Для обеспечения взятой на себя обязанности ФИО2 предъявил ему карту банка ВТБ 24 № (карта ФИО2) с просьбой перевести на нее деньги в размере 5000000 рублей как первоначальный взнос на строительство жилого дома. Данный платеж был им совершен.

Проводка платежа через банк ВТБ 24 является доказательством того, что ФИО2 получил от него первоначальный взнос на строительство жилого дома на земельном участке, площадью 635 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>

С 2011 г. по 2014 г. им осуществлялось финансирование строительства данного дома взамен на оформление права собственности на вышеуказанное помещение №.

Для передачи вышеуказанного помещения в его пользование между ним и ФИО2 был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого он стал пользоваться данным помещением, продолжать ремонтные работы до настоящего времени из-за возникших у ФИО2 проблем с самостоятельным финансированием данных работ. В договоре указано, что стороны произвели взаиморасчеты в пользу ФИО2 на сумму 990000 рублей, пункты 1.1, 1.2 данного договора.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 заключил с ним, ФИО3, предварительный договор купли-продажи жилого помещения. В качестве предмета договора является приобретение ФИО3 нежилого помещения №, общей площадью 166,5 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома, кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>

В данном договоре детально расписано назначение данного помещения (под продовольственный магазин) состоящее из торговой площади - части нежилого помещения № в 126,5 кв.м, санитарного узла в 4,5 кв.м, помещения для размещения холодильного оборудования в 5,5 кв.м, склада, подсобного помещения в 30 кв.м. При этом договором гарантировалось оборудование санитарной зоны магазина, укладка кафеля, окраска стен, установление подвесного потолка, проведение электропроводки, чистовая отделка складского помещения, установление метало-пластиковой входной двери и металлопластиковых стеклопакетов окон белого цвета, благоустройство места общего пользования, вытяжка и вентиляция.

В договоре, который представлен суду ответчиком ФИО1 данных деталей нет. В данном судебном деле приведен чертеж помещения в 122 кв.м, на котором не указаны все другие помещения, оформленные ФИО2 со ФИО3 в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от 09.10.2014 г. Вместе с тем на документах ФИО1 обозначены подписи, выдаваемые им за подписи ФИО2 По его мнению, ФИО2, длительное время состоял с ним в гражданско-правовых и финансовых отношениях и не мог подписать дважды документы на продажу данного помещения, или сделал это под давлением неустановленной группы лиц в надежде на то, что суд окажется объективным и отменит его неправовые действия.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 подписал расписку, подтверждающую, что он получил от него, ФИО3 10000000 рублей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, заключенного между ФИО2 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

В 2014 г. ФИО2М. предложил ему заключить договор доверительного У. нежилым имуществом. В ходе заключения данного договора ФИО2 взял на себя обязательство осуществлять ежемесячную выплату ФИО3 в 200000 рублей от использования его имущества в данном помещении №. Этот договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ. К договору прилагается расписка ФИО2 о получении им от него, ФИО3, 800000 рублей ДД.ММ.ГГГГ на ремонт помещений под продовольственный магазин, площадью 166,5 кв.м, расположенный на 1 этаже жилого дома, кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ПЖСК "Ласточка", пер.Плеханова, участок №.

Общая сумма, которая затрачена на выполнение договорных обязательств между ФИО2 и ФИО3, составляет 15800000 рублей.

В 2017 г. ФИО2 пытался сформировать пакет документов и подать на регистрацию права собственности ФИО3, однако ДД.ММ.ГГГГ был арестован и в дальнейшем осужден.

Жители дома для завершения юридического оформления дома создали жилищный кооператив, членом которого он является на основании соответствующих договоров, заключенных и оплаченных им с ФИО2 С 2014 г. он уплачивает установленные жилищным кооперативом взносы и плату за коммунальные услуги, установленные за данное помещение.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 написал расписку в качестве дополнительной гарантии выполнения своих обязательств, что введет данный объект в коммерческую эксплуатацию в июне 2016 г.

ФИО3 просит суд признать право собственности за ним на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на жилой дом, представляющую собой часть нежилого помещения № "Подсобная", общей площадью 166,5 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома, кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес> а также на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на земельный участок, площадью 635 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>; обязать У. Росреетсра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО3 на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на жилой дом, представляющую собой часть нежилого помещения № "Подсобная", общей площадью 166,5 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома, кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, а также на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на земельный участок, площадью 635 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>.

Ответчиком ФИО2 представлен отзыв на иск.

В обоснование позиции указывает, что со ФИО3 он не знаком, договоров с ним не заключал.

Требования ФИО1 признает.

Управлением Россреестра по Краснодарскому краю представлен отзыв на иск, согласно которого просит в удовлетворении требований отказать.

В обоснование указывает, в соответствии с законодательством, исходя из контекста ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Управление не может быть обязано судом производить какие-либо регистрационные действия, так как государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав носит заявительный характер.

Принятие решений об обязании Управления осуществить государственную регистрацию влечет за собой возбуждение исполнительного производства (ст.30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве") без учета требований вышеуказанного Федерального закона, согласно которому государственная регистрация носит заявительный характер.

Кроме того, в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом РФ суд вправе выносить решение исключительно в отношении истца и ответчика, но не третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Кроме того, согласно сведений ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № имеет обременение в виде арестов наложенных на основании:

постановление о наложении ареста на имущество должника (ИП №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ);

постановление Центрального районного суда г.Сочи о наложении ареста на имущество от ДД.ММ.ГГГГ;

постановление о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ (ИП №-ИП).

Право собственности гражданина ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № не зарегистрировано.

В судебном заседании стороны ФИО1 и ФИО3 ссылались на обоснование своих требований.

Ответчик ФИО2 не явился, в связи с осуждением к лишению свободы, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие при наличии его позиции по данному делу.

Представитель У. Р. по Краснодарскому краю не явился, извещен, что не препятствует рассмотрению дела в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, позиции лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 и ФИО3

Как следует из материаловы дела, Решением Центрального районного суда г.Сочи от 25.05.2015 г. удовлетворен иск ФИО2 к администрации г.Сочи о признании права собственности на жилой дом по <адрес> с кадастровым номером № площадью 635 кв.м, в иске администрации г.Сочи к ФИО2 о сносе самовольной постройки отказано.

Право собственности на дом за ФИО2 в ЕГРН не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Далее - истец, соинвестор) и ФИО2 (далее -ответчик, инвестор) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в жилом доме, строящемся не земельном участке по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадь участка 635 кв.м, кадастровый №.

Оплата по договору в размере 6000000 рублей произведена в полном объеме, что подтверждается расписками.

30.01.2013 г. между истцом и ответчиком был заключен договор инвестирования строительства жилого дома.

Также в ноябре 2010 г. ФИО2 взял на себя обязанность построить объект недвижимости и оформить право собственности ФИО3 на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на жилой дом, представляющую собой часть нежилого помещения № "Подсобная", общей площадью 166,5 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома, кадастровый №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, а также на 120/2508,9 долю в общедолевой собственности на земельный участок, площадью 635 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>

Для обеспечения взятой на себя обязанности ФИО2 на карту банка ВТБ 24 № (карта ФИО2) переведены деньги в размере 5000000 рублей как первоначальный взнос на строительство жилого дома. Данный платеж был им совершен.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 заключил с ним, ФИО3, предварительный договор купли-продажи жилого помещения. В качестве предмета договора является приобретение ФИО3 нежилого помещения №, общей площадью 166,5 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома, кадастровый номер №, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>

Между тем, согласно сведений ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № имеет обременение в виде арестов наложенных на основании:

постановление о наложении ареста на имущество должника (ИП №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ);

постановление Центрального районного суда г.Сочи о наложении ареста на имущество от ДД.ММ.ГГГГ;

постановление о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ (ИП №-ИП).

Подпунктом 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст.35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, толкуя указанные нормы закон, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что недвижимое имущество, возможно, продать, однако данное имущество должно принадлежать на праве собственности продавцу, а факт принадлежности недвижимого имущества должен быть подтвержден государственной регистрацией права. Только в этом случае, право собственности после продажи недвижимого имущества может перейти покупателю.

При таких обстоятельствах суд не может удовлетворить требования о признании права собственности в отношении имущества, по которому наложен арест в рамках исполнительного производства, уголовного дела, гражданского дела, поскольку предусмотрен иной способ защиты права.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности.

Отказать в удовлетворении иска ФИО3 (третье лицо с самостоятельными требованиями) к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29.12.2018 г.

Председательствующий