Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ООО «Сокол» к ФИО1 о взыскании суммы займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сокол» обратилось в суд с названным иском к ответчику ФИО1, указав, что 18.07. 2016 г. между ООО «Сокол», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор займа №95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой). В соответствии с п.1 данного договора ООО «Сокол» передало, а ФИО1, приняла денежные средства в размере 433 026, 00 руб., являющиеся целевым займом для приобретения в собственность ФИО1 жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый номер №, лит.А, адрес объекта: <адрес>. Как следует из данного пункта договора, указанные денежные средства передаются полностью ФИО1 в течение 5-ти дней после проведения государственной регистрации права на приобретаемое имущество путем перечисления на ее лицевой счет, которые она обязана передать продавцу в течение трех дней с момента получения. П.2 указанного договора ФИО1 обязуется возвратить ООО «Сокол» проценты за пользование указанными выше денежными средствами, ежемесячными платежами по 18 числам каждого месяца (первый платеж- 18.08. 2016 г., последний платеж-18.01. 2017 г.) из расчета 6% процентов в месяц. Возврат основного долга 433 026,00 руб. производится не позднее 18.01. 2017 г. либо наличными денежными средствами, либо безналичным перечислением на расчетный счет ООО «Сокол» либо путем погашения Государственного Сертификата на Материнский (Семейный) капитал. Как следует из п.3 договора в случае нарушения возврата денежных средств в сроки, обусловленные договором, ФИО1 обязана уплатить ООО «Сокол» пени в размере 0,5 % от суммы задолженности по платежам согласно графика платежей за каждый день просрочки исполнения обязательств. П.6 договора займа № 95 от 18.07. 2016 г. предусмотрено, что до исполнения обязательств по договору займа в пользу ООО «Сокол» регистрируется ипотека в силу закона на приобретаемый жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50,9 кв.м., инвентарный номер №, лит.А, адрес объекта: <адрес>. Обязательства по передаче ФИО1 денежных средств в сумме 433 026, 000 руб. ООО «Сокол» исполнило надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № 134 от 18.07. 2016 г. 18.07. 2016 г. между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи (с предоставлением займа, обеспеченного ипотекой). Согласно п.1 договора купли-продажи от 18.07. 2016 г. ФИО4 продал, а ФИО1 приобрела в собственность жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50, 9 кв.м., инвентарный номер №, лит.А и земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 3 000 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: №, адрес объектов: <адрес>. П. 13 договора купли-продажи от 18.07. 2016 г. предусмотрено, что ипотека в силу закона регистрируется в пользу ООО «Сокол», в пользу ФИО4 ипотека в силу закона не регистрируется. На основании договора купли-продажи (с предоставлением займа, обеспеченного ипотекой) от 18.07.2016 г. ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50, 9 кв.м., инвентарный номер №, лит. А и земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 3 000 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: №, адрес объектов: <адрес>. Обязательства, предусмотренные договором займа № 95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07.2016 г. ФИО1 не исполнила. Размер процентов за пользование переданными ответчице денежными средствами составляет 129 907,80 руб. (25 981, 56 руб. ( 6% от 433 026, 00 руб.) х 5 мес. ( с 18.08.2016 г. по 18.01.2017 г.). Сумма задолженности у ФИО1 по договору займа № 95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07. 2016 г. составляет 1 717 814,11 руб. (433 026,00 руб.- сумма основного долга, 129 907,80 руб.- размер процентов за пользование денежными средствами, 1 717 814,11 руб.- размер пеней за нарушение срока возврата процентов за пользование денежными средствами, денежных средств). П. 3 договора займа № 95 (исполнение обязательств на предмет по которому обеспечено ипотекой) от 18.07. 2016 г. обращение взыскания на предмет ипотеки допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более двух раз в течение шести месяцев, если каждая просрочка будет превышать срок равный трем банковским дням. В связи с неисполнением ФИО1 обязательства по договору займа № 95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07.2016 г., то в соответствии со ст. 348 ГК РФ, п. 13 договора купли-продажи (с предоставлением займа, обеспеченного ипотекой) от 18.07. 2016 г., должно быть обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, а именно: жилой дом, общей площадью 50,9кв.м. (инвентарный номер №) и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>скадастровымномером №, установив продажную стоимость на жилой дом по указанному адресу в сумме 460 000 руб. и земельный участок общей площадью (кадастровый №), расположенный по адресу: <адрес> установив продажную стоимость в размере 10 000 руб., путем проведения публичных торгов. ООО «Сокол» полагает, что в связи с неисполнением ФИО1 обязательств по договору займа № 95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07.2016 г. взыскание должно быть произведено в судебном порядке. Обращение к ФИО1 с требованием исполнения обязательств по договору займа № 95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07.2016 г. положительных результатов не дали.

На основании изложенного просит взыскать с ответчика в пользу истца по договору займа № 95 от 18.07.2016 г. денежную сумму в размере 1 717 814, 11 руб., в т.ч. 433 026 сумма основного долга, 155 889, 36 руб.- сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, 1128898, 75 руб.- сумма пени за нарушение возврата процентов за пользование денежными средствами. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, а именно: жилой дом, общей площадью 50, 9 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> (инвентарный номер №), лит. А, установив продажную стоимость в размере 152 600 руб. путем проведения публичных торгов. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, а именно: земельный участок общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), установив продажную стоимость в размере 10 000 руб. путем проведения публичных торгов.

В ходе рассмотрения представитель истца ООО «Сокол» по доверенности ФИО2 уменьшил заявленные исковые требования, просил взыскать с ответчика в пользу истца по договору займа № 95 от 18.07.2016 г. денежную сумму в размере 1 717 814, 11 руб., в т.ч. 433 026 сумма основного долга, 155 889, 36 руб.- сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, 1128898, 75 руб.- сумма пени за нарушение возврата процентов за пользование денежными средствами. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, а именно: жилой дом, общей площадью 50, 9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (инвентарный номер №), лит. А, установив продажную стоимость в размере 152 600 руб. путем проведения публичных торгов.

В настоящем судебном заседании представитель истца ООО «Сокол» по доверенности ФИО2 уменьшил заявленные исковые требования, просил взыскать с ответчика в пользу истца по договору займа № 95 от 18.07.2016 г. денежную сумму в размере 1 117 830,72 руб., в т.ч. 433 026 сумма основного долга, 155 889, 36 руб.- сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, 588915, 36 руб.- сумма пени за нарушение возврата процентов за пользование денежными средствами. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, а именно: жилой дом, общей площадью 50, 9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (инвентарный номер №), лит. А, установив продажную стоимость в размере 152 600 руб. путем проведения публичных торгов.

При этом суду пояснил, что обязательства, предусмотренные договором займа № 95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07.2016 г. ФИО1 не исполнила. Денежная сумма, подлежащая взысканию с ФИО1 в пользу ООО «Сокол» по договору займа №95 (исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой) от 18.07.2016 г. составляет 1 717 814,11 руб.. в т.ч.: 433 026, 00 руб.- сумма основного долга, 155 889,36 руб. - сумма процентов за пользование денежными средствами, 1 128 898,75 руб.-сумма пени за нарушение возврата процентов за пользование денежными средствами. Размер процентов за пользование переданными ответчице денежными средствами составляет 155 889, 36 руб. (25 981. 56 руб. ( 6% от 433 026, 00 руб.) х 6 мес. (с 18.08. 2016 г. по 18.01.2017 г.). Размер пени за нарушение сроков возврата основного долга в сумме 433 026. 00 руб. по состоянию на 01.08. 2018 г. составляет 1 210 307,67 руб.: 433 026.00 руб. х 0,5% х 559 дн. (с 19.01.2017г. по 01.08. 2018 г.). Размер пени за нарушение сроков возврата процентов за пользование денежными средствами по состоянию на 01.08. 2018 г. составляет 495 538,44 руб. : с 19.08. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 712 дней ( 19.08. 2016 г.- 01.08.2018 г.) 92 494.35 руб.. с 19.09. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 681 дней (19.09. 2016 г.-01.08.2018 г.) = 88 667.21 руб. с 19.10. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 651 дней (19.10. 2016 г.-01.08.2018 г.) = 84 569.98 руб., с 19.11. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981.56 руб. х 0, 5% х 620 дней (19.11. 2016 г.-01.08. 2018 г.) = 80 542, 84 руб. с 19.12. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981.56 руб. х 0, 5% х 590 дней (19.12. 2016 г.- 01.08.2018 г.)- 76 645.60 руб.. с 19.01. 2017 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 559 дней (19.01. 2017 г.- 01.08.2018 г.)- 72 618.46руб.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что целевой займ был оформлен на приобретение жилого дома с использованием средств материнского капитала. После обращения в Пенсионный фонд России ( ПФР) в использовании средств материнского капитала на погашение займа (обеспеченного ипотекой) ей было отказано, так как дом не пригоден для проживания, что подтверждается уведомлением от 24 августа 2016 г. Истец являлся посредником в совершении сделки по купле-продаже данного недвижимого имущества (выступал в роли риэлтора), со своей стороны совершил халатность не сделав экспертизу данного дома на предмет пригодности для проживания. После отказа ПФР она обратилась к истцу с просьбой расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанного имущества, с последующим возвратом денежных средств и погашением целевого займа, так как не имела возможности исполнить данное обязательство своими силами, в связи с тяжелым материальным положением. В расторжении договора купли-продажи недвижимости ей было отказано. Так как Истец не является Микро-финансовой организацией и не имеет лицензии на осуществление банковских операций, к договору займа № 95 от 18.07.2016 г. применимы нормы закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. От 07.03.18) «о потребительском кредите» в частности Статья 6.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой. Целевой займ обеспеченный ипотекой истцом составлен некорректно со стороны федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. От 07.03.18) в части: -п.2 абз.4. не был представлен надлежащим образом график платежей по кредитному договору (договору займа) п.4 не был определен размер среднемесячного платежа, рассчитанный порядком установленным Банком России, и носящий информационный характер. Примерный размер среднемесячного платежа заемщика размещается в квадратной рамке справа от информации о полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении и наносится цифрами и прописными буквами п.5 Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов за пользование кредитом (займом)по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, несвязанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются. Что создавало ей дополнительные трудности в выполнении ее долговых обязательств перед истцом. В силу ст. 333 ГК РФ, а так же Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. от 07.03.18 г.), считает сумму неустойки (пени) в размере 1112 898,75 завышенной, так как размер неустойки не может превышать 1/300 размера ключевой ставки ЦБРФ на день заключения договора (18.07.2016 г она составляла 10,5) разумный процент неустойки в данном случае 0,035% в день. Следовательно, на основании ст. 333 ГК РФ считает возможным снизить размер неустойки до 133 978,24 руб. Так же пени превышают сумму основного долга в 2,75 раза сумму основного долга. Сумму начисленных процентов 155889,36 руб. за пользование чужими денежными средствами считает завышенной из расчета 25981,56 рублей (6% от 433026,00 руб.) * 5 месяцев (с 18.08.2016 по 18.01.2017 г.) данная сумма должна составлять 131 227,59 рублей. С суммой основного долга 433026,00 руб. полностью согласна. С установленной продажной стоимостью, принадлежащего ей, заложенного имущества, а именно: жилого дома, общей площадью 50,9 кв. м. расположенного по адресу : <адрес> (инвентарный номер №) в размере 152 600 руб. согласна.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании п.6 ст. 53 ГПК РФ в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указала, что размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 131 227,59 рублей, на основании ст.333 ГК РФ просила снизить размер неустойки до 133 978,24 руб.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги …, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) … ; договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п.1 ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Из п.2 ст.811 ГК РФ следует, что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, ….

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, … (п.1 ст.310 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором; прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (п.п.1 и 4 ст.329 ГК РФ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню) - определенную законом или договором денежную сумму; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст.330 ГК РФ); соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме … (ч.1 ст.331 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, 18.07. 2016 г. между ООО «Сокол», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор займа №95.

В соответствии с п.1 данного договора ООО «Сокол» передало, а ФИО1 приняла денежные средства в размере 433 026, 00 руб., являющиеся целевым займом для приобретения в собственность ФИО1 жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый номер №, лит.А, адрес объекта: <адрес>. Денежные средства передаются полностью ФИО1 в течение 5-ти дней после проведения государственной регистрации права на приобретаемое имущество путем перечисления на ее лицевой счет, которые она обязана передать продавцу в течение трех дней с момента получения.

В соответствии с п.2 указанного договора ФИО1 обязуется возвратить ООО «Сокол» проценты за пользование указанными выше денежными средствами, ежемесячными платежами по 18 числам каждого месяца (первый платеж- 18.08. 2016 г., последний платеж-18.01. 2017 г.) из расчета 6% процентов в месяц.

Возврат основного долга 433 026,00 руб. производится не позднее 18.01.2017г. либо наличными денежными средствами, либо безналичным перечислением на расчетный счет ООО «Сокол» либо путем погашения Государственного Сертификата на Материнский (Семейный) капитал.

В соответствии с п.3 договора в случае нарушения возврата денежных средств в сроки, обусловленные договором, ФИО1 обязана уплатить ООО «Сокол» пени в размере 0,5 % от суммы задолженности по платежам согласно графика платежей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Обязательства по передаче ФИО1 денежных средств в сумме 433 026, 000 руб. ООО «Сокол» исполнило надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № 134 от 18.07. 2016 г.

Судом установлено, что ответчик обязательства по договору займа № 95 от 18.07.2016 г. не исполнила, не возвратила денежные средства в размере 433 026, рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга по договору займа от 18.07.2016 года в размере 433 026 рублей.

Согласно расчету истца размер процентов за пользование денежными средствами составляют 155 889, 36 руб. (25 981, 56 руб. ( 6% от 433 026, 00 руб.) х 6 мес. (с 18.08. 2016 г. по 18.01.2017 г.).

Проверив представленный истцом расчет задолженности суд находит его математически верным, в связи с чем, суд считает возможным взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ООО «Сокол» проценты за пользование денежными средствами в размере 155 889, 36 руб.

Согласно расчету истца размер пени за нарушение сроков возврата основного долга в сумме 433 026. 00 руб. по состоянию на 01.08. 2018 г. составляет 1 210 307,67 руб.: 433 026.00 руб. х 0,5% х 559 дн. (с 19.01.2017г. по 01.08. 2018 г.).

Согласно расчету истца размер пени за нарушение сроков возврата процентов за пользование денежными средствами по состоянию на 01.08. 2018 г. составляет 495 538,44 руб. : с 19.08. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 712 дней ( 19.08. 2016 г.- 01.08.2018 г.) 92 494.35 руб.. с 19.09. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 681 дней (19.09. 2016 г.-01.08.2018 г.)= 88 667.21 руб. с 19.10. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 651 дней (19.10. 2016 г.-01.08.2018 г.)= 84 569.98 руб. с 19.11. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981.56 руб. х 0, 5% х 620 дней (19.11. 2016 г.-01.08. 2018 г.) = 80 542, 84 руб. с 19.12. 2016 г. по 01.08.2018 г.- 25 981.56 руб. х 0, 5% х 590 дней (19.12. 2016 г.- 01.08.2018 г.)- 76 645.60 руб.. с 19.01. 2017 г. по 01.08.2018 г.- 25 981,56 руб. х 0, 5% х 559 дней (19.01. 2017 г.- 01.08.2018 г.) - 72 618.46руб.

Проверив представленный истцом расчет задолженности суд находит его математически верным, в связи с чем, с ответчика ФИО1 в пользу ООО «Сокол» подлежит взысканию сумма пени за нарушение сроков возврата основного долга в размере 1 210 307,67 руб. и сумма пени за нарушение сроков возврата процентов за пользование денежными средствами в размере 495 538,44 руб.

Истцом в связи с тем, что сумма пеней превышает сумму основного долга и процентов за пользование суммой долга, размер пени добровольно уменьшен до суммы 588 915, 36 руб.

Обсуждая доводы стороны ответчика о снижении пени (неустойки) суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации изложил правовую позицию в Определении от 21.12.2000 года N 263-О, согласно которой гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

По мнению Конституционного Суд Российской Федерации именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Разрешая заявление ответчика об уменьшении размера подлежащего взысканию штрафа, суд принимают во внимание длительность неисполнения обязательства, процентную ставку, установленную договором – 0,5% от суммы задолженности по платежам согласно графика платежей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В связи с тем, что неустойка, прежде всего, является мерой гражданско – правовой ответственности, носит компенсационный характер, с учетом гражданско-правового принципа равенства и баланса интересов сторон, с учетом соответствия между тяжестью правонарушения и суровостью наказания, принимая во внимание положения ст. 17 Конституции РФ о том, что осуществление прав и свобод одним лицом не должно нарушать права и свободы других лиц, суд считает возможным заявленный размер неустойки до 133 978, 24 руб. исходя из того, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2013 г. сумма неустойки (пени) не может превышать 1/300 размера ключевой ставки ЦБРФ на день заключения договора (18.07.2016 г она составляла 10,5), в связи с чем, суд считает разумным процент неустойки в данном случае 0,035% в день.

В целях возврата вышеуказанной задолженности истец просил суд обратить взыскание на предмет залога - принадлежащую ответчику на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> с указанными в исковом заявлении уточняющими характеристиками данного объекта.

В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества … ; залог …, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке, и общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила; залог возникает в силу договора, ….

В соответствии с п.1 ст.1 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя … ; залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, … ; имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На основании подп.3 п.1 ст.5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, …, квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Договор об ипотеке (залоге) должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п.п.2 и 3 ст.339 ГК РФ).

В соответствии с п.1 и п.2 ст.10, п.1 ст.19 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Часть 1 ст.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства …, по договору займа ….

П.6 договора займа № 95 от 18.07.2016 г. предусмотрено, что до исполнения обязательств по договору займа в пользу ООО «Сокол» регистрируется ипотека в силу закона на приобретаемый жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50,9 кв.м., инвентарный номер №, лит.А, адрес объекта: <адрес>

Как установлено в судебном заседании, 18.07.2016 г. между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи.

Согласно п.1 договора купли-продажи от 18.07. 2016 г. ФИО4 продал, а ФИО1, приобрела в собственность жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 50, 9 кв.м., инвентарный номер №, лит.А и земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 3 000 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: №, адрес объектов: <адрес>

Согласно п. 13 договора купли-продажи от 18.07.2016 г. предусмотрено, что ипотека в силу закона регистрируется в пользу ООО «Сокол», в пользу ФИО4 ипотека в силу закона не регистрируется.

Из подп.1 и 3 п.1, п.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке; ипотека, установленная в обеспечение исполнения … договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату заимодавцу причитающихся ему процентов за пользование заемными средствами; если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: … в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Аналогичные положения содержатся в ст.337 ГК РФ.

На основании п.п.1, 3-5 ст.9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем … и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, а в тех случаях, когда оно основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения; если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

На основании п.1 ст.50 и ст.51 того же ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное; взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Поскольку при рассмотрении данного дела установлено ненадлежащее исполнение заемщиком (ответчиком по делу) его обязательств перед займодавцем (истцом) по договору займа от 18.07.2016 г., данным решением суда с ответчика (заёмщика) взыскивается задолженность по договору займа, состоящая из основного долга, процентов и неустойки, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Оснований для отказа истцу в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст.54.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в данном случае не имеется.

Так, из ст.54.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, что предполагается, если не доказано иное, при одновременном соблюдении следующих условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев; если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна; обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.

Аналогичные вышеприведенным положения содержатся в ст.348 и в п.1, подп.4 п.6 ст.349 ГК РФ.

Таким образом, исковое требование об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; … ; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; … ; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Исходя из этого, суд считает необходимым определить способ реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, - продажа на публичных торгах, начальную продажную цену этого заложенного имущества при его реализации на публичных торгах следует определить в размере 152 600 руб. (согласовано сторонами в суде).

На основании п.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 19 789 руб. 15 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Сокол» к ФИО1 о взыскании суммы займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Сокол» по договору займа № 95 от 18.07.2016 г. денежную сумму в размере 722 893 руб. 60 коп., из которых 433 026 руб. сумма основного долга, 155 889, 36 руб.- сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, 133 978 руб. 24 коп.- сумма пени за нарушение возврата процентов за пользование денежными средствами.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1: жилой дом, общей площадью 50, 9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (инвентарный номер №), лит. А.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, - продажа на публичных торгах.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах- 152 600 руб..

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Сокол» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19 789 руб. 15 коп.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2019 года.

Судья Аргаткина Н.Н.