Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Консоль – строй ЛТД», Публичному акционерному обществу «Государственный экспортно-импортный банк Украины», обществу с ограниченной ответственностью «Техноинвест» о признании договора недействительным, обязательстве совершить определенные действия, третьи лица: частный нотариус Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, администрация г. Ялта Республики Крым,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания Консоль – строй ЛТД», ПАО «Государственный экспортн-импортный банк Украины» о признании недействительным ипотечного договора, заключенного между ООО фирма «Консоль ЛТД» и ООО «Техноинвест» с ОАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины», удостоверенного частным нотариусом ФИО4 и зарегистрированного в реестре под № 2577, на право аренды земельного участка площадью 0,4360 га, который находится по адресу: <адрес> и объект незавершенного строительства – курортно-гостиничный комплекс, расположенный на этом участке, в части передачи в ипотеку нежилых помещений первого этажа с № 115-1 по № 115-5, общей площадью 73,2 кв.м., балкона литер А13 площадью 22,0 кв.м. в доме по адресу: <адрес>; обязании частного нотариуса Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4 снять запрет на отчуждение нежилых помещений первого этажа с № 115-1 по № 115-5, общей площадью 73,2 кв.м., балкона литер А13 площадью 22,0 кв.м. в доме по адресу: <адрес>, наложенный на основании ипотечного договора и зарегистрированного в реестре за №.

Исковые требования мотивированы тем, что 12 января 2005 года истцом был заключен с ООО фирма «Консоль ЛТД» договор о совместной деятельности по паевому участию в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ею была произведена полная оплата стоимости апартаментов, расположенных в доме по адресу: <адрес>, 7 октября 2010 года оформлено свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем истцу стало известно, что без учета ее имущественных интересов, без ее согласия 10 марта 2006 года ООО фирма «Консоль ЛТД» и ООО «Техноинвест» право аренды земельного участка площадью 0,4360 га, расположенного по адресу: <адрес> объект незавершенного строительства – курортно-гостиничный комплекс, расположенный на этом участке были переданы в ипотеку ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» с целью обеспечения обязательств ООО «Консоль» перед банком по кредитному договору. В связи с удостоверением ипотечного договора частным нотариусом ФИО4 был наложен запрет на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости. Поскольку по условиям договора ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотекодателем обязательств по кредитному договору ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки, заключение оспариваемого договора нарушает имущественные права истицы.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле привлечены в качестве соответчика ООО «Техноинвест», в качестве третьего лица администрация г. Ялта.

Истец и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, по основаниям, указанным в иске.

Представитель третьего лица администрации г. Ялта с исковыми требованиями согласился, указав, что земельный участок, право аренды которого было передано ООО «Консоль ЛТД» в ипотеку находится в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта. Вместе с тем собственник земельного участка не был уведомлен о заключении оспариваемого истцом договора.

Ответчики ООО «Строительная компания Консоль-строй ЛТД», ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд представителей не направили, о причинах их неявки не сообщили.

Третье лицо частный нотариус Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО5, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица нотариуса ФИО5

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив все представленные суду доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 28 мая 2004 года между Ялтинским городским советом и ООО «Техноинвест» был заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка площадью 0,4360 га для строительства, реконструкции и эксплуатации курортно-гостиничного комплекса по адресу: <адрес>.

8 января 2004 года между ООО «Техноинвест» и ООО фирма «Консоль ЛТД» заключен договор № о совместной деятельности по строительству, реконструкции и эксплуатации курортно-отельного комплекса по вышеуказанному адресу.

12 января 2005 года между ООО фирма «Консоль ЛТД» и ФИО1 заключен договор паевого участия в финансировании строительства № (р), согласно которому стороны обязались совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели – строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> введения его в эксплуатацию.

Согласно п. п. 3.1, 3.2 договора от 12 января 2005 года пайщик (истец) обязался в качестве своего вклада в совместную деятельность по долевому участию в строительстве внести денежные средства в сумме, эквивалентной 53 795 долларов США, в гривнах по официальному курсу Национального Банка Украины в срок до 17 января 2005 года, а ООО «Консоль ЛТД» обязалось своими и привлеченными силами, собственными и привлеченными трудовыми ресурсами завершить строительство объекта в соответствии с проектом и требованиями ДБН с выделением пайщику по окончании строительства объекта из созданной участниками общей долевой собственности, его доли в натуре в виде одно комнатных апартаментом на 1-м этаже, общей проектной площадью 70,32 кв. м.

Согласно п. 3.4 договора планируемый срок окончания строительства объекта был определен – 4 квартал 2006 года.

В соответствии с п. 3.3 договора после оформления права собственности пайщика в соответствии с условиями настоящего договора, право общей долевой собственности, вытекающие из настоящего договора, прекращается, и каждая из сторон распоряжается выделенной ему долей в созданном сторонами по настоящему договору объекта по своему усмотрению.

П. 3.7 договора предусмотрено, что при условии исполнения обязательства, указанного в п. 3.1 настоящего договора пайщик полностью приобретает право на паевое (долевое) участие в строительстве, а фирма утрачивает право распоряжения указанной в настоящем договоре «долей пайщика» иначе, как в интересах и с согласия пайщика. Оформление документов о праве собственности на долю пайщика производится после полной оплаты пая (п. 9.4 договора).

Судом установлено, что во исполнение п. 3.1 договора истец 17 января 2005 года полностью оплатила паевой взнос за апартаменты, что подтверждается квитанцией ООО фирма «Консоль - ЛТД» к приходному кассовому ордеру (л.д. 8).

7 октября 2010 года ФИО1 было выдано свидетельство о праве собственности на нежилые помещения 1-го этажа с № 115-1 по № 115-5, общей площадью 73,2 кв. м., балкон литер а13 площадью 22,0 кв.м., расположенные в доме по адресу: <адрес>, право собственности на которые зарегистрировано за истцом в реестре прав 7 октября 2010 года (л.д. 9-10).

9 марта 2006 года между ОАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» и ООО фирма «Консоль ЛТД» был заключен кредитный договор <***>.

С целью обеспечения исполнения условий кредитного договора 10 марта 2006 года между ОАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» с одной стороны (ипотекодержатель) и ООО «Техноинвест» (ипотекодатель 1) и ООО фирма «Консоль ЛТД» (ипотекодатель 2) с другой стороны был заключен договор ипотеки, зарегистрированный частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Автономной Республики Крым, реестровый номер № в соответствии с которым ипотекодателями были переданы банку в ипотеку право аренды земельного участка площадью 0,4360 га, расположенного по адресу: <адрес> и объект незавершенного строительства – курортно-гостиничный комплекс, расположенный на указанном земельном участке.

В соответствии с пп. 2.1.12 п. 2.1 договора ипотеки ипотекодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки, если в момент наступления срока исполнения ипотекодателем 2 обязательства (в том числе и в отношении уплаты любых платежей, которые должны осуществляться в соответствии с кредитным договором), обеспеченного ипотекой по этому договору, оно не будет исполнено и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины, этим договором и кредитным договором.

Согласно пп. 2.4.5 п. 2.4 договора ипотеки его стороны договорились без письменного согласия ипотекодержателя не осуществлять действий, связанных с изменением права собственности на предмет ипотеки или его часть, а также действий, связанных с передачей предмета ипотеки третьим лицам.

В связи с удостоверением договора 10 марта 2006 года нотариусом был наложен запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства – курортно-гостиничного комплекса и право аренды на земельный участок площадью 0,436 га, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащих ООО «Техноинвест» и ООО фирме «Консоль ЛТД» до прекращения договора ипотеки, зарегистрированный в реестре за №.

16 марта 2006 года в Государственный реестр ипотек внесена запись о удостоверении нотариусом договора ипотеки – запись № (л.д. 15).

На момент заключения оспариваемого договора основания и порядок их заключения были урегулированы нормами гражданского законодательства Украины, которые и подлежат применению при разрешении настоящего спора.

Ст. 203 Гражданского Кодекса Украины (далее – ГК Украины) были установлены общие требования, соблюдение которых являлось необходимым для действительности сделки.

Общие основания признания сделок недействительными и наступления соответствующих последствий были установлены ст. ст. 215, 216 ГК Украины.

Так, в соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ГК Украины, в соответствии с которыми, в том числе, содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, иным актам гражданского законодательства; лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем дееспособности; волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле, сделка должны быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею.

Согласно ст. 575 ГК Украины ипотека является отдельным видом залога недвижимого имущества. Правила об ипотеке земли и иные отдельные виды залога устанавливаются законом. Закон Украины «Об ипотеке» являлся специальным законом, регулирующим отношения в сфере залога недвижимого имущества – ипотеки.

В соответствии с ч. 2 ст. 583 ГК Украины залогодателем может быть собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому собственник вещи, или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога.

Ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» было определено, что предметом ипотеки может быть один или несколько объектов недвижимого имущества при условии, что недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем (ч. 2 ст. 5 Закона).

Таким образом, имущественное право, являющееся предметом залога (ипотеки), - это обусловленное право приобретения в будущем прав собственности на недвижимое имущество, которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые предусловия, которые являются необходимыми и достаточными для приобретения вещного права.

Судом установлено, что ФИО1 17 января 2005 года выполнила обязательства по договору паевого участия в финансировании строительства жилого дома, полностью оплатив стоимость объекта строительства, то есть совершила действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения ею имущественных прав на указанный объект в виде апартаментов общей площадью 70,32 кв.м., расположенных в доме по адресу: <адрес>.

Вместе с тем ООО фирма «Консоль ЛТД» 10 марта 2006 года передала в ипотеку имущественные права на объект незавершенного строительства, в том числе и на апартаменты, принадлежащие истцу.

Распоряжение имущественными правами кем-либо, кроме инвестора, совершившего необходимые действия, направленные на приобретение права собственности на объект строительства, в том числе передача в ипотеку имущественных прав на недвижимое имущество без согласия истца является нарушением ее имущественных прав и требований действовавшей на момент заключения договора ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке».

Таким образом, судом установлено, что ответчик ООО фирма «Консоль ЛТД» передал в ипотеку, в том числе нежилые помещения 1-го этажа дома по адресу: <адрес> виде апартаментов с № по №, общей площадью 73,2 кв. м., балкона литер а13 площадью 22,0 кв. м., которые не могли стать его собственностью в будущем, после завершения строительства, поскольку истец, оплатив 17 января 2005 года паевой взнос, приобрела имущественные права на свою долю в объекте строительства, в связи с чем ипотечный договор в части передачи в ипотеку вышеуказанных апартаментов нарушает права истца, был заключен с нарушением требований действующего законодательства, что является основанием для признания его недействительным и удовлетворения в указанной части требований истца.

При этом требования истца об обязании частного нотариуса Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4 снять запрет на отчуждение нежилых помещений удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Ч. 1 ст. 23 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» » (далее – Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ) установлено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствие с ч. 1 ст. 12.1 данного Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ до 1 января 2017 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу федерального конституционного закона №6-ФКЗ, применяется порядок их государственной регистрации, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Обязанность в регистрации права на предмет ипотеки возлагается на собственника ипотеки и регистрация ипотеки возможна лишь в случае наличия записи о регистрации права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что право собственности на предмет ипотеки в виде нежилых помещений дома по адресу: <адрес> за ООО «Строительная компания Консоль-строй ЛТД» в соответствии с законодательством Российской Федерации не зарегистрировано и зарегистрировано быть не может, поскольку собственником спорных апартаментов, согласно свидетельству о праве собственности от 7 октября 2010 года является ФИО1, которая стороной договора ипотеки не являлась.

Таким образом, у ипотекодержателя ПАО «Государственный экспортно-импортный банк Украины» в настоящее время отсутствует возможность зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение по договору ипотеки от 10 марта 2006 года N 2577 при отсутствии в реестре записи о наличии права собственности на объект недвижимости.

Кроме того, в настоящее время частный нотариус не является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений, в связи с чем не вправе совершать каких-либо действий, направленных на отмену ранее установленных ограничений.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным ипотечный договор, заключенный 10 марта 2006 года Публичным акционерным обществом «Государственный экспортно-импортный банк Украины», обществом с ограниченной ответственностью «Техноинвест», обществом с ограниченной ответственностью фирма «Консоль ЛТД», удостоверенный частным нотариусом ФИО4 и зарегистрированный в реестре под №, на право аренды земельного участка площадью 0,4360 га по адресу<адрес> и объект незавершенного строительства – курортно-гостиничный комплекс, расположенный на данном участке, в части передачи в ипотеку нежилых помещений первого этажа с № 115-1 по № 115-5, общей площадью 73,2 кв. м, балконом литер А13, площадью 22,0 кв. м. в доме по адресу: <адрес>

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева