Решение № 2-4901/20 от 14.10.2020 Химкинского городского суда (Московская область)

№ 2-4901/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, <адрес> 14 октября 2020 года

Химкинский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ФИО2 застройщик Ю-Инвест» о взыскании предварительной оплаты договора, неустойки,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился с иском к ООО «ФИО2 застройщик Ю-Инвест» о взыскании предварительной оплаты земельного участка, не переданного в обусловленный договором срок, неустойки. В обоснование требований указал, что по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик, помимо жилого помещения, обязался передать также земельный участок в собственность, а при неисполнении обязанности в срок – возвратить часть цены договора.

Заочным решением Химкинского городского суда <адрес> от <дата> иск удовлетворен.

Определением того же суда от <дата> заочное решением отменено по заявлению ответчика с возобновлением рассмотрения дела.

При новом рассмотрении дела представитель истца уточненные требования поддержал.

ООО «ФИО2 застройщик Ю-Инвест» требования не признало по мотивам, изложенным в письменных возражениях; заявило о несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем со ссылкой на ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просило уменьшить неустойку.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что <дата> между сторонами был заключен договор № Т3-1-11/16-39 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить блокированный жилой дом на земельном участке 50:10:0020205:160 по адресу: г.Химки, вблизи кв-ла Вашутино и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект долевого участия в виде обусловленной квартиры с самостоятельным выходом на земельный участок (п.1.1).

Дополнительно застройщик обязался выделить в натуре, поставить на учет и передать в собственность участнику прилегающий к квартире земельный участок площадью 320 кв.м из состава земельного участка 50:10:0020205:160 (п.6.4).

В случае если до <дата> право собственности на такой земельный участок не будет передано и зарегистрировано за участником, застройщик обязался вернуть в течение 10 рабочих дней 2 581 542,40 руб. цены земельного участка, включенной в цену договора участия в долевом строительстве (п.6.5).

<дата> между ними также заключено письменное соглашение о том, что застройщик обязан в срок до <дата> оформить все необходимые документы для регистрации права истца на прилегающий к квартире земельный участок площадью 445 кв.м из состава земельного участка 50:10:0020205:160, а в случае неисполнения данного обязательства застройщик обязан уплатить штраф в размере 2 581 542,40 руб.

Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, под которыми понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Поскольку продажа земельного участка в индивидуальную собственность (т.е. не в составе общего имущества многоквартирного дома) не входит в предмет регулирования названного закона, то заключенный между сторонами договор от <дата> является смешанным – содержит элементы договоров участия в долевом строительстве (в части передачи в собственность помещения в блокированном жилом доме) и купли-продажи будущей вещи (в части передачи в индивидуальную собственность земельного участка, не входящего в состав общего имущества).

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Договор прошел государственную регистрацию. Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме, о чем составлено соглашение о зачете взаимных требований от <дата>.

Дом блокированной застройки введен в эксплуатацию <дата>.

Из передаточного акта, выписок из ЕГРН следует, что объект долевого строительства – жилое помещение передано участнику долевого строительства, право зарегистрировано, однако прилегающий к жилому помещению земельный участок обусловленной договором или соглашением площадью не сформирован, на учет не поставлен и в собственность истца не передан, предварительная оплата до настоящего времени не возвращена.

Довод ответчика о передаче земельного участка в составе исходного участка при доме блокированной застройки в общую долевую собственность собственников всех помещений такого дома, не принимается судом, поскольку предметом взятого ответчиком обязательства является передача приквартирного земельного участка в индивидуальную собственность истца, что застройщиком не исполнено.

Довод ответчика о невозможности формирования индивидуального участка истцу из состава исходного земельного участка при доме блокированной застройки не имеет правового значения, поскольку действительность и исполнимость взятого им обязательства в данной части не является предметом настоящего спора.

Указанная ответчиком неисполнимость обязательства не освобождает его от ответственности, поскольку истец уже совершил встречное предоставление в части оплаты цены спорного обязательства, кроме того, не освобождает от обязательства по п.6.5 договора и по соглашению от <дата> по возврату оплаченной цены и по уплате штрафных санкций, поскольку в этой части обязательство (по возврату оплаченной цены и по уплате штрафных санкций) является действительным.

По тем же мотивам не имеет правового значения факт присоединения истца к коллективному соглашению от <дата> о закреплении участков в пользование собственников помещений – заключенные между сторонами договор и соглашение от <дата> о передаче не в пользование, а в собственность земельного участка имеют приоритет и не исключают исполнение коллективного соглашения в случае прекращения обязательства по договору и соглашению от <дата>.

Довод ответчика о невозможности возвратить оплаченную цену договора без расторжения договора (или отказа истца от договора) в данной части несостоятелен – срок обязательства по передаче земельного участка в собственность установлен сторонами до <дата>, а на случай его неисполнения в срок стороны согласовали отступное (ст. 309 ГК РФ) в виде возврата цены и уплаты штрафа. Предоставление отступного влечет прекращение обязательства.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию 2 581 542,40 руб. в счет возврата предварительно оплаченной цены земельного участка.

Поскольку, как указано выше, обязательство в части передачи земельного участка, возникло из купли-продажи, а не из участия в долевом строительстве, то за просрочку исполнения данного обязательства специальные нормы о начислении неустойки по ч.2 ст. 6 Закона не применяются, а применяются общие нормы закона о защите прав потребителей.

Согласно п.3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Следовательно, за период просрочки с <дата> по <дата> (окончание определено истцом как день предъявления иска) подлежит начислению неустойка: 2 581 542,40 х 0,5% х 393 = 5 072 730,82 руб., которая подлежит уменьшению до цены договора, т.е. 2 581 542,40 руб.

Применяя по заявлению ответчика положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд находит подлежащую уплате неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств заемщика. Оценивая степень несоразмерности неустойки, суд исходит из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что цена договора не является единственным критерием для определения размера заявленной неустойки.

Поскольку суд не ограничен определенным кругом обстоятельств, которые он принимает во внимание при оценке последствий нарушения обязательства, то при решении вопроса о снижении размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения договорного обязательства.

Так, при снижении размера оспариваемой неустойки по настоящему делу суд принимает во внимание, что приквартирный земельный участок был предоставлен в пользование истца в соответствие с коллективным соглашением.

Согласно разъяснениям в п.72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства не может быть снижена ниже предела, установленного п.1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах исходя из компенсационной природы неустойки, которая не может служить мерой обогащения, суд уменьшает размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по передаче квартиры до пределов, установленных п.1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Итого: 211 626,58 руб.

Кроме того, в соответствии с п.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд взыскивает с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, который с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ранее изложенным мотивам определяет в размере 500 000 руб.

С учетом ст.ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу присуждаются судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ФИО2 застройщик Ю-Инвест» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 2 581 542,40 руб. в счет возврата предварительно оплаченной цены договора Т3-1-11/16-39 в части купли-продажи земельного участка; 211 626,58 руб. в счет неустойки за период с <дата> по <дата>; 500 000 руб. в счет штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; судебные расходы в размере 34 015 руб. по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин

В окончательной форме принято

<дата>.