Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ «Отрада Девелопмент», ООО «УК АЛЛЮР» о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства, признании неправомерным увеличения площади квартиры признании недействительными договоров на оказание услуг по подбору и государственной регистрации объектов недвижимости, признании неправомерным начисления коммунальных платежей, взыскании расходов на устранение строительных недостатков квартиры и машиноместа, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов по договорам участия в долевом строительстве квартиры и машиноместа, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО СЗ «Отрада Девелопмент», в котором просил признать недействительным акт приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ответчиком в одностороннем порядке, признать неправомерным увеличение площади на 1.3 кв.м, с 52.3 кв. м. на 53.6 кв. м по кадастровому номеру: №<адрес>. постановка на кадастровый учет 06.11.2019 года в Росреестре по Московской области, г. Красногорск, признать недействительным договор №/№ от ДД.ММ.ГГГГ, на оказание услуг по подбору объекта недвижимости квартиры, признать недействительным договор на оказание услуг по обеспечению проведения государственной регистрации № №. от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор на оказание услуг по подбору объекта недвижимости машиноместа №/№ от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор по обеспечению проведения государственной регистрации № №-рег. от ДД.ММ.ГГГГ, признать неправомерными начисляемые по лицевым счетам: № по <адрес>№ по машиноместу №. платежи за коммунальные услуги и отменить их, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи машиноместа № в размере 13190, 50 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы неустойки, взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, взыскать возмещения расходов на устранение недостатков в квартире в сумме 342 197 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 501 289 рублей 79 копеек, взыскать с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом пользу истца, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оформление доверенности в размере 3 100 рублей.

Требования мотивированы тем, что 28.07.2018 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве. Объект долевого строительства, машиноместо №, по проектной документации расположено на -1 этаже, площадью 13.3 кв.м.

Согласно пунктам 4.1 и 5.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ истец свои обязательства по оплате стоимости выполнил в полном объеме.

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию за № RU№, выдано Министерством строительного комплекса <адрес> 19.08.2019г.

25.01.2020г. истцом были произведены замеры размеров машиноместа № в присутствии представителя управляющей компании ООО «УК АЛЛЮР», застройщик при просмотре машиноместа № не присутствовал. Доверенности от застройщика представитель управляющей компании не представил.

Результат замера: ширина 2.45 вместо положенной ширины 2,50. Представитель ОО «УК АЛЛЮР» составлять акт отказалась, заявив, что Участник долевого строительства не вправе проводить замеры, так как нет лицензии кадастрового инженера и образования на данный вид деятельности, акт приема - передачи машиноместа, не подписывался, так ка машиноместо меньше минимально допустимых размеров - 5,3 х 2.5 м.

Застройщику было доведено в досудебном требовании вх. № от ДД.ММ.ГГГГ о неисполнении условий договора. Ответа на требование от застройщика не поступало, односторонний передаточный акт от застройщика участник долевого строительства не получал.

Управляющая компания ООО «УК АЛЛЮР» незаконно производит начисление для оплаты за услуги ЖКХ, так как машиноместо № застройщиком не было передано истцу.

23.06.2018 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по Договору № от 23.06.2018г. является квартира. Согласно п.1.2. Общая площадь Квартиры № определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен, за вычетом площади технических шахт и всех перегородок с учетом площади балкона и предварительно составляет 53,2 кв.м, (при расчете общей площади квартиры применены коэффициенты для расчета площади балконов 0,3 и лоджий 0,5).

Согласно п. 4.1. стоимость квартиры составляет 4 777 221,68 рублей, истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме.

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию за № №, выдано Министерством строительного комплекса Московской области 19.08.2019г.

Застройщик в своих интересах не указал в Договоре срок начала передачи. Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию 19.08.2019г., справедливо считать, сроком начала передачи.

Ответчик не исполнил п 6.1.4. Договора и п.4, ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, в части, Истец не был надлежащим образом уведомлен о сроке начала передачи и принятия объекта долевого строительства, ответчик в договоре срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не прописал.

Данный факт подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Письмо от Застройщика с почтовым идентификатором 14344238006759, в почтовое отделение <адрес><адрес>, письмо с вложенным его уведомлением не поступало. Истцу по адресу регистрации: <адрес><адрес>, мкр. <адрес>, <адрес> уведомление не вручалось.

Участник долевого строительства, не получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, не мог своевременно приступить к его принятию в предусмотренный в уведомлении срок, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Узнав на сайте Застройщика, что идет выдача ключей, представитель Истца направил Застройщику заявление вх. № от 04.12.2019г. о том, что Застройщик не направил Истцу уведомление о сроке начала передачи Квартиры №, не дождавшись уведомлений представитель Истца приступил к приемке Квартиры №.

ДД.ММ.ГГГГ при очередном приёме - передаче квартиры, замечания устранены не были.

По требованию представителя истца, указать в акте выявленные недостатки по <адрес>, застройщик отказался. На основании этого ДД.ММ.ГГГГ представитель истца отказался от подписания, заранее заготовленного застройщиком передаточного акта о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Представителем истца был составлен акт о недостатках, но застройщик акт не подписал, в котором были указаны несоответствия <адрес>. По данному факту были поданы застройщику претензии № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ 0г. с указанием недостатков по <адрес>.

На требования устранить выявленные недостатки от застройщика был получен односторонний акт передачи квартиры. В претензии от 11.08.2020г. вх. № истец просил застройщика, в добровольном порядке. В приложение № к договору № от ДД.ММ.ГГГГг., план <адрес> по внутренним размерам площадь квартиры указаны с учетом толщины стен черновой отделки 52.4 кв.м., общая площадь жилых помещений с учетом понижающих коэффициентов балкона - 53,2 кв.м. Застройщик не выполнил взятые на себя обязанности (работы) в соответствии с требованиями договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Застройщик для заключения дополнительного соглашения к договору № от 23.06.2018г. на оплату увеличения площади квартиры участнику долевого строительства не направлял. Истец считает пункт 3 одностороннего передаточного акта датированный ДД.ММ.ГГГГ нарушает права.

04.06.2020г. акт осмотра квартиры не был подписан застройщиком и истцом, застройщик отказался вносить в акт замечания, которые имелись на момент осмотра, было решено с застройщиком, выдать истцу на руки акт осмотра, для указания недостатков, имеющихся на момент осмотра квартиры - на 3 л и 5.06.2020г. возвратить акт с указанными недостатками в ООО «УК АЛЛЮР», что и было сделано.

30.06 2020г. Истец получил письмо от застройщика исх. 548 от 17 июня 2020 г. с вложенной копией комиссионного акта датированного 4 июня 2020 г., который был составлен без недостатков. С этим актом полностью истец не согласен.

06.07.2020 г. в досудебной претензии вх. № 59, в приложении, был передан застройщику акт осмотра объекта долевого строительства квартиры на 6 л. в 2 экз. уже повторно и акт на 3 л. заполненный застройщиком, для доказательства, что акт осмотра квартиры не подписывался комиссией 04.06.2020 г.

15.07.2020г. вх. № застройщику направил письмо, где просил застройщика ответить на досудебную претензию вх. № от 6 июля 2020г с приложенным актом осмотра объекта долевого строительства (квартиры) от 04.06.2020г. в двух экземплярах, для его подписания членами комиссии со стороны застройщика и в письменной форме сообщить о своем решении по подписанию акта и его возврате в адрес участника долевого строительства.

24 июля 2020 г. от Застройщика было получено письмо исх. № от 08 июля 2020 г., где застройщик сообщил, что замечания изложенные в представление претензии отсутствуют, объект долевого строительства соответствует градостроительным нормам РФ, проектной документации, а также иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством РФ.

Истец третий раз в претензии от 11.08.2020г. вх. №, указал все недостатки <адрес> по машиноместу № застройщику, просил застройщика, в добровольном порядке отменить односторонний акт от 08 июля 2020г. Застройщик просьбу истца оставил без ответа.

В письме 02.06.2020г. исх. №.519 от 22 мая 2020г., Застройщик согласило устранить недостатки в <адрес> назначить очередной осмотр в срок до 19.06.2020 г.

При очередном приёме - передаче квартиры 04.06.2020 г., на требование, указать в акте выявленные недостатки по <адрес>, застройщиком было отказано.

Застройщику было сообщено письменно вх.169 от 04.12.2019г.; вх. 10 от 30.01.2020 г, вх. № от ДД.ММ.ГГГГ; вх. 44 от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии уведомления о дате начала приема квартиры.

Участник долевого строительства по адресу регистрации; 143443, <адрес>. <адрес>. <адрес> уведомление не получил. Оснований для выдачи одностороннего акта у застройщика не имелось.

До заключения Договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве дополнительно не правомерно были навязаны дополнительные договора оказания услуг, учредителем является ООО «Отрада Девелопмент» ФИО2.

По договору №% от ДД.ММ.ГГГГг., на оказание услуг по подбору объекта недвижимости квартиры внесена сумма 97 494 рублей. Стоимость объекта недвижимости составила 4 874 716 рублей.

Договор по обеспечению проведения государственной регистрации № №-рег. от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг обеспечения государственной регистрации права собственности правоприобретателя на квартиру, цена услуги 38 000 рублей.

До заключения Договор № от ДД.ММ.ГГГГг. участия в долевом строительстве дополнительно не правомерно были навязаны дополнительные договора оказания услуг, учредителем является ООО «Отрада Девелопмент» ФИО2.

Договор оказание услуг по подбору объекта недвижимости №/№ от ДД.ММ.ГГГГг., на машиноместо № внесена сумма 40 000 рублей. Стоимость объекта недвижимости составила 595 000 рублей.

Договор на оказание услуг по обеспечению проведения государственной регистрации № №. от ДД.ММ.ГГГГ, на оказание услуг обеспечения государственной регистрации права собственности правоприобретателя на машиноместо 98, цена услуги 28 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО СЗ «Отрада Девелопмент» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, просила снизить размер компенсации морального вреда и штрафных санкций на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик ОО «УК АЛЛЮР» своего представителя в суд не направил, извещен, мнения относительно заявленных требований не выразил.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ч. 1, 2, 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из дела и установлено судом, 28.07.2018г. между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве. Объект долевого строительства, машиноместо №, по проектной документации расположено на -1 этаже, площадью 13.3 кв.м.

25.01.2020г. истцом были произведены замеры размеров машиноместа № в присутствии представителя управляющей компании ООО «УК АЛЛЮР», застройщик при просмотре машиноместа № не присутствовал, доверенности от застройщика представитель управляющей компании не имел, составлять акт наличии недостатков машинометса отказался.

По результатам осмотра машиноместа истец направил ответчику досудебное требование вх. № от ДД.ММ.ГГГГ о неисполнении условий договора в части недостатков машиноместа, однако доказательств такого несоответствия не представил.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлен и направлен истцу односторонний акт приема-передачи машиноместа.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по Договору № от 23.06.2018г. является квартира. Согласно п.1.2. Общая площадь Квартиры № определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен, за вычетом площади технических шахт и всех перегородок с учетом площади балкона и предварительно составляет 53,2 кв.м, (при расчете общей площади квартиры применены коэффициенты для расчета площади балконов 0,3 и лоджий 0,5).

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию за № RU№, выдано Министерством строительного комплекса Московской области 19.08.2019г.

По мнению истца ответчик не исполнил п 6.1.4. Договора и п.4, ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, в части, поскольку истец не был надлежащим образом уведомлен о сроке начала передачи и принятия объекта долевого строительства, ответчик в договоре срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не указал.

Представитель истца направил Застройщику заявление вх. № от 04.12.2019г. о том, что Застройщик не направил истцу уведомление о сроке начала передачи Квартиры №, не дождавшись уведомлений представитель истца приступил к приемке Квартиры №.

04.06.2020 г. при приёме-передаче квартиры по требованию представителя истца, указать в акте выявленные недостатки по <адрес>, застройщик отказался. На основании этого 04.06.2020 г. представитель истца отказался от подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков.

Представителем истца был составлен акт о недостатках, но застройщик акт не подписал, в котором были указаны несоответствия <адрес>. По данному факту были поданы застройщику претензии № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием недостатков по <адрес>, однако доказательств наличия таких недостатков к требованиям и претензиям приложено не было.

30.06 2020г. истец получил письмо от застройщика исх. 548 от 17 июня 2020 г. с вложенной копией комиссионного акта датированного 4 июня 2020 г., который был составлен без недостатков. С этим актом полностью истец не согласен.

24 июля 2020 года истцом от Застройщика было получено письмо исх. № от 08 июля 2020 года, где застройщик сообщил, что замечания изложенные в представление претензии отсутствуют, объект долевого строительства соответствует градостроительным нормам РФ, проектной документации, а также иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством РФ, а так же односторонний акт приема-передачи.

Разрешая требования о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительными суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, срок передачи квартиры согласно договору определен не позднее 30.03.2020 года.

28 августа 2019 года (исх №) истец уведомлен о завершении строительства жилого <адрес> приглашен на приемку квартиры.

Начиная с 30 января 2020 года истец уклонялся от приемки квартиры.

Исходя из переписки между истцом и ответчиком следует, что представитель истца неоднократно уведомлялся застройщиком о том, что наличие заявленных им недостатков объекта долевого строительства (квартиры) не препятствуют ее использованию по назначению, а все выявляемые недостатки подлежат устранению застройщиком в переделах гарантийного срока.

19.02.2020 г. ответчик уведомил истца об устранении недостатков квартиры. 04 июня 2020 года составлен комиссионный акт осмотра квартиры, в соответствии с которым в квартире отсутствовали какие либо недостатки. В связи с уклонением истца от приемки квартиры, ответчиком составлен и направлен истцу односторонний акт от 08.07.2020 года.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Частью 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения..

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства только в случае несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 6 статьи 8). Из приведенной нормы материального права следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. Обязанность застройщика направлять участнику долевого строительства составленный в одностороннем порядке документ о передаче объекта долевого строительства, действующее законодательство не содержит.

В силу приведенных норм права, принятие объектов долевого строительства с недостатками не лишает участника долевого строительства возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшения цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Законом и условиями договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. При этом участник долевого строительства вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Даже в случае выявления в объекте долевого строительства недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять объект с указанием недостатков и зарегистрировать на него в установленном законом порядке право собственности.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворении требований истца о признании недействительными одностороннего акта приема-передачи квартиры от 08.07.2020 года.

Так же истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 19.09.2019 по 15.03.2021 года в размере 501 289 рублей 79 копеек и машиноместа за период 27.03.2020 год по 15.03.2021 года в сумме 13190 рублей 50 копеек.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования в связи с тем, что срок установленный договором для передачи объекта долевого строительства – квартиры 30.03.2020 года, извещение о необходимости приять объект направлено в адрес истца своевременно, что подтверждает добросоветсность действий ответчика, 30 января 2020 года истец уклонялся от приемки квартиры, так же 19.02.2020 года ответчик уведомил истца об устранении недостатков квартиры, однако несвоевременное составление акта приема-передачи вызвано недобросоветснями действиями истца по нежеланию принять объект долевого строительства.

28 августа 2019 года (исх. № 761) истец уведомлен о завершении строительства Жилого дома № 16 и приглашен на приемку машиноместа.

Начиная с 25 января 2020 года истец уклонялся от приемки машиноместа. Исходя из переписки между истцом и ответчиком следует, что представитель истца уведомлялся Застройщиком о том, что наличие заявленных им недостатков объекта долевого строительства (машиноместа) в виде несогласия с площадью машиноместа не препятствуют его использованию по назначению (исх. № 21 от 03.02.2020 г.).

В связи с уклонением истца от приемки машиноместа, ответчиком составлен односторонний акт от 25.03.2020 года (уведомление № 761 от 28.08.2019 года о приемки машиноместа получено оператором связи 14.09.2019 г., в связи с чем начиная с 22.11.2019 года ответчик в силу п. 6.2.2. договоров участия в долевом строительстве вправе составить односторонний акт) в связи с чем оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства машиноместа суд не усматривает.

В связи с отсутствием в действиях ответчика нарушения прав истца в части несоблюдения сроков передачи объектов долевого строительства, суд не находит оснований для взыскания штрафа, как меры ответственности за нарушения прав потребителя.

Кроме того, истец просит суд о взыскании расходов на устранение строительных недостатков квартиры и разности в площади машиноместа.

Определением суда от 29 июня 2021 года по ходатайству представителя ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО «ЦЗСТЭ» рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в процессе исследования квартиры истца составляет – 196 535 рублей, стоимость выявленных недостатков машиноместа в связи с уменьшением фактической площади составляет – 13 354 рубля.

Анализируя вышеуказанные нормы права, письменные доказательства, заключение эксперта суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требования истца о возмещении расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства квартиры в размере 196 535 рублей, машиноместа в размере 13 354 рубля.

Истец просит суд так же признать недействительным договор №ДД.ММ.ГГГГ, на оказание услуг по подбору объекта недвижимости квартиры, признать недействительным договор на оказание услуг по обеспечению проведения государственной регистрации № №-рег. от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор на оказание услуг по подбору объекта недвижимости машиноместа №/№ от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор по обеспечению проведения государственной регистрации № ОТР-2/ДДУ/23-3/06/2018/СБР-рег. от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать денежные средства уплаченные по договорам.

Как следует из материалом дела вышеуказанные договора заключены истцом с ООО «Отрада Недвижимость». ООО «Отрада Недвижимость» стороной по гражданскому делу не является, в связи с чем данные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку ответчиком в части заключения данных договоров права истца не нарушены.

Требование истца признать неправомерным увеличение площади на 1.3 кв.м, с 52.3 кв. м. на 53.6 кв. м по кадастровому номеру: №<адрес>. постановка на кадастровый учет 06.11.2019 года в Росреестре по Московской области, г. Красногорск также не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Площадь <адрес> состоит из общей площади <адрес>,6 кв. (в соответствии с ст. 16 ЖК РФ (без балкона) и 0,9 кв.м – площадь балкона ( с учетом пон. коэффициента: 0,3), площадь <адрес> подлежащая оплате по договору участия в долевом строительстве составляет 54,5 кв.м. (89 797,40 руб. ( цена за 1 кв.м.) х 54.5 кв.м. =5 073 553,10 рублей). Площадь машино- места № составляет 13,3 кв.м.

Согласно выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах площадь <адрес> кадастровым номером 50:11:0020310:2538 составляет 53,6 кв.м. (без площади балкона). Из Листа 2 выписки ЕГРН и Технического плана жилого <адрес> следует, что площадь квартиры составляет 53,6 кв.м., площадь балкона 0,9 кв.м. (с учетом пон. коэффициента: 0,3). Таким образом, истец обязан оплатить <адрес> соответствии с площадью, указанной Техническом плане жилого <адрес>, внесенной в ЕГРН, а именно 53,6 кв.м. Утверждения Истца, что площадь его квартиры с балконом (с учетом пон. коэффициента: 0,3) составляет 52,3 кв.м. противоречит сведениям, содержащимся в Техническом плане жилого <адрес>, внесенными в ЕГРН.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое предоставлено органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации недвижимости орган государственной власти либо орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) посредством отправления его в электронной форме.

В силу части 4 статьи 40 указанного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машиномест.

Из положений статьи 18, пункта 7 части 2 статьи 14, п. 4. Статьи 21, статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости, части 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, осуществляется на основании заявлений с прилагаемыми документами, в частности технического плана подписанного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера, который также является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 Положения о министерстве жилищной политики Московской области, утвержденного постановлением Правительства Московской области от 2 октября 2018 года N 688/35, (далее - Положение) Министерство является центральным исполнительным органом государственной власти Московской области специальной компетенции, проводящим государственную политику и осуществление исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в отдельных сферах жилищной политики и градостроительной деятельности.

Соответственно, обязанность предоставить в орган регистрации сведения для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, возлагается на орган государственной власти либо орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а именно на Министерство жилищной политики Московский области.

Из указанного выше следует, что застройщик не осуществляет обмеры поставленных на кадастровый учет помещений построенного жилого <адрес>. Данные сведения содержаться в ЕГРН на основании Технического плана жилого <адрес>, составленном квалифицированным кадастровым инженером ФИО3, и именно на основании данного технического плана и сведений внесенных Министерством в ЕГРН Застройщик в свою очередь осуществляет взаиморасчеты с участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

При этом, если площадь <адрес> / машино- места №, указанная в Техническом плане жилого <адрес> по мнению участника долевого строительства не соответствует действительности, то Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости указан в статье 61 Закона о государственной регистрации недвижимости. В силу которой, техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в техническом плане, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

В силу вышеуказанных законодательных норм и в силу раздела 4 Договоров участия долевого строительства расчёты по Договору участия в долевом строительстве осуществляются именно на основании замеров площадей квартир, указанных кадастровым инженером в Техническом плане жилого дома, на основании которого сведения о площадях помещений жилого дома содержаться в ЕГРН.

Действующее законодательство и условия Договора участия в долевом строительстве содержат обязательства Застройщика осуществлять взаиморасчеты с участником долевого строительства на основании сведений по площадям квартир жилого <адрес> внесенных в ЕГРН и в Технический план жилого дома. При этом, как следует из искового заявления истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением об исправлении технической и/ реестровой ошибки, также как РОСРЕЕСТР не уведомлял правообладателя о наличии в техническом плане жилого <адрес> реестровой и/ технической ошибки, на основании которых площадь <адрес> машино- места № подлежит изменению.

Взаиморасчеты с истцом производятся на основании площадей квартир, указанных в Техническом плане жилого <адрес>, внесенных в ЕГРН. РОСРЕЕСТР не уведомлял истца (как правообладателя <адрес>) о наличии в техническом плане жилого <адрес> реестровой и/ технической ошибки, на основании которых площадь <адрес> машино- места № изменились. С требованиями об исправлении технической /реестровой ошибки истец в суд не обращался.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, законом установлена презумпция причинения морального вреда потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем) предусмотренных законами и иными правовыми актами РФ прав потребителя, в связи с чем, потерпевший освобожден от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий. Данная правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда РФ от 16 октября 2001 года N 252-0.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей, с учетом степени вины ответчика и степени нравственных страданий истца.

Требования истца признать неправомерными начисляемые по лицевым счетам: № по <адрес>№ по машиноместу №. платежи за коммунальные услуги и отменить их также не подлежат удовлетворению являются необоснованными в силу следующего.

В соответствии с п.п. 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Часть 1 ст. 155 ЖК РФ гласит, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Жилищно-коммунальные услуги предоставляются истцу управляющей компанией ООО «УК АЛЛЮР» в соответствии с утвержденным на общем собрании договором управления многоквартирного <адрес>, которым предусмотрено, что плата за управление, содержание и техническое обслуживание общего имущества жилого дома устанавливается в размере 35,69 рублей за 1 кв.м. общей площади жилого/нежилого помещения, а потребленные коммунальные ресурсы оплачиваются согласно тарифов, утвержденных уполномоченными органами государственной /исполнительной власти.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец просит суд о взыскании судебных расходов на нотариальное удостоверение полномочий представителя (доверенности) в размере 3 100 рублей.

Как усматривается из доверенности, выданной истцу 27.11.2019 года на право представлять его интересы в суде, она выдана не исключительно для осуществления представительства по данному спору, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца по взысканию расходов на оплату нотариальной доверенности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «Отрада Девелопмент», ООО «УК АЛЛЮР» о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства, признании неправомерным увеличения площади квартиры, признании недействительными договоров на оказание услуг по подбору и государственной регистрации объектов недвижимости, признании неправомерным начисления коммунальных платежей, взыскании расходов на устранение строительных недостатков квартиры и машиноместа, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов по договорам участия в долевом строительстве квартиры и машиноместа, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «Отрада Девелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства - квартиры в сумме 196 535 рублей, денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства - машиноместа в размере 13 354 рубля, компенсацию морального вреда 5 000 рублей.

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО СЗ «Отрада Девелопмент», ООО «УК АЛЛЮР» в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Климова