Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пяташова А.П. к Малахову С.И. о государственной регистрации перехода права собственности.

у с т а н о в и л:

По купли-продажи от 26.03.2012 года Пяташов А.П. приобрел у Малахова С.И. долю в праве общей долевой собственности-8,14 га земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенный в СПК « Алексеевский» Алексеевского района. Покупная цена- <данные изъяты> была передана продавцу по расписке. Представителем истца и представителем ответчика (Шусть О.А) 05.04.2012 года, были сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Малахов С.И. отзывает доверенность на имя Шусть О.А., о чем распоряжение нотариуса от 06.04.2012 года, а 07.04.2012 года от Малахова С.И. в Алексеевский отдел Управления Росреестра от Малахова С.И. поступило заявление о возврате документов, что является препятствием к государственной регистрации права.

Дело инициировано иском Пяташова А.П. который просит произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на указное в договоре недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель истица Пяташова А.П.- Семина Г.В. поддержала исковые требования.

Ответчик Малахов С.И. и ее представитель Шемякин В.М. иск не признали.

Представитель 3-го лица на стороне ответчика М. в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на иск.

Представитель 3-го лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в лице Алексеевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области) – Берестовая С.П. пояснила, что в случае принятия положительного для истца решения, будет произведена государственная регистрация перехода права собственности на основании судебного решения.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно договора купли-продажи от 26 марта 2012 года Пяташова А.П приобрел у Малахова С.И.долю в праве общей долевой собственности размером 8,14 га на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства площадью 8547002 с кадастровым номером № ..., расположенный в СПК « Алексеевский».

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им(ими)лица.

Из положений вышеприведенной нормы следует, что стороны по договору обязаны обратиться в регистрационный орган в соответствии с законом и предоставить все необходимые для регистрации документы.

Как следует из документов представленных Алексеевским отделом Росреестра 05 апреля 2012 года с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обратились представитель продавца Малахова С.И.- Шусть О.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 30 марта 2012 года и от имени покупателя Пяташова А.П.- Семина Г.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Впоследствии Малахов С.И. отменяет доверенность на имя Шусть О.А. о чем распоряжение нотариуса от 06.04.2012 года поступившее в Алексеевский отдел Управления Росреестра 09.04.2012 года.

Так же 07 апреля 2012 года лично Малахов С.И. подал в Алексеевский отдел Росреестра заявление о возврате документов, представленных на гос. регистрацию.

23 марта 2012 года между Малаховым С.И.(продавцом) и М. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, где предметом следки выступает тоже имущество, что и в договоре купли-продажи от 26.03.2012 года с Пяташовым А.П. Заявление о гос. регистрации права подано сторонами сделки(их представителями ) 07 апреля 2012 года.

Действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности не были произведены ввиду принятия судом запретительных мер в целях обеспечения иска определением от 21 мая 2012 года.

Таким образом, одно и тоже имущество Малаховым С.И. было продано дважды Пяташову А.П. и М.

То обстоятельство, что Малаховым С.И.перечислены в возврат Пяташову А.П. деньги, не свидетельствует, что сделка расторгнута, поскольку Пяташов А.П. не получает деньги и не совершает иных действий свидетельствующих о добровольном расторжении договора. Более того, истец настаивает на государственной регистрации перехода права по заключенному с ним договору.

По правилам ч.3 ст. 551 ГК РФ, в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы истца, его представителя об уклонении Малахова С.И. от государственной регистрации перехода права собственности суд находит заслуживающими внимание.

Договор купли-продажи от 26 марта 2012 года оформлен путем составления одного документа, подписан сторонами, что соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, стороны определили предмет сделки, его цену, денежные средства переданы от покупателя к продавцу, стороны достигли договоренности по всем существенным условиям договора купли-продажи. Принадлежность Малахову С.И. земельной доли и право на распоряжение ею подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 октября 2011 года. Продаваемое имущество на момент заключения сделки в споре не состояло, единственным его титульным владельцем являлся Малахов С.И.

Суд приходит к выводу, что сторонами выполнены все условия, предусмотренные ст.ст.ст. 551, 554-556 ГК РФ.

То, что акт передачи имущества от продавца к покупателю не составлялся существенное значение для дела не имеет, так же как и добросовестность приобретения на что ссылается 3-е лицо М. в своих возражениях на иск.

Договор купли-продажи от 26.03.2012 года ответчиком, 3-м лицом не оспаривается, вопрос о его расторжении, признании недействительным не ставится.

Положения ст.432 ГК РФ во взаимосвязи со ст.554 ГК РФ указывают, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие место расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке. Договор считается заключенным если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае предметом сделки является доля в праве на земельный пай, который входит в общий массив земель сельхоз. назначения, выделен он не был, а поэтому реальная передача земельной доли от продавца к покупателю производилась путем передачи правоустанавливающих документов на земельный пай и подачей заявления о регистрации перехода права собственности. Кроме того, в самом договоре купли-продажи имеется ссылка, что некоторые положения договора имеют силу передаточного акта, что соответствует нормам ст. 556 ГК РФ.

Действия Малахова С.И. после поступления в Алексеевский отдел Росрееста заявлений от представителей сторон по сделки о государственной регистрации перехода права собственности: по отзыву доверенности выданной на имя Шусть О.А., обращение с заявлением о возврате документов, заключение договора купли-продажи с 3-м лицом в отношении того же имущества, которое выступало и предметом по сделки с Пяташовым А.П., свидетельствует об уклонении Малахова С.И. от государственной регистрации перехода права собственности.

Само по себе отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом (п. 60 Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

То, что земельный пай на момент оформления сделки находился в аренде ООО «АВАНГАРД-АГРО-Белгород» значения для дела не имеет и на существо спора не влияет.

Доводы ответчика, что он заблуждалась относительно стороны покупателя не состоятельны, т.к. Малахов С.И. сам подписывал договор купли-продажи, расписку в получении денег и имел возможность ознакомиться с покупателем продаваемого им имущества и отказаться от совершения сделки в случае если покупатель его не устраивал.

Основанием заключения второго договора купли-продажи явилось то, что М. предложил за продаваемое имущество большую покупную сумму, что подтвердил сам Малахов С.И. в судебном заседании.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободы в заключении договора. Из составленной сторонами расписки 27 марта 2012 года видно, что продавца устраивала общая цена продаваемого недвижимого имущества. Эта цена была уплачена покупателем непосредственного продавцу наличными деньгами, о чем составлена расписка. Каких-либо сомнений цена продаваемого имущества у продавца не вызывала.

То, что по смыслу ст. 551 ГК РФ право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, однако покупатель этого имущества, являясь его добросовестным владельцем, вправе обращаться за защитой своих прав, нарушенных в этот период действиями продавца, в частности о понуждении к гос. регистрации перехода права собственности.

Так же, при разрешении спора, суд учитывает положение п. 61 под. 6 Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, в соответствии с которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещение убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка исполнена сторонами и препятствий к ее государственной регистрации не имеется, а поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск Пяташова А.П. к Малахову С.И. о государственной регистрации перехода права собственности признать обоснованным и удовлетворить.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в лице Алексеевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области) произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Пяташову А.П. на долю в праве общей долевой собственности-8,14 га земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенный в СПК « Алексеевский» Алексеевского района Белгородской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородской областной суд через Алексеевский районный суд в течении месяца со дня со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья -подпись- Чуприна Н.П.