Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к администрации города Сочи о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание, назначение: апартаменты, площадью 957 кв.м, этажность 4, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 913 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; определении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> - «гостиничное обслуживание».

В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 913 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ срок аренды земельного участка составляет 49 лет.

На данном земельном участке, указывает истец, расположен объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью 238,9 кв.м, собственником которого является он, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью 238,9 кв.м, расположенный по <адрес>, возникло у него на основании договора купли-продажи от 2018 года. Объект незавершенного строительства был возведен на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного бывшему правообладателю ЗАО «Лукойл-Нефтегазстрой».

Как указывает истец, с учетом положения ч.21.5 ст.51 Градостроительного кодекса РФ он, как новый собственник, осуществляя свои правомочия и не нарушая прав и интересов других граждан, своими силами и средствами с целью улучшения эксплуатационных характеристик осуществил перепланировку подкрышного пространства, принадлежащего ему объекта, в результате которой установил внутренние лестницы, отгородил перегородками санузлы, комнаты. В результате произведенных им строительных работ увеличилась площадь, этажность и изменилось назначение объекта недвижимого имущества с «жилого дома» на «нежилое здание - апартаменты», что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ год.

Фактически, указывает истец, возведенный объект имеет следующие характеристики: объект недвижимого имущества - здание, этажность: 4, общей площадью 957 кв.м, назначение: «нежилое здание - апартаменты», что не соответствует выданному разрешению на строительство. Он по завершении строительных работ обратился в администрацию города Сочи с уведомлением об окончании строительства, которое впоследствии было возвращено письмом департамента архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№ без рассмотрения по существу.

В судебном заседании представитель истца, по доверенности ФИО2, исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика – администрации города Сочи, по доверенности ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Участвующий в судебном заседании представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, по доверенности ФИО4, исковые требования в части возложения обязанностей на Управление Росреестра по Краснодарскому краю не поддержала, просила в их удовлетворении отказать, в остальной части исковые требования оставила на усмотрение суда, в соответствии с действующим законодательством РФ.

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела, представленные письменные доказательства в их совокупности, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Как установлено судом, следует из материалов дела, ФИО5 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 913 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ срок аренды земельного участка составляет 49 лет.

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью 238,9 кв.м, собственником которого является он, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью 238,9 кв.м, расположенный по <адрес>, возникло у истца на основании договора купли-продажи от 2018 года.

Объект незавершенного строительства был возведен на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного бывшему правообладателю ЗАО «Лукойл-Нефтегазстрой».

Согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перепланировку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

С учетом положения ч.21.5 ст.51 Градостроительного кодекса РФ истец, как новый собственник, осуществляя свои правомочия и не нарушая прав и интересов других граждан, своими силами и средствами с целью улучшения эксплуатационных характеристик осуществил перепланировку подкрышного пространства, принадлежащего ему объекта, в результате которой установил внутренние лестницы, отгородил перегородками санузлы, комнаты. В результате произведенных им строительных работ увеличилась площадь, этажность и изменилось назначение объекта недвижимого имущества с «жилого дома» на «нежилое здание - апартаменты», что подтверждается техническим планом от 09.09.2019 год.

Фактически, возведенный объект имеет следующие характеристики: объект недвижимого имущества - здание, этажность: 4, общей площадью 957 кв.м, назначение: «нежилое здание - апартаменты», что не соответствует выданному разрешению на строительство.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,. вязанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что может подтвердиться при назначении судом экспертизы.

Доказательствами по делу, согласно ст.55 ГПК РФ являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эксперт консалтинг» фактически, на земельном участке с кадастровым номером №, расположен четырёхэтажный объект капитального строительства. Кадастровым инженером ФИО6, подготовлен технический план в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по <адрес>.

Исходя из исследования технического плана и проведенных измерений, объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес>, установлено: назначение здания – нежилое здание, апартаменты, количество этажей – 4, год завершения строительства – 2015, площадь здания – 957,0 кв.м, высота здания – 11,9 м, площадь застройки 247,0 кв.м.

Исследуемый объект капитального строительства расположен в уточненных границах земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>. Объект исследований соответствует основным пунктам строительным нормам и правилам, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к строениям соответствующей категории.

Экспертом сделан вывод о том, что исследуемый объект капитального строительства не создает каких-либо препятствий третьим лицам, чьи земельные участки и строения расположены в непосредственной близости от исследуемого строения, а также не создает угроз жизни и здоровью граждан.

Суд, дав оценку экспертному заключению, приходит к выводу о его принятии в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее высшее образование и длительный стаж работы по специальности, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а, кроме того, оно объективно согласуется с другими исследованными в судебном заседании доказательствами.

При этом, в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции), установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждёнными Решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№, при возведении строения ФИО5 не нарушены, поскольку изначально возведенный жилой дом строился в соответствии с утвержденным проектом, и с учетом реконструкции параметры здания не превышают разрешенные - максимальный процент застройки, коэффициент использования территории, высота здания.

Вместе с тем, отступы от границ земельного участка при строительстве объекта изначально не были предусмотрены утвержденным проектом, согласно которому было выдано разрешение на строительство спорного объекта.

Так, в соответствии с Главой 12 указанных Правил, допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства - зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право - а такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка.

В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру гтния (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов, что и было осуществлено ФИО5

В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п.3 указанной статьи изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно полученным сведениям ИСОГД, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утверждёнными Решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№, земельный участок с кадастровым номером № и объект, принадлежащий истцу, расположен в зоне ОЦ-1 - жилая и общественно - деловая зона.

Согласно указанным Правилам в зоне ОЦ-1 - «жилая и общественно - деловая зона» основным видом разрешенного использования является, в том числе, гостиничное обслуживание.

Законодательство Российской Федерации не содержит определения такого понятия, как апартаменты.

В Жилищном кодексе РФ приведен закрытый перечень видов жилых помещений: жилые дома, часть жилого дома, квартиры, часть квартиры, комната.

Указанное позволяет сделать вывод, что апартаменты не являются жилыми помещениями, как гостиницы и общежития.

Вместе с тем, размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам, установленным для гостиниц или общежитий.

Таким образом, апартаменты - это нежилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.

При этом, согласно пункту 3.1 Свода правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Соответственно, согласно указанному Своду правил апартаменты включены в ряд жилых помещений, не предназначенных для постоянного проживания, и к которым устанавливаются похожие требования как к жилым помещениям.

В связи с чем, изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства не нарушает градостроительные нормы и правила, права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пунктов 11, 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До ДД.ММ.ГГГГ орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Пунктом 13 статьи 34 закона № 171-ФЗ предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Таким образом, в пределах указанных в пунктах 11-13 статьи 34 закона № 171-ФЗ полномочий орган местного самоуправления не устанавливает новый либо изменяет прежний вид разрешенного использования земельного участка, а приводит в соответствие ранее установленный вид разрешенного использования действующему Классификатору.

При данных обстоятельствах суд находит исковые требования обоснованными, изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203007:63 с «для индивидуального жилищного строительства» на «гостиничное обслуживание», поскольку данное изменение будет соответствовать виду разрешенного использования земельных участков, установленному классификатором видов разрешенного использования земельных участков для территории соответствующей зоны ОЦ-1, а также будет соответствовать назначению жилого строения, расположенного на этом земельном участке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к администрации города Сочи о признании права собственности на нежилое здание – удовлетворить.

Признать право собственности ФИО5 на нежилое здание, назначение: апартаменты, площадью 957 кв.м, этажность 4, расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 913 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Определить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> - «гостиничное обслуживание».

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю на основании заявления, поданного ФИО5, настоящего судебного акта и технического плана, выполненного на основании настоящего судебного акта без истребования дополнительных документов осуществить постановку на государственный кадастровый учет и регистрацию права за ФИО5 на нежилое здание, назначение: апартаменты, площадью 957 кв.м, этажность 4, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, расположенное на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 913 кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с «для индивидуального жилищного строительства» на «гостиничное обслуживание» на основании решения суда и технического плана, выполненного в соответствии с судебным актом, по заявлению ФИО5 без истребования дополнительных документов.

Обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений заключить дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, в части изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для индивидуального жилищного строительства» на «гостиничное обслуживание».

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Р.Т.Тайгибов

Мотивированное решение составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ года