Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, признании договора аренды действующим, восстановлении записи в ЕГРП о правах арендатора, по иску СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО2 Баладжа оглыр о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении,

с участием представителя истца и представителя ответчика,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Красногвардейский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», в котором требовал признать недействительным односторонний отказ СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012, оформленный уведомлением от 12.04.2019 №26198-20.9/19, признать Договор аренды №07-А003200 от 10.02.2012 действующим, восстановить запись в ЕГРП о правах ФИО2 как арендатора по договору аренды №07-А003200 от 10.02.2012.

В обоснование требований указал, что между сторонами 10.02.2012 заключен аренды №07-А003200, по условиям которого истцу предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 255,6 кв.м., срок действия договора до 09.02.2019. Уведомлением от 12.04.2019 №26198-20.9/19 ответчик сообщил истцу об одностороннем отказе от договора аренды в связи с несоблюдением ФИО2 условий договора, обязывающих арендатора уведомить арендодателя в течении пяти дней о заключении договора субаренды. Между тем ответчик не учел то обстоятельство, что истец своевременно уведомил СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о заключении договора субаренды путем подачи соответствующего заявления 28.02.2019.

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») обратилось в Кировский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2, в котором просило взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды №07-А003200 от 10.02.2012 за период с 01.02.2018 по 31.07.2018 в сумме 788 428,01 рублей, пени за допущенную просрочку уплаты арендных платежей в сумме 114 769,71 рублей, расторгнуть договор аренды №07-А003200 от 10.02.2012 и выселить ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением от 24.06.2019 Кировский районный суд города Санкт-Петербурга дело иску СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО2 передано на рассмотрение в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга для рассмотрения по существу по правилам подсудности,

Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30.09.2019 дело принято к производству, присвоен №2-5537/2019.

Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 09.10.2019 дела №2-5537/2019 по иску ФИО2 к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и №2-4934/2019 по иску СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО2 объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с присвоением делу №2-4934/2019.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя ФИО3, который заявленные требования просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» отказать, поддержав представленную письменную позицию.

Представитель СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражала, требования СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» поддержав в полном объеме, отсутствие задолженности по договору аренды и погашение ФИО2 пени в частичном размере подтвердила.

Выслушав объяснения сторон, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

10.02.2012 между ФИО2 и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключен договор аренды №07-А003200.

Согласно п.1.1. договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 предметом указанного договора является предоставление Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодателем) гражданину РФ ФИО2 (арендатору) во временное возмездное владение и пользование нежилого помещения общей площадью 255,6 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> площадью 255,6 (двести пятьдесят пять целых и шесть десятых) кв.м., подвал, кадастровый <№> часть помещения <№> площадью 180,2 (сто восемьдесят целых и две десятых) кв.м. в помещении <№> площадью 255,6 (двести пятьдесят пять целых и шесть десятых) кв.м., подвал, кадастровый <№> часть помещения <№> площадью 75,4 (семьдесят пять целых и четыре десятых) кв.м.».

Дополнительным соглашением №1 от 10.02.2012 к договору аренды №07-А003200 от 10.02.2012 срок действия указанного договора аренды продлен до 09.02.2022.

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.07.2017 г. №281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и Уставом СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга возложено на СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

03.08.2018 года СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» выявило наличие задолженности по договору аренды №07-А003200 от 10.02.2012 за период с 01.02.2018 по 31.07.2018 в сумме 788 428,01 рублей.

03.08.2018 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направило в адрес арендатора, ФИО2 претензию исх. №3293-пр./18, в которой потребовало от арендатора погасить задолженность по арендной плате по договору аренды №07-А003200 от 10.12.2012 за период 01.02.2018 по 31.07.2018 в сумме 788 428,01 рублей; уплатить пени в размере 0,15% от суммы задолженности в общем размере 114 769,71 рублей; обратиться в СПб ГКУ для подписания соглашения о расторжении договора аренды №07-А300200 от 10.12.2012 и обеспечить освобождение арендованного имущества, передав его арендодателю по акту приема-передачи. В претензии указано, что она СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» расценивается в качестве письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с требованиями ст.ст. 619, 309, 310 ГК Российской Федерации.

Как указывает истец СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», подача 17.04.2019 искового заявления в суд обусловлена тем, что арендатор ФИО2, требований претензии исх. №3293-пр./18 от 03.08.2018 не исполнил.

Арендатор ФИО2 допустил нарушение условий п. 3.4. договора аренды №07-А003200 от 10.12.2012, устанавливающего, что арендодатель вносит арендную плату до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала при поквартальной оплате арендной платы, либо до десятого числа оплачиваемого месяца при помесячной оплате арендных платежей.

Пунктами 5.3., 5.3.2. договора аренды №07-А003200 от 10.12.2012 установлено, что в случае возникновение задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение трех месяцев договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

Неполучение арендодателем арендной платы за период с 01.02.2018 по 31.07.2018 в сумме 788 428,01 рублей причинило ущерб арендодателю, в значительной степени лишив его дохода от получения в указанный период арендной платы, на получение которого он рассчитывал при заключении договора аренды №07-А300200 от 10.12.2012.

При указанных обстоятельствах допущенное ФИО2, арендатором по договору аренды №07-А300200 от 10.12.2012, нарушение условий договора о внесении арендной платы носит существенный характер и является основанием для расторжения указанного договора аренды по решению суда на основании норм ст.ст. 309, п.2 ст. 450, 614, 619, 622 ГК Российской Федерации.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения заявленных требований СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» возражал, указывая на несоответствие фактических оснований искового заявления СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» действительности.

Претензия СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» исх. №3293-пр/18, подписанная 03.08.2018 года была направлена в адрес арендатора, ФИО2, регистрируемым почтовым отправлением с почтовым идентификатором 19084626149280 только 29.08.2018 и вручена адресату 09.10.2018.

При этом арендатор ФИО2 в добровольном порядке погасил задолженность, в период с 07.08.2018 по 02.02.2019, что подтверждается представленными платежными документами и актом сверки платежей 700068437 от 20.06.2019 по договору №07-А003200 от 10.02.2012, отражающим отсутствие у арендатора задолженности за период с 01.02.2018 по 31.07.2018.

Представитель СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» отсутствие у арендатора ФИО2 задолженности по арендной плате (основного долга) за период с 01.02.2018 по 31.07.2018 на момент подписания (13.03.2019) и подачи (17.04.2019) искового заявления в судебном заседании признал.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о взыскании суммы задолженности по договору 07-А003200 от 10.02.2012 период с 01.02.2018 по 31.07.2018 в размере 788 428,01 рублей не имеется.

Относительно суммы, подлежащей начислению и взысканию неустойки ответчик ФИО2 в порядке ст. 333 ГК Российской Федерации заявил письменное заявление о снижении суммы неустойки до 30 490,00 рублей, представив контррасчет неустойки, мотивировав необходимость ее снижения и представив доказательства добровольной уплаты неустойки в сумме 30 490 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 69-81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016 №7 снижение установленной законом или договором неустойки допускается на основании сделанного ответчиком в суде первой инстанции письменного заявления, содержащего доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016 №7 критериями соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является соблюдение принципа недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного поведение и недопущение ситуации, при которой неправомерное пользование чужими денежными средствами является для должника более выгодным, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК Российской Федерации).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Ответчик ФИО2 указывает, что неустойка, подлежащая начислению в соответствии с п 4.9. договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 составляет 54% годовых (0,15%*360 дней), при том, что город Санкт-Петербург в 2018 году привлекал денежные средства для погашения дефицита бюджета посредством размещения государственного облигационного займа Санкт-Петербурга (Распоряжение Комитета финансов Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2017 №100-р «Об эмиссии государственных облигаций Санкт-Петербурга выпуска RU35002GSP0») с доходностью 7,65% годовых.

При указанных обстоятельствах суд устанавливает наличие оснований для удовлетворения заявления ФИО2 о снижении начисленной по договору аренды №07-003200 от 10.02.2012 неустойки по правилам ст. 333 ГК Российской Федерации до размера 30 490,00 руб. из расчета ставки 15% годовых (двойная ставка рефинансирования ЦБ РФ), что в полном объеме покрывает для арендодателя ущерб, причиненный нарушением условий договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012.

В соответствии с нормой абз.7 ст.619 ГК Российской Федерации арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 450 ГК Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчик ФИО2 до подачи искового заявления, добровольно погасил имеющуюся задолженность и в дальнейшем, что не отрицается представителем СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», не допускал просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд расценивает избранную истцом, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» меру ответственности в виде расторжения договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 несоразмерной степени существенности допущенных арендатором, ФИО2о, нарушений и балансу интересов сторон.

При указанных обстоятельствах, подача арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды спустя два месяца после добровольного погашения арендатором задолженности, не отвечает требованиям норм ст. 619, 450 ГК Российской Федерации, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» исковых требований о расторжении договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 и выселении ответчика ФИО2 из арендуемого нежилого помещения.

В части исковых требований, заявленных ФИО2 суд считает подлежащим удовлетворению требование о признании незаконным одностороннего отказа СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012, оформленного уведомлением от 12.04.2019 №26198-20.9/19 в связи со следующим.

Условие абз. 3 п. 2.2.18 договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 возлагает на арендатора ФИО2 обязанность уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок, со дня заключения договора субаренды с приложением договора субаренды.

Стороны, ФИО2 в исковом заявлении, представленной письменной позиции и в объяснениях, данных в судебном заседании, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» - в возражениях на исковое заявление ФИО2, в объяснениях, данных в судебном заседании, безусловно признают следующие обстоятельства:

- 25.02.2019 арендатор по договору аренды №07-А003200 от 10.02.2012 ФИО2 заключил договор субаренды с субарендатором ИП ФИО4;

- 28.02.2019 арендатор ФИО2 уведомил СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о заключении договора субаренды (уведомление от 28.02.2019 вх. №1078.02-20.9/18);

- 05.03.2019 арендатор ФИО2 предоставил СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» договор субаренды (сопроводительное письмо вх.№1078.02-20.9/18).

Согласно правилам исчисления сроков в гражданском законодательстве, установленных нормами статей 190-194 ГК Российской Федерации установленный договором аренды №07-А003200 от 10.02.2012 пятидневный срок для исполнения арендатором ФИО2 обязанности по уведомлению арендодателя о заключении 25.02.2019 договора субаренды начал свое течение 26.02.2019 года и завершился в понедельник 04.03.2019 года – ближайший рабочий день, следующий за днем окончания срока, пришедшегося на нерабочий день.

При указанных обстоятельствах, осуществление ФИО2 уведомления арендодателя о факте сдачи арендуемого помещения в субаренду 28.02.2019 с предоставлением арендатору договора субаренды 05.03.2019 не отвечает установленному нормами п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации критерию существенности нарушения договора и не может влечь за собой расторжения договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о незаконности одностороннего отказа от 12.04.2019 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 и удовлетворении требований истца ФИО2 в указанной части.

Признание незаконным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012, влечет признание договора аренды №07-А003200 от 10.02.2012 действующим.

Не является надлежащим способом защиты права не подлежит по этой причине удовлетворению заявленное ФИО2 исковое требование о восстановлении записи в ЕГРП о правах ФИО2 как арендатора по договору аренды №07-А003200 от 10.02.2012.

Пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК Российской Федерации в качестве самостоятельного основания возникновения, изменения, прекращения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение.

П. 2 ст. 8.1 ГК Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации.

Процедуры учета объектов недвижимости и регистрация прав на них осуществляются одним органом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальными органами.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям для государственной регистрации права (п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ)

В силу положений п. 2 ст. 13 ГПК Российской Федерации вступивший в законную силу судебный акт является особым правоустанавливающим документом, отличающимся от иных документов признаком обязательности и исполнимости в связи с чем является самостоятельным основанием для внесения записи об установленных им правах (обременениях) на недвижимое имущество в государственный реестр.

При таких обстоятельствах запись о правах ФИО2 как арендатора вносится регистрирующим органом на основании решения суда без соответствующего обязательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, признании договора аренды действующим, восстановлении записи в ЕГРП о правах арендатора удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний отказ СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от договора аренды №07-А003200 от 10 февраля 2012 года оформленный уведомлением от 12 апреля 2019 года №26198-20.9/19, признать договор аренды №07-А003200 от 10 февраля 2012 года, заключенный между ФИО1 и Комитетом по управлению городским имуществом, действующим.

Данное решение является основанием для внесения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу записи о правах ФИО1 как арендатора по договору аренды №07-А003200 от 10 февраля 2012 года.

В удовлетворении исковых требований СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО2 Баладжа оглыр о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2019 года