Гражданский кодекс часть 1

11 ноября 2020 года Центральный районный суд города Читы в составе председательствующего Филипповой И.Н., при секретаре Богомазове А.С.., с участием представителя истца ФИО1, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО2, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите гражданское дело по исковому заявлению ООО ПК «Электро» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов

у с т а н о в и л:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПК «Электро» и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №эт., предметом которого является аренда нежилого помещения №<данные изъяты>. Факт передачи истцом и использование ответчиком нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Ответчик неоднократно нарушала условия договора аренды и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 616 537,75 руб. В адрес ответчика направлены досудебные претензии ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения. Помещение по акту не возвращено, соглашение о расторжении договора не подписано, на претензию ответчик не ответил. Последний платеж от ответчика поступил ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 383,80 руб. Более платежей не поступало. Пеня по договору составила в размере 159 462,38 руб. На основании вышеизложенного, истец с учетом уточнений о том, что фактически помещение ответчиком было сдано ДД.ММ.ГГГГ, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу истца сумму задолженности по договору аренды в размере 1458123,44 руб., в том числе 1214811,94 руб. – сумму основного долга и 243311,5 руб. – договорную пеню, расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель ООО ПК «Электро» в судебном заседании требования с учетом последних уточнений поддержал.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, в суд направила представителя, который представил возражения за заявленные требования, указал на неправомерность начисления арендных платежей после ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец прекратил доступ истца в арендуемое помещение, о чем работниками ответчика в одностороннем порядке составлен акт, ходатайствовал о применении к требованиям истца положений ст.333 ГК РФ и снижении неустойки до 15000 руб.

Суд, выслушав участников процесса, показания свидетелей П А.А., БСЦ, САА, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ответчик на настоящее время утратила статус индивидуального предпринимателя, о чем свидетельствует выписка из ЕГРИП.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПК «Электро» и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №., предметом которого является аренда нежилого помещения №<данные изъяты>

Согласно п. 1.1. договора аренды Арендатор обязуется предоставить арендатору нежилое помещение№<данные изъяты> под розничный брендовый магазин <данные изъяты>.

Согласно п.3.1. договора за пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в следующих размерах и по срокам: 3.1.1. Начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения для проведения текущего ремонта и согласованной сторонами перепланировки - оплачивает арендодателю все расходы на содержание помещения и мест общего пользования ТОЦ включая коммунальные расходы ( отопление, вода, канализация, электроэнергия) осуществляется по показаниям приборов учета, установленных в помещении и здании ТОЦ, по тарифам поставщиков услуг и расчетной таблицы заполняемой в соответствии с актами о фактическом потреблении и учете коммунальных услуг. Расчет оплаты, объем которых не определяется посредством приборов учета, осуществляется арендодателем пропорционально занимаемой помещением площади к общей площади здания. Оплата осуществляется перечислением на расчетный счет арендодателя в течении трех дней с момента получения арендатором счета на оплату. Пунктом 3.1.2. договора предусмотрено, что начиная с даты пробития Арендатором первого кассового чека покупателю до даты официального открытия торгово-офисного центра (если дата пробития первого чека раньше даты официального открытия ТОЦ) стоимость аренды составляет - 45 420 рублей, в том числе НДС в месяц. Далее п. 3.1.3. договора установлено, что в течении двух месяцев, начиная с даты официального открытия торгово-офисного центра стоимость аренды составляет 75 700 рублей в месяц с учетом НДС. Из п. 3.1.4. следует, что начиная с третьего месяца аренды после даты официального открытия торгово-офисного центра стоимость арендной платы составляет 151 400 руб. в месяц. Согласованная сторонами, на день подписания настоящего договора, дата официального открытия торгово-офисного центра <данные изъяты>»- ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2. в размер арендной платы указанных в п.п. 3.1.2 - 3,1.5 настоящего договора включена оплата расходов по содержанию и эксплуатации помещения и мест общего пользования, услуг управляющей канализации, коммунальные услуги, охрана общих площадей здания. В арендную плату не включены расходы на электроэнергию, которые арендатор компенсирует арендодателю или оплачивает самостоятельно по договорам заключенным арендатором с поставщиками услуг. Оплата услуг связи, интернета, охраны и уборки внутри помещения, плата за рекламу, и других услуг осуществляется арендатором за свой счет по договорам с поставщиками услуг или оплачивает указанные расходы управляющей компании ТОЦ Арендодателю. Из п. 3.2.1. договора следует, что размещение отходов арендодателем осуществляется от лица арендатора. Арендатор обязуется самостоятельно разрабатывать проект нормативов, получать лимиты и разрешение на размещение отходов, образующихся в процессе деятельности арендатора, а также вносить плату за экологические платежи.

В силу п. 3.4. Оплата за аренду производится Арендатором ежемесячно путем перечисления на расчетный счет или внесения наличными в кассу) Арендодателя суммы, определенной настоящим договором, не позднее 10- числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды (начиная с даты, фактической передачи помещений по Акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.1.1. настоящего договора).

В соответствии с п. 3.5. за каждый день просрочки перечисления арендной платы и платежей, указанных в п. 3.1.1. и 3.2.стоящего договора, начисляется пеня в размере 0,2% от суммы задолженности. Основанием для уплаты Арендатором является письменное требование, направленное Арендодателем в адрес Арендатора.

В адрес ответчика направлены досудебные претензии ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ с требованием о погашении задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 1214811,94 руб., пеня 243311,5 руб.

Согласно акта вскрытия помещения, арендованного ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с уклонением от его передачи и освобождении от имущества ответчиком, арендуемое помещение было фактически возвращено арендодателю, на что им и указывается в последних уточнениях к иску.

При этом проверяя представленный расчет стороной истца, суд находит его верным, поскольку в нем учтены суммы оплаты со стороны ответчика в размере 48838,8 руб. и 75700 руб. (л.д.10), в связи с чем, начисления по основному долгу произведены с ДД.ММ.ГГГГ, при этом правомерность начисления переменной части арендной платы (электроэнергия) за каждый месяц подтверждается соответствующими счетами энергоснабжающей организации.

Таким образом, в силу ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ заявленные требования являются обоснованными.

При этом позиция ответчика о неправомерности расчета истца в связи с пробитием первого чека только ДД.ММ.ГГГГ является не состоятельной в силу неверного толкования условий договора аренды, в котором указано, что размер арендной платы поставлен в зависимость наступления первого события - либо пробития первого чека, либо открытия ТЦ (п.3.1.2 Договора), при этом открытие ТОЦ <данные изъяты> произошло ДД.ММ.ГГГГ, что является общеизвестным фактом.

Также суд критически относится к позиции стороны ответчика и не принимает ее в обоснование доводов об отсутствии оснований для начисления арендной платы после ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что арендатор ограничил доступ к арендуемому помещению ДД.ММ.ГГГГ, о чем сотрудниками ответчика составлен односторонний акт, в силу следующего.

Так, из представленного суду акта о прекращении пользования арендуемым помещением от ДД.ММ.ГГГГ и подписанным сотрудниками и супругом ИП ФИО4, следует, что ДД.ММ.ГГГГ арендодатель прекратил доступ арендатора в помещение путем смены замков на арендуемом помещении, вместе с тем, данный документ не отвечает условиям, установленным ст.59-60 ГПК РФ для доказательств по делу, более того, из пояснений допрошенных свидетелей П А.А. работавшего у ответчика кладовщиком, следует, что когда продавец бутика в ТЦ «<данные изъяты>» позвонила и сказала что не может открыть дверь, он был направлен туда и увидел, что действительно дверь не открывалась, в связи с чем он предположил что произошла смена замков, позже он подписал представленный ему акт. Из пояснений самого продавца указанного бутика БСЦ следует, что ДД.ММ.ГГГГ она не смогла открыть дверь бутика, позвонила ККИ которая отправила П, чтобы посмотреть в чем дело, П тоже не смог открыть дверь, в связи с чем она решила больше не приходить на работу и ушла, куда ушел П она не знает, в этот день документов она не подписывала и никого кроме П не видела. Из пояснений САА следует, что он всегда помогал жене (ответчику) в ее деятельности, ДД.ММ.ГГГГ он узнал, что сотрудники жены не смогли попасть в бутик в ТЦ «<данные изъяты>», в связи с чем был составлен акт о прекращении пользования арендуемым помещением от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку из разговора с ККИ он узнал, что она созванивалась с представителем арендатора М, который утвердительно ей ответил на то, что они поменяли замки в их бутике, в связи с наличием задолженности, при этом указанный свидетель также пояснил суду, что полномочия указанного М действовать от имени арендодателя они не проверяли, с самим арендодателем по данному поводу не связывались. Данные показания свидетелей в свою очередь ставят под сомнение обоснованность составления названного акта, поскольку не устанавливают реальность причин невозможности открытия бутика при условии отсутствия какого либо обращения непосредственно к самому арендодателю.

Фактический возврат арендуемого помещения ДД.ММ.ГГГГ сторона ответчика не отрицает.

С 1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Закон № 98-ФЗ не содержит указания на то, что положения статьи 19 этого закона распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, они подлежат применению также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

По статье 19 данного Закона в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Круг арендаторов, к которым применяются данные льготы, содержится в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Это наиболее пострадавшие в результате распространения новой коронавирусной инфекции отрасли экономики.

Деятельность осуществлявшаяся ответчиком по коду 47.71.1 (что следует из выписки из ЕГРИП на ответчика) – включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденных Постановлением Правительства от 3 апреля 2020 г. № 434, что следует из письма Минэкономразвития России от 06.07.2020 N ОГ-Д03-18621), в котором указано, что принадлежность к отрасли определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых есть в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 01.04.2020 (пп. "б" п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). В ОКВЭД 2 отражены отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX). Если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень.

Согласно "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

В связи с указанной ссылкой на то обстоятельство, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, суд полагает возможным применить указанные нормы и в настоящем случае, даже при отсутствии какого либо дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, поскольку на момент рассмотрения дела отношения сторон прекращены, помещение возвращено арендодателю ДД.ММ.ГГГГ, при этом суд учитывает, что в ДД.ММ.ГГГГ ответчик обращалась к истцу с заявлением об уменьшении арендной платы.

На основании Указов Президента РФ от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" были установлены выходные дни с 30.03.2020 по 30.04.2020. Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 2020 г. № 294 установлены нерабочие дни с 6 мая по 8 мая 2020 г. включительно.

Постановлением Губернатора Забайкальского края от 08.04.2020 № 30 (ред. от 26.08.2020) введен режим повышенной готовности на территории Забайкальского края и комплекс ограничительных и иных мероприятий по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", которым в том числе ограничено передвижение граждан без необходимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Из указанного следует вывод о том, что не подлежит взысканию заявленная истцом неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 201549,5 руб.(исходя из расчета, представленного истцом, к уточнению иска от ДД.ММ.ГГГГ), оставшаяся часть неустойки в сумме 41762 руб. подлежит взысканию с ответчика, при этом оснований для применения положений ст.333 ГК РФ к указанной сумме исходя из периода просрочки и размера неисполненных обязательств, а также отсутствия доказательств ее чрезмерности - суд не находит.

Также вышеназванными Требованиями установлено, что задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее ДД.ММ.ГГГГ и не позднее ДД.ММ.ГГГГ поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению в части основной суммы долга в размере 1214811,94 руб. и неустойки в сумме 41762 руб., с установлением начала периода оплаты задолженности с ДД.ММ.ГГГГ и далее ежемесячно равными платежами по 52357,25 рублей включительно до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 14482,87 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск ООО ПК «Электро» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов –удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО ПК «Электро» задолженность по договору аренды нежилого помещения №эт.от ДД.ММ.ГГГГ и неустойку в общей сумме 1256573,94 руб., с установлением начала периода оплаты задолженности с ДД.ММ.ГГГГ и далее ежемесячно равными платежами по 52357,25 рублей включительно до ДД.ММ.ГГГГ и расходы по оплате государственной пошлины в размере 14482,87 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, путем подачи апелляционной жалобы в Забайкальский краевой суд через Центральный районный суд г.Читы.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.Н. Филиппова