Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

Истец ФИО1 обратился с иском к Администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов», Прокуратура Саратовской области, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии”, в котором просит признать за собой право собственности на нежилое здание (кафе) Литер А, общей площадью 146,9 кв.м., по адресу: <...>

В обосновании истец указывает, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 64:48:040809:58 по адресу: <...>. На указанном земельном участке ФИО1 построил нежилое здание Литера А общей площадью 146,9 кв. м. Распоряжением администрации от 16.06.2017 № 452-р утвержден градостроительный план земельного участка, согласно которому назначение объекта капитального строительства - кафе, площадь застройки земельного участка - 80%. Получив утвержденный градостроительный план земельного участка, ФИО1 обратился в ООО «СарСтройПроект С», которое изготовило проектную документацию на нежилое здание (кафе), на основании данного проекта истец осуществлял строительство. Строительство нежилого здания в дальнейшем согласовано с Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация). По утверждению истца, поскольку согласование строительства с аэропортами существенно затянулось во времени, имелась правовая неопределенность, с какими организациями необходимо было согласовывать строительство, не получив разрешение на строительство и необходимых согласований истец приступил к строительству спорного объекта. В октябре 2018 года ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Согласно ответам государственных учреждений истцу сообщено, что возведенный им объект является самовольной постройкой, поскольку не было получено разрешение на строительство. Администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что в границах участка расположено нежилое строение. В рамках настоящего дела истец основывает свои требования на вышеуказанных обстоятельствах, а также ссылается на иные обстоятельства. Истец обратился в Администрацию МО «город Саратов» за получением разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, но в выдаче разрешения ему было отказано согласно уведомлению от 11.02.2020 за № 02-02-201409, по причине того, что у него отсутствует разрешение на строительство. В последующем истец обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект, о чем свидетельствуют описи документов за №64/102/002/2020-484 и №64-0-1-192/2002/2020- 421, но производство по заявлениям о регистрации права собственности и кадастровом учете объекта приостановлено, согласно уведомлению от 27.02.2020 за № 64/102/002/2020-484 и №64-0-1-192/2002/2020-421. В качестве причины приостановки уполномоченный орган Росреестра указал на отсутствие у истца разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. В то же время истец не имеет возможности предоставить в Росреестр разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку в выдаче разрешения на строительство отказано по причине того, что объект уже возведен к моменту обращения, что устранить невозможно. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истцу отказано по причине отсутствия разрешения на строительство, что также невозможно преодолеть. Истец построил объект на своем земельном участке и не нарушает прав владельцев соседних земельных участков. При строительстве здания не нарушены требования к высотности зданий, установленные на территории застройки. Построенный объект полностью соответствует требованиям градостроительного законодательства, строительным нормам и правилам. Выполнены требования к пожарной безопасности и санитарным нормам. Истец также ссылается на решение от 30.12.2020 г. Ленинского районного суда г. Саратова по делу №2-4166/2020, которым отказано в удовлетворении иска заместителя прокурора Ленинского района г.Саратова к ФИО1, рамках рассмотрения указанного дела была проведена судебная экспертиза, которой установлено, что возведенная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При всех этих обстоятельствах у истца нет иной возможности легализовать свои права на возведенный объект, кроме как обращение в суд.

Истец и представитель истца в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации МО №Город Саратов», третьих лиц ФГБУ Росреестра, КУТ г.Саратова, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов», ФГБУ ФКП Кадастровая палата, прокуратуры Саратовской области.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и представителей третьих лиц, в связи с их надлежащим извещением.

Выслушав истца и его представителя и, исследовав материалы дела, суд находит основания для удовлетворения искового заявления.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (здесь и далее - в редакции Федерального закона от 13.07.2015 г. №258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности: возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом для признания постройки самовольной необходимо ее соответствие хотя бы одному из перечисленных условий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказано уполномоченным органом в выдаче такого разрешения. Указанные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом легализовать постройку, обусловленного пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). При таких обстоятельствах сам факт несвоевременного либо ненадлежащего обращения за получением соответствующего разрешения в административном порядке, не может, при отсутствии фактов злоупотребления правом, служить основанием для отказа в легализации спорного объекта.

Данные правовые подходы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10, пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ», Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

При предъявлении иска о признании права собственности на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ заявитель обязан, как правило, обеспечить предоставление основного перечня документов, которые необходимы были для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, (за исключением разрешения на строительство), в том числе, подтверждающих возможность его эксплуатации без угрозы для жизни и здоровья граждан. Системные положения части 2 статьи 48, части 1 статьи 51 ГрК РФ указывают, что при соблюдении процедуры получения разрешения на строительство, которой предшествует подготовка проектной документации и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечивается проверка соблюдения застройщиком возведения объекта, санитарноэпидемиологических, противопожарных норм и правил, в том числе, не создает ли объект угрозу для жизни и здоровья граждан, а также допустимость размещения строения на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. Из статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В пункте 26 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ), создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Разрешая спор, суды должны проверять наличие у истца прав, допускающих строительство на земельном участке спорного объекта; исследовать вопрос о соответствии постройки установленным градостроительным требованиям; а также о том, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли данная постройка угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Федеральный закон № 384-ФЗ) национальные стандарты и своды правил, включенные в указанный в части 1 названной статьи перечень, являются обязательными для применения.

Судом установлено, что строительство здания кафе «Арчи» осуществлялось ФИО1 на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с соблюдением его разрешенного использования.

Решением от 30.12.2020 г. Ленинского районного суда г. Саратова по делу №2-4166/2020 отказано в удовлетворении иска заместитель прокурора Ленинского района г.Саратова к ФИО1

В указанном иске прокурор просил признать незаконными действия ФИО1 по эксплуатации не введенного самовольного капитального объекта (кафе) на земельном участке по адресу: <...> обязать ФИО1 снести не введенный в эксплуатацию самовольный объект строительства (кафе) на земельном участке.

Для разрешения вопроса о том, нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан судом в рамках рассмотрения дела №2-4166/2020 была назначена судебная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта №412 от 30.12.2020 г. ООО «Саратовская независимая экспертно-консультационная служба», не введённый в эксплуатацию самовольный объект строительства (кафе), расположенный на земельном участке по <...> соответствует существующим противопожарным, санитарным, строительно-техническим, и иным нормам и правилам и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам эксперта, кроме того, нежилое строение (кафе) по адресу <...> находится в границах земельного участка, с кадастровым номером 64:48:040809:58, по адресу <...>.В результате проведения экспертизы, назначенной определением суда по настоящему делу, обстоятельства, связанные с безопасностью возведенной ФИО1 постройки установлены и свидетельствуют о том, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установленные решением от 30.12.2020 г. Ленинского районного суда г. Саратова по делу №2-4166/2020 обстоятельства обязательны для суда и не подлежат доказыванию и оспариванию в рамках настоящего дела.

Судом установлено, что истец обратился в Администрацию МО «город Саратов» за получением разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, но в выдаче разрешения ему было отказано согласно уведомлению от 11.02.2020 г., по причине того, что у него отсутствует разрешение на строительство. В последующем истец обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект, о чем свидетельствуют описи документов, но производство по заявлениям о регистрации права собственности и кадастровом учете объекта приостановлено, согласно уведомлению от 27.02.2020 г. В качестве причины приостановки уполномоченный орган Росреестра указал на отсутствие у истца разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.

16.06.2017 г. Распоряжением Администрации МО «Город Саратов» №452-р, был утвержден градостроительный план земельного участка, согласно которому назначение объекта капитального строительства - кафе, площадь застройки земельного участка -80%.

ФИО1 в материалы дела представлена проектную документацию на нежилое здание (кафе), выполненное ООО «СарСтройПроект С», по которому он осуществлял строительство. Согласно проектной документации, площадь застройки земельного участка – 198,03 кв.м., что составляет 66% площади участка и соответствует утвержденному градостроительному плану.

Строительство нежилого здания было согласовано с Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация) и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, что подтверждается предоставленными ответами на заявления ФИО1

Вопрос безопасности возведенных построек определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. В результате проведения экспертизы обстоятельства, связанные с безопасностью возведенной ФИО1 постройки установлены и свидетельствуют о том, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Имея все законные основания для осуществления регистрации права собственности на нежилое здание, истец лишен такой возможности, в то время как ст.35 Конституции РФ провозглашает право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что имеются основания для признания за истцом право собственности на нежилое здание (кафе) Литер А, общей площадью 146,9 кв.м., по адресу: <...>

Решение является основанием для внесения Управлением Росреестр в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца на спорный объект.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (кафе) Литер А, общей площадью 146,9 кв.м., по адресу: <...>

Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова в апелляционном порядке в течении месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.10.2021 года.

Судья