Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самарянова Бориса Александровича к Открытому акционерному обществу «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» о взыскании убытков, указав в обоснование заявленные требований следующее. 05.02.2007 года Самарянов Б. А. заключил договор долевого участия в строительстве №, согласно которому ответчик принимает на себя обязательство по строительству объекта недвижимости - нежилого помещения №, расположенного в границах точек 9,10,11,12, площадью 34,14 квадратных метров; №, расположенного в границах точек 1,2,3,4,5,6,7,8, площадью 49, 65 кв.м.; №, расположенного в границах точек 13,14,15,16, площадью 36,22 кв.м. на 14 этаже здания делового назначения (офисы) в и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока передает в собственность истцу указанный объект недвижимости. Согласно пункту 2.2 договора общая цена договора составляет 6 900 575 рублей и перерасчету не подлежит. В соответствии с пунктом 6.2 договора срок передачи ответчиком помещений - 1 квартал 2009 года. То есть в срок до 1 апреля ответчик обязан передать помещения истцу. Самарянов Б.А. свои обязательства по оплате по договору выполнил в полном объеме: денежную сумму в размере 6 900 575 рублей оплатил. 26.01.2010 года ответчик передал указанные помещения, подписан акт приема-передачи. 26.01.2010 года истец обратился к ответчику с письменным заявлением с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи помещений, но безрезультатно. 10 марта 2009 года между истцом и ООО «СТАР Травел» заключен предварительный договор аренды вышеуказанных помещений, согласно договора стороны приняли обязательство заключить основной договор аренды после передачи помещений истцу в собственность ответчиком, а именно 01.04.2009 года. Стоимость аренды одного квадратного метра помещений согласно предварительного договора составила. Общая цена договора составила 180 000 рублей в месяц. Срок основного договора аренды составляет 11 месяцев. Таким образом, Самаряновым Б.А. не получены доходы в размере: 180 000 X 10 месяцев (с 01.04.2009 по 26.01.2010) =1 800 000 рублей. С момента передачи объекта истцу, помещения арендует ООО «СТАР Травел». Просит взыскать с ответчика убытки в размере 1800000 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей.

В судебное заседание истец, извещенный о времени и месте рассмотрения гражданского дела в соответствии с законом, не явился. Просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя.

Представитель истца поддержала заявленные истцом требования в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснив, что суммы арендной платы, якобы неполученной истцом от сдачи в аренду недвижимого имущества в связи с просрочкой ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию не могут считаться упущенной выгодой. Самарянов Б.А. является единственным участником и руководителем ООО «СТАР ТРАВЕЛ», о чём свидетельствует информационная выписка из ЕГРЮЛ № от ДД.ММ.ГГГГ, а также доверенность №, выданная Андосовой Н.В. 01 февраля 2007 года. Таким образом, сделка по передаче в аренду недвижимого имущества его собственником Самаряновым Б.А. юридическому лицу, в котором арендодатель является единственным участником лишено экономического смысла. Данная ситуация полностью аналогична сдаче имущества в аренду самому себе. Истцом не представлены доказательства того, что единственной причиной невозможности сдачи офисного помещения, являвшегося объектом долевого участия в строительстве, в аренду, была просрочка ввода объекта в эксплуатацию. Вплоть до ноября 2009 года истцом не была выдана доверенность на подписание акта приёмки - передачи объекта долевого участия в строительстве. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Право собственности участника долевого строительства на вновь возведённый объект возникает после его государственной регистрации. Период оформления объекта в собственность занимает, в среднем, от двух до трёх месяцев. Таким образом, передача помещения в аренду не могла быть осуществлена ранее, чем в середине июня 2010 года, при условии ввода объекта в эксплуатацию в 1 квартале 2010 года. Истцом не представлены доказательства того, что после ввода объекта долевого участия в эксплуатацию им были получены доходы в сумме заявленного требования. Сам факт заключения договора аренды не является доказательством получения дохода. Истцом неправильно определён период просрочки передачи объекта долевого участия в строительстве. Объект долевого строительства был введён в эксплуатацию 19 октября 2009 года. Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию и необходимости принять его было направлено по адресу, указанному в договоре 03 ноября 2009 года, доставлено по адресу назначения 09 ноября 2009 года, однако участник долевого строительства уклонился от получения уведомления. В соответствии с п. 6.5. Договора № № от 05 февраля 2007 года «участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства объекта недвижимости и готовности объекта долевого участия к передаче, обязан принять его в течение трёх дней со дня получения указанного сообщения, либо представить мотивированный отказ в принятии объекта долевого строительства. Таким образом, период просрочки Заказчика следует считать прекращённым с 12 ноября 2009 года. Участник долевого строительства не обеспечил приёмку объекта ни лично, ни через представителя. Следовательно, период, в течение которого истцом мог быть получен доход от сдачи имущества в аренду, не превышает 5 месяцев. Также неправильно определена сумма ежемесячного дохода от сдачи имущества в аренду. П. 11. совместного пленума ВС РФ п 6 и пленума ВАС РФ п 8 (постановление от 1 июля 1996 года) устанавливает, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. Следовательно, из суммы арендной платы подлежат вычету затраты на коммунальные услуги и расходы по содержанию мест общего пользования.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 05.02.2007г. между Самаряновым Б.А. и ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» заключен договор № на долевое участие в строительстве объекта недвижимости – нежилое помещение №, расположенное в границах точек 9,10,11,12 площадью 34,14 кв.м.; №, расположенное в границах точек 1,2,3,4,5,6,7,8 площадью 49,65 кв.м.; №, расположенное в границах точек 13,14,15,16, площадью 36,22 кв.м. на 14 этаже здания делового назначения (офисы) в .

В соответствии с п.1.1 Договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить указанный выше объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать объект долевого строительства общей площадью 120,01 кв.м. Участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.

Согласно п.2.2 Договора, общая цена объекта недвижимости составила 6900575 руб., в том числе пять процентов – 328599 руб. – стоимость услуг Застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства объекта долевого строительства. При этом, в силу п.4.1.2 Договора, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, а Участник долевого строительства (п.5.1.2., 5.1.3.) обязан уплатить в полном объеме денежные средства в соответствии с Графиком осуществления платежей, а также подписать в установленные настоящим договором сроки передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства Застройщик и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче и не может быть осуществлена до получения в установленном порядке Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.6.1).

Исходя из обязательств, взятых на себя застройщиком и отраженных в договоре, застройщик обязуется передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства во 2-ом квартале 2008 г.

В соответствии с п.6.2 Договора, в случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Дополнительным соглашением № к договору долевого участия в строительстве № от 05.02.2007г., заключенным 26.01.2009г. между Самаряновым Б.А. и ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» внесены изменения в п.6.2, п.8.4 Договора в части срока передачи объекта долевого строительства и ответственности за нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения, п.6.2 изложен в новой редакции и срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику строительства установлен на 1-й квартал 2009г.

Договор участия в долевом строительстве № от 05.02.2007г. зарегистрирован 21.02.2007г. в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.

Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства истец Самарянов Б.А. выполнил в полном объеме, что подтверждено соответствующим сообщением № от 19.03.2007г., предоставленным ОАО «Управление инвестиционных программ города Хабаровска».

Согласно акта приема-передачи помещений по Договору долевого участия в строительстве № от 05.02.2007г., подписанного сторонами 26.01.2010г., в соответствии с условиями договора № от 05.02.2007г., Застройщик передает, а Участник принимает, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2009г., нежилые помещения №, №, № общей площадью 120,01 кв.м., расположенные на 14 этаже здания делового назначения (офисы) в городе Хабаровске, по .

В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как установлено судом, в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № от 05.02.2007г., объект долевого строительства не был передан истцу в сроки, установленные дополнительным соглашением к договору. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком только 19.10.2009г.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне, предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Определением суда от 10.12.2010 года по данному делу была назначена техническая экспертиза документов.

Проведенным экспертным заключением от 24.10.2011 года № решить вопрос поставленный перед экспертами не представилось возможным по причинам, изложенным в подразделе «8. Комплексная оценка результатов исследований», а именно по причине непригодности реквизитов для решения вопросов о давности (времени их выполнения).

В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из представленных истцом доказательств следует, что 10.03.2009г. между Самаряновым Б.А. и ООО «СТАР Травел» был заключен предварительный договор аренды помещений №, №, № общей площадью 120,01 кв.м., расположенные на 14 этаже здания делового назначения (офисы) в городе Хабаровске, по , по условиям которого, стороны приняли обязательство заключить основной договор аренды после передачи помещений истцу в собственность ответчиком, а именно не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.3.2. Предварительного договора).

В силу п.1.1. Предварительного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилых помещений, общей площадью 120 кв.м., находящихся на 14 этаже здания делового назначения (офисы) в сроком на 11 месяцев.

В соответствии с п.2.1 Предварительного договора, по предварительной договоренности между сторонами арендная плата составляет 1500 руб. за один кв.м. в месяц, без НДС. Таким образом, общая цена договора в месяц составила 180000 руб. в месяц (120 кв.м. х 1500 руб. = 180000 руб.).

Между тем, представленный истцом расчет о взыскании с ответчика суммы в размере 1800000 руб. (180000 руб. х 10 мес. = 1800000 руб.), не может быть принят судом, поскольку 03.11.2009 г. истцу по указанному им в договоре адресу было направлено уведомление о введении объекта в эксплуатацию 19.10.2009г. и подписании акта приема-передачи объекта, доставленное по месту жительства истца – 09.11.2009 г. и которое вернулось в адрес ответчика в связи с отсутствием истца по указанному адресу. Таким образом, размер убытков должен рассчитываться за период с 01.04.2009г. по 12.11.2009 г. и составит – 1332000 руб. (180000 руб. х 7 мес. = 1260000 руб. + 72000 руб. (за 12 дней из расчета 6000 руб. в день – 180000 руб.: 30 дней = 6000 руб.), поскольку ответчиком были предприняты меры для надлежащего уведомления истца о введения объекта в эксплуатацию, а истец в свою очередь не обеспечил получение данного уведомления в случае своего отсутствия по адресу, указанному им в договоре как месту своего жительства.

Доводы о том, что Самарянов Б.А. является единственным участником и руководителем ООО «СТАР ТРАВЕЛ» и сделка по передаче в аренду недвижимого имущества его собственником Самаряновым Б.А. юридическому лицу, в котором арендодатель является единственным участником лишено экономического смысла необоснованна в силу положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом подтверждены расходы в указанной части на сумму 10000 рублей (договор оказания юридических услуг от 01.10.2010 года, расписка), учитывая характер спорных правоотношений, объем проделанной представителем работы, количества судебных заседаний, в которых представитель принял участие, разумные пределы оплаты его услуг, суд определяет размер указанных расходов, подлежащих взысканию с ответчиков в сумме 5000 рублей.

В соответствии со ст.ст. 91, 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 14860 рублей в доход местного бюджета, учитывая положения ст.ст. 61, 62 Бюджетного кодекса РФ, согласно которым государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, зачисляется в доход местных бюджетов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Самарянова Бориса Александровича удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» в пользу Самарянова Бориса Александровича убытки в размере 1332000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, всего взыскать 1337000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» государственную пошлину в доход бюджета городского округа «Город Хабаровск» в размере 14860 рублей.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы через Центральный районный суд г.Хабаровска.

Дата изготовления мотивированного решения 02 декабря 2011 года

Председательствующий Королева И.А.