Гражданский кодекс часть 1

Шаронова О.М. обратилась в суд с иском к ЗАО «Строительная компания «Центр» о защите прав потребителей, указывая в обоснование своих требований, что между Шароновой О.М. и ЗАО «Строительная компания «ЦЕНТР» был заключен договор № 42 долевого участия в строительстве жилья. Договор зарегистрирован в УФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец и ответчик совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома позиции №а в . По завершению инвестиционного проекта, при исполнении истцом в полном объеме принятых в соответствии с договором обязательств по внесению инвестиций, истец приобретает право собственности на квартиру, соответствующую его доле участия в инвестиционном проекте.

В п.1.2 договора указанны характеристики квартиры: квартира расположена на 9 этаже, предварительный номер квартиры на период строительства №, общая проектная площадь квартиры с учетом тамбура, подлежащая финансированию составляет 63,97 кв.м. Состав квартиры и место ее расположения приведены в прилагаемой схеме к договору.

Общая сумма денежных средств, оплаченная истцом по договору составляет 2.285.008 руб., в том числе: 2.138.081 руб. - стоимость квартиры; 27.797,52 руб.- затраты на ввод объекта в эксплуатацию и лимиты электрической энергии; 584 руб. - затраты на оформление технического паспорта квартиры; 38.916,28 руб.- затраты на приобретение и монтаж деревянных оконных блоков со стеклопакетами; 55.178 руб. - затраты на приобретение и монтаж котла индивидуального отопления; 24.451,24 руб. - затраты на изготовление и монтаж алюминиевых ограждающих конструкций лоджий.

Указывает, что стоимость строительства 1 кв.м. квартиры для истца составляет 35.719,99 руб. 99 коп. (2.285.008 руб./63,97 кв.м.= 35.719,99). Обязательства по оплате расходов на строительство квартиры истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

В п. 2.7. Договора предусмотрен возврат денежных средств Дольщику, в случае если фактическая общеприведенная площадь передаваемой Дольщику Квартиры, будет меньше площади, указанной п. 1.2.3. Договора более чем на 1 кв.м.

Согласно акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передает истцу законченную строительством общей площадью 47,2 кв.м. общей площадью с учетом лоджий 59,8 кв. м. В акте приема передачи указано, что общая площадь квартиры указана по данным замера БТИ (ГУП «Чуваштехинвентаризация»). Однако данное обстоятельство не соответствует действительности, что подтверждается сведениями, указанными в техническом паспорте, составленным ГУП «Чуваштехинвентаризация». Согласно Техническому паспорту жилого помещения (квартиры) расположенному по адресу , составленному ДД.ММ.ГГГГ по данным технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь ЧР составляет 47,2 кв.м., площадь квартиры с учетом лоджий составляет 53,5 кв.м. Данный показатель рассчитан согласно п.3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ».

Считает, что ответчиком в акте приема передачи законченной строительством квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сознательно сделана ссылка на данные замера ГУП «Чуваштехинвентаризация» с указанием о передаче квартиры большей площади, чем фактически могло быть передано, с целью ввести истца в заблуждение относительно площади передаваемой ему квартиры, что позволило ответчику необоснованно завысить размер долевого участия для истца и неосновательно обогатится за счет последнего.

Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляется на основании норм СНиП 31-01-2003. Указанным СНиПом установлено следующее: Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ, с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитанных со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий- 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых-1,0.

Общая площадь квартиры фактически переданной истцу рассчитанной исходя из вышеуказанных норм и правил (с учетом понижающего коэффициента для лоджий 0.5) и составляет 53,5 кв.м.

Также указала, что ответчик при заключении договора долевого участия в строительстве обязан был закладывать понижающие коэффициенты.

Разница площади квартиры оплаченной Истцом и площади фактически переданной ему квартиры составляет 10,47 кв.м.

Жилой дом позиции №а в в строительстве которого участвовали истец и ответчик был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Технический паспорт жилого помещения, изготовлены ДД.ММ.ГГГГ по данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчику данные о площади выстроенных квартир были известны из технического паспорта жилого .

Таким образом, ответчику на момент заключения договора № долевого участия в строительстве жилья было известно о том, что квартира имеет меньшую площадь (53,5 кв.м. с учетом площади лоджий с коэффициентом), чем предусмотрено договором.

Ответчик обязательства предусмотренные п. 2.7. Договора не выполнил, а именно не произвел возврат излишней суммы инвестиций одновременно при передаче Дольщику документов необходимых для регистрации права.

Переплата истца по договору составляет 373.988,29 руб. (10,47 кв.м.х35.719,99=373.988,29)

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика было направленно претензионное письмо с требованием о возврате излишне полученных по договору денежных средств.

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил ответ, в котором отказал в возврате излишне полученных денежных средств по договору со ссылкой на п.1.2.3. договора.

Кроме того указала, что в п.1.2.2 договора указан состав квартиры и ее место расположения, к договору прилагается схема в которой квартира подлежащая передаче истцам выделена желтой жирной линией, согласно схеме межквартирный тамбур не входит в состав квартиры.

Общая площадь межквартирного тамбура составляет 12,4 кв.м. В соответствии со ст.36 ЖК РФ межквартирный тамбур относится к помещениям предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме в котором имеются инженерные коммуникации (в данном случае электрощитовая) не является частью квартиры, не входит в ее состав и принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Дольщик обязан оплатить только площадь жилого помещения, которое ему фактически может быть передано.

Просит признать абзац 1, 3, п.1.2.3. Договора № долевого участия в строительстве жилья недействительными. Признать п.1.2.2. Договора № долевого участия в строительстве жилья в части включения в общую проектную площадь квартиры, площадь межквартирного тамбура недействительными. Взыскать с ЗАО «Строительная компания «ЦЕНТР» в пользу Шароновой О.М. денежные средства, в сумме 373.988,29 руб., излишне полученных ЗАО «СК «ЦЕНТР» по Договору №; денежные средства, в сумме 600.000 руб. в качестве неустойки (пени) за несвоевременное удовлетворение законных требований потребителей, о возврате денежных средств излишне полученных по Договору №; компенсацию морального вреда в сумме 20.000 руб.; денежные средства в сумме 700 руб., оплаченных за оформление доверенности.

На судебное заседание истец Шаронова О.М. не явилась, реализовав свое право участия в процессе через своего представителя Герасимова В.В., представив заявление о рассмотрении дела без её участия.

На судебном заседании представитель истца Шароновой О.М.- Герасимов В.В., действующий на основании доверенности, уточнил исковые требования, и просил взыскать с ЗАО «Строительная компания «ЦЕНТР» в пользу Шароновой О.М. денежные средства в сумме 373.988,29 руб., излишне полученных ЗАО «СК «ЦЕНТР» по Договору №; денежные средства, в сумме 600.000 руб. в качестве неустойки (пени) за несвоевременное удовлетворение законных требований потребителей, о возврате денежных средств излишне полученных по Договору №; компенсацию морального вреда в сумме 20.000 руб.; денежные средства в сумме 700 руб., оплаченных за оформление доверенности. Уточненные исковые требования поддержал по мотивам, изложенных в заявлении, просил удовлетворить в полном объеме.

На судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Строительная компания «Центр» Кольцов Г.А., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная компания «Центр» и Шароновой О.М. был заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого стороны совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома позиция №а в

В соответствии с п.1.2.2 договора № долевого участия в строительстве жилья квартира однокомнатная, общая проектная площадь квартиры, подлежащая финансированию составляет 63,97 кв.м., а не только общая площадь с учетом лоджий размером 59,80 кв.м.

В соответствии с п.1.2.3 договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в целях расчета между сторонами при определении общей площади квартиры, по соглашению сторон, общеприведенная проектная площадь (сумма всех площадей квартиры и межквартирного тамбура), включает общие площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной площади лоджии с коэффициентом (1,00) и/или площадей балкона с коэффициентом (0,30), межквартирный тамбур на несколько квартир с коэффициентом (1,00). Межквартирный тамбур учитывается как площадь тамбура, деленная на количество смежных квартир. Дольщик обязан выплатить дополнительно за площадь тамбура по цене как за квадратный метр жилья. Заказчик - застройщик и дольщик договором долевого участия в строительстве самостоятельно определяют условия долевого участия в строительстве, порядок оплаты, размеры и виды площадей учитываемых при проведении расчетов между заказчиком и дольщиком по условиям договора долевого участия, в строительстве площади, используемые для проведения расчетов между сторонами, могут не совпадать с данными организаций технической инвентаризации.

Стороны пришли к соглашению, что инвентарная площадь квартиры по данным замера БТИ в расчет суммы инвестирования Объекта сторонами не принимается ввиду несовпадения методики расчета с договором, и стороны небудут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае расхождения общей площади, подлежащей долевому финансированию, рассчитанную согласно пункту 1.2.3 договора долевого участия в строительстве жилья с данными БТИ.

На основании п.2.1. договора № долевого участия в строительстве жилья
стоимость общей площади квартиры, рассчитывается согласно п. 1.2.3. договора.

Положение п.п.п.1.2.2.,1.2.3 указанного договора долевого участия в строительстве жилья, относящееся к формированию цены предмета договора, закону не противоречит.

В соответствии с положениями ст.ст.421, 424, 432 ГК РФ цена договора устанавливается по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении договора и в
формировании всех его условий, в том числе и относительно цены договора. Между
сторонами достигнуто соглашение по всем существенным положениям договора, по методике определения площади квартиры и ее цены.

Согласно плана 9 этажа литера А тамбур перед квартирой Шароновой О.М. имеет площадь 12.5 кв.м. Поэтому доля площади тамбура, приходящая на Шаронову О.М., исходя из условий п.1.2.3 договора, составляет 4.17 кв.м.

Таким образом, проектная площадь квартиры, подлежащая финансированию Шароновой О.М., пунктом 1.2.2 договора определена правильно и составляет 63,97 кв.м. (4,17кв.м.+59,8кв.м.)

Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительная компания «Центр» (Заказчик) и Шароновой О.М. (Дольщик) был заключен договор участия в строительстве жилья №. (л.д.9)

В соответствии с п.1.1 договора стороны совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома позиция №а в . Дом одно подъездный, кирпичный, переменной этажности со встроенными нежилыми поме_щениями.

Стороны установили, что доля, причитающаяся по окончании реализации инвестиционного проекта Дольщику, соответствует только вновь созданному недвижимому имуществу в виде квартиры, указанной в п.1.2. Договора, находящейся в Объекте.

Согласно договору квартира обладает следующими характеристиками: предварительный номер квартиры на время строительства- 51. Квартира 1- комнатная, общая проектная площадь квартиры, подлежа_щая финансированию составляет 63,97 кв.м.

Согласно п.1.2.3 договора общеприведенная проектная площадь квартиры (сумма всех площадей квартиры и квартирного тамбура), включает общие площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной площади лоджии с коэффициентом (1,00) и/или площадей балкона с коэффициентом (0,30), межквартирный тамбур на несколько квартир с коэффициентом (1,00). Межквартирный тамбур учитывается как площадь тамбура, деленная на количе_ство смежных квартир (например, если проектом Объекта предусмотрен межквартирный тамбур на пять квартир перед квартирой Дольщика, то Дольщик обязан оплатить допол_нительно за его площадь по цене как за квадратный метр жилья с коэффициентом (1/2=0,5).

Размер долевого участия Дольщика подлежит уточнению после фактического контрольного обмера сторонами выстроенных квартир Объекта.

Стороны констатируют, что инвентарная площадь Квартиры по данным замера Бюро технической инвентаризации (БТИ) в расчет суммы инвестирования Объекта сторонами не принимается в виду несовпадения методики расчета с Договором, и стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае расхожде_ния общей площади, подлежащей долевому финансированию, рассчитанную согласно пункту 1.2.3. с данными БТИ.

Согласно п.2.1 общая сумма инвестиций (долевого участия), подлежащая внесению Доль_щиком в реализацию инвестиционного проекта в денежном выражении, включая НДС, составляет 2.138.081 руб.

В соответствии с п.2.7. договора, если согласно расчетов, произведенных сторонами, согласно условиям дого_вора по окончанию строительства объекта, фактическая общеприведенная площадь при_читающейся Дольщику Квартиры превысит площадь, указанную п.1.2.3. Договора, бо_лее чем на 1 кв.м., то Дольщик до подписания акта приема-передачи Квартиры произво_дит компенсацию затрат Заказчика по созданию дополнительной площади, исходя из до_говорной стоимости (цена, по которой Заказчик заключает договора долевого участия) одного квадратного метра общеприведенной площади на момент окончания строитель_ства Квартиры (или в случае несвоевременного платежа по цене на момент оплаты за_долженности), путем внесения дополнительных инвестиционных денежных средств на расчетный счет Заказчика.

Если согласно расчетов, произведенных сторонами, согласно условиям договора по окончанию строительства объекта фактическая общеприведенная площадь переда_ваемой Дольщику Квартиры будет меньше площади, указанной п.1.2.3. Договора, более чем на 1 кв.м., то Заказчик одновременно с передачей Дольщику документов, необходи_мых для регистрации права собственности, производит возврат излишней суммы инве_стиций, исходя из стоимости одного квадратного метра по последнему платежу Дольщи_ка, путем выдачи последнему денежных средств из кассы Заказчика, что оформляется расходным ордером или перечислением денежных средств на счет указанный Дольщи_ком по его заявлению.

ДД.ММ.ГГГГ согласно акту приема-передачи Шароновой О.М. была передана общей площадью 47,20 кв.м., общей площадью с учетом лоджий 59,80 кв.м. (по данным БТИ).

При этом в Акте отдельно отмечено, долевик к заказчику претензий по качеству и сроку сдачи объекта в эксплуатацию не имеет.

Акт приема-передачи квартиры подписан истцом без каких-либо замечаний.

ДД.ММ.ГГГГ Шаронова О.М. получила свидетельство о государственной регистрации права на , общей площадью 47,2 кв.м.

Таким образом, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным положениям договора, по методике определения площади квартиры и ее цены.

В соответствии со ст.ст.421, 424, 709 ГК РФ, цена договора устанавливается по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий. В договоре подряда могут устанавливаться любые, не противоречащие закону способы формирования цены договора.

В соответствии с п.п.1.2.2, 1.2.3 договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, общая проектная площадь квартиры, подлежащая финансированию Дольщиком составляет 63,97 кв.м. Общеприведенная проектная площадь (сумма всех площадей квартиры и межквартирного тамбура), включает общие площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной лоджии с коэффициентом (1,00) и/или площадей балкона с коэффициентом (0,30), межквартирный тамбур на несколько квартир с коэффициентом (1,00). Межквартирный тамбур учитывается как площадь тамбура, деленная на количество смежных квартир.

Указанное положение договора долевого участия, относящееся к формированию цены предмета договора, закону не противоречит.

Предметом договора является конкретная квартира, с указанием общей проектной площади (сумма всех площадей и межквартирного тамбура). Применение понижающих коэффициентов для исчисления площади лоджий не предусматривалось договором.

Оснований пересматривать цену квартиры у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, не имеется оснований и для признания части договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающую оплату общей (общеприведенной) проектной площади квартиры (п.1.2.3 договора), включающую лоджии с коэффициентом 1 и часть площади межквартирного тамбура, ничтожной в силу ст.168 ГК РФ.

В соответствии с техническим паспортом , общая площадь квартиры составляет 47,20 кв.м., с учетом лоджий без понижающего коэф. - 59,80 кв.м., площадь межквартирного тамбура, подлежащего финансированию Дольщиком - 4,17 кв.м. Всего 63,97 кв.м.

Ссылки представителя истца на Инструкцию «О проведении учета жилищного фонда в РФ» и СниПы, ст.15 ЖК РФ не состоятельны, поскольку показатели общей площади используются для целей государственного статистического наблюдения, объемов жилищного строительства; оплаты жилья, коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья; определения понятия общей площади жилого помещения. Они не определяют рыночные расчеты между Застройщиком и Долевиком по строительству общей площади квартиры.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 373.988,29 руб., излишне полученных ЗАО «СК «ЦЕНТР», не подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении основанного требования, суд отказывает и в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неустойки за неудовлетворение требований потребителя в размере 600.000 руб., компенсации морального вреда в размере 200.000 руб., судебных расходов в размере 700 руб.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном, беспристрастном и непосредственном исследовании всех доказательств в совокупности.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца Шароновой О.М. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Шароновой О.М. к ЗАО «Строительная компания «Центр» о взыскании денежных средств в размере 373.988 руб. 29 коп., неустойки за неудовлетворение требований потребителя в размере 600.000 руб., компенсации морального вреда в размере 200.000 руб., судебных расходов в размере 700 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.В.Иванова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ