Гражданский кодекс часть 1

Матвеева ФИО10 в суд с иском к ООО «Прогресс-Строй» о взыскании неустойки, штрафа, в обосновании иска указав, ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома. В соответствии с договором застройщик обязуется не позднее четвертого квартала 2014г. Своими силами и (или) с привлечением других лиц построить ( создать) жилой дом, строительство которого ведется по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщику однокомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже <данные изъяты>-ти этажного дома, и долю в праве собственности на общее имущество объекта, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять оплаченную квартиру и долю в праве собственности на общее имущество объекта. Объем финансирования строительства дольщиком соответствует стоимости строительства указанной квартиры и составляет <данные изъяты><данные изъяты> рублей. Указанная сумма была уплачена дольщиком застройщику в сроки, предусмотренные договором. Договор о долевом участии в строительстве жилого <адрес> прошел Государственную регистрацию 05.09.2015г. в Управлении Росреестра по <адрес>. В соответствии с п.4.3.5 заключенного договора Застройщик обязался обеспечить завершение строительства и сдать объект в эксплуатацию в четвертом квартале 2014г., т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГг. На указанную дату застройщик свои обязательства не выполнил. В соответствии с 4.4.2 договора о долевом участии в строительстве жилого <адрес> застройщик вправе в одностороннем порядке перенести срок сдачи в эксплуатацию жилого дома один раз на срок не превышающий 6 месяцев от первоначального срока указанного в договоре. Данное положение договора не соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. № 214-ФЗ. Таким образом, положения п.4.4.2 договора о долевом участии в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. являются недействительными (ничтожными), так как данное условие договора, ущемляет права потребителя по сравнению с правами, установленными законом. Ответчик в добровольном порядке неустойку истцу не выплатил, соответственно, при удовлетворении требования, с ответчика должен быть взыскан штраф. Просит взыскать с ответчика ООО «Прогресс-Строй» неустойку в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по 13ДД.ММ.ГГГГ. и штраф.

Истица и ее представитель в судебном заседании на требованиях настаивали поддержали доводы изложенные в исковом заявлении. Пояснив, что просят взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, считают, что объект долевого участия должен быть передан истице ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения на иск, из которых следует, что согласно позиции истца нарушение обязательства заключается в несоблюдении срока, предусмотренного п. 4.3.5. договора, из которого следует, что застройщик взял на себя обязательства завершить строительство и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в 4-м квартале 2014 года. По мнению истца несоблюдение данного срока влечет ответственность застройщика по ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Ф3№).С предъявленными требованиями не согласны. Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ 3214 и п. 1.1. договора раздела 1 «Предмет договора» застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется уплатить цену договора и принять квартиру. В силу договора срок передачи объекта долевого строительства определен наступлением события, т.е. получением разрешения, на ввод объекта в эксплуатацию, что не противоречит ст. 190 ГК РФ, ст. ст. 4, 8 ФЗ №. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. Из ч. 3 ст. 6 ФЗ № следует, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Следует отметить, что в силу ч. 2 ст. 6 ФЗ № законодатель установил ответственность застройщика только в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, а не за изменение сроков завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, в частности, выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. В силу ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 8 ФЗ № передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, в силу закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 ФЗ №, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8 ФЗ №). Учитывая, что в силу объективных причин строительство многоквартирного дома не могло быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик направил Матвеевой ФИО11 в установленные законом сроки уведомление с соответствующей информацией с приложением дополнительного соглашения к договору (копии прилагаются).ДД.ММ.ГГГГ также направлялась информация с предложением изменить в договоре сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию по адресу, указанному в договоре, однако данные письма оставлены без ответа. Неполучение истцом почты свидетельствует о ненадлежащей организации получения почтовой корреспонденции по адресу указанному в договоре. П. 4,4.2 договора предусматривает иной порядок внесения изменений в сроки сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Такой срок был перенесен, о чем имеется информация на сайте застройщика в проектной декларации. В настоящее время срок сдачи жилого <адрес> квартал 2015 года. При таких обстоятельствах считают, что заявленный расчет неустойки является необоснованным и удовлетворению не подлежит. Следует отметить, что перенос сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию был обусловлен, как неисполнением своих обязательств подрядчиками с которыми застройщик ведет претензионную работу (договоры и переписка с подрядчиками прилагается), так и по независящим от застройщика причинам. ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных отношений администрации <адрес>) в одностороннем порядке отказался от исполнения договора №-ЮМ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым №, который находился, в субаренде у ответчика для организации спортивной площадки. Отказ ДЗО от договора привел к невозможности продолжения работ на данном участке. В марте 2015 года ДЗО обратился в суд с требованиями об освобождении земельного участка и передаче его администрации <адрес>. Решением Мотовилихинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования удовлетворены. <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения. Права на спорный земельный участок были оформлены ООО «Прогресс-Строй» в целях соблюдения баланса территории и организации спортивной площадки для строящегося жилого дома. Передача в субаренду согласована с администрацией <адрес>, что подтверждается письмом ДЗО от ДД.ММ.ГГГГ №И-21-01-09 11591.Поскольку в силу ч. 6 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» обязательным условием для приема жилого дома в эксплуатацию является соблюдение установленного нормативом (рассчитанным в проекте) размера земельного участка, то спорный участок является обязательным условием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и его исключение влечет невозможность получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. В настоящее время застройщик при поддержке дольщиков осуществил переоформление прав на спорный земельный участок на ООО «Прогресс-Строй» (ДД.ММ.ГГГГ), что позволило получить новое разрешение на строительство. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по <адрес> УФССП России по <адрес> в рамках исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП (должник ФИО1) вынесено постановление о наложении запрета на совершение регистрационных действий на все недвижимое имущество должника. ДД.ММ.ГГГГ в рамках указанного исполнительного производства вынесено постановление о наложении запрета на совершение регистрационных действий на земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес>, т.е. на земельный участок, находящейся в аренде у ООО «Прогресс-Строй» и на котором осуществляется строительство жилого дома. Учитывая, что принятое решение нарушает права как застройщика, так и участников долевого строительства, препятствует привлечению инвестиций и завершению строительных работ, введению дома в эксплуатацию и оформлению прав собственности, ООО «Прогресс-Строй» обратилось в отдел судебных приставов по <адрес> с просьбой снять арест с земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований было отказано, т.к. до настоящего времени Яхина ФИО12 долг не погасила. В свою очередь ООО «Прогресс-Строй» обжаловало постановление о наложении запрета на совершение регистрационных действий, однако суд отказал в удовлетворении требований (решение обжалуется).Помимо этого застройщиком подано заявление в Мотовилихинский районный суд <адрес> об освобождении имущества (земельного участка) от ареста. Судебное заседание назначено на ДД.ММ.ГГГГ. До разрешения данного вопроса застройщик не может привлечь дополнительные инвестиции для завершения строительства. Регистрационной палатой в регистрации договоров долевого участия отказано. В настоящее время регистрация какого-либо права на объект строительства, расположенный на земельном участке, находящемся под арестом, не представляется возможным. При таких обстоятельствах у ООО «Прогресс-Строй» отсутствует реальная возможность завершить строительные работы в срок указанный в договоре. Считают, что ООО «Прогресс-Строй» соблюдаются требования закона при переносе сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию и принимаются все необходимые меры к завершению строительных работ и ввода жилого дома в эксплуатацию. Просят в исковых требованиях отказать.Выслушав истица, представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании установлено, что 02.09.2014г. между ООО «Прогресс-Строй» и (застройщик) и Матвеевой ФИО13 (дольщик) заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) жилой дом ( далее объект) строительство которого ведется по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщику обозначенную в настоящем договоре квартиру и долю в правое собственности на общее имущество объекта, а дольщик обязуется платить обусловленную договором цену и принять квартиру и долю в праве собственности на общее имущество объекта.

Объектом долевого строительства по указанному договору является однокомнатная <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом лоджии, расположенной на 9 этаже 11 этажного жилого <адрес>. Объем финансирования по объекту установлен 1 <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ. Договор о долевом участии в строительстве прошел государственную регистрацию в Управлении Ростреестра по <адрес>.

П.1.3 Договора предусмотрено, что застройщик обязуется обеспечить строительство в соответствии с графиком проведения строительных работ и передать дольщику оплаченное им имущество после ввода объекта в эксплуатацию.

П. 4.3.5 Договора застройщик обязуется обеспечить завершение строительства и сдать объект в эксплуатацию ориентировочно в <данные изъяты>-м квартале ДД.ММ.ГГГГ. В случае если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока ввода объекта в эксплуатацию обязан направить Дольщику уведомление с предложением об изменении условий договора.

Также п. 4.4.2 договора предусмотрено, что застройщик вправе в одностороннем порядке перенести (изменить срок) сдави в эксплуатацию жилого дома один раз на срок, не превышающий шесть месяцев от первоначального срока указанного в настоящем договоре.

Пунктов 6.1 договора предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию

Истица считает, что ответчик обязан передать объект долевого участия –<адрес>.12.<адрес> соответственно после указанного срок она имеет право требовать выплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства.

Суд с данным доводом истицы не может согласиться, как следует из договора, застройщик обязался ориентировочно в <адрес><адрес> завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию.

Тогда как законом предусмотрена ответственность застройщика, взыскание неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства квартиры, Взыскание в пользу участника долевого строительства неустойки за нарушение застройщиком срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта недвижимости (многоквартирного дома) в эксплуатацию законом не предусмотрено.

В связи с чем суд не может согласиться с доводами истицы, что неустойка за нарушение срока передачи квартиры следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ

Также суд не принимает во внимание и доводы истицы, что пункт договора о праве застройщика в одностороннем порядке переносить срок сдачи объекта в эксплуатацию, не соответствует закону, нарушает ее права.

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ « Об участии в долевом строительстве…» срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч.3 ст. 6 вышеуказанного закона, следует, что если строительство (создание ) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренные договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договоров срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участника долевого строительства осуществляется в порядке установленном ГК РФ.

На основании ст.450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

В рассматриваемой ситуации стороны изначального при заключении договора достигли соглашение о возможности изменения срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В договоре долевого участия заключенный между сторонами, отсутствует указание на конкретный срок передачи истице объекта долевого участия квартиры.

Анализируя представленный договор, при определении срока передачи объекта недвижимости истице, т.е срок исполнения обязательства ответчика перед истицей, основываясь на совокупности условий заключенного между сторонами договора, что между сторонами определен срок окончания строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию, а именно ориентировочно 4 квартал 2014г., а также, то что стороны предусмотрели, что срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию может быть продлен на 6 месяцев. Суд приходит к выводу, что ответчик взял на себя обязательство закончить строительство и сдать объект в эксплуатацию к ДД.ММ.ГГГГ. и в соответствии с п.6.1 договора ответчик в течение двух месяцев обязан передать объект долевого участия квартиру истице.

В то же время истицей заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия - квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ. по 13ДД.ММ.ГГГГ., данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку суд пришел к выводу, что за заявленный истицей период срок передачи объекта строительства ответчиком не нарушен, соответственно права истицы не нарушены.

Поскольку в удовлетворении требований истицы о взыскании неустойки отказано, то не подлежат удовлетворению и требования истицы о взыскании с ответчика штрафа в соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Прогресс-Строй» о взыскании неустойки в размере <данные изъяты>, штрафа - отказать

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись Копия верна судья