Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Леонтьевский мыс» об обязании подписать акт приема передачи квартиры, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга, указав, что 14.08.2014 заключил с ответчиком Договор участия в долевом строительстве №ЛМ-489/14-5, в соответствии с которым ООО «Леонтьевский Мыс», как застройщик, обязалось построить многофункциональный комплекс жилых и общественных зданий по адресу: Санкт-Петербург, Ждановская улица, дом 45, литера А, и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, передать истцу двухкомнатную квартиру, расположенную на 4-ом этаже 14-ой секции в строительных осях 1Ф-5/14;В/Г-В/А, со строительным номером 14-5, проектной площадью 160,6 кв.м, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи. Истец полностью оплатил обусловленную договором цену квартиры в размере 30 032 200 рублей из расчета 187 000 рублей за один квадратный метр проектной площади. Ответчик построил и ввёл в эксплуатацию многофункциональный комплекс жилых и общественных зданий по адресу: Санкт-Петербург, Ждановская улица, дом 45, литера А, однако ввиду того, что по результатам обмеров проектная площадь квартиры увеличилась на 13,7 кв.м и составила 174,3 кв.м, застройщик до подписания акта приёма-передачи потребовал произвести доплату в размере 2 561 900 рублей. Полагая указанную сумму завышенной, истец, руководствуясь своими расчётами, определил размер доплаты в сумме 2 000 144 рубля 52 копейки, и с учётом присуждённой решением суда неустойки за нарушение сроков передачи квартиры направил ответчику уведомление о зачёте однородных денежных требований на сумму 2 000 144 рубля 52 копейки в счёт доплаты за превышение проектной площади квартиры. Данное уведомление ответчик оставил без удовлетворения, до настоящего времени акт приёма-передачи квартиры не подписан, что нарушает права истца, как участника долевого строительства на получение в собственность оплаченного объекта долевого строительства. По изложенным основаниям истец просил обязать ответчика подписать акт приема-передачи квартиры, по адресу: Санкт-Петербург, Ждановская улица, дом 45, литера А, квартира 252 в течение 2 дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика в его пользу денежную компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в его пользу, расходы, пронесённые на оплату услуг представителя, в размере 50 000 рублей и неустойку в размере 30 032 рублей 20 копеек за каждый день неисполнения решения суда в части обязания подписать акт приема-передачи квартиры, начиная со дня, следующего за датой, определённой решением суда для исполнения обязанности подписать акт приёма-передачи квартиры, до фактического исполнения решения суда в указанной части.

В судебное заседание ФИО1 не явился, доверил защиту своих интересов представителю.

Представитель ФИО1 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объёме.

Представитель ООО «Леонтьевский мыс» в судебное заседание явился, иск не признал, ссылаясь на то, что обязанность участника долевого строительства произвести доплату застройщику недостающей суммы до подписания акта приема-передачи квартиры в связи с увеличением предусмотренной п. 2.2 договора долевого участия в строительства № ЛМ-489/14-15 от 14.08.2014 общей площади квартиры более чем на 1кв. м предусмотрена п.п. 5.7 и 6.1.4 упомянутого договора, при этом указанные положения заключённого с истцом договора № ЛМ-489/14-15 от 14.08.2014 ограничений доплаты за увеличение площади в размере 7% для участника долевого строительства не устанавливают, не освобождают его от обязанности произвести доплату в случае увеличения проектной площади более, чем на 7%. По указанным основаниям ответчик полагал возражения истца относительно размера доплаты за превышение проектной площади на 13,7 кв. м и определение её размера в сумме сумму 2 000 144 рублей 52 копейки необоснованными. Кроме того, считал невозможным принять исполнение обязанности по осуществлению доплаты путём взаимозачёта встречных требований на сумму 2 000 144 рублей 52 копейки, так как, п. 5.7 договора долевого участия возможность внесения доплаты путём осуществления взаимозачёта встречных требований не предусмотрена, кроме того, сумма, указанная в уведомлении о взаимозачёте, является недостаточной для осуществления взаиморасчётов, обусловленных сторонами для подписания акта приёма-передачи квартиры. По изложенным основаниям ответчик считал требования об обязании подписать акт приёма-передачи квартиры подлежащими отклонению, и поскольку остальные требования являются вытекающими из требования об обязании подписать акт приёма-передачи, просил отказать в удовлетворении иска в полном объёме.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 14.08.2014 между ФИО1 и ООО «Леонтьевский мыс» заключен договор № ЛМ-489/14-5 участия в долевом строительстве (далее Договор), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, регистрационный номер № 78-78-31/049/2014-496.

Согласно условиям Договора ответчик обязался своими силами построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ждановская, дом 45, лит. А, площадью 27254 кв. м с кадастровым номером 78:7:3190:6 многофункциональный комплекс жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, крытой автостоянкой и крышными котельными и передать истцу двухкомнатную квартиру с проектными характеристиками: площадь 160,60 кв. м, расположенную на 4 этаже, секция 14, строительный номер 14-5, строительные оси: 1Ф-5/14:В/Г-В/А, а истец в предусмотренный договором срок оплатить ответчику денежные средства в размере 30 032 200 рублей, из расчёта 187 000 рублей за 1 кв. м (п.п. 1.1, 1.2, 2.2, 4.1, 4.2).

П.п. 2.4 и 2.5 Договора стороны определили, что указанная в п. 2.2 площадь квартиры подлежит уточнению после ввода объекта в эксплуатацию и проведения технической инвентаризации помещений уполномоченными организациями, при этом изменение по результатам обмеров площади квартиры в пределах 7% от указанной в п. 2.2 площади, как в большую, так и в меньшую стороны не является существенным изменением размера и нарушением условий договора о качестве квартиры.

После ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и проведения ООО «Первое кадастровое бюро Северо-Запад» технических обмеров помещений, установлено, что общая площадь квартиры расположенной на 4 этаже, секция 14, строительный номер 14-5, строительные оси: 1Ф-5/14:В/Г-В/А, номер в соответствии с ведомостью помещений и площадей - 252, составила 174,3 кв. м, что превысило проектную площадь на 13,7 кв. м, то есть на 8,53% (13,7*100/160,6).

П. 4.4 Договора предусмотрено, что цена договора включает возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика, размер вознаграждения застройщика определяется по окончании строительства.

В случае увеличения суммы денежных средств, составляющих цену договора, в связи с увеличением общей площади квартиры указанной в п. 2.2, более, чем на 1 кв. м, стороны до подписания акта приёма-передачи квартиры производят взаиморасчёты, путём осуществления участником долевого строительства доплаты недостающей суммы, рассчитанной исходя из стоимости 1 кв. м, определённого в п. 4.1 Договора (п.п. 5.7, 6.1.4).

Ответчик направил истцу уведомление о необходимости произвести доплату в соответствии с правилами п.п. 4.1 и 5.7 Договора в размере 2 561 900 (187 000*13,7 кв. м) рублей в течение 10 дней. До настоящего времени доплата за превышение проектной площади объекта долевого строительства не произведена, что истцом в ходе судебного следствия не оспорено.

Заявляя требования об обязании ответчика подписать акт приёма-передачи квартиры, истец полагал, что его обязательство по оплате превышения площади квартиры исполнены по основаниям, установленными ст. 410 ГК РФ, так как ввиду нарушения сроков передачи квартиры у ответчика имеется обязанность выплатить ему неустойку, и 22.05.2017 он направил в адрес ООО «Леонтьевский мыс» уведомление об осуществлении взаимозачёта на сумму 2 000 144 рубля 52 копейки.

Как следует из материалов дела, решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 30.06.2017 по гражданскому делу № 2-711/2017, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 10.01.2018, с ООО «Леонтьевский мыс» в пользу истца в связи с нарушением сроков передачи квартиры, предусмотренной данным Договором, взыскана неустойка в размере 4 500 000 рублей, штраф в сумме 1 300 000 рублей, денежная компенсация морального вреда в размере 15 000 рублей и судебные расходы в общей сумме 65 000 рублей. Таким образом, применительно к положениям ст. 410 ГК РФ, у ответчика имеются встречные денежные обязательства перед истцом, срок исполнения которых наступил.

Вместе с тем, в направленном в адрес ответчика 22.05.2017 уведомлении, истец бесспорно признаёт обязанность оплатить превышение площади квартиры только на 11,23 кв.м (7%), в то время как превышение составляет 13,7 кв. м (8,53%), что истцом не оспорено. При этом, из анализа условий Договора в соответствии с правилами, установленными ст. 431 ГК РФ, следует, что участник долевого строительства обязан оплатить затраты застройщика, понесённые на создание объекта долевого строительства в полном объёме (п. 4.4), таким образом, доводы истца о том, что положениями п. 5.7 Договора размер платы за превышение площади ограничен семью процентами, являются ошибочными. При этом условия о цене и порядке осуществления доплаты за превышение проектной площади квартиры, предусмотренные п.п. 4.4, 5.7 и 6.1.4 Договора, истцом не оспорены, не признаны в установленном порядке недействительными, являются действующими. Соответственно, с учётом наличия спора о размере и порядке взаиморасчётов за превышение проектной площади объекта долевого строительства, учитывая, что признаваемая истцом и указанная в уведомлении о проведении взаимозачёта сумма 2 000 144 рубля 52 копейки менее определённого п.п. 4.1, 4.4 и 5.7 размера доплаты, составляющего 2 561 900 рублей, оснований полагать, что применительно к положениям ст. 410 ГК РФ обязательство истца по доплате за превышение проектной площади квартиры прекращено, не имеется.

Ст. 309 ГК РФ предусматривает в качестве общих положений необходимость исполнения обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 2 ст. 328 ГК РФ регулирует последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства его сторонами и закрепляет право стороны, на которой лежит встречное исполнение, приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Исходя из изложенного, требования истца об обязании ответчика подписать акт приёма-передачи квартиры удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Заключая договор долевого участия в строительстве, стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о последствиях нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате полной стоимости объекта долевого строительства.

С условиями указанного договора истец был ознакомлен и согласен, условия договора об оплате полной стоимости квартиры до подписания акта приёма-передачи не оспаривал.

Согласно положениям подп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и п. 9.4 Договора в качестве последствий существенного изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, предусмотрено предъявление требования расторжении Договора долевого участия в судебном порядке, а не обязание застройщика подписать акт приёма-передачи на условиях участника долевого строительства. Исходя из изложенного, истец избрал неверный способ защиты права.

Принимая во внимание, что неправомерность действий ООО «Леонтьевский мыс» и нарушение прав истца, как участника долевого строительства в ходе судебного следствия по данному делу не установлены, суд считает необходимым в удовлетворении его требований о взыскании денежной компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 и штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО1 в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Мотивированное решение составлено 13.12.2018.

Судья: