Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т. к администрации Пушкинского городского округа <адрес>, третьим лицам Министерства жилищной политики <адрес>, ООО «Агроторг» о признании права собственности на перепланированное нежилое здание и сохранении обременения на перепланированное нежилое здание,

установил:

Истец Т. обратился в суд с уточненным в порядке ст..39 ГПК РФ иском к администрации Пушкинского городского округа <адрес> о признании права истца на реконструированное нежилое здание площадью 430 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, стр.5, сохранении обременения – аренды в пользу ООО «Агроторг».

В обоснование иска указано, что Т. на праве собственности принадлежит нежилое здание, состоящее из двух частей: нежилое помещение площадью 95 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050314:686 и нежилое помещение площадью 232,3 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050314:687 по адресу: <адрес>, пр-д Разина, стр.5а, право собственности зарегистрировано в Росреестре. Части здания приобретались Т. по разным договорам, однако это одно нежилое здание было ранее разделено прежними владельцами на две части. В одной части располагался магазин, во второй части отделение Сбербанка ОАО. В настоящее время истец без разрешения на перепланировку объединила две части здания, и возведено крыльцо для приема товара данное здание является единым и используется для размещения магазина. ООО «Агроторг», является арендатором нежилого здания по договору аренды №Д от 01.07.2016 года, и дополнительных соглашений №, № право аренды зарегистрировано в ЕГРН. Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 775 кв.м. разрешенное использование – магазины. Истец обращалась в Администрацию Пушкинского городского округа <адрес> с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, которая передала данное обращение в Министерство жилищной политики по <адрес>, где выдали отказ, так как до перепланировки не был получено разрешение на перепланировку. Поэтому кроме как в судебном порядке оформить в собственность перепланированное здание невозможно.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, проверив материалы дела, полагает иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства.

Т. является собственником нежилого помещения (часть здания) площадью 95 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, Пушкинский муниципальный район, <адрес>, пр-д Разина, стр. 5а, пом1, на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от <дата>, о чем предоставлена в материалы выписка из ЕГРН от <дата>.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые:1) либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие); 2) либо расположены на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность соответствующих объектов в целом как одну недвижимую вещь; к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное (статья 134 ГК).

Исходя из положений статьи 1 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), статей 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении недвижимого имущества, к которому, в частности, относятся здания, сооружения, единые недвижимые комплексы.

Согласно части 1 статьи 46 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются: в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от <дата> №218-ФЗ (Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Судом установлено, что истцу Т. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 775 кв.м с кадастровым номером № по адресу: расположенного по адресу: <адрес> вид разрешенного использования «магазины», категория земель «земли населенных пунктов».

Истцу принадлежит часть нежилого здания, нежилое помещение площадью 95 кв.м с кадастровым номером № по указанному адресу на основании на основании договора купли продажи от <дата>, данное нежилое помещение(часть здания) обременено правами третьего лица ООО «Агроторг» в виде договора аренды сроком до <дата>, о чем представлена выписка из ЕГРН от <дата>.

Истцу принадлежит на праве собственности часть нежилого здания, нежилое помещение площадью 232,3 кв.м. с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от <дата>, данное нежилое помещение обременено правами третьего лица ООО «Агроторг», на основании договора аренды от нежилого помещения № Д от <дата> и дополнительного соглашения № от <дата>, дополнительного соглашения №<дата>.

Как пояснила суду представитель, истец реконструировала на указанном земельном участке части нежилого здания объединив их в единое здание, частично убраны ненесущие перегородки и пристроена пристройка лит. Б2, но перед началом строительства истец не получала необходимые разрешения.

Согласно данным технического паспорта подготовленного кадастровым инженером Н. от <дата>, на основное строение лит.Б имеет перепланировки, пристроена пристройка лит. Б2 - разрешение на строительство не предъявлено.

Ответом Министерства жилищной политики по МО на обращение истца от <дата> №P№58030106 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дан отказ.

Судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, экспертом представлено заключение, согласно которого перепланировка вызвана объединением полезных площадей здания и преобразование верандной зоны строения в общую площадь, реконструированная часть выполнена собственных фундаментах, стены из мелкоразмерных блоков с утеплением, собственная кровля. Уширенные колонны последнего ряда облицованы в единой отделке и не образуют трещин, что свидетельствует об отсутствии просадок пристроя от основного здания. Здание истца соответствует по своей несущей способности и устойчивости так как основной каркас здания не претерпел изменений. Входная группа имеет автономные конструктивные элементы от фундаментов до собственной крыши, поэтому не оказывает негативного влияния на основное здание. Санитарные нормы соблюдены: наряду с искусственным освещением торговых площадей дополнительно появились панорамные окна бокового светового потока. Строение обеспечено санитарной комнатой. Выполнены условия доступа малоподвижной части населения к торговым помещениям путем устройства пандуса на входе. Противопожарные норы соблюдены: имеются системы оповещения пожарной безопасности, торговые помещения имеют три доступных пожарных выхода, что предусматривает нормы эвакуации людей. Учитывая исполнение плоской кровли то отсутствует угроза жизни и здоровья граждан при эксплуатации строений в зимний период, год постройки 1981 года процент износа 40%, в связи с чем нет изменений несущей способности конструктивных элементов здания. Вывод строение имеет достаточную устойчивость и подлежит к приемке в эксплуатацию.

Заключение эксперта в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, содержит полное описание проведенных исследований, выполнено специалистом имеющим необходимые специальные познания и достаточный опыт экспертной работы, полученные по результатам исследований выводы являются определенными, последовательными, не имеющими противоречий, в связи с чем заключение специалиста, оцененное судом в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст.67 ГПК РФ, принято как допустимое и достоверное доказательство, подтверждающее доводы иска.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от<дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан… Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельствах суд приходит к выводу, что условия, изложенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, соответствуют рассмотренной судом правовой ситуации, следовательно, отсутствуют препятствия для признания за истцом права собственности на реконструированную часть жилого дома.

Так же подлежат удовлетворению требования истца о сохранении обременения в виде права аренды на перепланированное задание, в связи с тем, что данное нежилое здание являете единым зданием состоявшим из нескольких объектов недвижимости – нежилых помещений объединенных единым назначением, на которые ранее было наложено обременение в виде аренды в пользу одного арендодателя сроком до 2028 года, и право аренды сохранено фактически, договор аренды является действующим.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Т. к администрации Пушкинского городского округа <адрес>, третьим лицам Министерству жилищной политики <адрес>, ООО «Агроторг» о признании права собственности на перепланированное нежилое здание и сохранении обременения на перепланированное нежилое здание - удовлетворить.

Признать за Т. право собственности на перепланированное нежилое здание лит. Б, Б2 площадью 430,0 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, пр-д Разина, стр.5а.

Прекратить право собственности Т. и снять с кадастрового учета на нежилое помещение (часть здания) площадью 95 кв.м. с кадастровым номером № и нежилое помещение (часть здания) площадью 232,3 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пр-д Разина, стр.5а.

Сохранить ограничение прав, обременение объекта недвижимости на объединенное перепланированное нежилое здание площадью 430,0 кв.м. лит.Б, Б2, расположенное по адресу: <адрес>, пр-д Разина, стр.5а в виде права аренды сроком до <дата> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» ИНН 7825706086, ОГРН 1027809237796, зарегистрированного в Едином реестре прав на недвижимое имущество на основании договора аренды от <дата>№Д, дата государственной регистрации <дата>, номер №, дополнительного соглашения № от <дата> зарегистрированного за номером 50:13:005034:687-50/013/2018-2 и дополнительного соглашения № от <дата>, зарегистрированного за номером №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме - <дата>.

Судья: