Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Спецстроймонтаж» к ФИО1, ООО «Союзстрой» расторжении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ООО «Спецстроймонтаж» обратилось в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ФИО1, ООО «Союзстрой» расторжении договора купли-продажи. В обоснование исковых требований указано следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстроймонтаж» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Согласно п.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора: объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1074 кв.м., степень готовности 4%, инв. №, лит. А, расположенный по адресу: <адрес>. Объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 2 778,0 кв.м. Право собственности ФИО1 на объект был зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Марий Эл ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: № В тот же день ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация ипотеки в сиу закона, номер регистрации: №. В силу п. 3 договора, расчет между сторонами происходит в следующем порядке: 2 500 000 рублей уплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ, 2 500 000 рублей уплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ, 28 000 000 рублей возмещаются площадями из расчета 38 000 рублей за 1 квадратный метр площади. На момент составления искового заявления ФИО1 расчет не произведен. Сроки оплаты, указанные в договоре (до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ) истекли. г. Истец направил в адрес ФИО1 требование о расторжении Договор которое им получено ДД.ММ.ГГГГ. Претензия оставлена без ответа. В июле 2018 года ФИО1 передал спорное имущество в качестве вклада в уставный капитал Общества с ограниченной ответственностью «Союзстрой». Размер доли ФИО1 в уставном капитале Общества составляет 80461/80471, номинальная стоимость доли – 80 461 000 рублей. Данные о размере доли Ответчика в уставном капитале Общества внесены в ЕГРЮЛ — ДД.ММ.ГГГГ, после передачи ФИО1 спорного имущества в уставный капитал Общества. В настоящее время залогодателем спорного имущества является ООО «Союзстрой», учредителем и директором которого выступает ФИО1. Истец письмом от ДД.ММ.ГГГГ дал согласие на смену собственника спорного имущества, однако данное согласие было предоставлено до наступления срока платежа по договору купли-продажи и истец не мог предвидеть, что ФИО1 не намерен производить расчеты за спорное имущество.

ООО «Спецстроймонтаж» просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Спецстроймонтаж» и ФИО1; обязать ООО «Союзстрой» передать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, являющийся предметом залога, залогодержателю - ООО «Спецстроймонтаж»; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Союзстрой» и произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Спецстроймонтаж» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>г; взыскать солидарно с ФИО1 и ООО «Союзстрой» в пользу ООО «Спецстроймонтаж» расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования и просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Спецстроймонтаж» и ФИО1; обязать ООО «Союзстрой» передать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, ООО «Спецстроймонтаж»; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Союзстрой» и произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Спецстроймонтаж» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>г; взыскать солидарно с ФИО1 и ООО «Союзстрой» в пользу ООО «Спецстроймонтаж» расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 рублей.

Представитель ответчика ООО Союзстрой» в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на исковое заявление, суду пояснил о том, что указав на то, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 2 778,0 кв.м., расположенном по адресу: <адрес><адрес>, примерно в 35 м по направлению на юго-восток от <адрес>, общей площадью 2778,0 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстроймонтаж» и ООО «Союзстрой» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей в отношении земельного участка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с соглашением о внесении изменений от ДД.ММ.ГГГГ, с договором № о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям пункта 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «Спецстроймонтаж» и ФИО1, ООО «Спецстроймонтаж» приняло на себя обязательства в срок по ДД.ММ.ГГГГ изменить в установленном законом порядке разрешенное использование земельного участка на разрешенный вид использования: многоэтажная жилая застройка. Данное обязательство ООО «Спецстроймонтаж» исполнено не было, что привело к невозможности реконструкции объекта незавершенного строительства. ООО «Союзстрой» понес убытки, связанные с проектированием объекта, получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ года на реконструкцию объекта незавершенного строительства под многоквартирный жилой дом с блоком обслуживания и подземной парковкой. Министерством государственного имущества Республики Марий Эл направлен отказ № от ДД.ММ.ГГГГ и выдано распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл. Поскольку строительство в настоящее время невозможно, ООО «Союзстрой» не возражает произвести возврат ООО «Спецстроймонтаж» объекта незавершенного строительства, при этом основанием возврата считать неисполнение ООО «Спецстроймонтаж» обязательств по переводу разрешенного вида использования земельного участка.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Просил суд рассмотреть дело без его участия; возражений против иска в суд не представлено.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Марий Эл, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление; просил суд рассмотреть дело без его участия (л.д. 30-33).

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч.1,2,3 ст.67 ГПК Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК Российской Федерации, Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.450 ГК Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.452 ГК Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстроймонтаж» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого ООО «Спецстроймонтаж» приняло на себя обязанность передать в собственность, а ФИО1 обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора: объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1074 кв.м., степень готовности 4%, инв. №, лит. А, расположенный по адресу: <адрес>. Объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 2 778,0 кв.м.

В соответствии с п. 3 договора, расчет между сторонами происходит в следующем порядке: 2 500 000 рублей уплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ, 2 500 000 рублей уплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ, 28 000 000 рублей возмещаются площадями из расчета 38 000 рублей за 1 квадратный метр площади (л.д.5).

Из письменных материалов дела следует, что право собственности ФИО1 на объект был зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Марий Эл ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации: 12:05:0801001:244-12/060/2018-2.

Истец указывает на то обстоятельство, что на момент составления искового заявления ФИО1 расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не произведен. От ответчика ФИО1 возражений в данной части не поступило.

Из письменных материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ФИО1 требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которое им получено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7,8 ). Претензия оставлена без ответа.

Судом установлено, и не оспаривалось участниками процесса, что в июле 2018 года ФИО1 передал спорное имущество в качестве вклада в уставный капитал ООО «Союзстрой». Размер доли ФИО1 в уставном капитале Общества составляет 80461/80471, номинальная стоимость доли – 80 461 000 рублей. Данные о размере доли Ответчика в уставном капитале Общества внесены в ЕГРЮЛ — ДД.ММ.ГГГГ, после передачи ФИО1 спорного имущества в уставный капитал Общества.

В настоящее время залогодателем спорного имущества является ООО «Союзстрой», учредителем и директором которого выступает ФИО1. Представитель ООО «Союзстрой» в судебном заседании указанное обстоятельство не отрицал.

Как указал представитель истца в судебном заседании, ООО «Спецстроймонтаж» письмом от ДД.ММ.ГГГГ дал согласие на смену собственника спорного имущества (л.д. 5), однако данное согласие было предоставлено до наступления срока платежа по договору купли-продажи и истец не мог предвидеть, что ФИО1 не намерен производить расчеты за спорное имущество.

В связи с существенным нарушением ФИО1 условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, выразившимся в неоплате по договору, ООО «Спецстроймонтаж» просит указанный договор расторгнуть, а объект незавершенного строительства истребовать у ООО «Союзстрой».

В соответствии с п.3 ст.486 ГК Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В судебном заседании представитель ООО «Союзстрой» не возражал против передачи ООО «Спецстроймонтаж» объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, при этом просил признать причину расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - неисполнение обязанностей ООО «Спецстроймонтаж» по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Спецстроймонтаж» и ООО «Союзстрой» о передаче (уступке) прав и обязанностей в отношении земельного участка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем правоотношения, возникшие ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстроймонтаж» и ООО «Союзстрой» в связи с заключением договора о передаче (уступке) прав и обязанностей не являлись предметом рассмотрения по данному делу. Соответствующих исковых требований заявлено не было.

С учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, исковые требования ООО «Спецстроймонтаж» подлежат удовлетворению.

При обращении в суд истец понес расходы по оплате государственной пошлины в размере 66000 рублей (л.д. ).

На основании ст.98 ГПК Российской Федерации, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 66000 рублей в солидарном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст.12,56,198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «Спецстроймонтаж» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстроймонтаж» и ФИО1.

Возложить обязанность на ООО «Союзстрой» передать ООО «Спецстроймонтаж» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать аннулированной запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ООО «Союзстрой» в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности ООО «Спецстроймонтаж» на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 и ООО «Союзстрой» в пользу ООО «Спецстроймонтаж» расходы по оплате государственной пошлины в размере 66000 рулей в солидарном порядке.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Алимгулова К.В.

Мотивированное решение составлено 24 октября 2019 года.