Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г.Кирова в составе председательствующего судьи Куликовой Л.Н., при секретаре Михеевой Е.С., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО4 о взыскании суммы задолженности, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании суммы задолженности, убытков. В обоснование исковых требований указала, что {Дата изъята} между истцом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды имущества {Номер изъят}. {Дата изъята}. и {Дата изъята}. к указанному договору были заключены дополнительные соглашения №1 и №2, соответственно. По договору аренды ИП ФИО4 приняла в аренду по актам приема-передачи нежилое помещение площадью 93,8 кв.м., по адресу: {Адрес изъят} и движимое имущество (мебель, оборудование, столовая посуда и др.). Указанное имущество предназначалось для размещения и функционирования объекта общественного питания (кафе). Арендная плата за переданное помещение составляла 67 000 руб. в месяц и подлежала перечислению арендатором ежемесячно до 01 числа расчетного месяца, кроме того, арендатор обязан был оплачивать коммунальные платежи. На момент подачи искового заявления задолженность ответчика по арендной плате составила 134 000 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей составила 148 747,84 руб. Договор аренды прекратил свое действие {Дата изъята}., имущество было получено арендодателем {Дата изъята}. В процессе принятия помещения арендодателем было установлено, что состояние помещения не соответствует согласованным в договоре условиям, а именно: существенно нарушена отделка помещения, повреждено или частично отсутствует движимое имущество. Согласно отчету об оценке ООО «Аналит» от {Дата изъята}. {Номер изъят}, стоимость затрат для восстановления отделки помещения и возмещения ущерба движимому имуществу составляет 243 968 руб. Расходы на оплату услуг оценщика составили 20 000 руб. {Дата изъята}. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возмещения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, а также убытков и расходов по оплате услуг оценщика. Ответа на претензию не поступило. {Дата изъята}. ФИО4 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП {Номер изъят} от {Дата изъята}. На основании изложенного просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 134 000 руб.. задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 148 747,84 руб., стоимость затрат для восстановления отделки помещения и возмещения ущерба движимому имуществу в размере 243 968 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 20 000 руб., расходы на отправку претензии в размере 250,20 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 8 467 руб.

В судебном заседании истец ИП ФИО1 уточнила исковые требования, просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 213 803,42 руб., требования в остальной части оставляет без изменения.

Представитель истца ФИО2 уточненные исковые требования поддержала, на их удовлетворении настаивала.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Полагает, что требования истца о взыскании арендной платы за {Дата изъята} – {Дата изъята}. удовлетворению не подлежат, поскольку арендатор прекратила пользование спорным помещением и передала его по акту приема-передачи истцу {Дата изъята}. Комплекты ключей были оставлены ответчиком в спорном помещении. Поскольку ответчик передала истцу спорное помещение {Дата изъята}., то соответственно не подлежат оплате коммунальные услуги по актам №05, №06 и №03. С учетом произведенных оплат коммунальных услуг, ответчик признает сумму, подлежащую взысканию в пользу истца за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 11 797,98 руб. Считает, что требования истца о ремонте датчиков пожарной охраны не подлежат удовлетворению, поскольку по условиям договора аренды система пожарной охраны в аренду ответчику не передавалась, обязанностей по ее ремонту не предусмотрено. Относительно взыскания затрат на восстановительный ремонт считают, что представленный истцом отчет об оценке имущества не может служить достоверным доказательством, т.к. оценщик не предупреждался об уголовной ответственности. Считают, что имущество было возвращено арендодателю с учетом нормального износа, кроме того, на момент заключения договора аренды состояние передаваемого имущества не оценивалось, поэтому достоверно определить его состояние на момент возврата арендодателю не представляется возможным.

Суд, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} между ИП ФИО1 («Арендодатель») и ИП ФИО4 («Арендатор») (до {Дата изъята}. была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя) был заключен договор аренды, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 93,8 кв.м., с кадастровым {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}

Договор аренды от {Дата изъята}. {Номер изъят} зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята}. за {Номер изъят}.

Пунктом 2.1 договора аренды от {Дата изъята}. определен срок действия договора – 5 лет, начиная с {Дата изъята}

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что помещение используется в целях размещения объекта общественного питания.

Указанное помещение, а также оборудование и кухонные принадлежности, были переданы арендатору на основании акта приема-передачи от {Дата изъята}., приложений №1 и №2 к договору аренды, являющихся неотъемлемой частью договора.

Согласно пунктам 3.3.3.-3.3.7 договора аренды, арендодатель обязуется осуществлять расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием помещения. Своевременно вносить арендную плату в размере, порядки и сроки, предусмотренные в разделе 4 договора. Своевременно вносить плату за коммунальные платежи и осуществлять иные платежи, связанные с эксплуатацией помещения.

В соответствии с пунктами 4.1-4.3. договора аренды от {Дата изъята}. арендная плата за пользование помещением составляет 67 000 руб. Арендная плата производится арендатором ежемесячно, до 01 числа расчетного периода путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, либо по соглашению сторон другими способами. Внесение платы за коммунальные услуги, осуществление иных платежей, связанных с эксплуатацией помещения, производится в течение 3 календарных дней с момента получения от арендодателя соответствующих счетов, квитанций (или их копий) управляющих (эксплуатационных) организаций, или требований об оплате.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды от {Дата изъята}. в том числе внесены изменения в пункт 8.2.3. договора, добавлен абзац: «помимо оснований, указанных в настоящем пункте, стороны согласовали, что у арендодателя имеется право одностороннего расторжения настоящего договора вне зависимости от каких-либо обстоятельств и виновных действий со стороны арендатора. Для этого арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке за месяц до даты расторжения. В течение указанного месяца арендатор обязан завершить свою деятельность в помещении арендодателя, выполнить все свои обязательства по приведению помещения в состояние, в котором помещение ему передавалось по акту приема-передачи (с учетом естественного износа) и обеспечить возврат помещения арендодателю.

Дополнительное соглашение от {Дата изъята}. №1 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята}. за {Номер изъят}.

Дополнительным соглашением №2 к договору аренды от {Дата изъята}. в том числе внесены изменения в пункт 8.2.5. договора, добавлен абзац: помимо оснований, указанных в настоящем пункте, стороны согласовали, что у арендатора имеется право одностороннего расторжения настоящего договора вне зависимости от каких-либо обстоятельств и виновных действий со стороны арендодателя. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке до даты расторжения.

Дополнительное соглашение от {Дата изъята}. №2 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята}. за {Номер изъят}.

Как следует из пояснений истца и подтверждено письменными материалами дела, {Дата изъята}. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 8.2.4. договора. Указанное уведомление было направлено ИП ФИО4 почтой.

{Дата изъята}. от ответчика поступил ответ на уведомление о расторжении договора аренды, в котором ответчик указывает, что договор аренды был расторгнут а также исполнены обязательства по передаче помещения арендодателя с {Дата изъята}

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 ФИО3 поддержала позицию, изложенную ранее в ответе на уведомление о расторжении договора, считает договор расторгнутым с {Дата изъята}. Пояснила, что {Дата изъята}. истцу было направлено уведомление о расторжении договора аренды согласно пункту 8.2.5. договора аренды, согласно которому арендатор имеет право одностороннего расторжения договора вне зависимости от каких-либо обстоятельств и виновных действий со стороны арендодателя. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке за месяц до даты расторжения.

Суд, выслушав позицию ответчика, считает ее необоснованной по следующим основаниям.

В соответствии с разделом 8 договора аренды стороны согласовали условия досрочного расторжения договора.

Пунктом 8.2.5. договора аренды предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора: в случае, когда помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре не содержится.

Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Дополнительные соглашения от {Дата изъята}. и {Дата изъята}. являлись соглашениями об изменении условий договора аренды от {Дата изъята}., который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята}. за {Номер изъят}. Таким образом, дополнительные соглашения к договору также подлежали регистрации в порядке, установленном законом. При несоблюдении требования о регистрации дополнительное соглашение считается незаключенным.

Дополнительное соглашение №1 к договору аренды было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята}., дополнительное соглашение {Номер изъят} - {Дата изъята}

В своем уведомлении о расторжении договора аренды от 01.02.2018г. арендатор ссылалась на расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 8.2.5. договора, в редакции дополнительного соглашения №2 к договору аренды, однако на момент направления уведомления указанное дополнительное соглашение еще не было зарегистрировано в установленном порядке, соответственно являлось незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о расторжении договора аренды с {Дата изъята}., т.е. по истечении месяца после уведомления арендатора о расторжении договора аренды.

Как следует из пункта 3.3.9. договора аренды от {Дата изъята}., арендатор обязуется в день прекращения договора вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Помещение считается возвращенным арендодателю с даты подписания уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи (возврата) помещения.

{Дата изъята}. истцом ответчику было направлено уведомление о необходимости передачи помещения и движимого имущества по актам приема-передачи, согласно которому процедура приемки имущества была назначена на {Дата изъята}.

Как следует из пояснений истца, материалов дела, за {Дата изъята}, {Дата изъята} года ответчиком арендная плата не оплачена. Указанное обстоятельство подтверждается материалами дела, а также не оспаривалось представителем ответчика.

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика по арендной плате {Дата изъята}., за {Дата изъята}. составляет 134 000 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца.

Рассматривая исковые требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам, суд приходит к следующим выводам.

Согласно акту сверки задолженности Кировского филиала ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» за потребленную электроэнергию по состоянию на {Дата изъята}., актами приема-передачи электроэнергии, данными за потребленную электроэнергию, за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} подтверждается расход ответчиком электроэнергии на сумму 229 700,38 руб. Согласно представленным документам, ответчиком оплачена потребленная электроэнергия на сумму 222 041,23 руб., таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность за потребленную электроэнергию в размере 7 659,15 руб.

Согласно акту сверки с АО «Кировская теплоснабжающая компания» по договору теплоснабжения по состоянию на {Дата изъята}. с ФИО1 произведены взаиморасчеты за период с {Дата изъята}. по {Дата изъята}. в сумме 32 877, 23 руб. Также истцом в материалы дела представлены счета по оплате за теплоснабжение: за {Дата изъята} на сумму 4 817,54 руб., за {Дата изъята} на сумму 4 817,54 руб., за {Дата изъята} на сумму 37 694,77 руб. Таким образом, указанными документами подтверждена подача поданной-принятой тепловой энергии на общую сумму 89 015,43 руб.

Согласно представленным ФИО4 доказательствам по оплате за теплоснабжение, она произвела оплату в сумме 49 093,45 руб., таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по оплате за теплоснабжение в размере 39 921,98 руб.

На основании акта сверки взаимных расчетов между АО «Кировские коммунальные системы» и ФИО1 плата за негативное воздействие на сети по договору {Номер изъят} составила 7 321,05 руб.

Материалами дела подтверждается внесение ответчиком платы за негативное воздействие на сети в размере 5 383,80 руб., таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 1 937,25 руб.

Как следует из акта сверки расчетов от {Дата изъята}. между АО «Кировские коммунальные системы» и ФИО1 плата за воду и канализационные стоки за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} составила 49 846,19 руб. Согласно исковому заявлению, истцом предъявлены требования о взыскании платы за воду и канализационные стоки в размере 39 134,08 руб.

Материалами дела подтверждается внесение ответчиком платы за воду и канализационные стоки в размере 36 088,79 руб., таким образом, с учетом положений части 3 статьи 196 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 3 045,29 руб.

Как следует из акта сверки расчетов между АО «Кировские коммунальные системы» и ФИО1 плата за сброс загрязняющих веществ составила 2 583,75 руб.

Материалами дела подтверждается внесение ответчиком платы за сброс загрязняющих веществ в размере 212,68 руб., таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 2 371,07 руб.

Согласно акту сверки расчетов между ООО «Охранное объединение «ЛЕКС» и ФИО1 плата по договору {Номер изъят} от {Дата изъята}. составила 72 000 руб.

Материалами дела подтверждается внесение ответчиком платы за охрану объекта и пожарную сигнализацию в размере 57 000 руб., таким образом с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 15 000 руб.

Суд отказывает в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по ремонту датчиков пожарной охраны в размере 8 681,95 руб., поскольку по условиям договора аренды от 15.10.2016г. система пожарной охраны в аренду ответчику не передавалась, обязанность по ее содержанию и ремонту договором не предусмотрена.

Также суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика платы за содержание и ремонт общего имущества собственников МКД. Согласно представленному в материалы дела акту сверки взаимных расчетов между ООО «УК Ленинского района» и ФИО1 задолженность по состоянию на {Дата изъята}. составляет 8 681,95 руб. Однако, ни из указанного акта, ни из представленного в материалы дела уведомления ООО «УК Ленинского района» от {Дата изъята}. не следует, что указанная задолженность образовалась именно по оплате за спорное помещение. Таким образом, поскольку истцом не доказан факт наличия задолженности ответчика по указанным платежам за содержание и ремонт общего имущества собственников МКД, в удовлетворении исковых требований в данной части необходимо отказать.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате коммунальных услуг в размере 69 934,74 руб.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика ущерба движимому имуществу в размере 243 968 руб., суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ущерба в размере 60 444 руб., по следующим основаниям.

При заключении договора аренды имущества от {Дата изъята}. спорное помещение, а также оборудование и кухонные принадлежности, были переданы арендатору на основании акта приема-передачи от {Дата изъята}., приложений №1 и №2 к договору аренды, являющихся неотъемлемой частью договора.

Как следует из дополнительного соглашения №1 к договору аренды от {Дата изъята}. при расторжении договора аренды арендатор обязан выполнить все свои обязательства по приведению помещения в состояние, в котором помещение ему передавалось по акту приема-передачи (с учетом естественного износа) и обеспечить возврат помещения арендодателю.

В судебном заседании установлено, что при заключении договора аренды от {Дата изъята}., акта приема-передачи, и дополнительных соглашений сторонами не оценивалось состояние передаваемого в аренду помещения и движимого имущества, исходя из изложенного суд может оценивать только комплектность возвращенного истцу имущества.

Согласно акту приема-передачи (возврата) движимого имущества (оборудования), преданного арендатору арендодателем по договору аренды от {Дата изъята}., составленному при участии арендодателя ФИО1 и свидетелей Х.И.П., Ш.С.В., а также представителя ООО «Охранное объединение «ЛЕКС» - М.А.С., независимого оценщика К.М.А., при приемке отсутствовало следующее движимое имущество: шторы (1 шт.), коврики придворные (улица) (2 шт.), коврик влагостойкий 1000*2000 (1 шт.), коврик влагостойкий 50*80 резиновый грязезащитный (1 шт.), фискальный регистратор (1 шт.), терминал банковский (1 шт.), терминал тач (1 шт.), чек-принтер кухня (1 шт.), набор для суши (1 шт.), чашки чайные белые (14 шт.), тарелки квадратные малые (9 шт.), стаканы стеклянные (12 шт.), кастрюли металлические (3 шт.), салфетка держатели без набора специй (6 шт.), чайник стеклянный (1 шт.), чайник фарфоровый черный (1 шт.), соусники стеклянные (6 шт.), соусница стеклянная (1 шт.), салфетки светло-коричневые (4 шт.), таблички «столик заказан» (7 шт.), половник (3 шт.), венчик металлический (1 шт.).

Факт осмотра помещения также подтверждается показаниями свидетеля Ш.С.В., данными в судебном заседании в ходе рассмотрения дела.

Стоимость указанного движимого имущества суд определяет в размере 60 444 руб., согласно отчету об определении рыночной величины ущерба имуществу (затрат, необходимых для восстановления отделки помещения, ущерба имуществу) ООО «Аналит» серии ОИ {Номер изъят} от {Дата изъята}., представленному истцом, которое мотивировано и обосновано.

Таким образом, судом установлено, что указанное имущество ответчиком истцу не возвращено до настоящего времени. Каких-либо достоверных и допустимых доказательств обратного ответчиком при рассмотрении дела в суде не представлено, приобщенные видеофайлы к таковым не относятся. Учитывая доказанность размера ущерба и вины ответчика в причинении ущерба истцу, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца ущерба 60 444 руб.

Рассматривая требование истца в части взыскания расходов на оплату стоимости независимой экспертизы, суд признает данные расходы необходимыми для реализации права на обращение в суд, так как собранные до предъявления иска доказательства (экспертное заключение) соответствует требованиям относимости, допустимости. Доказательств того, что заявленные истцом расходы на проведение оценки ущерба являются завышенными, ответчиком не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 8 934 руб.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на отправку претензии в размере 250,20 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 782,20 руб. Указанные судебные расходы подтверждены документально.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 134 000 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 69 934,74 руб., возмещение ущерба в размере 60 444 руб., судебные расходы в размере 12 966,40 руб.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Кирова в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2019г.

Судья Л.Н. Куликова