Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету градостроительства администрации <адрес> о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеобозначенным иском, в обоснование которого указал, что ему на основании договора купли-продажи недвижимости от дата принадлежит объект незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки 42,7 кв.м. степень готовности объекта 4 % с кадастровым (или условным) номером 26:12:012401:979, расположенный по адресу: <адрес> б, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации №.

В связи с приобретением объекта незавершенного строительства - жилого дома дата заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес>№ от дата и дополнительному соглашению № от дата об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата№.

Договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) от дата зарегистрирован дата № регистрации 26-26/001-26/001/202/2015-8262/3.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей (перенайме) от дата Новый арендатор - ФИО1 принял на себя все права и обязанности Арендатора по договору аренды, заключенному сроком на 10 лет с дата по дата. Объектом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 26:12:012401:483 площадью 900 кв.м., категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под блокированный жилой дом.

В целях получения разрешения на строительство блокированного жилого дома дата был получен градостроительный план земельного участка. Согласно градостроительного плана земельного участка земельный участок по <адрес> б расположен в зоне Ж-3 - зона блокированной и усадебной застройки, этажность основных строений - до 3 этажей, соответствует Правилам землепользования и застройки <адрес>.

Была разработана проектная документация, на блокированный жилой дом получены технические условия:

- на присоединение к улично-дорожной сети <адрес> объекта строительства - жилой дом блокированного типа, выданные комитетом городского хозяйства администрации горда Ставрополя дата№,

- на присоединение к сетям дождевой канализации объекта строительства - жилой дом блокированного типа, выданные комитетом городского хозяйства администрации горда Ставрополя дата№,

- на подключение (технологическое присоединение) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения - блокированного жилого дома по <адрес> в квартале 540, выданные МУП «Водоканал» <адрес>дата№В,

- на подключение (технологическое присоединение) объекта к централизованной системе водоотведения - блокированного жилого дома по <адрес> в квартале 540, выданные МУП «Водоканал» <адрес>дата№К,

- для присоединения к электрическим сетям, выданные западными электрическими сетями филиала ОАО «МРСК Северного Кавказа» - «Ставропольэнерго» дата№.

Первоначально ФИО1 обратился в комитет градостроительства администрации <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство дата. Письмом от дата№ комитет градостроительства администрации <адрес> отказал в выдаче разрешения на строительство, указав в основаниях для отказа отсутствие материалов, содержащихся в проектной документации, а именно раздела проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения».

После предоставления указанных документов в комитет градостроительства администрации <адрес>ФИО1 обратился снова дата с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Письмом от дата комитет градостроительства снова отказал в выдаче разрешения по тем же основаниям.

Обратившись в третий раз дата, комитет письмом от дата№ отказал в выдаче разрешения на строительство, но уже указав новое основание - несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Впоследствии, ФИО1 снова обращался в комитет градостроительства с заявлением о получении разрешения на строительство. Письмами от дата№ и от дата№ также было отказано выдаче разрешения на строительство по тем же основаниям, что и дата.

Таким образом, ФИО1 предпринял все меры в целях получения разрешения на строительство.

На сегодняшний день завершено строительство объекта недвижимости - блокированного жилого дома по <адрес> б в <адрес> общей площадью 748,7 кв.м., в пределах внутренних поверхностей наружных стен -825,3 кв.м., имеющего следующие параметры и стоящего из:

Блок 1 - общей площадью 222,0 кв.м, в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 252,6 кв.м., жилой площадью - 110,9 кв.м, число этажей - 2;

Блок 2 - общей площадью 151,9 кв.м, в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 160,6 кв.м., жилой площадью - 82,3 кв.м, число этажей - 2;

Блок 3 - общей площадью 152,6 кв.м, в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 159,8 кв.м., жилой площадью - 82,8 кв.м, число этажей - 2;

Блок 4 - общей площадью 222,2 кв.м, в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 252,3 кв.м., жилой площадью - 107,8 кв.м, число этажей - 2.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от дата№ общая площадь в пределах внутренних поверхностей наружных стен применяется для целей государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Объект подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также, было получено техническое заключение экспертизы №Э от дата, подготовленное судебно-экспертной лабораторией Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба».

При проведении технического обследования здания было установлено, что Блокированный жилой дом (4 блок-секции), инвентарный №, этажность: 2, общей площадью 748,70 кв.м., по адресу: <адрес> б, квартал 540, полностью закончен строительством, т.е. имеет степень строительной готовности 100%. Блокированный жилой дом (4 блок-секции), инвентарный №, этажность: 2, общей площадью 748,70 кв.м., по адресу: <адрес> б, квартал 540, является объектом капитального строительства.

Площадь застройки объекта исследования не превышает площади предоставленного земельного участка, соответствует нормативной плотности застройки, разрешенное использование земельного участка не нарушено.

Объект исследования: Блокированный жилой дом (4 блок-секции), инвентарный №, этажность: 2, общей площадью 748,70 кв.м., по адресу: <адрес> б, квартал 540, полностью соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП), санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), градостроительным нормативам (СП, ТСН), экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности (ППБ), Федеральному закону № 123-ФЗ от дата «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону № 384-ФЗ от дата «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», нормативным требованиям, предъявляемым объектам недвижимости жилого назначения (для постоянного проживания), не оказывает негативного влияния на окружающую природную среду, и сохранение данного объекта недвижимого имущества не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, ФИО1 на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке с видом разрешенного использования - под блокированный жилой дом, возвел блокированный жилой дом в соответствии с правилами землепользования и застройки, позволяющими в зоне Ж-3 строительство блокированных жилых домов (этажностью до 3-х этажей) -блокированный жилой дом по <адрес> б этажностью 2 этажа. Согласно справке, выданной ГУП СК «<адрес>имущество» возведенный блокированный жилой дом по <адрес> б общей площадью 748,7 кв.м., количество этажей - 2, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:012401:483. Блокированный жилой дом по <адрес> б соответствует действующим строительным и иным нормативам и правилам не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и обеспечивает безопасную для ЖИЗНИ и здоровья людей эксплуатацию здания.

Иным путем кроме обращения в суд ФИО1 лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от дата№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав» (п.26) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, основным первоначальным способом приобретения права собственности является изготовление вещи, при этом право собственности возникает, если вещь изготавливается с соблюдением закона и для себя.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а в соответствии с ч.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок по <адрес>предоставлен ФИО1 в аренду, в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под блокированный жилой дом.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекс Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

ФИО1 возвел на предоставленном ему земельном участке блокированный жилой дом в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, который соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, ФИО1 за свой счет на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, закончил возведение блокированного жилого дома, который соответствует действующим строительным и иным нормативам И правилам, его сохранение не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.

В соответствии со ст. 58 Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании изложенного, просит суд признать право собственности на самовольное строение: объект недвижимости - блокированный жилой дом, расположенный по <адрес> общей площадью 748,7 кв.м., в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 825,3 кв.м., имеющий следующие параметры и стоящий из:

В судебное заседание ФИО1 не явился, воспользовавшись процессуальным правом научастие посредством своего представителя - ФИО2, который поддержал доводы искового заявления в полном объеме, просил также учесть, что при строительстве спорного строения соблюдены все требования градостроительного законодательства. Слева и справа от дома согласно схеме расположения здания на земельном участке отступы от смежных границ соответствуют 292 см и 296 см соответственно. Согласно градостроительным нормам данные отступы должны составлять по 300 см. Однако согласно Приказа Министерства экономического развития № от дата «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке» средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек на земельных участках, отнесенных к землям населенных пунктов должна составлять не более 10 см. Таким образом расположение спорного объекта на земельном участке соответствует требованиям градостроительных норм с учетом указанной допустимой погрешности.

Представитель Комитета градостроительства администрации <адрес>ФИО3 возражала против удовлетворения иска, указав, что объект на земельном участке возведен без соответствующих разрешений, а потому является самовольным. Разрешения на строительство не предоставлялись в связи с отсутствием полного пакета документов. Просила в иске отказать.

Представитель Администрации <адрес>ФИО4 в судебном заседании также возражал относительно заявленных требований, полагая, что истец обязан был действовать в соответствии с требованиями градостроительного законодательства при строительстве, а не возводить строение самовольно.

Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами в условиях состязательного процесса доказательства, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ суд полагает заявленные требования обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от дата приобрел объект незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки 42,7 кв.м. степень готовности объекта 4 % с кадастровым (или условным) номером 26:12:012401:979, расположенный по адресу: <адрес> б. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Земельный участок, на котором расположен данный объект незавершенного строительства, находился в аренде прежнего собственника, в связи с чем дата заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) как по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес>№ от дата, так и по дополнительному соглашению № от дата об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата№. Указанный договор также зарегистрирован в установленном законом порядке (№ регистрации 26-26/001-26/001/202/2015-8262/3).

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей (перенайме) от дата новый арендатор - ФИО1 принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному сроком на 10 лет с дата по дата. Объектом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 26:12:012401:483 площадью 900 кв.м., категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под блокированный жилой дом.

В целях получения разрешения на строительство блокированного жилого дома дата был получен градостроительный план земельного участка. Согласно градостроительного плана земельный участок по <адрес> б расположен в зоне Ж-3 - зона блокированной и усадебной застройки, этажность основных строений - до 3 этажей, соответствует Правилам землепользования и застройки <адрес>.

Была разработана проектная документация, на блокированный жилой дом получены технические условия:

ФИО1 обратился в комитет градостроительства администрации <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство дата. Письмом от дата№ комитет градостроительства администрации <адрес> отказал в выдаче разрешения на строительство, указав в основаниях для отказа отсутствие материалов, содержащихся в проектной документации, а именно раздела проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения».

В судебном заседании представитель Комитета градостроительства указала, что данное основание для отказа в выдаче разрешения на строительство предположительно было связано с тем, что размещенный да земельном участке объект недвижимости в виде незавершенного строительством объекта, на которое признано право собственности за истцом, своей одной из стен расположен ближе трех метров к границе земельного участка, что не соответствовало градостроительному плану.

В настоящее время за земельном участке ФИО1 возвел строение согласно разработанной проектной документации, а именно блокированный жилой дом общей площадью 748,7 кв.м., в пределах внутренних поверхностей наружных стен -825,3 кв.м., имеющий следующие параметры и стоящего из:

Данное строение является самовольно возведенным, что не оспаривалось сторонами, поскольку возведено без соответствующей разрешительной документации.

В силу ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от дата N 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные условия, перечисленные в ч. 3 ст. 222 ГК РФ являются юридически значимыми при разрешении настоящего спора.

Как следует из материалов дела ФИО1 обладает правами на земельный участок, на котором расположено спорное строение, а именно правом аренды, зарегистрированному в установленном законом порядке, срок действия которого до 2023 года. данное право аренды предполагает возможность строительства на нем блокированного жилого дома, что соответствует целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка, поскольку земельный участок находится в зоне Ж-3 - зона блокированной и усадебной застройки, этажность основных строений - до 3 этажей, соответствует Правилам землепользования и застройки <адрес>.

Земельный участок по <адрес> предоставлен ФИО1 в аренду, в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под блокированный жилой дом.

ФИО1 возвел на предоставленном ему земельном участке блокированный жилой дом в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Таким образом первое из указанных в ст. 222 ГК РФ оснований для признания права на самовольную постройку соблюдено.

Согласно заключению экспертизы №Э от дата, подготовленное судебно-экспертной лабораторией Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» и представленному истцом в судебном заседании блокированный жилой дом (4 блок-секции), инвентарный №, этажность: 2, общей площадью 748,70 кв.м., по адресу: <адрес> б, квартал 540, полностью закончен строительством, т.е. имеет степень строительной готовности 100%. Блокированный жилой дом является объектом капитального строительства.

Указанное свидетельствует о том, что необходимое условие закона (ст. 222 ГК РФ), а именно соответствие постройки установленным требованиям, выполнено.

При этом суд учитывает, что доводы ответчика относительно того, что при размещении объекта недвижимости не соблюдены градостроительные требования относительно отсупов о смежных границ, являются несостоятельными, поскольку согласно схеме расположения здания на земельном участке отступы от смежных границ соответствуют 292 см и 296 см соответственно. Согласно градостроительным нормам данные отступы должны составлять по 300 см. Однако согласно Приказа Министерства экономического развития № от дата «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке» средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек на земельных участках, отнесенных к землям населенных пунктов должна составлять не более 10 см. Таким образом расположение спорного объекта на земельном участке соответствует требованиям градостроительных норм с учетом указанной допустимой погрешности.

Указанное свидетельствует, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.

Поскольку материалами дела достоверно подтверждено соответствие возведенного блокированного жилого дома требованиям, предъявляемым к данного типу построек, наличие законных оснований для пользования земельным участком в целях строительства такого объекта, а также отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью других лиц, суд полагает, что имеются все основания для признания права собственности на спорный, самовольно возведенный объект недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету градостроительства администрации <адрес> о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольное строение: объект недвижимости - блокированный жилой дом, расположенный по <адрес> общей площадью 748,7 кв.м., в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 825,3 кв.м., имеющий следующие параметры и стоящий из:

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: С.В. Рогозин