Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области ФИО2, действующего на основании доверенности № 3572 от 05.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области об освобождении от уплаты арендных платежей в связи с окончанием договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом уточнения обратился в суд с иском к Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области о расторжении договора аренды земельного участка №537 от 18.07.2008, освобождении от уплаты арендных платежей в размере 268174,70 рублей, пени в размере 23168,36 рублей и компенсации судебных расходов в размере 35350 рублей.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 18 июля 2008 года между истцом и Администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области был заключен договор аренды земельного участка №537 для несельскохозяйственных целей. Срок действия указанного договора был определен на 5 (пять) лет, то есть до 17 июля 2013 г., общая сумма годовой арендной платы составила 15848,40 рублей. Соглашением о внесении изменений к договору аренды земельного участка от 18 июля 2008 года были внесены изменения в п.п. 2.1 п. договора, в результате чего, срок аренды был установлен на 6 (шесть) лет, с 18 июля 2008 г. по 17 июля 2014 г. Кроме того, истец указывает, что он оплачивал повышенную арендную плату по 2018 год включительно, дополнительные соглашения им не подписывались. За 2017 г. тарифы повышали дважды. За 2017-2018 г.г. доплачивал 27.12.2018, тарифы выросли почти в 13 раз (письма о повышении тарифов от 02.03.2018 г. и от 20.11.2018 г.) В 2019 г. он не оплачивал арендную плату за землю. 20.01.2010 г. администрацией было направлено письмо о необходимости внести арендную плату за 1 квартал 2020 года в сумме 49001, 27 рублей, в том числе пени в сумме 65513,33 рублей. Истец не был уведомлен об изменении арендной платы. В связи с изменением арендной платы администрация Острогожского муниципального района в нарушение условий договора аренды земельного участка, указанных в п. 3.4 и п. 4.2.4 договора аренды земельного участка, не составила дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и не предложила ему составить дополнительное соглашение. Также истец полагал, что договор аренды №537 от 18.07.2008 г. прекратил свое действие, поскольку указанный договор был составлен на 6 лет, с 18.07.2008г. по 17.07.2014г. Считает, что администрацией Острогожского муниципального района грубо нарушены нормы действующего законодательства, поскольку даже после окончания договора аренды истцу поступают требования об уплате арендных платежей. Таким образом, указанный земельный участок подлежит изъятию, а также проведению предусмотренных действующим законодательством торгов, проводимых в форме аукциона, однако администрацией соответствующих мер по изъятию не предпринято. Так же указывает, что спорным земельным участком он не пользовался и не занимал его. Поскольку им неоднократно нарушались обязательства по внесению арендных платежей с учетом длительного срока просрочки их уплаты, им нарушены существенные условия договора аренды. Данное существенное нарушение условий договора аренды является достаточным и безусловным основанием для его расторжения. Кроме того, в соответствии со ст. 333 ГК РФ истец просит уменьшить неустойку за несвоевременное перечисление им арендной платы, так как она несоразмерна последствиям нарушения обязательств, просит взыскать с ответчика расходы по оплате услуг юриста.

В судебном заседании истец ФИО1 уточнил свои исковые требования, просил освободить его от уплаты арендных платежей в размере 372629 рублей 62 копейки, в том числе пени в размере 38 992 рубля 55 копеек в связи с окончанием договора аренды, а также взыскать с ответчика расходы по оплате услуг юриста в рамках настоящего гражданского дела.

Представитель ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области ФИО2 просил в удовлетворении исковых требований отказать, при этом пояснил, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2008 г. №537 было подписано ФИО1 и Администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области 14.09.2020 и вступило в законную силу с момента его регистрации уполномоченным органом, то есть с 17.09.2020 г. Земельный участок с кадастровым номером №, являющийся предметом аренды, был передан арендатором арендодателю 14.09.2020, что подтверждается актом приема-передачи по договору аренды земельного участка от 18.07.2008 г. №537. Таким образом у истца ФИО1 имеется обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.07.2008 г. №537 по день фактической передачи арендованного имущества арендодателю, то есть по 14.09.2020 г.

Выслушав объяснения истца ФИО1, представителя ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Аналогичное положение предусмотрено п. 1, 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которым иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, в силу п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и определяется договором аренды.

Согласно п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

По окончании срока действия договора аренды истец не освободил арендуемое имущество, что повлекло для него в силу п. 2 ст. 622 ГК РФ и договора аренды обязанность производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами.

Норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

В судебном заседании установлено, что между Администрацией Острогожского муниципального района и ФИО1 18 июля 2008 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу Воронежская область, Острогожский район, расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала №, вправо от автомобильной дороги «Воронеж-Луганск» на км 84+600, для строительства газовой заправочной станции, общей площадью 2810 кв.м. Договор аренды земельного участка №537 18 июля 2008 года зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 04 сентября 2008 года (л.д.12-30).

В соответствии с Актом приема-передачи земельного участка 18 июля 2008 года земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу Воронежская область, Острогожский район, расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала №, вправо от автомобильной дороги «Воронеж-Луганск» на км 84+600, для строительства газовой заправочной станции, общей площадью 2810 кв.м., передан арендодателем Администрацией Острогожского муниципального района арендатору ФИО1 сроком на 5 (пять) лет (л.д.20).

Согласно расчету арендной платы на 2008 год истцу ФИО1, как арендатору, была назначена плата за аренду земельного участка кадастровым номером №, 15848, 40 рублей в год (л.д.19).

На основании Соглашения от 18.07.2013 года о внесении изменений к договору аренды земельного участка №537 18 июля 2008 года срок аренды земельного участка устанавливается на 6 (шесть) лет с 18.07.2008 по 17.04.2014 года (л.д.21).

Согласно сообщению от 02.03.2018 Администрацией Острогожского муниципального района с 17.10.2017 ФИО1, как арендатору, на основании Приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.09.2017 года №2040 «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Острогожского муниципального района Воронежской области», Постановления Правительства Воронежской области от 11.12.2015 года №969 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения Воронежской области» была повышена плата за аренду земельного участка с кадастровым номером №, до 126826,82 рублей в год, доначислено за 2017 год 22950 рублей (л.д.23).

Согласно сообщению от 20.11.2018 Администрацией Острогожского муниципального района письмо отдела по земельным вопросам администрации Острогожского муниципального района от 02.03.2018 №99, ранее направленное в адрес ФИО1, необходимо считать недействительным, повысить с 17.10.2017 ФИО1 плату за аренду земельного участка с кадастровым номером № на основании Приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.09.2017 года №2040 «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Острогожского муниципального района Воронежской области» и Постановления Правительства Воронежской области от 11.12.2015 года №969 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения Воронежской области» до 196005,09 рублей в год, доначислить за 2017 год 37355 рублей (л.д.22).

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 оплачивал арендную плату за использование земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 18.07.2008 года, по 2018 год включительно, до 2018 года земельный участок арендодателю не вернул, никому свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №537 от 18 июля 2008 года не предавал, не обращался к арендодателю с заявлениями, в том числе и о расторжении договора аренды.

20.01.2020 года Администрацией Острогожского муниципального района истцу ФИО1 было направлено письмо о внесении арендной платы за 1 квартал 2020 года в размере 49 001 рубль 27 копеек, и задолженности по состоянию на 14 января 2020 года в размере 261518,4 рублей, в том числе пени 65513,33 рублей (л.д.24).

Согласно расчету задолженности по договору аренды земельного участка №537 от 18 июля 2008 года за период с 25.01.2019 по 13.09.2020, представленного Администрацией Острогожского муниципального района в судебном заседании, задолженность ФИО1 по арендной плате по состоянию на 11.11.2020 г. составляет 372629,62 рублей, в том числе пени в размере 38992,55 рубля.

05.03.2020 года истцом ФИО1 в адрес Администрации Острогожского муниципального района была направлена претензия с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка №537 от 18 июля 2008 года, в связи с тем, что он не был уведомлен об изменении арендной платы, а также в связи с тем, что арендодатель Администрация Острогожского муниципального района не составила дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и не предложила подписать истцу ФИО1 дополнительное соглашение (л.д.35-39).

20.03.2020 года истцу ФИО1 Администрацией Острогожского муниципального района было направлено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №537 от 18 июля 2008 года для подписания, согласно представленному почтовому уведомлению Соглашение получено ФИО1 лично 29.06.2020 года, однако истцом ФИО1 указанное соглашение не было подписано и не было предоставлено в Администрацию Острогожского муниципального района.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2008 г. №537 было подписано ФИО1 и Администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области 14.09.2020г. и вступило в законную силу 17.09.2020 г. с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Воронежской области.

Земельный участок с кадастровым номером №, являющийся предметом аренды, был передан арендатором арендодателю 14.09.2020 г., что подтверждается актом приема-передачи по договору аренды земельного участка от 18.07.2008 г. №537. Таким образом, у истца ФИО1 имеется обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.07.2008 г. №537 по день фактической передачи арендованного имущества арендодателю, то есть по 14.09.2020 г., что соответствует положениям ст. 622 ГК РФ.

Арендные ставки за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Острогожского муниципального района Воронежской области, к которым относится и земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 18.07.2008 года №537, установлены Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.09.2017 года №2040 «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Острогожского муниципального района Воронежской области» в соответствии с Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 года №349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», Постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года №365 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», с учетом предложений главы администрации Острогожского муниципального района Воронежской области, на основании решения комиссии по согласованию арендных ставок по муниципальным районам и городским округам Воронежской области.

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. В связи с чем доводы истца о том, что с ним не было заключено дополнительное соглашение об изменении арендной платы являются несостоятельными.

Кроме того, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами.

Доводы истца ФИО1 о том, что договор аренды должен был быть расторгнут с момента обнаружения ответчиком нарушения уплаты истцом арендных платежей не нашли подтверждения в судебном заседании, так как расторжение договора аренды арендодателем при несвоевременной уплате арендатором арендных платежей право, а не обязанность арендодателя.

Кроме того, доказательств, опровергающих доводы ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области, свидетельствующих о недостоверности или неправильности расчета образовавшейся задолженности истца ФИО1 по арендной плате, в силу ст.ст.12, 56 ГПК РФ, истцом не представлено, в связи с чем в удовлетворении требований истца об освобождении его от уплаты арендных платежей в указанном ответчиком размере суд считает необходимым отказать.

Также требования истца об уменьшении неустойки за несвоевременное перечисления им арендной платы удовлетворению не подлежат, так как оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не находит, так как судом не установлено несоразмерности соотношения суммы неустойки и основного долга.

Указание истцом о том, что Острогожской межрайонной прокуратурой в адрес главы Острогожского муниципального района Воронежской области внесено представление об устранении нарушений действующего законодательства в связи с нарушением прав иных лиц, лишенных возможности на конкурсной основе заключить договор аренды муниципального земельного участка, не является основанием для освобождения ФИО1 от уплаты арендных платежей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом изложенного, судебные расходы ФИО1 на оплату услуг юриста в размере 35 350 рублей, возмещению не подлежат, поскольку иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области об освобождении от уплаты арендных платежей в размере 372629 (триста семьдесят две тысячи шестьсот двадцать девять) рублей 62 копейки, в том числе пени в размере 38 992 (тридцать восемь тысяч девятьсот девяносто два) рубля 55 копеек, о взыскании расходов на оплату услуг юриста в размере 35 350 (тридцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Воронежский областной суд через Острогожский районный суд.

Председательствующий подпись О.А. Казарцева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 ноября 2020 г.

УИД: 36RS0026-01-2020-000674-34 Дело № 2-497/2020