Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «СИНИЦА», Обществу с ограниченной ответственностью «ЖИЛСОЦИНВЕСТ», Акционерному обществу «КАМСКАЯ ДОЛИНА» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Истец, ФИО1, обратился в суд с иском к ответчикам Жилищно-строительному кооперативу «Синица» (далее ЖСК "Синица"), Обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСОЦИНВЕСТ" (ООО "ЖИЛСОЦИНВЕСТ"), Акционерному обществу «Камская Долина» (далее АО "Камская Долина") с требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и членом ЖСК «Синица» ООО «Уралцемент» был заключен договор купли-продажи пая №, соответствующего стоимости жилого помещения в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> г. № – 2-х комнатной квартиры, площадью 70.44 кв.м. стоимостью -ФИО2-. Квартира приобретена им для личных целей. Пай принадлежит ему на основании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ7- и ФИО1 (исполнение финансовых обязательств по данному договору подтверждается справкой о выполнении финансовых обязательств № от ДД.ММ.ГГГГ); договора № купли-продажи пая от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между -ОРГАНИЗАЦИЯ7- и -ОРГАНИЗАЦИЯ4-исполнение финансовых обязательств по данному договору подтверждается справкой о выполнении финансовых обязательств № от ДД.ММ.ГГГГ); договора № купли-продажи пая от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ4- и -ОРГАНИЗАЦИЯ3- (исполнение финансовых обязательств по данному договору подтверждается справкой от -ОРГАНИЗАЦИЯ3- от ДД.ММ.ГГГГ); договора паенакопления №, заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ3- и ЖСК «Синица» (исполнение финансовых обязательств по данному договору подтверждается справкой от ЖСК «Синица» от ДД.ММ.ГГГГ). Вступительный взнос оплачен в кооператив истцом полностью, что подтверждается корешком к квитанции КП № от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выдано ООО «Жилсоцинвест». Застройщиком является ООО «Жилсоцинвест» согласно договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Синица» и ООО «Жилсоцинвест». В настоящее время указанный жилой дом фактически окончен строительством, однако, в эксплуатацию не введен, является строящимся объектом, степень готовности составляет 95 %, что следует из информации, размещенной публично, на сайте компании -ОРГАНИЗАЦИЯ3- а также писем, полученных от АО «Камская долина» и ООО «Жилсоцинвест». Ответчик ЖСК «Синица» не исполнило договорные обязательства, дом в эксплуатацию не сдан, квартира истцу не предоставлена. АО «Камская долина» разделяет ответственность за неисполнение обязанностей по договору. В отношении ответчиков ООО «Жилсоцинвест» и АО «Камская долина» в арбитражный суд поданы заявления о признании их банкротами. Указанные обстоятельства говорят о сложном материальном положении ответчиков. Считает, что признание права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, позволит ему защитить право собственности на жилое помещение.

На основании изложенного просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 70,44 кв.м., расположенной на 6-ом этаже Жилого дома, по адресу: <адрес>., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В последующем в связи с получением технического плана на указанное жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ, содержащим сведения о действительной площади жилого помещения, истец требования уточнил в порядке предусмотренной ст. 39 ГПК РФ, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 67,3 кв.м., расположенной на 6 этаже Жилого дома, по адресу: <адрес>., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено судом на основании ст. 39 ГПК РФ.

Истец в судебном заседании на удовлетворении уточненного искового заявления настаивала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ЖСК «Синица» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление. Полагает, что ЖСК «Синица» свои обязательства по инвестированию исполнило в полном объеме. Считает, что по данному делу ЖСК «Синица» является ненадлежащим ответчиком, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства должны быть предъявлены к застройщику.

Представитель ООО «ЖИЛСОЦИНВЕСТ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Против признания права истца на объект незавершенного строительства не возражал. Пояснил, что спорный объект находится в завершающей стадии строительства, но в связи с временными финансовыми трудностями темпы строительства снижены.

Представитель АО "Камская Долина" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Против удовлетворения искового заявления возражал. В отзыве на исковое заявления указал, что строительство жилого дома по адресу: <адрес> г. (поз. 8) осуществляется на основании Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и находится на завершающейся стадии. Процент готовности – 93%. Перенос сроков завершения строительства жилого дома по адресу: <адрес> (поз.8) произошел вследствие нарушения генеральным подрядчиком строительства – -ОРГАНИЗАЦИЯ5- сроков выполнения отделочных работ, а также работ по устроительству наружных и внутренних инженерных систем. Вследствие чего, договор с генеральным подрядчиком был расторгнут заказчиком в одностороннем порядке. Решением арбитражного суда генеральный подрядчик признан банкротом. В настоящее время завершения работ осуществляется силами АО «Камская долина» с привлечением субподрядчиков». При этом в договорных отношениях АО «Камская долина» с ЖСК «Синица» не состоит. Между АО «Камская долина» и ООО «Жилсоцинвест» заключен договор на выполнение функций заказчика № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с условиями которого АО «Камская долина» осуществляет функции заказчика по проектированию и строительству нескольких объектов, в том числе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Однако в соответствии с условиями договора у АО «Камская долина» не возникает никаких прав на возводимые объекты. На основании изложенного считает себя ненадлежащим ответчиком.

Представитель третьего лица ОРГАНИЗАЦИЯ2- в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения на иск, против удовлетворения искового заявления не возражает.

Представители третьего лица Министерства строительства и жилищно-коммунальных услуг, -ОРГАНИЗАЦИЯ6- в судебное заседание не явились, извещались.

Суд, заслушав истца, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав признание права.

Согласно ч.1 ст.124 Жилищного кодекса РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

По смыслу ч.1 ст.125 Жилищного кодекса РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

В соответствии с x.1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности на которые установлена ст. 131 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, также подлежат обязательной государственной регистрации.

Таким образом, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилсоцинвест» (застройщик) и ЖСК «Синица» (инвестор) заключили договор инвестирования №, согласно которому застройщик обязуется силами третьих лиц построить 17-этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, позиция 8, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать инвестору объект инвестирования – квартиры согласно Приложению №. В перечне квартир под номером № числится однокомнатная квартира, площадью 70,44 кв.м.

Строительство жилого дома осуществляется на земельном участке с кадастровым номером № на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного -ОРГАНИЗАЦИЯ1- ООО «Жилсоцинвест».

Как следует из пункта 3.1 договора инвестирования, проектный срок окончания строительства жилого дома и получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – 3 квартал ДД.ММ.ГГГГ с возможным отступлением от указанного срока на 3 месяца..

Ответчик АО «Камская долина» является техническим заказчиком строительства.

Согласно справки ООО «Жилсоцинвест» финансовые обязательства по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены полностью.

Из дополнительного соглашения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилсоцинвест» - застройщик-инвестор и ОАО «Камская долина» - заказчик следует, что застройщик – инвестор поручает заказчику осуществление функций заказчика по проектированию и строительству (выполнению всего комплекса работ, необходимых для введения объекта в эксплуатацию) следующих объектов: № со встроенными помещениями по <адрес>; административное здание № а по <адрес>; микрорайон Юбилейный по <адрес> (л.д.162-166).

На основании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ7- и ФИО1, ФИО1 приобрел в собственность пай в размере -ФИО3-., соответствующего стоимости жилого помещения со следующими характеристиками: номер жилого помещения 536, этаж – 6, общая площадь – 70,44 кв.м., размер пая – -ФИО3-., стоимость пая – -ФИО2-. (л.д.13-16).

Пай принадлежит истцу на основании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ7- и ФИО1 (л.д.13-16); договора № купли-продажи пая от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между -ОРГАНИЗАЦИЯ7- и -ОРГАНИЗАЦИЯ4- (л.д.19-20); договора № купли-продажи пая от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ4- и -ОРГАНИЗАЦИЯ3- (л.д.21-22); договора паенакопления №, заключенного между -ОРГАНИЗАЦИЯ3- и ЖСК «Синица» (л.д.23-31).

Исполнение финансовых обязательств по договору подтверждается справкой от ЖСК «Синица» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35), справкой -ОРГАНИЗАЦИЯ7- о выполнении финансовых обязательств № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32); справкой -ОРГАНИЗАЦИЯ4- от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33); справкой от -ОРГАНИЗАЦИЯ3- от ДД.ММ.ГГГГ.( л.д. 34).

В соответствии с пунктом 9 договора № купли-продажи пая от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на пай переходит к покупателю с момента полной оплаты покупателем продавцу цены товара. С момента полной оплаты пай считается переданным в собственность покупателя. Отдельный документ о передаче-приеме пая не составляется.

Вступительный взнос в кооператив оплачен истцом в размере -ФИО3-. от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается корешком к квитанции № на оплату по платежной карте (л.д.18).

Таким образом, судом установлено, что истцом полностью выполнены условия по оплате договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела сроки сдачи жилого дома по <адрес>, неоднократно сдвигались. Так, согласно справке ЖСК «Синица» строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не может быть завершено в срок, предусмотренный договором паенакопления. Планируемый срок получения разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию 1 квартал ДД.ММ.ГГГГ. Согласно уведомлению б/н от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Синица» срок сдачи жилого дома по адресу: <адрес> (3 очередь) назначен на 2 кв. ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время строительная готовность жилого дома составляет 95%.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку паевой взнос им выплачен в полном объеме в установленном законом порядке, с учетом положения п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ он является собственником спорной квартиры.

На момент рассмотрения дела суду ответчиками не представлены доказательства, подтверждающие невозможность исполнения принятых на себя по Договору обязательств, а также своевременности введения дома в эксплуатацию и передачи спорного жилого помещения истцу.

Доказательств, свидетельствующих об окончании строительства, финансовой обеспеченности стройки ответчики соответствующих документов не представили.

Определение субъектного состава лиц, осуществляющих строительство, в том числе понятия застройщика и технического заказчика, даны ст.1 и ч.3 ст.52 ГрК РФ.

Согласно п.16 ст.1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Из анализа положений п.22 ст.1 ГрК РФ следует, что под техническим заказчиком закон понимает юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком совершать от его имени юридически значимые действия по заключению договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и т.д.

Согласно положениям приведенных правовых норм, а также условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ застройщиком жилого дома по <адрес> является ООО «Жилсоцинвест», от имени и по поручению которого функции застройщика-инвестора осуществляет ОАО «Камская долина».

Следовательно, учитывая надлежащее исполнение истцом принятых по Договору паенакопления обязательств; нарушение ответчиком ЖСК обязанности по передаче спорного жилого помещения; правовую природу взаимоотношений истца с ответчиками; достаточную слабость и незащищенность стороны истца в механизме правоотношений между застройщиком, застройщиком - инвестором, генеральным подрядчиком, исковые требования подлежат удовлетворению.

Иного способа защиты прав истца судом не усматривается, поскольку возможное требование об исполнении обязательств надлежащим образом не достигнет цели достижения правовой определенности в отношении названного имущества с учетом интересов истца в сложной структуре правоотношений ответчиков между собой.

На основании изложенного за истцом ФИО1 должно быть признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры № общей площадью 67,3 кв.м., расположенной на 6-ом этаже Жилого дома, по адресу: <адрес>.

Суд разрешил дело на основе представленных доказательств, в рамках заявленных исковых требований.

Суд, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры №, общей площадью 67,3 кв.м., расположенной на 6 этаже <адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.В. Мангасарова

Решение в полном объеме изготовлено 27.11.2017 г.