Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд к ответчику ФИО2 с иском о взыскании убытков, возникших при совершении сделки с недвижимым имуществом, указав, что 27.11.2020 года ФИО1 заключил с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в пгт. Смышляевка в Волжском районе Самарской области с видом разрешённого использования «для расширения производственной территории». Участок приобретен истцом с целью расширения производственной территории и строительства складского здания. При совершении сделки участок был осмотрен, а ответчик сообщил, что часть земельного участка находится в охранной зоне газопровода среднего давления, который пролегает вдоль границ приобретённого участка. Данный газопровод огорожен «маячками» и виде местности и его наличие истцу не мешало. После начала строительства складского здания в августе 2022 года истец обнаружил газопровод, который, как впоследствии стало известно, принадлежит ООО «Самарский стройфарфор». ООО «Самарский стройфарфор» стал предъявлять к истцу претензии в связи с тем, что он начал строительство складского здания в границах охранной зоны газопровода среднего давления, принадлежащего ООО «Самарский Стройфарфор», расположенного на принадлежащем истцу участке. 21.12.2022 года ООО «Самарский Стройфарфор» обратилось в прокуратуру Самарской области с жалобой и требованием о прекращении строительства и приведении участка в первоначальное состояние. О наличии газопровода, принадлежащего ООО «Самарский Стройфарфор» и пролегающего по середине земельного участка, истцу не было известно. При осмотре участка «маячки», свидетельствующие о том, на данной территории проходит газопровод, отсутствовали. В выписке из ЕГРН от 10 декабря 2020 года сведения о наличии охранных зон на земельном участке отсутствуют. В настоящее время, ввиду наличия предписания о сносе построенного здания, истец понес убытки в виде реального ущерба в размере купленных стройматералов, стоимости работ по возведению здания, а также работ по сносу возведённого здания. Для производства работ по установке свай для строительства складского помещения был закуплен бетон на сумму 312 450 рублей. Для выполнения работ по монтажу здания был заключен договор подряда № № от 23.08.2022 года. Стоимость работ по договору составила 2 338 874 рублей. Таким образом, общий размер реального ущерба составляет 2 651 324 рублей. Кроме того, для строительства склада были приобретены металлоконструкции, которые, в связи с вышеизложенными обстоятельствами, потеряли ценность, и истец вынужден их продать по цене, ниже покупной. В настоящее время они выставлены на продажу и размер убытков в этой части рассчитать невозможно до момента их продажи. Также истцу необходимо демонтировать возведённые строения и привести участок в первоначальное состояние, что также требует затрат.

В вязи с чем, истец ФИО1 просит взыскать с ФИО2 убытки в размере 2 651 324 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 16 762,25 руб.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 С.В., в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить по вышеизложенным доводам.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, поскольку до заключения договора купли продажи ответчик предоставил истцу всю информацию по земельному участку и о наличии обременения. В связи с наличием обременения цена была уменьшена.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под расширение производственной территории, газопровод среднего давления для размещения газопроводов, о чем указано в выписке ЕГРП.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 63№ был приобретен по договору купли-продажи от 27.11.2020г., запись о регистрации права №, что подтверждается договором купли-продажи от 27.11.2020 г., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 10.12.2021 г.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: расширение производственной территории, газопровод среднего давления, для размещения газопроводов, образован из земельного участка с кадастровым номером № что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 22.09.2022 г.

На момент приобретения ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № ограничения в виде охранной зоны газопровода уже были установлены.

По территории земельного участка с кадастровым номером проложен газопровод среднего давления d-225мм, по которому осуществляется газоснабжение ООО «Самарский Стройфарфор».

Согласно статья 2 ФЗ от 31.03.1999 № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" определяет, что зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

В соответствии с п. 6 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации и частью шестой ст. 28 ФЗ от 31.03.1999 № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке иных нормативных документов.

Правила охраны газораспределительных сетей, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 устанавливают порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газоределительных сетей, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности газораспределительных сетей при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на газораспределительных сетях и ликвидации их последствий.

В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей охранная зона газопровода высокого давления составляет 2 м с каждой стороны газопровода.

Согласно п.2. Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны распределительных сетей", Правила действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для всех юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей.

28.11.2022 года исх № ООО «Самарский стройфарфор» направил ФИО1 предписание об устранении нарушений (устройство свалки, огораживание территории охраной зоны, проведение буровых работ, повреждение и засыпка ПК-14 и контрольной трубки стального футляра) до 19.12.2022.

29.09.2022 ООО «Самарский стройфарфор» направил письмо на имя ФИО1, с приложением схемы газопровода.

ФИО2 в ответе на претензию истца сообщил, что 27.11.2020 года был заключен договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 63:17:0304007:1840 предварительно размежёванного тремя владельцами (долями) общего участка с выделением конкретных участков для реализации по отдельности. Согласно п.1 ст. 37 ЗК РФ, продаваемый истцу участок прошел государственный кадастровый учет, что подтверждает выписка из Росрееетра. Эта информация была доведена до заключения договора в полном объеме. Кроме этого, истец был ознакомлен со всеми ограничениями, которые были в выписке, планах. Истцу давали право, из его интересов, выделить границы необходимого участка для покупки. Все эти данные известны и ответчику и истцу в том же объеме, и вместе согласовывались. Все документы и техническую документацию к договору подготовил рекомендованный ответчиком юрист, которому истец выдал доверенность на данные действия. Все возможные ограничения и обременения, которые можно было снять в процессе подготовки, были сняты. Между сторонами велась переписка по корректировками истца, с которыми истец согласился и ответчик тоже. Ответчику были известны все возможности использования данного участка и смежных участков, была снижена покупная стоимость данного участка, и, подписывая договор, он согласился на условия договора его ограничения и обременения, которые были известны обоим на момент оформления и подписания. Со стороны ответчика были выполнены все условия договора. Ответчик не предоставлял истцу заведомо ложной информации, он предоставил всю информацию, что была известна из имеющихся у него документов. Убытки, которые ответчик понес, упущенные и недополученные выгоды согласно ст.15. ГК РФ истец не вправе требовать с ответчика, так как вся информация известная ответчику, была истцу предоставлена, и, следовательно, производя работы, он должен был учитывать все ограничения и обременения участка. А также запрашивать дополнительные сведения.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ истец не представила доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации или умышленного сокрытия информации об ограничениях использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

На дату заключения договора купли-продажи от 27.11.2020 года в ЕГРН не были внесены сведения об ограничении прав на продаваемый земельный участок, а собственник земельного участка имел возможность убедиться о назначении и видах использования участка до его покупки, и в момент сделки.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

К таким характеристикам относится вид разрешенного использования земельного участка и ограничения в его использовании.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГсК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГсК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГсК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Толкование приведенных норм в их системной взаимосвязи позволяет отнести вид разрешенного использования земельного участка и наличие ограничений в его использовании к числу существенных условий договора купли-продажи земельного участка.

По общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Суд признает достаточными общедоступные сведения ЕГРН, в которых на момент заключения договора купли-продажи 27.11.2020 присутствовала актуальная запись об ограничениях в использовании земельного участка с кадастровым номером 63:17:0304007:1840, в связи с его нахождением в охранной зоне газопровода.

Таким образом, суд делает вывод об осведомленности истца о наличии ограничений использования принадлежащего ему земельного участка.

Вопреки доводам истца, ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде установления границ охранной зоны магистрального газопровода (путепровода) к ООО Самарский стройфарфор, т.е. территории с особыми условиями использования, на момент заключения договора купли-продажи было зарегистрировано в ЕГРН, о чем ответчик указал при заключении договора (п. 1 договора), в связи с чем, суд приходит к выводу, что продавец при заключении договора купли-продажи предоставил покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в связи с чем, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличие охранных зон и установить возможность застройки приобретаемого участка.

Не установив недобросовестного поведения ответчика при заключении договора, суд не находит основания для удовлетворения иска ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.08.2023 года.

Председательствующий: Е.В. Бобылева