Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Светлогорский городской округ», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Управлению Россреестра по Калининградской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.10.2008, применении последствий недействительности части сделки, признании права собственности на 1/9 доли в праве собственности на земельный участок, разделе земельного участка с выделением 1/9 доли в натуре, понуждении к обеспечению беспрепятственного доступа на земельный участок, и по встречному иску ФИО7 к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратился в Светлогорский городской суд Калининградской области с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам, указав, что согласно сведений ЕГРН, ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости незавершенного строительства, расположенный по адресу: <Адрес>, с кадастровым <№>, кадастровой стоимостью 49 691,17 руб. Объект недвижимости, согласно выписке из ЕГРН, расположен на земельном участке с КН <№>.

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано 26.10.2001 на основании имеющихся в реестровом деле правоустанавливающих документов, в том числе: договора инвестирования от 01.07.2001, соглашения о расторжении договора инвестирования и передаче объекта в собственность инвестора от 26.09.2001; акта приема-передачи неоконченного строительством дома от 26.09.2001.

Истец указал, что в октябре 2020 года ему стало известно, что между администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» и ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 02.10.2008 заключен договор купли-продажи земельного участка <№>, согласно которому администрация передала, а ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 приняли в общую долевую собственность земельный участок с КН <№>, по 1/8 доли каждому.

Учитывая то, что ФИО1 имеет зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с КН <№>, то он также был вправе участвовать в покупке данного земельного участка и иметь долю в праве на данный земельный участок.

В соответствии со 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, истец полагает, что земельный участок должен перейти в общую долевую собственность собственников недвижимого имущества находящегося на земельном участке с КН <№>, а именно по 1/9 доли каждому. Стоимость земельного участка, согласно условиям договора, составляет 43 594, 98 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Размер земельного участка с КН <№> составляет 1680 кв.м.(+/- 1,83 кв.м.). Соответственно, 1/9 доли в общей долевой собственности составляет 187 кв.м.

Согласно п. 52 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного и на основании приведенных выше норм закона, истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02.10.2008, применить последствия недействительности части сделки - признать недействительным право собственности каждого ответчика на 1/8 доли в праве собственности на земельный участок; признать за ним, а также за каждым из ответчиков, право собственности на 1/9 доли в праве собственности на земельный участок; разделить земельный участок с выделением истцу 1/9 доли в праве в натуре - в виде земельного участка площадью 187 кв.м.; обязать ответчиков обеспечить истцу беспрепятственный доступ на земельный участок, для реализации права пользования недвижимым имуществом по своему усмотрению в рамках, предоставленных законом и видом разрешенного использования.

В свою очередь, ответчик ФИО7 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с КН <№>, со степенью готовности объекта 10%, расположенный в границах земельного участка с КН <№>, по адресу: <Адрес>. В обосновании иска указала, что 26.10.2001 за ответчиком зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, со степенью готовности 10%. Согласно справке МП Светлогорское МБТИ <№> от 09.2001, на момент проверки 26.09.2001 площадь застройки секционного гостевого дома 46,9 кв.м. Выполнены следующие работы: уложен железобетонный ленточный фундамент - полностью, возведены стены первого этажа на высоту 1,25 м из термоблоков с бетонным наполнением и армированием. Технический паспорт объекта незавершенного строительства, привязка его к земельному участку отсутствует. В настоящее время определить местонахождение данного объекта на период составления справки МБТИ не представляется возможным. Согласно заключению кадастрового инженера Т.Е.А. от 02.06.2021 на земельном участке с КН <№>, незавершенных строительством объектов капитального строительства не обнаружено. Жилой дом секционного типа по <Адрес>, расположенный на указанном выше земельном участке, введен в эксплуатацию в 2007 году. На основании постановления главы Светлогорского городского округа от 29.09.2008 <№> и договора купли-продажи от 02.10.2008 собственникам жилых помещений земельный участком был передан в собственность за плату. Ответчик ФИО1 участия в строительстве не принимал, право собственности на жилое помещение не регистрировал, земельные отношения не оформлял. На момент ввода дома в эксплуатацию объекты незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке отсутствовали. Факт гибели (уничтожения) незаконченного строительством объекта ответчиком ФИО1 не отрицается. Данный факт также установлен кадастровым инженером.

С учетом изложенного, положений ч.1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10), положений ст. 304 ГК РФ, ФИО7 просит признать отсутствующим право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

В судебное заседание истец (ответчик) ФИО1, ответчики - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (истец по встречному иску), ФИО8, ФИО9, представители МО «Светлогорский городской округ», Управления Россреестра по Калининградской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Согласно отзыву на иск представителя Управления Росреестра по Калининградской области (л.д. 36), Управление возражает против удовлетворения заявленных ФИО1 требований, указывая, что оно может выступать в качестве административного ответчика исключительно в тех случаях, когда оспариваются действия Управления, связанные с вынесением решения об отказе в государственной регистрации, либо при уклонении от исполнения возложенным Законом о регистрации обязанностей в порядке, предусмотренном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представитель ФИО1 - ФИО10 в судебном заседании поддержала заявленные ее доверителем требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, встречный иск не признала.

Ответчик ФИО9, представитель ФИО7 - ФИО11 встречные исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, иск ФИО1 не признали, просят в иске отказать.

Третьи лица ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО18 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом по делу установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости имеется запись о регистрации 26.10.2001 права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества (без наименования) незавершенного строительства с кадастровым <№>, со степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <Адрес> (л.д. 13).

Ответчики и третьи лица являются собственниками блок секций, расположенных по вышеуказанному адресу на земельном участке с кадастровым <№>.

Так, ФИО3 принадлежит блок-секция Б общей площадью 161,5 кв.м.; ФИО2 принадлежит блок-секция В1 общей площадью 168,4 кв.м., ФИО8 принадлежит блок-секция Д общей площадью 182,9 кв.м., ФИО7 принадлежит блок-секция Ж общей площадью 161 кв.м., ФИО9 принадлежит блок-секция З общей площадью 161,7 кв.м.; ФИО16, ФИО17, ФИО19, ФИО18, ФИО15 - принадлежит блок-секция Е общей площадью 172,6 кв.м., ФИО14 - блок секция Г общей площадью 166,1 кв.м.,, ФИО13, ФИО12 - блок-секция А общей площадью 177,9 кв.м.

2 октября 2008 года между и.о. главы Светлогорского городского округа и гражданами ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <№> общей площадью 1680 кв.м., с целевым назначением - для размещения индивидуальной жилой застройки, по условиям которого указанные граждане приобрели по 1/8 доли в праве собственности на данный земельный участок.

Истец ФИО1 стороной указанного договора не являлся.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01 марта 2015 года регулировались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в настоящее время - статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям ч. 1ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 22.07.2008), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Таким образом, законом предусмотрено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец, ссылаясь на нарушение своих прав и недействительность ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 2 октября 2008 года, указывает, что он являлся собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющемся объектом оспариваемого им договора.

Вместе с тем, с такими доводами суд не может согласиться не может ввиду того, что истцом не доказано существование указанного объекта недвижимости как на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, так и в настоящее время.

Как видно из представленной суду выписки из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано за ФИО1 26.10.2001. При этом указано проектируемое назначение объекта - нежилое.

Постановлением главы Светлогорского городского округа 22.02.2007 <№> целевое назначение объекта незавершенного строительством было изменено на «жилой дом».

Как установлено судом, жилой дом секционного типа по <Адрес>, расположенный на указанном выше земельном участке, введен в эксплуатацию в марте 2007 года.

На основании постановления главы Светлогорского городского округа от 29.09.2008 <№> и договора купли-продажи от 02.10.2008 собственникам жилых помещений земельный участок был передан в собственность за плату.

При этом доказательств тому, что ответчик ФИО1 принимал участие в строительстве, и регистрировал право собственности на жилое помещение, суду не представлено.

Согласно справке МП Светлогорское МБТИ <№> от 09.2001, на момент проверки 26.09.2001 площадь застройки секционного гостевого дома 46,9 кв.м. Выполнены следующие работы: уложен железобетонный ленточный фундамент - полностью, возведены стены первого этажа на высоту 1,25 м из термоблоков с бетонным наполнением и армированием.

Технический паспорт объекта незавершенного строительства суду не представлен.

Сведения о том, в каком месте на земельном участке расположен данный объект, в материалах дела отсутствуют. В настоящее время определить местонахождение данного объекта не представляется возможным.

Согласно заключению кадастрового инженера Т.Е.А. от 02.06.2021, на земельном участке с КН <№>, незавершенных строительством объектов капитального строительства не обнаружено.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года N 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащиеся в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Представленными суду стороной ответчиков доказательствами достоверно подтверждено, и стороной истца не опровергнуто то, спорный объект недвижимости не существует. Сведений о том, что ФИО1 после регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в 2001 года предпринимал какие-либо меры к завершению строительства, суду не представлено. Таким образом, на протяжении 20 лет истец не интересовался судьбой спорного объекта недвижимости.

В этом связи следует отметить, что в 2020 года ФИО1 обращался в Светлогорский городской суд Калининградской области с иском признании права отсутствующим и исключении записи в ЕГРН, указывая при этом в исковом заявлении о том, что он не обращался за регистрацией права собственности в 2001 году, документы, находящиеся в реестровом деле, не подписывал, и о том, что за ним зарегистрировано право собственности ему стало известно в ноябре 2019 года, когда в его адрес поступило налоговое уведомление об уплате имущественного налога.

Определением Светлогорского городского суда Калининградской области от 24 ноября 2020 года исковое заявление ФИО1 было оставлено без рассмотрения, на основании ст. 222 ГК РФ, ввиду его неявки в суд по вторичному вызову.

Сохранение существующей записи о праве на это имущество не порождает для истца ФИО1 права собственности на долю спорного земельного участка, и, соответственно, не является основанием для признания ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 02.10.2008.

Согласно абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, данным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае сноса, уничтожения, гибели объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

В данном случае иск ФИО7 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект, направленный на защиту права собственности на земельный участок, является обоснованным, поскольку по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствует способу защиты, указанному в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Представленное суду заключение специалиста - кадастрового инженера Т.Н.М. от 30 июля 2021 года о возможности выдела 1/9 доли спорного земельного участка размером 186,6 кв.м. не может быть принято судом в качестве доказательства обоснованности заявленных ФИО1 исковых требований, поскольку не относится к предмету заявленных им требований.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 не имеется.

Встречные исковые требования ФИО7 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению судом.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации МО «Светлогорский городской округ», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Управлению Россреестра по Калининградской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.10.2008, применении последствий недействительности части сделки, признании права собственности на 1/9 доли в праве собственности на земельный участок, разделе земельного участка с выделением 1/9 доли в натуре, понуждении к обеспечению беспрепятственного доступа на земельный участок - оставить без удовлетворения.

Иск ФИО7 - удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с КН <№>, со степенью готовности объекта 10%, расположенный в границах земельного участка с КН <№> по адресу: <Адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения, то есть с 8 сентября 2021 года.

Судья

Светлогорского городского суда М.Е. Бубнова