Гражданский кодекс часть 1

истец обратился в суд с данным иском, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Заграновской Д.Е. и Павловым А.С. заключен договор найма (поднайма) жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Квартира передана в наем на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с платой за пользование имуществом в размере 35 000 рублей в месяц. ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали снижение арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ до 30 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГЗаграновская Д.Е. известила истца о досрочном расторжении договора найма и необходимости освободить квартиру.

Стороны пришли к договоренности о том, что квартира будет передана по Акту приема - передачи ДД.ММ.ГГГГ в 18.00.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик прибыла в квартиру в 18.30 и отказалась от подписания Акта приема - передачи квартиры и возврата денежных средств, сославшись на то, что ей требуется семь дней для проверки квартиры и выплаты денежных средств.

Истец во избежание продолжения конфликта, покинул квартиру, забрав свои вещи.

ДД.ММ.ГГГГ, посредством мессенджера WhatsApp, а ДД.ММ.ГГГГ посредством почтового отправления направил в адрес ответчика односторонний Акт приема-передачи квартиры, а также претензию с требованием о незамедлительной выплате денежных средств. установленных п. 3.5, 6.7 Договора.

Поскольку ответчик отказалась от обязательств, предусмотренных п. п. 3.5, 6.7 договора, а расторжение Договора найма по соглашению сторон не состоялось по вине ответчика, истец полагает, что подлежит применению п. 3.4 Договора в выплаты части неустойки в размере месячной арендной платы 30000 рублей. Истец указывает на то, что в силу сложившейся конфликтной ситуации, он не смог передать плату за коммунальные услуги за последний месяц в размере 3790 рублей и считает необходимым вычесть ее из суммы залога.

Просит взыскать с ответчика сумму залога в размере 31210 рублей, плату за фактически непрожитое время в размере 1000 рублей, неустойку в размере месячной арендной платы – 30000 рублей, судебные расходы возложить на ответчика.

Истец в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Плотникову Б.В., который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Заграновская Д.Е. и ее представитель Тушнев Р.В. в судебное заседание явились, представили письменную позицию по иску, в которой просили отказать в удовлетворении исковых требований. Кроме этого Заграновская Д.Е. на обозрение суда представила квитанции, согласно которым 24 и ДД.ММ.ГГГГ она на имя Павлова А.С. направила два денежных перевода в размере 2 469, 42 руб. и 20 343,57 руб.

Ответчик пояснила, что передаваемое жилое помещение принадлежит ей на праве собственности. Стоимость найма жилого помещения, в соответствии с условиями Договора, составила 35 000 рублей в месяц.

С заявленными исковыми требованиями Заграновская Д.Е. не согласна ни по праву, ни по размеру, поскольку, по ее мнению, договор был расторгнут по причине нарушения нанимателем условий договора, а именно: хранения чужих вещей в квартире, неполное внесение платы, проживание иных лиц, кроме нанимателя и его агрессивное поведение при встрече, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ. По данным причинам ответчик направила Павлову А.С. сообщение, в котором сообщила о досрочном расторжении договора. Истец согласился с данным предложением и уведомил Заграновскую Д.Е. о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 18.00 осуществит возврат занимаемого помещения. ДД.ММ.ГГГГ наниматель передал наймодателю ключи от квартиры и покинул жилое помещение. Ответчик указывает на то, что Акт возврата жилого помещения должен был быть подписан ДД.ММ.ГГГГ после полной проверки мебели и бытовой техники на работоспособное состояние. В указанный день Павлов А.С. не явился, причин своей неявки не сообщил. Заграновская Д.Е. направила сообщение с просьбой предоставить реквизиты для перечисления раннее переданного авансового платежа за вычетом имеющейся задолженности, но ответа не получила.

Размер авансового платежа составлял 35 000 рублей.

В связи с тем, что нанимателем 22 мая и ДД.ММ.ГГГГ была внесена аренда плата за пользованием жилым помещением в меньшей сумме (60 000 рублей, вместо 70 000 рублей), чем было установлено сторонами в Договоре, разница подлежит вычету из авансового платежа. Также, сумма авансового платежа подлежала уменьшению на сумму коммунальных платежей за последний месяц в размере 3 790 рублей. Таким образом, сумма к возврату, по мнению ответчика, составляет 21 210 рублей.

По ходатайству представителя истца в ходе судебного разбирательства был допрошен в качестве свидетеля Корнилов Н.А., который показал суду, что ДД.ММ.ГГГГ присутствовал при встрече Заграновской Д.Е. и Павлова А.С. в квартире. Пояснил, что состоит с Павловым А.С. в приятельских отношениях. В тот день Павлов А.С. помогал ему монтировать видеоролики для размещения в социальных сетях. Подтвердил, что при встрече возникла конфликтная ситуация. Заявление Заграновской Д.Е. о том, что он проживал в квартире и был в домашней одежде отрицал.

Суд выслушав доводы представителя истца, возражения ответчика и ее представителя, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Исходя из пункта 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Заграновской Д.Е. (наймодатель) и Павловым А.С. (нанимателем) заключен договор найма (поднайма) жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Согласно пункту 3.1. Договора квартира передана в найм на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт о приеме - передаче квартиры с мебелью и бытовой техникой.

В соответствии с положениями статьй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 1 ст.310 ГК РФ устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства, согласно статье 307 ГК РФ могут возникать, в том числе, из договоров.

В силу положений статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п.1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.2).

В соответствии с пунктом 6.7 Договора, заключенного сторонами, при его подписании Павлов А.С. внес залог в размере 35 000 рублей, который подлежит возврату в полном объеме нанимателю при освобождении квартиры и передаче ключей по окончанию срока действия договора или его досрочном прекращении в случае: отсутствия повреждений имущества, за исключением естественной амортизации, отсутствия задолженности, по оплате в соответствии с п.4.1 и 4.4 настоящего договора, соблюдения срока предупреждения нанимателем наймодателя в соответствии с пунктом 3.2 договора, соблюдения нанимателем п.1.6 и п.2.1.4 договора.

Пункты 1.6 и 2.1.4 указывают на отсутствие иных проживающих и запрет на запрет сдачи объекта или имущества в поднаем. Пункт 2.1.8 устанавливает обязанность соблюдать Закон Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях».

В пункте 3.2 Договора стороны установили, что договор может быть прекращен досрочно на основании соглашения сторон предупреждением в письменном виде за 30 дней.

Пункт 3.3 определяет основания, из которых в случае нарушения нанимателем порядка расчетов по договору (п.4); действий, повлекших жалобы со стороны третьих лиц (п. 2.1.8) или нарушений иных условий договора, наймодатель может потребовать расторжения договора. При этом наниматель должен освободить объект в течение суток со дня предупреждения.

Пунктами 3.4 и 3.5 установлен порядок возвращения залога в зависимости от причин расторжения договора. При условии досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, в случае предупреждения за 30 дней, наймодатель возвращает залог.

Если договор расторгается по инициативе наймодателя – он обязан вернуть плату за фактически непрожитое время и неустойку в размере месячной арендной платы.

При расторжении договора по причине нарушений условий со стороны нанимателя (п.3.3) – залог не возвращается.

Истец заявляет требование о взыскании с ответчика неустойки за расторжение договора, полагая, что договор расторгнут по инициативе наймодателя.

Ответчик настаивает на том, что она вынуждено расторгла договор, поскольку Павлов А.С. неоднократно нарушал его условия: не в полном объеме вносил плату, позволял проживание посторонних лиц в квартире, впускал собаку, агрессивно вел себя по отношению к ней и ее дочери.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих данные доводы.

Из объяснений истца и представителя ответчика, показаний свидетеля следует, что между сторонами возник конфликт, после которого они пришли к соглашению о том, что договор должен быть расторгнут.

Данные обстоятельства подтверждаются перепиской, посредством мессенджера WhatsApp, представленной в материалы дела и признаваемой сторонами.

ДД.ММ.ГГГГЗаграновская Д.Е. направила Павлову А.С. сообщение о досрочном расторжении договора и освобождении квартиры. Павлов А.С. сообщил, что квартира будет передана через месяц - ДД.ММ.ГГГГ в 18.00.

Возражений со стороны ответчика Заграновской Д.Е. не было.

В случае расторжения договора по основаниям, установленным пунктом 3.3 наниматель должен был бы освободить квартиру в течение суток со дня предупреждения.

Довод истца о том, что договор следует признать расторгнутым по инициативе наймодателя, поскольку она отказалась подписывать акт приема-передачи, является необоснованным. Ответчик пояснила, что не отказывалась от подписания Акта, а нуждалась в дополнительном времени для проверки состояния имущества, о чем и сообщила Павлову А.С.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор прекращен по соглашению сторон, требование о взыскании с ответчика неустойки, установленной пунктом 3.4, удовлетворению не подлежат.

Согласно Договору плата за пользование имуществом составляет 35 000 рублей в месяц и вносится не позднее 22 числа каждого месяца (пункт 4.1). Кроме этого, наниматель оплачивает электроэнергию и коммунальные услуги, указанные в квитанциях (п.4.4).

ДД.ММ.ГГГГ стороны, в переписке согласовали снижение арендной платы на 5000 рублей в месяц до окончания пандемии.

По утверждению ответчика за июнь и за июль 2020 года Павлов А.С. должен был передавать платеж в размере 35 000 рублей, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 10 000 рублей.

Представитель истца настаивает на том, что в июне и в июле действовало соглашение о размере платы – 30 000 рублей.

Суд не принимает доводы ответчика, поскольку установив снижение платы до 30 000 рублей, направив сообщение, Заграновская Д.Е. не определила конкретный период, и не отменила данное снижение, известив об этом Павлова А.С. Принимая плату в размере 30 000 рублей ответчик не указала в расписке, что оплата поступила не в полном объеме.

В то время как в силу пункта 4.3 Договора изменение размера платы за объект в одностороннем порядке не допускается. Пункт 6.2 Договора устанавливает, что изменения к договору действительны, если оформлены в письменном виде и подписаны в двухстороннем порядке.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих факт прекращения соглашения об установлении платы в размере 30 000 рублей. Признать факт окончания пандемии не представляется возможным, поскольку на момент прекращения договора еще действовал ряд ограничений.

Требование ответчика об уменьшении залога на стоимость ремонта кресла не нашло подтверждения и впоследствии ответчиком не поддерживалось по причине отсутствия квитанции об оплате ремонта, удовлетворению не подлежит.

Требование истца о взыскании с ответчика 1 000 рублей, как излишне оплаченной за ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В силу пункта 3 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Стороны определили ежемесячную оплату в размере 30 000 рублей начиная с 22 числа. Следовательно, месяц истекает в соответствующее число месяца – 21, а новый начинается 22 числа. Таким образом, оплата за месяц включает период с 22 по 21.

Таким образом, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика залога в размере 35 000 рублей, за вычетом платы за коммунальные услуги – 3 790 рублей, размер которой сторонами не оспаривается, является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 31 210 рублей (35 000 – 3790).

Заявление ответчика о том, что она направила денежные средства Павлову А.С. почтовым переводом не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку отсутствует подтверждение получения данных денежных средств истцом.

Указанная оплата должна быть учтена при исполнении судебного постановления путем зачета данных денежных средств в счет его исполнения.

В силу части 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Расходы на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд подтверждаются чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 1 136 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Павлова А. С. к Заграновской Д. Е. о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Заграновской Д. Е. в пользу Павлова А. С. денежные средства в размере 31 210 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 136 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.<адрес>